阳江城市背景分析房地产角度

1、本报告是严格保密的。 1 城市背景分析城市背景分析 城市经济、人口、产业发展规划城市经济、人口、产业发展规划 城市规划发展格局城市规划发展格局 区域价值分析区域价值分析 本报告是严格保密的。 2 外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身 缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长 p珠三角经济主要依靠东部珠三角经济主要依靠东部 城市，交通不便使粤西城市城市，交通不便使粤西城市 受珠三角经济圈的影响较小受珠三角经济圈的影响较小 广州、深圳、东莞等东部 城市占珠三角经济总量的近 70，而西部的珠海及江门 等市仅占30左右

2、； 珠三角加工进出口经济辐 射范围主要集中在国外，对 国内辐射力较小； 阳江以往的交通状况影响 港澳投资。 p城市自身缺乏龙头产业带城市自身缺乏龙头产业带 动，经济平稳增长动，经济平稳增长 07年全市gdp为395.8亿 元，在广东省21个城市排名 17； 从02年到07年gdp每年增 长幅度不超过20%，在粤西 三市属中间水平。 内外因素共同决定了阳江城市经济增长速度较为平缓，经内外因素共同决定了阳江城市经济增长速度较为平缓，经 济缺乏增长动力，未来城市发展速度缓慢，对房地产促进济缺乏增长动力，未来城市发展速度缓慢，对房地产促进 作用较小。作用较小。 历年历年gdp产值稳步上升，产值稳步上升

3、， 呈线性增长呈线性增长 历年历年gdp产值在广东省产值在广东省 内内21个城市排名始终处个城市排名始终处 于于16-17位，经济发展较位，经济发展较 其他城市落后其他城市落后 数据来源：数据来源： 20072007年阳江国民经济和社会发展统计公报年阳江国民经济和社会发展统计公报 城市经济发展现状城市经济发展现状 本报告是严格保密的。 3 工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀 剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力 p现有工业缺乏龙头企业带现有工业缺乏龙头企业带 动，主要以民营企业为主动，主要以民营企业为主

4、产业种类较少，以五金刀 剪、食品制造和服装为主， 各产业之间关联度不高； 形成中小企业聚集的产业 格局。 p五金刀剪企业缺乏核心竞五金刀剪企业缺乏核心竞 争力，带动辐射周边能力弱争力，带动辐射周边能力弱 缺乏大企业：五金刀剪企 业有1400多家，以中小型的 手工作坊占多数; 五金刀剪多为作坊式 “生 产型”企业，未形成产业链， 产业聚集度低； 产品单一，以贴牌产品为 主缺乏高技术含量，缺乏对 周边地区产业人口吸引力。 p以旅游业为主的第三产业以旅游业为主的第三产业 规模小，发展较慢规模小，发展较慢 07年旅游业总收入仅17.7 亿元。 传统手工业为主体的工业产业结构缺少核心竞争力，远未传统手工

5、业为主体的工业产业结构缺少核心竞争力，远未 形成产业链和产业集群化，导致阳江城市经济发展缓慢、形成产业链和产业集群化，导致阳江城市经济发展缓慢、 动力不足，缺乏中心城市对外来人口的吸引力。动力不足，缺乏中心城市对外来人口的吸引力。 规模以上民营企业工业产值规模以上民营企业工业产值 逐年上升，逐年上升，0707年工业产值以年工业产值以 规模以上民营企业已成为工规模以上民营企业已成为工 业贡献主体业贡献主体 工业产业比重仍然较小，第工业产业比重仍然较小，第 三产业产值较少三产业产值较少 数据来源：数据来源：20072007年阳江国民经济和社会发展统计公报年阳江国民经济和社会发展统计公报 产业结构产

6、业结构 本报告是严格保密的。 4 外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费 为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型 p城市人口较少城市人口较少, , 本地客户本地客户 是消费主力是消费主力 07年阳江城区人口56万， 阳东县常住人口约43万，阳 东县流动人口超过8万； 阳江市人均可支配收入稳 步增长；但总体收入水平在 粤西三市处于最低，且低于 省内人均收入平均值； 购买能力有限决定了阳江 人仍然属于价格敏感型客群。 p消费特征明显：好吃、好消费特征明显：好吃、好 消费，喜跟风消费，喜跟风 年轻人喜欢消费，舍得花

7、钱，餐饮娱乐消费占很大比 例，喜欢时尚的东西 ； 老一辈人对价格比较敏感， 喜欢实惠的东西。 以本地消费群体为主，城市经济特征和产业特征决定了城以本地消费群体为主，城市经济特征和产业特征决定了城 市消费水平较低，消费需求需要外力刺激。市消费水平较低，消费需求需要外力刺激。 年轻消费群体访谈： 像我们这个年龄的人， 一般都喜欢去酒吧玩，现在 晚上酒吧都是爆满的，去晚 的没有位置。 某店铺小老板 23岁 阳江人均可支配收入在全省阳江人均可支配收入在全省 仍然处于较低水平，决定了仍然处于较低水平，决定了 其购买能力有限，城市化动其购买能力有限，城市化动 力不足。力不足。 数据来源：数据来源：2007

8、2007年阳江国民经济和社会发展统计公报年阳江国民经济和社会发展统计公报 城市人口城市人口 城市人口城市人口 本报告是严格保密的。 5 城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级 消费群体消费群体 p根据人口构成城市的消费根据人口构成城市的消费 群体主要分为两类群体主要分为两类 以五金厂老板、小企业老 板、高级公务员为主的高端 收入人群； 以打工仔为主的一些低端 收入群； p未来中高收入群体增长缓未来中高收入群体增长缓 慢慢 2010年阳江规划总人口数 为46-50万； 到2010年，公务员人数将 达到1万人；事业单位人才 数将达到45000人；国有企 业

