6月南京别墅市场研究报告42P

1、市市 场 场 研 研 究 究 南京别墅市场报告南京别墅市场报告 2010-6-11 报告四个核心问题报告四个核心问题 q1 q1 南京别墅市场分布及板块特征？南京别墅市场分布及板块特征？ q2 q2 南京别墅市场供求特点？南京别墅市场供求特点？ q4 2010q4 2010年下半年别墅市场走势？年下半年别墅市场走势？ q3 q3 调控政策对别墅市场的影响？调控政策对别墅市场的影响？ 南京是一个不缺乏资源的城市南京是一个不缺乏资源的城市 作为六朝古都的南京拥有丰作为六朝古都的南京拥有丰 富的人文资源和自然资源；富的人文资源和自然资源； 自然资源：紫金山、老山、自然资源：紫金山、老山、 汤泉、珍珠

2、泉、玄武湖、九汤泉、珍珠泉、玄武湖、九 龙湖龙湖 人文资源：夫子庙、中山陵、人文资源：夫子庙、中山陵、 总统府总统府 凭借丰富的资源南京形成了凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎一足三鼎”的近郊别墅的近郊别墅 版图版图 江北江北 仙林仙林 江宁江宁 资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷 资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德 资源：珍珠泉 代表楼盘：珍珠泉9号、绿城 玫瑰园 紫金紫金 山山 资源：紫金山 代表楼盘：钟山国际高尔夫 紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形 成了城市顶级别墅区成了城市顶级别墅区 客户 未来供应 未来供应稳定，但供应总量较少。产品形

3、式 独栋、双拼别墅为主，主力面 积400-600平米 城市市区客户为主，城市高端、 顶级客户为主 紫金山、明孝陵、中山陵、钟 山高尔夫、赛马场 项目项目 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价 钟山高尔夫698-100.15独栋 642、769、 919、1098平 米 3.5-4.5万3000-5000万 钟山美庐104.50.39 独栋400-4703.5万1500万 双拼360-3901.6-2万600-780万 土地属性 板块特征：板块特征： 顶级别墅群落顶级别墅群落 主力面积

4、主力面积400-600 400-600 主力总价千万以主力总价千万以 上上 仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区 的经济型别墅板块的经济型别墅板块 土地属性 客户 未来供应 仙林板块是南京未来城市新区， 未来供应充足 产品形式 联排、双拼、叠加等经济型别 墅为主，面积160-300平米 城市市区客户为主，大学城客户、 鼓楼医院客户、生意人 大学城、轨道交通2号线、灵 山、鼓楼医院 项目项目 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价 栖园29

5、220.75 联排2681.7万400万 叠拼150、2211.1万160-240万 山水风华1390.7 叠拼142-2001万142-220万 联排213-2221.4万298-310万 双拼227-2281.6万310万 东墅山庄8.25.350.65 叠180 联排（7月推）200-300 招商依云溪谷24170.47 独栋6003.51500-2000 双拼294-3762.6万800 板块特征：板块特征： 经济型别墅群落经济型别墅群落 主力面积主力面积200-250 200-250 主力总价主力总价150-150- 300300万万 江北板块凭借老

6、山、汤泉、珍珠泉等资源形成了江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了 城郊资源别墅区城郊资源别墅区 客户 未来供应 未来供应稳定，但供应总量较少。产品形式 独栋、双拼别墅为主，主力面 积400-600平米 城市市区客户为主，购买别墅多 为第二居所，度假休闲用 珍珠泉、老山、纬三线、纬七 线，长江大桥 项目项目 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价 绿城玫瑰 园 3190.3独栋600-9002-2.8万1700-1800万 珍珠泉9号1030.3 独栋425-4902-2.5120

7、0-1800 双拼3132.2700-800 国信自然 天城 75300.4独栋500-6701.5万900-1000 土地属性 板块特征：板块特征： 高端别墅群落高端别墅群落 主力面积主力面积500-600 500-600 主力总价主力总价900-900- 15001500 江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资 源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从 二居所向第一居所转变二居所向第一居所转变 客户 未来供应 江宁未来主要供应将向九龙湖、 方山转移 产品形式 独栋、联排、双拼、叠加等多 种物业

