易居中国：恒基兆佳长沙星沙项目产品定位建议案97页PPT

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3、：易居中国长沙金岳房屋销售有限公司 from : changsha jinyue real estate consult 东面地块1.875 8-12小高层 商业 12-15小高层 社区会所 入口 高层区 产品特征： 1、西面地块采用8-12层，一梯二户的小高层产品，东面地块采用12-15 层，一梯两户小高层产品。 2、小高层采用点式布局、天际线从外向内跌落，同时避免主干道对小区的 噪声和灰尘的干扰 3、主要房型以三房和四房为主，面积为125-130平方米和135-140平方米左 右 4、底层可以附加花园，顶层可以附加跃层 5、小高层区采用低密度建筑布局，增加园林绿化设置弥补地块自然景观缺 失

4、的天然不足。 入口 入口 高层区 商业区 总布置图 高层区： 高层区 18-22层 占地面积约：8 建筑面积约：22 国际级幼 儿园 8-12小高层 高层 12-15小高层 社区会所 小高层区 容积率：2.75 商业 入口 产品特征： 1、采用22层，一梯四户的高层产品，所有楼栋朝向建议偏东或偏西20度左 右，避免当地比较厉害的西晒的气候 2、底层可以全部架空，透绿，同时设立大堂，并适当挑空，增加产品的高 档感。通过双面大露台的产品设置，营造空中别墅的产品印象。 3、高层区可以根据前期的销售情况，可以进行具体的产品细节调整 会所区 4、整个地块平均容积率为2.04 91 高层区 商业区： 总布

5、置图 产品特征： 1、充分利用南临主干道的优势，设置临街商业，有利于汇聚人气，社区内 商业则应呈多点分散布局，以任一点为原点，步行半径3分钟内可以到达。 商业部分在开盘前招商未完成时则应由发展商代理经营，制造繁荣假象， 小高层区 在人气上升后则采用以租代售、租售并举之策略使商业得以去化。 2、会所以多功能中央会所的角色出现 3、会所功能应包括餐饮、健身、休闲娱乐、小区历史博物馆（收集业主诸 多生活中值得纪念的细节）等，一方面对提升居住品质、营造项目卖点具 有相当的作用，另一方面对社区人文精神内核的提炼大有裨益。 商业区 会所区 92 关于商业销售策略的进一步阐述 租售并举，以租带售 93 置业

6、投资计划（假设）： 底价：6500元/平方米（内部均价） 面积：以60平方米为例 总价：390000元 对外宣传是： 投资客包租2年，2年的租金直接抵冲首付 自营客不包租，但一次性付款的八五折优惠，按揭付款的九折优惠 94 置业投资计划（假设）： 60平方米商铺 单价：9000元/平方米 总价：540000元 租金（10%）：5400元/月 投资客包租2年：5400122=129600元（先返） 投资客实际支出： 一次性付款：540000129600=410400元 5成10年按揭：首付270000129600=140400元贷款270000元 自营客： 一次性付款8.5折优惠，实际支出：54

7、00000.85=459000元 5成10年按揭9折优惠，实际支出：4500000.9=486000元 首付246000元贷款240000元 95 购买 目的 投资 方式 总价首付 月供贷款 （10年） 年收益 年投资 回报率 备注 一次性 付款 540000410400无6480016% 前两年只有产 投资权，没有经营 权 贷款 一次性 付款8.5折 540000 540000 140400 459000 3014 无 28632 / 20% / 自营 既有产权又 有经营权 贷款9折5400002460002679/ 96 总结分析： 商业作为投资类的产品，投资客的比例肯定远远大于自营客 招

8、商与销售并举，有利于统一营造商业氛围和租赁行情，增加投资客的信心 前二年的产权和经营权有机分离，有如下优点： （1）二年经营回报冲抵首付款，降低了投资门槛 （2）小区及周边环境需要二年的成熟期，我们以假设成熟初期的租赁价格进行经 营回报，降低了投资的风险 97 关于总体布局的进一步阐述说明 可以看到的是，在我们的产品规划建议中，1-12层的小高层组团容积率只有 1.5，12-15层的小高层组团容积率只有1.875，高层组团的容积率则是2.75。整 个社区容积率为2.04。 虽然达到了发展商的心理预期，但很难说是一个追求地块经济效益最大化的构 想。 我们之所以提出这样的产品布局建议，主要有以下两个原因： 1、建立属于本案的优势核心竞争力 与区域市场竞争项目相比，本案在规模和地块天然属性上的竞争力不强。因此本 案的突围之路只可能是回归产品主义。高层、小高层项目在长沙鲜有低密度布 置，而这恰恰是追求舒适安逸的长沙置业者所希望得到的。前期高层低密度组团 的面试在很大程度上填补了