9、人才数将达到3500人，仅 占规划人口总数的11.7%- 12.7%。 产业结构的特殊性、缺乏外来人口对经济建设的推动作用产业结构的特殊性、缺乏外来人口对经济建设的推动作用 有限，同时本地消费力有限难以刺激经济快速发展，未来有限，同时本地消费力有限难以刺激经济快速发展，未来 城市持续发展的动力在哪里？城市持续发展的动力在哪里？ 数据来源：阳江数据来源：阳江“十一五十一五”人才规划，阳江市住房建设规划（人才规划，阳江市住房建设规划（2006-20102006-2010） 低收入打工一族 普通三四线城市普通三四线城市阳江人口结构阳江人口结构 高收入财富人群 如有第二产业为经济支柱的 普通三四线城市

10、，城市中高 端人群数量较大 中高收入大型企业职 员、白领、公务员 vsvs居住诉求居住诉求 城市豪宅/改善 型低密度产品 城市主流高层 /洋房类产品 阳江缺乏大型企业职员及公 务员，几乎没有白领阶层， 城市消费阶层两极分化明显 城市低价住房 /租房 城市人口收入水平城市人口收入水平 本报告是严格保密的。 6 城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升 发展定位起点，主攻工业产业发展定位起点，主攻工业产业 p功能定位转变功能定位转变 发展粤西地区的次中心城 市和新兴工业滨海城市； 中国华南地区重要的电力中国华南地区重要的电力 能源基地与工贸港口城市、能源基地

11、与工贸港口城市、 国际知名的旅游城市，适宜国际知名的旅游城市，适宜 居住的滨海水岸城市；居住的滨海水岸城市； “东连、西进、南拓、北 优、中完善”和“拥江向海” 的城市空间发展战略。 p拔高城市定位起点拔高城市定位起点 中远期发展成为大城市； p城市自身发展方向不明确城市自身发展方向不明确 两套政府班子，在城市发 展整体战略下，不同发展思 路，显示出政府对城市的发 展方向摇摆不定的态度； 07年新的规划发展方向是 城市城南新区、长洲岛组团 和白沙组团。 p工业化仍然是主攻方向工业化仍然是主攻方向 1 12 23 3 4 45 5 6 6 政府将未来城市发展依托于工业化方向，大力发展复合工政府将

12、未来城市发展依托于工业化方向，大力发展复合工 业，增强城市竞争力。业，增强城市竞争力。 阳江城市发展方向阳江城市发展方向 发展促进因素发展促进因素 城市定位城市定位 信息来源：阳江规划网。信息来源：阳江规划网。 本报告是严格保密的。 7 政府主导产业多元化，能源工业政府主导产业多元化，能源工业+ +传统刀剪制传统刀剪制 造造+ +旅游产业旅游产业+ +港口物流，未来发展主要动力港口物流，未来发展主要动力 p以复合产业增强竞争力，以复合产业增强竞争力， 能源工业带动其他产业发展能源工业带动其他产业发展 p四大主要产业短期内为产四大主要产业短期内为产 业总值的贡献有限业总值的贡献有限 刀剪制造业缺

13、乏核心技术 和人才，缺乏自主研发和粗 放式经营管理模式制约企业 规模扩大，品牌企业正在形 成自己的核心竞争力； 能源工业：阳江核电站07 年6月开工建设，预计2013 年即可实现效益； 阳江港物流业：目前港口 吞吐能力有限，港口的扩建 工程还未启动，港口配套工 程设施不完善； 旅游产业：以“南海1号” 为创新的广东丝绸之路博物 馆，丛复原到开放时间会相 对较长。 长远来看，阳江自身产业规划将为经济发展带来跳跃式增长远来看，阳江自身产业规划将为经济发展带来跳跃式增 长，但近期支持力不足，那么珠三角的产业转移会不会刺长，但近期支持力不足，那么珠三角的产业转移会不会刺 激城市经济的增长？激城市经济的

14、增长？ 对对gdpgdp贡献小，贡献小， 产业自身完善需产业自身完善需 要一定时间要一定时间 建设周期长，投建设周期长，投 产后高度智能化产后高度智能化 ，产业人口少，产业人口少 正在形成核心竞争正在形成核心竞争 力减小货币政策影力减小货币政策影 响准备规模扩张响准备规模扩张 对对gdpgdp贡献小，贡献小， 港口服务人员少港口服务人员少 复合产业复合产业 四大产业短期内迅速发展的问题四大产业短期内迅速发展的问题 发展促进因素发展促进因素 产业规划产业规划 信息来源：阳江高新区网。信息来源：阳江高新区网。 本报告是严格保密的。 8 政府积极规划产业园区，产业转移尚待时日，政府积极规划产业园区，

15、产业转移尚待时日， 财政支持有限、服务配套设施正在完善财政支持有限、服务配套设施正在完善 p高新区概况高新区概况 03年1月23日成立，总规 划面积45.6平方公里； 目前园区仅完成供水、供 电、通信等基础设施建设； 政府财政投入缺乏，仅 4000万元。 p阳江高新区总规划阳江高新区总规划45.645.6平平 方公里，由方公里，由7 7个园区组成：个园区组成： 临港工业园临港工业园主要布置重型、 大型工业项目，重点发展临 港工业； 金山民营科技园金山民营科技园总面积 6.85平方公里，位于市区石 湾路边，规划为应用高新技 术改造传统产业示范区； 尖山科技工业园尖山科技工业园目前已经 转变用地性

16、质； 昂扬科技创业园昂扬科技创业园占地2.2平 方公里，位于海陵岛，拟建 集高新技术产业与旅游服务 业为一体新型科技创业园。 产业园规划未来将是承接珠三角产业转移、加速城市发展产业园规划未来将是承接珠三角产业转移、加速城市发展 的主要发力点。的主要发力点。 发展促进因素发展促进因素 产业转移产业转移 阳阳 江江 高高 新新 技技 术术 产产 业业 开开 发发 区区 规规 划划 图图 中山石岐工业园中山石岐工业园 （已建成企业（已建成企业1 1家）家） 佛山禅城工业园佛山禅城工业园 （已建成企业（已建成企业1 1家）家） 改变用地性质改变用地性质 白石岗科技园白石岗科技园占地面积16 平方公里