8、形态。 城市市区客户为主，购买别墅多 为第二居所，度假休闲用 将军山、百家湖等资源，将军 大道、机场高速等交通方便 项目项目 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率物业类型物业类型主力面积主力面积单价单价总价总价 玛斯兰德47180.39独栋3655401.7万600-1000万 复地朗香别墅33130.39独栋427、5141.65万780-900万 颐和南园50350.59 联排236-2789200210-250万 独栋271-4031.4万350-520万 叠加未推出7000 运盛美之国40240.56 独栋300-6002

9、.5750-1400 双拼3002600 联排180-2401.3230-320 土地属性 板块特征：板块特征： 中高端别墅群落中高端别墅群落 独栋、双拼主力面积独栋、双拼主力面积300-500 300-500 主力总价 主力总价600-1000600-1000万万 联排、叠加主力面积联排、叠加主力面积200-250 200-250 主力总价 主力总价200-300200-300 除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场除近郊别墅外，近两年来远郊别墅逐渐冲击南京市场 江北江北 仙林仙林 江宁江宁 资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷 资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德 资源：老山 代表楼盘：山河

10、水 紫金紫金 山山 资源：紫金山 代表楼盘：钟 山国际高尔夫 远远 郊郊 别别 墅墅 近近 郊郊 别别 墅墅 溧水卧龙湖板块溧水卧龙湖板块 恒大金碧天下，卧龙湖恒大金碧天下，卧龙湖 国际社区国际社区 句容仑山湖板块句容仑山湖板块 中国边城、世外边城中国边城、世外边城 句容宝华板块句容宝华板块 代表楼盘新湖翠谷代表楼盘新湖翠谷 香泉湖板块香泉湖板块 代表楼盘碧桂园代表楼盘碧桂园 汤泉老山板块汤泉老山板块 山河水、大吉山水山河水、大吉山水 蒙塔卡利蒙塔卡利 汤山板块汤山板块 阳明山庄阳明山庄 远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布 在句容、

11、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅在句容、溧水，江北老山汤泉片区，多为旅游度假别墅 客户 未来供应 未来供应稳定，独栋别墅供应量 较大 产品形式小独栋别墅为主，主力面积 200-350平米 城市市区客户为主，购买别墅多 为第二居所，度假休闲用 老山、宝华山、汤泉、仑山湖、 卧龙湖等资源，沪宁高速、宁 杭高速等城际高速。 土地属性 项目项目 占地面积占地面积 ( (万平米万平米) ) 建筑面积建筑面积 ( (万平米万平米) ) 容积率容积率物业类型物业类型主力面积主力面积目前单价目前单价 目前总价目前总价 （万元）（万元） 山河水41.9100.3独栋370-50013000480-650

12、 卧龙湖国际226.7800.35独栋239-35014000330-500 森湖溪谷53.213.30.236独栋197-25210000197-260 阳明山庄14.711.70.67独栋、联排（未售）400-600240001000-1500 世外边城37.8100.245独栋280-32010000280-320 蒙塔卡利13.33.70.28独栋200-2808500180-250 板块特征：板块特征： 小独栋别墅群落小独栋别墅群落 主力面积主力面积250-350 250-350 主力总价主力总价250-500 250-500万万 报告四个核心问题报告四个核心问题 q1 q1 南京别

13、墅市场分布及板块特征南京别墅市场分布及板块特征 q2 q2 南京别墅市场供求特征？南京别墅市场供求特征？ 板块特征明显，资源优势在板块竞争中被弱化 02-0402-04年市场供年市场供 应逐年增长应逐年增长 04-0604-06年市场供年市场供 应逐年减少应逐年减少 07-0907-09年市场供年市场供 应逐年增加应逐年增加 p 从近从近8 8年别墅供应走势看，三年时间段为别墅市场供应周期。从别墅市场供应年增年别墅供应走势看，三年时间段为别墅市场供应周期。从别墅市场供应年增 幅看，年供应增加量空间缩小，别墅市场供应趋紧信号明显。幅看，年供应增加量空间缩小，别墅市场供应趋紧信号明显。 07-09