17、，首期开发建设 75公顷台资工业园，承接珠 三角等经济发达地区台资产 业的转移； 城北科技园城北科技园位于市北，占 地0.3平方公里，有拜奥生 物工程有限公司、阳江市环 保设备有限公司、金和印刷 有限公司等企业落户； 站港科技园规划站港科技园规划有电子信 息、光机电一体化、生物工 程技术、海洋资源开发、新 材料和环境保护等6个产业 区和2个服务区，现有德尔 家用电器公司、新宝江工业 城、昂扬通信设备公司等企 业落户。 说明：由于阳春、阳西产业园距离相对较远，这里以江城区和阳东产业园分析为主。说明：由于阳春、阳西产业园距离相对较远，这里以江城区和阳东产业园分析为主。 本报告是严格保密的。 9 产

18、业园区不断成熟，未来具备规模性承接珠三产业园区不断成熟，未来具备规模性承接珠三 角产业转移将是城市未来发展动力角产业转移将是城市未来发展动力 p产业园区正在完善配套，增强承接产业转移优势；产业园区正在完善配套，增强承接产业转移优势； p产业园发展成熟中后期将会为经济发展带来强劲动力。产业园发展成熟中后期将会为经济发展带来强劲动力。 发展促进因素发展促进因素 产业转移产业转移 p目前市区内与珠三角地区目前市区内与珠三角地区 联手合办产业转移园区联手合办产业转移园区在阳 江城区有两个获省认定： 中山石岐（阳江）产业转中山石岐（阳江）产业转 移工业园移工业园，位于临港工业区 的站港科技园内，规划面积

19、 10平方公里，园区内在建企 业以阳江本地企业为主； 佛山禅城（阳东）产业转佛山禅城（阳东）产业转 移工业园移工业园，位于阳东北惯平 地村，规划用地6.8平方公 里，吸引浙江、阳江市区17 家企业落户，目前仅有1家 公司建成投产； p阳东现有省级民营工业园阳东现有省级民营工业园 短期发展动力不足短期发展动力不足 五金刀剪为代表的77家私 营企业缺乏核心技术作为持 续发展的动力； 人民币升值 * *信息来源：阳江高新技术产业开发区网站、政府人士访谈信息来源：阳江高新技术产业开发区网站、政府人士访谈 产业转移次级区域升级产业转移次级区域升级 产业转移企业逐步成熟产业转移企业逐步成熟 部分产业输出的

20、企业将珠三角辐射的周边城市作为目的地。部分产业输出的企业将珠三角辐射的周边城市作为目的地。 在转移产业 方面更多是从成本和区位的考虑，阳江随着交通路网的完善，产业转移次 级区域升级。 珠三角其他企业目前受经济发展限制还没有到产业转移的阶段。珠三角其他企业目前受经济发展限制还没有到产业转移的阶段。对于经 济发展还没有到一定要将部分产业转移的珠三角城市来说，产业转移还 需要一段时期。 园区配套正在完善园区配套正在完善 自身产业发展正在寻找新的支持自身产业发展正在寻找新的支持 p规划园区建设缓慢，经济发展速度制约了政府对园区财政投入力度 p现有园区已开始发展的核心技术，正在形成自身的核心竞争力。 本

21、报告是严格保密的。 10 复合产业规划和承接产业转移利好是城市中长复合产业规划和承接产业转移利好是城市中长 期发展的主要动力，需要寻找短期发力点期发展的主要动力，需要寻找短期发力点 小结小结 城市发展城市发展缺乏核心大企业带动缺乏核心大企业带动，发展较慢，缺乏，发展较慢，缺乏对外对外 来人口的吸引力来人口的吸引力 01 本地消费为主体，居民好消费恶储蓄，但消费能力本地消费为主体，居民好消费恶储蓄，但消费能力 有限，仍然属于价格敏感阶段有限，仍然属于价格敏感阶段 02 03 04 以能源为主的复合产业规划中长期将为城市带来较以能源为主的复合产业规划中长期将为城市带来较 大的经济发展推动力大的经济

22、发展推动力 外来产业转移为城市中长期发展带来较大动力，短外来产业转移为城市中长期发展带来较大动力，短 期内对城市经济发展促进作用有限期内对城市经济发展促进作用有限 05 未来中长期，城市具有产业发展带来的经济增长潜未来中长期，城市具有产业发展带来的经济增长潜 力，同时房地产业对经济的拉动作用开始显现力，同时房地产业对经济的拉动作用开始显现 p房地产业拉动经济的发展， 缺乏大项目、重点项目强 有力的支撑在“碧桂园” 商品房销售结束后，如果 没有工业或其他行业的后 续大项目来弥补，全县经 济增长将会明显回落4-5个 百分点。 p阳江市建市十多年，现有 全省著名商标17个，全国 驰名商标2个，商标品

23、牌带 动了阳江经济的大发展。 以小五金生产加工刀具、 厨具的私营企业达1800多 家，“十八子” 年销售量 60多亿元； “喜之郎” 年 销量7亿多元；阳江粮油、 豆制品等产品年销售量10 亿元。 资料来源：政府官方网站 本报告是严格保密的。 11 对外来对外来 置业吸置业吸 引不足引不足 从经济背景、未来产业发展潜力来看，难以找到从经济背景、未来产业发展潜力来看，难以找到 城市经济增长下的城市、人口的扩张有力支撑城市经济增长下的城市、人口的扩张有力支撑 核心矛盾核心矛盾 城市自身市场较小城市自身市场较小 对外来置业人口对外来置业人口 吸引不足吸引不足 非资源型城市，对投资、非资源型城市，对投

24、资、 度假等置业客户吸引不足度假等置业客户吸引不足 产业对经济、外来人产业对经济、外来人 口增长支撑不足口增长支撑不足 p非成长型城市非成长型城市p非资源型城市非资源型城市 中短期内房地产发展只能依靠城市自身的繁衍所带来中短期内房地产发展只能依靠城市自身的繁衍所带来 的城市扩张和需求升级作为支撑的城市扩张和需求升级作为支撑 依靠自身的发展依靠自身的发展 我们能否享有我们能否享有 城市框架扩大带来的繁荣？城市框架扩大带来的繁荣？ 是否在城市发展方向？是否有规划利好？是否是未是否在城市发展方向？是否有规划利好？是否是未 来房地产发展热点板块？来房地产发展热点板块？ 本报告是严格保密的。 12 城市

25、背景分析城市背景分析 城市经济、人口、产业发展规划城市经济、人口、产业发展规划 城市规划发展格局城市规划发展格局（本项目是否在城市化发展方向？能（本项目是否在城市化发展方向？能 否依托城市规划利好？）否依托城市规划利好？） 区域价值分析区域价值分析 本报告是严格保密的。 13 城市发展方向由板块被动拉伸四面开花，缺乏城市发展方向由板块被动拉伸四面开花，缺乏 方向性和目的性转向重点发展城西、城南方向性和目的性转向重点发展城西、城南 p政府大量抛售土地导致城政府大量抛售土地导致城 市发展方向完全不确定市发展方向完全不确定 p市政府经过三次修改规划市政府经过三次修改规划 确定城市发展方向为城西、确定

26、城市发展方向为城西、 城南方向城南方向 1988-2005年确定城市沿 325国道向东西方向拓展； 1996-2015年确定发展漠 阳江流域山水城市花园，市 区主要向西、向北发展； 2006-2010年实施南拓、 西进，推进城市拥江向海， 并适当向北发展策略； 2006年编制了城南新区规 划； 2007-2020年规划纲要提 出，中远期发展为适宜居住 的滨海水岸城市。 p由于政府财力投入有限， 原有规划城市发展板块发展 状况不佳。 在自建房的影响下，政府在整个城市扩张的方向上并未起在自建房的影响下，政府在整个城市扩张的方向上并未起 到主导作用，中心城区呈自然环形外扩状态，未来发展重到主导作用，

27、中心城区呈自然环形外扩状态，未来发展重 点为城西、城南板块。点为城西、城南板块。 325国道国道 1988-2005年规划方向年规划方向1996-2015年规划方向年规划方向 漠阳江漠阳江 老城市中心老城市中心老城市中心老城市中心 2006-2010年规划方向年规划方向 漠阳江漠阳江 老城市中心老城市中心 市政府市政府 区政府区政府 市政府市政府 2007-2020年中远期规划方向年中远期规划方向 漠阳江漠阳江 老城市中心老城市中心 市政府市政府 区政府区政府 区政府区政府 市政府市政府 区政府区政府 城市规划方向城市规划方向 本报告是严格保密的。 14 阳东县政府顺应市政府主导的城市发展方向

28、，阳东县政府顺应市政府主导的城市发展方向， 对阳东滨海新城规划与城南新区相呼应对阳东滨海新城规划与城南新区相呼应 p滨海新城的规划属阳东县滨海新城的规划属阳东县 政府对县区域的远景规划政府对县区域的远景规划； p阳东县政府借势发展阳东县政府借势发展 希望借助市政府对城南新 区的规划建设，发展阳东县 南部区域； 滨海新城规划有沿江的休 闲带，包括文化馆、少年馆、 博物馆等文化为主的市政建 设。 p道路体系正在完善道路体系正在完善 高凉路预计明年动工修建， 湖滨西路的延长线目前在做 方案，预计2-3年内开始修 建。 滨海新城的规划对阳东的发展来说是远期规划，目前并没滨海新城的规划对阳东的发展来说是

29、远期规划，目前并没 有实质性的成果，因此可借助的是其规划概念带来利好。有实质性的成果，因此可借助的是其规划概念带来利好。 城市规划方向城市规划方向 * *信息来源：阳东县建设局信息来源：阳东县建设局 相关人士访谈相关人士访谈 阳东县政府人士访谈 阳东县对滨海新城的规 划是远景规划，希望通过文 化为主的市政建设吸引市民。 同时，县政府也有想法搬迁 过去。 阳江市阳江市 城南新区城南新区 分区规划图分区规划图 本报告是严格保密的。 15 20072007年外来发展商郊区大量拿地，城区外扩年外来发展商郊区大量拿地，城区外扩 供应成为主流，城市框架剧烈扩张供应成为主流，城市框架剧烈扩张 p城市供地方向

30、四面开花城市供地方向四面开花 城西碧桂园中洲新城项目， 总投资超过50亿元，规划用 地2000亩左右，分3期推进。 首期投资额在15亿元左右， 08年底开始实质性开发建设， 预计两年内开盘； 城南新区项目占地30多万 ； 城北上东新城目前在建中， 首批约14万； 奥园海陵岛项目，核电新 住宅区项目（听说核电有意 向与万科合作）正在酝酿中。 p城市中心土地供应量有限，城市中心土地供应量有限， 规模较小规模较小 目前城市中心正在征闲置 用地约50万，均为零星住 宅地。 未来大规模土地供应集中在城市外围，受供应方向的影响，未来大规模土地供应集中在城市外围，受供应方向的影响， 新城区将会替代老城区成为

31、城市新中心，未来客户群体城新城区将会替代老城区成为城市新中心，未来客户群体城 市外扩置业成为主流趋势。市外扩置业成为主流趋势。 中洲中洲 新城新城 城南城南 新区新区 项目项目 上东新上东新 城城 该项目首期开发面 积为650亩。规划 总建筑面积超过 400万平方米，可 容纳10万人居住。 本项目本项目 珠江投资，项目 占地30多万 占地1300亩，5年 内开发完毕，综合 性大社区 保利地保利地 产项目产项目 土地市场未来供应土地市场未来供应 用地：2000亩， 分三期，两年内开 盘 城市中心城市中心 本报告是严格保密的。 16 未来土地供应量激增，未来土地供应量激增， 3 3年内计划供地年内