14、07-09年别年别 墅年均供墅年均供 应增幅应增幅 38%38%左右左右 02-0402-04年别年别 墅年均供应墅年均供应 增幅增幅120%120% 左右左右 市场供应呈现明显的周期性市场供应呈现明显的周期性 供应高峰期出现在供应高峰期出现在07-0907-09年，供应量为近年，供应量为近8 8年来的年来的43.4%43.4%。 p 02-0902-09年别墅供应年别墅供应420420万方，万方，07-0907-09年年184184万方。万方。 江宁、仙林为别墅供应的两大主力板块，别墅累计供应量江宁、仙林为别墅供应的两大主力板块，别墅累计供应量 分别达到全市的分别达到全市的41.5%41.5

15、%和和23.5%23.5%，占据半壁江山，占据半壁江山。 p 近两年别墅供应主要集中在江宁、仙林及江北三大区域，其中江宁板块别墅供应量近两年别墅供应主要集中在江宁、仙林及江北三大区域，其中江宁板块别墅供应量 居各板块之首。居各板块之首。 经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占经济型别墅市场供应量较大，联排、叠加别墅累计供应量占 市场总份额的市场总份额的70.8%70.8% p 经济型别墅占据市场供应主导地位，而独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，累计不经济型别墅占据市场供应主导地位，而独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，累计不 足足35003500套。套。 经济类别墅供应主要集中

16、在江宁、仙林板块，供应总量占经济类别墅供应主要集中在江宁、仙林板块，供应总量占 到该类别墅市场供应额的到该类别墅市场供应额的73.6%73.6% 板块板块指标指标独栋独栋双拼双拼联排联排叠加叠加 江宁板块 累积上市量 （套） 5784382564256413281328 江北板块46676106166 东郊板块744321006100612651265 紫金山板块120887148 主城009375 远郊板块436746539250 合计合计16741674178017805333533330323032 p 高端别墅供应集中在江宁、江北、远郊板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的高端别墅供应

17、集中在江宁、江北、远郊板块，供应总量占到该类别墅市场供应额的 88.4%88.4% 别墅市场供应高度集中化！别墅市场供应高度集中化！ 市场去化高峰期同样出现在市场去化高峰期同样出现在2007-20092007-2009年，去化量年，去化量283.93283.93万万 方，其中方，其中20092009年市场去化达到年市场去化达到121.92121.92万方，去化量为近三万方，去化量为近三 年的年的42.9%42.9%。 2007-20092007-2009别墅别墅 供应量供应量184184万方万方 2007-20092007-2009别墅别墅 去化去化283.93283.93万万 方方 累计供求

18、比累计供求比0.640.64 0909年市场供应年市场供应 68.568.5万方万方 0909年市场去化年市场去化 121.92121.92万方万方 供求比供求比0.560.56 经济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。经济型别墅供销两旺，高端别墅受总价影响市场份额走低。 p 经济型别墅占据市场需求主导地位，该类别墅累计去化率达到别墅去化总量经济型别墅占据市场需求主导地位，该类别墅累计去化率达到别墅去化总量72%72% p独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，但同时市场去化相对较慢，独栋、双拼此类高端别墅市场供应量少，但同时市场去化相对较慢，去化率达到别墅去去化率达到别墅去 化总量化

19、总量28% 经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然经济别墅占比较大的仙林、江宁板块去化，远郊别墅虽然 有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。有总价优势，但受区域接受度影响去化较慢。 p 从累计供销看，江宁板块别墅累计去化量占到从累计供销看，江宁板块别墅累计去化量占到42.4%42.4%遥遥领先于其他板块。远郊别墅板块遥遥领先于其他板块。远郊别墅板块 累计去化率累计去化率81.6%81.6%，均处于全市较低水平。，均处于全市较低水平。 各板块中，经济型别墅去化率也都体现出先行优势。各板块中，经济型别墅去化率也都体现出先行优势。 板块指标独栋双拼联排叠加 江宁板块江宁板块 累积上市量