32、计划供地180180万万 ，城南、城西是供地热点片区，城南、城西是供地热点片区 p年土地供应量增长年土地供应量增长2 2倍倍 从07年前每年供地约30万 ，增长为2008年-2010年 每年供地60万； p未来中心城区和城北地区未来中心城区和城北地区 将无地可供将无地可供 年份年份 供地供地 总量总量 市中心市中心城南城南城北城北城西城西备注备注 2008年60万20万20万20万 总量中含经 济适用房、 廉租房4万 2009年60万30万 独洲岛15万， 中心洲15万 2010年60万30万 独洲岛15万， 中心洲15万 合计 180万 20万80万20万60万 数据来源：阳江市住房建设规划

33、（数据来源：阳江市住房建设规划（2006-20102006-2010） 2008-2010年阳江市土地供应计年阳江市土地供应计 划划 土地供应量激增，必将带土地供应量激增，必将带 来激烈的市场竞争，竞争来激烈的市场竞争，竞争 的主要区域将集中在城南的主要区域将集中在城南 和城西的陌生区域。和城西的陌生区域。 08 09 08 09 1010 1515万万 2020万万 3030万万 城南片区城南片区8080万万 城西片区城西片区6060万万 市中心市中心2020万万 年年 供应量供应量 土地市场未来供应土地市场未来供应 本报告是严格保密的。 17 个盘为代表的城北、城西、城东纳入市区范围，个盘

34、为代表的城北、城西、城东纳入市区范围， 城区边界模糊化，开发商定义地产板块城区边界模糊化，开发商定义地产板块 p阳江房地产发展方向以个阳江房地产发展方向以个 盘为典型代表盘为典型代表 p开发商定义城市地产板块开发商定义城市地产板块 而非政府而非政府 形成除城市中心板块外城 东、城北、城西地产板块； 其中城北和城西项目属城 市近郊，碧桂园属于阳东县 中心，而近期上市的沁林山 庄项目属近郊大盘； p阳东置业逐步被市民接受阳东置业逐步被市民接受 碧桂园为代表的阳东区域 为市民公认的房地产发展前 景最好的板块。 城区边界开始模糊化，房地产发展形成由开发商主导以个城区边界开始模糊化，房地产发展形成由开发

35、商主导以个 盘为代表的板块格局，开发商初步定义的房地产区域。盘为代表的板块格局，开发商初步定义的房地产区域。 碧桂园碧桂园 沁林山庄沁林山庄 金景园金景园 德信华城德信华城 城市中心城市中心 富和海岸城富和海岸城 街访消费者 以后啊，肯定是东面发 展的好，现在碧桂园那边的 位置很好啊，酒店、商业就 发展的很好。 创业路 油漆店 黄女士 房地产发展区域房地产发展区域 城北城北 城东城东 城西城西 本报告是严格保密的。 18 在外扩供应和开发商定义城市地产板块背景下，在外扩供应和开发商定义城市地产板块背景下， “两心一带两心一带”地产板块进一步环形外扩地产板块进一步环形外扩 城市中城市中 心板块心

36、板块 两个政府之间 近西板近西板 块块 依托老城区的改造形成 的板块 近北板近北板 块块 依托城市文化体育中心 的宜居板块 近东板近东板 块块 新兴发展的住宅区 p两心指的是江城区政府中 心和市政府中心； p一带指的是由近西板块、 近北板块和近东板块形成的 近郊板块带； p未来将形成的城市外扩第 二圈层板块包括远西板块、 远北板块、远东板块； p未来土地供应的方向呈环 形扩张。 城区内土地供应量有限的情况下，城市核心外围区域发展城区内土地供应量有限的情况下，城市核心外围区域发展 的未来方向是其远郊板块，的未来方向是其远郊板块， 但近郊片区将成为置业者城市但近郊片区将成为置业者城市 外扩的首选板

37、块。外扩的首选板块。 城市中心城市中心 板块板块 远东远东 板块板块 远北远北 板块板块 城城 南南 板板 块块 中洲新城中洲新城 远远 西西 板板 块块 近东近东 板块板块 近北近北 板块板块 近西近西 板块板块 房地产板块格局房地产板块格局 本报告是严格保密的。 19 城市中心客户印象：城市核心，自成一级城市中心客户印象：城市核心，自成一级 区域价值：市场主阵地，区域功能将转换区域价值：市场主阵地，区域功能将转换 近近 东东 板板 块块 近近 北北 板板 块块 近近 西西 板板 块块 城市中心城市中心 板块板块 价格体系价格体系 2200-3500元/ 价格层级全市最高价格层级全市最高 代

38、表楼盘代表楼盘 景湖花园、理想雅苑、御水雅苑 房地产核心片区房地产核心片区 未来供应未来供应 未来3年内供应量仅20万 剩余土地量较少剩余土地量较少 物业类型物业类型 高层为主，低密度和小高层为个别楼盘产 品 城区小高层城区小高层/ /高层聚集区高层聚集区 核心竞争力核心竞争力完善的城市配套/景观资源城市价值最高区域城市价值最高区域 客户构成客户构成 以私企业主，市区及阳东县公务员，生意 人为主，大多来自江城区 城市高端群体市场城市高端群体市场 景湖花园景湖花园 理想雅苑理想雅苑 江城区政府、阳江江城区政府、阳江 市政府市政府 老人民广场商业圈老人民广场商业圈 行政、商业功能行政、商业功能 区

39、政府行政办公预区政府行政办公预 计迁往中洲新城计迁往中洲新城 市政府行政办公预市政府行政办公预 计迁往城南新区计迁往城南新区 商业服务功能为主商业服务功能为主 本报告是严格保密的。 20 近近 东东 板板 块块 近近 北北 板板 块块 城市中心城市中心 板块板块 近西板块客户印象近西板块客户印象：城市郊区，旧城翻新：城市郊区，旧城翻新 区域价值：未来与远西板块形成功能复合新区区域价值：未来与远西板块形成功能复合新区 近近 西西 板板 块块 价格体系价格体系 2300-2500元/ 代表楼盘代表楼盘 富和海岸城、德信华城、嘉华尚城 未来供应未来供应漠阳江西侧仍有大量土地供应 核心竞争力核心竞争力

40、依托漠阳江两岸的建设，客户认知度高 客户构成客户构成江城区私企业主、公务员、生意人为主 p区域发展优势：区域发展优势： 政府规划重点发展方向：政府规划重点发展方向： 在市政府对“一河两岸”的 规划中处于主轴方向，老城 区、中心城区、城南新区连 成一个发展带，分流旧城区 人口，打通城南新区与旧城 区节点； p未来发展劣势：未来发展劣势： 土地供应量较大，竞争激 烈； 客户心理距离遥远。 中洲新城中洲新城 中中 洲洲 项项 目目 近近 西西 板板 块块 p远西板块区域价值：远西板块区域价值： 区级行政中心及未来区级行政中心及未来 临港工业区居住配套临港工业区居住配套 功能功能 p中洲新城项目未来中

41、洲新城项目未来 将承担服务行政中心将承担服务行政中心 和工业区配套功能。和工业区配套功能。 本报告是严格保密的。 21 近近 东东 板板 块块城市中心城市中心 板块板块 近近 西西 板板 块块 近近 北北 板板 块块 近北板块客户印象近北板块客户印象：城市内第二宜居板块：城市内第二宜居板块 区域价值：文体配套居住服务及产业配套功能区域价值：文体配套居住服务及产业配套功能 价格体系价格体系2000-3000元/ 代表楼盘代表楼盘金旭园、金景园 未来供应未来供应未来3年内供应量约20万 物业类型物业类型以低密度和多层为主 核心竞争力核心竞争力毗邻体育馆，文体配套齐全 客户构成客户构成 私企业主、公

42、务员、企业高 管 p区域发展优势：区域发展优势： 靠近城市文体中心 p未来发展劣势：未来发展劣势： 现状：周边生活配套不齐 全，丘陵地貌； 规划：未来不是政府规划 发展的主要方向； 土地：未来供应量较小。 城市中心城市中心 板块板块 近北近北 板块板块 远北远北 板块板块 p未来发展的方向是 阳江汽车站以北上东 新城综合服务社区， 周围是老的工业区； p因受到城市行政界因受到城市行政界 限的影响和地形地貌限的影响和地形地貌 的影响，城市向北发的影响，城市向北发 展空间不大。展空间不大。 市区边界市区边界 阳江市政府阳江市政府 p远北板块区域价值：远北板块区域价值： 未来文体及老工业区未来文体及

43、老工业区 居住配套区；居住配套区； p未来发展空间、潜未来发展空间、潜 力较小。力较小。 本报告是严格保密的。 22 城市中心城市中心 板块板块 近近 西西 板板 块块 近近 北北 板板 块块 近近 东东 板板 块块 近东板块客户印象近东板块客户印象：居住次核心，富人聚居区：居住次核心，富人聚居区 区域价值：未来迅速成长的居住区区域价值：未来迅速成长的居住区 价格体系价格体系 1700-3000元/ 代表楼盘代表楼盘 碧桂园 未来供应未来供应 土地存量较大 物业类型物业类型 低密度、洋房类 核心竞争力核心竞争力品牌发展商已将区域做热， 客户构成客户构成 江城区企业老板、生意人、公务员阳东县 企

44、业老板、生意人、公务员 城市中城市中 心心 板块板块 远远 东东 板板 块块 近近 东东 板板 块块 p城市各板块除江城区外，城市各板块除江城区外， 阳东县房地产属于发展相对阳东县房地产属于发展相对 较快的区域；较快的区域； p城东板块已是置业者眼中 除江城区外首选置业区域； p目前在阳东县已集中了两 大知名品牌开发商：碧桂园、 中惠熙元； p品牌开发商对区域商品房品牌开发商对区域商品房 的开发，促使阳东县与江城的开发，促使阳东县与江城 区加速融合区加速融合； p阳东县在置业客群心中发 展潜力巨大。 在城市近郊成为未来在城市近郊成为未来 房地产发展主流方向房地产发展主流方向 的背景下，本项目板

45、的背景下，本项目板 块具有何种机会？块具有何种机会？ 消费者街访 阳东那边位置很好啊，有 碧桂园在那边，酒店啊什么 配套之类的都挺好的。以后 城市的发展方向应该是向东 的。 创业路 某油漆店老板 彭女士 阳东板块(含近东和远 东板块)由于碧桂园的 先期开发，目前近东是 阳江房地产开发的热点 片区。 政府人士访谈： 现在阳东板块在碧桂 园的打造下成为开发的 热点片区了，未来发展 潜力很大。 本报告是严格保密的。 23 碧桂园已经成为阳江房地产市场的标杆，阳东碧桂园已经成为阳江房地产市场的标杆，阳东 县成长为区域房地产市场县成长为区域房地产市场 p碧桂园的销售加快了阳东 县城市化进程的脚步； p本

46、地开发商也因为碧桂园 的品牌效应，纷纷在碧桂园 附近开发项目； p阳东县地产板块已具备相 当的市场认知度。 阳东碧桂园的到来已经为阳东县房地产市场持续开发做了阳东碧桂园的到来已经为阳东县房地产市场持续开发做了 铺垫，本地开发商和置业客群认可碧桂园的品牌效应已启铺垫，本地开发商和置业客群认可碧桂园的品牌效应已启 动区域房地产的发展动区域房地产的发展，已形成开发商定义房地产板块趋势。已形成开发商定义房地产板块趋势。 街访客户语录： 碧桂园没来之前，阳东汽车站那 边很偏，周围都是农田，也没有什 么配套，那时候从来没有想过阳东 那边能发展的这么快。碧桂园在这 里做了五星级酒店，做了商业街， 配套都做好