20、（套）57843825641328 累计成交量（套）44139122481297 累计成交比例（%）76.30%89.30%87.70%97.70% 江北板块江北板块 累积上市量（套）46676106166 累计成交量（套）3876583766 累计成交比例（%）83%85.50%78.90%100% 仙林板块仙林板块 累积上市量（套）7443210061265 累计成交量（套）494278611225 累计成交比例（%）66.20%98.80%85.60%96.80% 紫金山板块紫金山板块 累积上市量（套）120887148 累计成交量（套）98824548 累计成交比例（%）81.70%9

21、3.20%63.40%100% 主城主城 累积上市量（套）009375 累计成交量（套）007974 累计成交比例（%）0084.90%98.70% 远郊板块远郊板块 累积上市量（套）436746539250 累计成交量（套）327612438232 累计成交比例（%）75%82%81.30%92.80% 产品、区域供应的高度集中性带产品、区域供应的高度集中性带 来相应市场去化的集中化。来相应市场去化的集中化。 高端别墅供应少去化慢折射出南高端别墅供应少去化慢折射出南 京高端客群来源面窄。京高端客群来源面窄。 板块指标独栋双拼联排叠加 江宁板块江宁板块 累计入 网余量 （套） 13747316

22、31 江北板块江北板块79112240 仙林板块仙林板块25514540 紫金山板紫金山板 块块 126260 主城主城00141 远郊板块远郊板块10913410118 合计合计36220382690 p入网存量显示：全市入网存量显示：全市14791479套别墅存量，其中经济型别墅存量约有套别墅存量，其中经济型别墅存量约有900900多套，集中在两江、多套，集中在两江、 仙林板块，高端别墅存量约有仙林板块，高端别墅存量约有560560，其中以独栋别墅居多，主要集中在两江和远郊板块。，其中以独栋别墅居多，主要集中在两江和远郊板块。 供销集中化带来各类别墅市场余量分别也较为集中，供销集中化带来各

23、类别墅市场余量分别也较为集中，江宁、江宁、 江北板块面临着中、高档别墅产品的双向性竞争。江北板块面临着中、高档别墅产品的双向性竞争。 江宁江宁 江北江北 仙林仙林 远郊远郊 经济型别墅主力竞争区经济型别墅主力竞争区 高端别墅主力竞争区高端别墅主力竞争区 从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大，从未开发项目量和项目类型看，未来独栋别墅上市量较大， 江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。江宁和远郊板块是未来独栋别墅的主要竞争区域。 板块项目建面（万）容积率建筑类型预计上市时间 江宁 鸿信云深处10.2独栋下半年 九龙湖居住区140.8独栋、叠加、小高未定 双龙湖10万0.2独栋未

24、定 国府大院独栋未定 江北 佛手湖度假村12.330.3独栋未定 美达象山路地块100.4独栋、双拼未定 远郊 大吉汤泉东方0.7独栋、双拼、联排未定 宇扬方山别墅（六合）1.60.55独栋、双拼、联排未定 金陵避暑山庄（句容）-独栋未定 紫金7号（句容）独栋未定 卢瓦尔郡（句容）3.10.4独栋今年年底 城东 顾家营地块370.7花园洋房未定 保利紫金山251.2花园洋房、独立、双拼未定 p 从新项目类型看，未来南京别墅市场独栋供应较多，主要集中在江宁和远郊板块，江北板块也有从新项目类型看，未来南京别墅市场独栋供应较多，主要集中在江宁和远郊板块，江北板块也有2020 万方的高端别墅上市。万方

25、的高端别墅上市。 p 江宁别墅市场竞争较大，除未开盘项目外，今年又有一块别墅类用地成交。江宁别墅市场竞争较大，除未开盘项目外，今年又有一块别墅类用地成交。 未来独栋别墅供应量加大未来独栋别墅供应量加大 江宁板块将面临外向板块和板块江宁板块将面临外向板块和板块 内的双向竞争内的双向竞争 别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差别墅价格板块梯度较大，但是经济类别墅和高档别墅价格差 距开始缩小距开始缩小 全市叠加联排双拼独立 07年68477460957613936 08年70158316891314067 09年10119114131355616404 2010年1-4月8558979

26、91205215599 0909年年 20092009年各年各 板块别墅板块别墅 价格价格 p 城东板块别墅价格达到城东板块别墅价格达到2145621456元元/ /，位居全市榜首，远郊板块别墅价格仅，位居全市榜首，远郊板块别墅价格仅59115911元元/ /，其他四板块，其他四板块 别墅价格差梯度在别墅价格差梯度在200-300200-300元元/ /。 p经济型别墅需求较大，价值凸显，叠加与独栋的价格差由经济型别墅需求较大，价值凸显，叠加与独栋的价格差由0707年的年的70897089元下降至元下降至0909年的年的62856285元元/ /。 累计增比累计增比 32.3%32.3% 累计

27、增比累计增比 15%15% 累计增累计增 比比34.6%34.6% 累计增比累计增比 29.3%29.3% 同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在同板块内经济型别墅与高端别墅的价格差幅在30-40%30-40% 板块板块类别类别单价价格单价价格总价（万元）总价（万元）代表项目代表项目 江宁板块 独栋15000-25000580-1100玛斯兰德、复地朗香、运盛美之国 联排8000-17000200-400奥斯伯恩、雷丁twon、颐和南苑 叠加6500-10000120-200运盛美之国 江北板块 独栋13000-20000500-18000上河水、绿城玫瑰园、自然天成 联排10000-130

28、00300-350香山湖一号，大吉山水 仙林板块 双拼260001500-2000依云溪谷 联排12000-20000400-700东墅山庄、栖园 环紫金板块 独栋350002000-2600钟山高尔夫 叠加25000300-480紫庐 主城联排30000700-800汇景国际 远郊板块 独栋4500-11000180-420中源阳光城、双富家园，阳光名城、世外边城 双拼5500-7500100-200森林溪谷、金碧天下、凤凰小镇 联排6500150-200万福城 面积段 81-90 91-100 101- 110 111- 120 121- 143 144- 160 161- 180 181

29、- 200 201- 250 251- 300 301- 400 401- 500 501- 600 600以 上 独立 供应 销售 双拼 供应 销售 联排 供应 销售 叠加 供应 销售 高端别墅主力成交面积在高端别墅主力成交面积在250-400250-400，经济型别墅主力成交，经济型别墅主力成交 面积在面积在180-250180-250。 p 独立别墅主力供应面积段在独立别墅主力供应面积段在300-600300-600平米之间，其中供应量最大的区域是平米之间，其中供应量最大的区域是401-500401-500平米平米 区间房源；独立别墅主力销售面积段在区间房源；独立别墅主力销售面积段在25

30、1-500251-500平米之间，其中销售量最大的区域是平米之间，其中销售量最大的区域是301-301- 400400平米区间房源平米区间房源。 报告四个核心问题报告四个核心问题 q1 q1 南京别墅市场分布及板块特征南京别墅市场分布及板块特征 q2 q2 南京别墅市场供求特征南京别墅市场供求特征 q3 q3 调控政策对别墅市场的影响调控政策对别墅市场的影响 板块特征明显，资源优势在竞争中被弱化 供应、去化、存量集中化，同类产品在同区 域竞争性较大 未来江宁板块面临的竞争较大 高端别墅与经济别墅单价差开始缩小，同板 块间经济别墅与高端别墅的价格差幅在30- 40% 20102010年政策调控从

31、紧信号明显年政策调控从紧信号明显 一月一月 政策初显倪端政策初显倪端大型企业存款准备金上调0.5个百分点； 二套房贷不得少于40% 二月二月 政策扑朔迷离政策扑朔迷离存款准备金上调0.5个百分点 三月三月 政策重磅出击政策重磅出击两会召开，国九条出台，央企退市 四月四月 政策连下冰雹政策连下冰雹政府的杀手锏国十条出炉，目标 严打投资客 n 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二： 2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.17新政与9.27新政 相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来