47、了，方便了，大家自然 就愿意来。而且我们都觉得以后碧 桂园这里都算是中心位置了，这边 发展的会很好。 江城区创业路某木地板店老板 专业人士访谈： 我们当时进来的时候位置也是很 偏避，不过很多来看碧桂园的客户 都会来看我们的盘，最后成交客户 中有很多都是在碧桂园买不起的就 来买我们这里的盘。碧桂园为这个 板块的开发打响了头一枪，我们项 目也算是这个片区的首批“拓荒 者”，在以后来开发的项目都会好 些，因为我们将区域抗性减弱了。 美丽花城 销售经理 刘经理 外地开发商项目外地开发商项目碧桂园、中惠熙元 本地开发商项目本地开发商项目 美丽花城、碧桂东苑、升平花园、阳东花园、苑山小区、 金湾小区、金碧

48、雅苑、金桂园、东润市场 阳东板块已建项目表阳东板块已建项目表 房地产板块格局房地产板块格局 本报告是严格保密的。 24 在开发商定义板块价值和政府规划利好背景下，在开发商定义板块价值和政府规划利好背景下， 远东将成为城市外扩第二圈层中首发板块远东将成为城市外扩第二圈层中首发板块 城市中心城市中心 板块板块 远远 东东 板板 块块 远远 北北 板板 块块 城城 南南 板板 块块 中洲新城中洲新城 远远 西西 板板 块块 近东近东 板块板块 近北近北 板块板块 近西近西 板块板块 未来地产板块价值未来地产板块价值 城南板块城南板块 集行政办公、商住、文化、集行政办公、商住、文化、 休闲复合功能为一

49、体的城休闲复合功能为一体的城 市新区，最具发展潜力板市新区，最具发展潜力板 块块 p优势：政府主导规划方向 总用地面积8万平方公里，人口 约10万人。已通过区规划用 地面积约2.8平方公里，功能定 位为南部生态型综合居住区， 人口发展规模约3万人。 p劣势：区域陌生建设期长；漠 阳江易洪涝灾害，不宜居住。 远西板块远西板块 未来江城区城市行政次中未来江城区城市行政次中 心及企业总部经济心及企业总部经济 p优势：政府主导规划方向 位于漠江东河与西河之间，规 划面积为26平方公里。建设基 础设施融资工作顺利，规划建 设工作已启动； p劣势：缺乏配套，距离远。 远北板块远北板块 未来依托老工业园区的

50、配未来依托老工业园区的配 套服务区套服务区 p优势：相对成熟的工业园 区，企业密集，产业人口 多； p劣势：非城市发展主流方 向，生活配套缺乏。 远东板块远东板块 城市价值未被定义城市价值未被定义 p 区位优势区位优势，是远郊四大 板块中同时距离江城、阳 东城市中心和城南新区最 近的区域； p处于阳东规划发展的主阳东规划发展的主 轴上轴上，是城南新区发展的 延伸板块； p阳东已成为阳江房地产开 发的热点板块热点板块； p地形地势为未来发展提供 了非常大的腹地。 远东板块区位优势明显，是开发远东板块区位优势明显，是开发 商定义的地产板块延伸，未来发商定义的地产板块延伸，未来发 展腹地规模大展腹地

51、规模大 ，发展潜力巨大，发展潜力巨大， 具备城市外扩第一站的条件。具备城市外扩第一站的条件。 本报告是严格保密的。 25 通过对项目区域发展机会点的梳理，我们发现通过对项目区域发展机会点的梳理，我们发现 项目区域未来将成为城市空间外拓的第一站项目区域未来将成为城市空间外拓的第一站 项目所在的远东板块项目所在的远东板块 具有未来引导阳江城具有未来引导阳江城 市居住板块方向的优市居住板块方向的优 势，未来城市居住价势，未来城市居住价 值最高的区域。值最高的区域。 各物业类型价格趋同，无明显价格层级各物业类型价格趋同，无明显价格层级 p在阳江市场已形成的四个房地产板块中，除具有特别强势资源的项 目外

52、，城区内主流高层产品与近郊低密度产品价格差较小，普遍集中 在2000-3000元/平方米的范围内。 p市区以主流高层为主要供应产品，未来不是商品房供应主要方向； p城市外扩供应明显 p郊区产品供应两极分化明显，主要以低品质多层和低密度产品为主。 产品逐渐呈现城市外扩供应趋势产品逐渐呈现城市外扩供应趋势 p阳江市对城南新区的规划是项目区域中短期发展的主要依托； p阳东县对远东板块滨海新城的规划是项目区域长期发展的依托； p目前品牌开发商与政府合作对阳东县的房地产共同开发是项目区域 发展的现实依托。 项目所在远东区域将成为城市外扩首个片区项目所在远东区域将成为城市外扩首个片区 房地产板块格局房地产

53、板块格局 本报告是严格保密的。 26 城市框架剧烈外扩的背景下，区域间竞争激烈，城市框架剧烈外扩的背景下，区域间竞争激烈， 滨海新城尚待构建核心竞争力滨海新城尚待构建核心竞争力 未来城市外扩开发集中在城南、城西；这几个大规模开发比较集中的区域都具有比未来城市外扩开发集中在城南、城西；这几个大规模开发比较集中的区域都具有比 较强势的政府规划利好。较强势的政府规划利好。 滨海新城的规划尚无实质结果，滨海新城的规划尚无实质结果，政府估计其真正成型还需政府估计其真正成型还需1020年时间年时间，本项目实，本项目实 际上是滨海新城的名片，一切将由自己定义。际上是滨海新城的名片，一切将由自己定义。 一方面