32、的40提高至50，对于 贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40提高至50以上。 强力挤压投资客生存空间强力挤压投资客生存空间 其中其中“国十条国十条”新政力度影响最大，与新政力度影响最大，与 20072007年的年的9.279.27新政相比力度更大新政相比力度更大 此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需此次调控对投资投机客打击重大，改善刚需 及部分首置刚需也受到较大抑制及部分首置刚需也受到较大抑制 部分首置刚需部分首置刚需 改善性刚需改善性刚需 投资投机客投资投机客 三类购房者三类购房者 延后购房时间延后购房时间 对于改善型住房者，二套房首付提升至对于改善型住房者，二套房首付提升至

33、50%50%，利率提高至，利率提高至1.11.1倍，资金压力加大。倍，资金压力加大。 等待房价下滑等待房价下滑 虽然不是调控的主调，但政策调控之下虽然不是调控的主调，但政策调控之下 近期市场成交低迷，使得这部分客群对后期市场预期近期市场成交低迷，使得这部分客群对后期市场预期 不佳，等待房价下调不佳，等待房价下调 淡出市场淡出市场 此次调控的主源头此次调控的主源头，投资成本增加，抛房是投资成本增加，抛房是 王道。王道。 我们都有疑问：作为高端物业，别我们都有疑问：作为高端物业，别 墅是否不受宏观调控的影响？墅是否不受宏观调控的影响？ 事实说话事实说话 别别墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量

34、影响墅市场成交量亦受调控政策影响，且对成交量影响 程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时程度较大，从政策颁布到市场反馈一般历时3 3个月。个月。 0707年年 9.279.27新政颁新政颁 发（利空）发（利空） 0808年年10.2210.22新政颁新政颁 发（利好）发（利好） 成交回落成交回落成交上升成交上升 p 从从20072007年到年到20092009年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大，年前一轮市场调控可以看出，别墅市场成交同样受政策调控影响，且影响幅度较大， 0707年年9.279.27新政颁布后，市场成交量约新政颁布后，市场成交量约下跌下跌50

35、%50%。 p别墅市场对调控政策反应滞后期一般为别墅市场对调控政策反应滞后期一般为3 3个月，基本于普通住宅市场同步。个月，基本于普通住宅市场同步。 2007年，9.27新政颁布后，约3个月后（08年1月份），别墅市场成交量开始回落。 2008年，10.22新政颁布后，约3个月后（09年2月），别墅市场成交量上升。 高端别墅逆市成交量为旺市时的高端别墅逆市成交量为旺市时的50%50%，而经济类别，而经济类别 墅仅为墅仅为25%25%。 p 从从20082008（逆市）（逆市）/2009/2009年（旺市）两类别墅月成交走势看：高端别墅同样受调控政策影年（旺市）两类别墅月成交走势看：高端别墅同样

36、受调控政策影 响，但市场抗风险能力高于经济别墅，响，但市场抗风险能力高于经济别墅， 逆市逆市/ /旺市旺市= =约约50%50% 逆市逆市/ /旺市旺市= =约约25%25% 事实证明别墅亦逃脱不了市场调控事实证明别墅亦逃脱不了市场调控 虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用虽然以信贷调控为主新政对高端人群制约性相对较小，但新政更主要作用 是体现在对购房人心理预期的影响。是体现在对购房人心理预期的影响。 09 09年年1212月温家宝在政府工作会议上提出月温家宝在政府工作会议上提出“坚持政坚持政 策方向不动摇，保持政策方向不动摇，保持政 策的连续性和稳定性策的连续性和

37、稳定性”。 20102010年一季度，年一季度，gdpgdp增幅增幅11.9%11.9%，国民经济保持，国民经济保持8%8%增长顾虑不大。增长顾虑不大。 上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批上海房产税征收方案拟定，已上报中央等待审批 二套房认定标准从严二套房认定标准从严 从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除从种种迹象看，如果现行政策收效不明显，不排除 后期有更严厉的政策出台。后期有更严厉的政策出台。 如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。如后期调控政策从紧，对别墅市场将又注射一剂冷冻剂。 报告四个核心问题报告四个核心问题 q1 q1 南京别墅市场分布及板块特征南京别墅市场分布及板