54、一方面 另一方面另一方面 小城市小城市vs大规模大规模 我们如何实现对客户的吸引， 而非直接陷入项目和产品竞争 矛盾矛盾 阳江其实并没有所谓板块价值支撑房地产开发的现象，目前项目所在大区域内的主阳江其实并没有所谓板块价值支撑房地产开发的现象，目前项目所在大区域内的主 力楼盘，力楼盘，仍以个盘优势为核心吸引力争夺客户。仍以个盘优势为核心吸引力争夺客户。 “自我运营、自我中心化自我运营、自我中心化” 出色的大盘开发其精髓在于区域运营，对于城市框架外扩，区域板块概念尚不明显的出色的大盘开发其精髓在于区域运营，对于城市框架外扩，区域板块概念尚不明显的 阳江，给未来的滨海新城选择一个什么样的形象是本项目

55、吸引阳江人前来居住的关键。阳江，给未来的滨海新城选择一个什么样的形象是本项目吸引阳江人前来居住的关键。 本报告是严格保密的。 27 区域价值分析区域价值分析 重新定义重新定义 区域价值区域价值 区域资源区域资源 盘点整合盘点整合 区域价值区域价值 提升提升 从区域运营寻找本项目的突破口，及早进入从区域运营寻找本项目的突破口，及早进入 “超竞争超竞争”的状态的状态 本报告是严格保密的。 28 城市背景分析城市背景分析 城市经济、产业、人口发展规划城市经济、产业、人口发展规划 城市规划发展格局城市规划发展格局 区域价值分析区域价值分析 本报告是严格保密的。 29 在城市发展的各外扩板块中已经形成了

56、自身发在城市发展的各外扩板块中已经形成了自身发 展的区域价值依托，我们依托什么？展的区域价值依托，我们依托什么？ 城市中心城市中心 板块板块 远东远东 板块板块 城南板城南板 块块 近东近东 板块板块 北区板块北区板块 远西远西 板块板块 城市居住后花园城市居住后花园 闹中取静、湖水、闹中取静、湖水、 山地、体育馆等城市山地、体育馆等城市 级完善配套级完善配套 在城市板块剧烈外扩发展的激烈竞争中，竞争者都自成一体各有依托；在城市板块剧烈外扩发展的激烈竞争中，竞争者都自成一体各有依托； 本项目所在远东板块应该依托什么？成为城市格局中什么样的功能板块？本项目所在远东板块应该依托什么？成为城市格局中

57、什么样的功能板块？ 远西板块远西板块 城南板块城南板块 北区板块北区板块 近东板块近东板块 城市价值延伸城市价值延伸 城市框架扩张下城市框架扩张下 打造近郊城市化发展打造近郊城市化发展 未来阳江的卧室未来阳江的卧室 未来城市大型居未来城市大型居 住组团，生活之城住组团，生活之城 城市新兴豪宅板块城市新兴豪宅板块 自成一体完备生自成一体完备生 活、教育配套，优质活、教育配套，优质 资源环境资源环境 城市板块解构城市板块解构 本报告是严格保密的。 30 根据世联经验及已有成功案例总结，城市化进根据世联经验及已有成功案例总结，城市化进 程中，陌生区大盘区域价值提升的核心驱动程中，陌生区大盘区域价值提

58、升的核心驱动 产业园模式产业园模式 （产业驱动）（产业驱动） 旅游地产模式旅游地产模式 （强势旅游资源（强势旅游资源 驱动）驱动） 高端商务地产高端商务地产 （会展、商务（会展、商务 驱动）驱动） 主题地产模式主题地产模式 （创建主题配套（创建主题配套 驱动）驱动） 核心驱动力核心驱动力 都市休闲地产都市休闲地产 模式模式p成都芙蓉古城、华侨城 p万科东丽湖、广州假日半岛 p广州琶洲、博鳌水城p桃源居、奥林匹克花园 p西安高科园区 p天津万科东丽湖 p南宁荣和山水美地 p无锡圣巴巴拉 p上海浦江新城 p厦门圣地亚哥 p深圳万科城 p深圳曦城 p成都芙蓉古城 p重庆中安翡翠城 p成都中海国际社区

59、 p广州奥林匹克花园 p深圳四季花城 p深圳桃源居 p万科十七英里 p广州假日半岛 p 缺乏产业基础缺乏产业基础 与规划与规划 主题不够强势主题不够强势 如此远郊难以如此远郊难以 对大众客户对大众客户 产业吸引产业吸引 资源不强势，资源不强势， 相比海陵岛处于相比海陵岛处于 绝对劣势绝对劣势 高端第三产业高端第三产业 不发达，无法不发达，无法 支撑商务功能支撑商务功能 ？ 世联模型世联模型 本报告是严格保密的。 31 从项目资源、城市特性五个维度盘点项目，选从项目资源、城市特性五个维度盘点项目，选 择最适合项目发展的区域价值依托择最适合项目发展的区域价值依托 资源盘点资源盘点 自然资源：自然资

60、源：滨江、原生态景观原生态景观 交通道路：交通道路：通达性好，远离城市干扰远离城市干扰 配套体系配套体系：目前极不成熟，需要自我完善，有酒店、酒店、 体育馆、少年宫、展览馆规划体育馆、少年宫、展览馆规划 城市特性：城市特性：乐玩、爱吃、好休闲娱乐的悠闲小城悠闲小城 历史人文：历史人文：海上丝绸之路海上丝绸之路起点，区域价值打造结合人文 以完善配套、休闲功能、文化娱乐气息、生态居住资源整合概念以完善配套、休闲功能、文化娱乐气息、生态居住资源整合概念 打造阳江城市的新一极打造阳江城市的新一极“滨江国际新城滨江国际新城” 我们需要一个区域价值来整合所有资源体系我们需要一个区域价值来整合所有资源体系