房地产法在法学体系中的地位

1、山东建筑大学精品课程山东建筑大学精品课程 良好的秩序良好的秩序 是一切的基是一切的基 础。础。伯克伯克 房地产法 一、房地产法在法学体系中的地位一、房地产法在法学体系中的地位 二、房地产法的性质和特征二、房地产法的性质和特征 三、房地产法的概念和调整对象三、房地产法的概念和调整对象 四、土地、房屋、房地产及其相互关系四、土地、房屋、房地产及其相互关系 五、房地产管理与交易的主要法律规范五、房地产管理与交易的主要法律规范 六、执法机构和管理模式六、执法机构和管理模式 七、房地产法学的主要内容七、房地产法学的主要内容 导论 基本认识 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产，房地产属于民事法律关

2、系要素之客体中的不动产， 对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的 意思自治和权利保护，故属于民法之特别法意思自治和权利保护，故属于民法之特别法 房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的 产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法 的范畴的范畴 政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予 以实现，因此也被认为属于行政法范畴以实现，因此也被认为属于行政法范畴 因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性因此，房地

3、产法在法学体系中的地位具有边缘性 导论一 房地产法在法学体系中 的地位 （一）性质（一）性质 公法私法兼而有之公法私法兼而有之 （二）特征（二）特征 法律地位：边缘性法律地位：边缘性 立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线；立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线； 法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国 前者为主后者为辅）前者为主后者为辅） 法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定 性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵 活性相结合。活性相结合。

4、导论二 房地产法的性质和特 征 （一）概念（一）概念 （二）调整对象（范围）（二）调整对象（范围） 1 1、管理关系：、管理关系： （1 1）主体准入管理关系：）主体准入管理关系： （2 2）开发项目审查管理关系：）开发项目审查管理关系： （3 3）施工活动中的管理关系）施工活动中的管理关系 （4 4）交易行为的管理关系：）交易行为的管理关系： （5 5）使用中的管理关系：）使用中的管理关系： （6 6）土地征收关系（土地法）土地征收关系（土地法） （7 7）房屋拆迁管理关系）房屋拆迁管理关系 2 2、交易关系：土地使用权两级市场，商、交易关系：土地使用权两级市场，商 品房交易市场品房交易市场

5、 导论三 房地产法的概念和调整 对象 （一）相关概念解释（一）相关概念解释 土地、地产、房屋、房产、不动产土地、地产、房屋、房产、不动产 （二）房地产的特征（二）房地产的特征 1 1、永久性、永久性 2 2、安全性、安全性 3 3、特定性、特定性4 4、有限、有限 性性5 5、资本性、资本性 6 6、社会性或外部性、社会性或外部性 （三）房屋与土地的关系（三）房屋与土地的关系 自然属性：互为主从物关系；房价对地价自然属性：互为主从物关系；房价对地价 的依赖关系。的依赖关系。 法律属性：权利取得方面；权利处分方面法律属性：权利取得方面；权利处分方面 ；房屋所有权人（主体）与土地所有权人；房屋所有

6、权人（主体）与土地所有权人 （主体）发生分离，前者受制于后者。（主体）发生分离，前者受制于后者。 导论四 土地、房屋、房地产及其 相互关系 （一）宪法的原则性规定（一）宪法的原则性规定 （二）法律（二）法律 1.1.物权法物权法 2 2、合同法、合同法 3 3、土地管理法、土地管理法 4 4、城市房地产管理法，、城市房地产管理法，19941994年年7 7月颁布月颁布 5 5、农村土地承包法，、农村土地承包法，20022002年年8 8月颁布月颁布 6 6、城市规划法，、城市规划法，19891989年年1212月颁布。月颁布。 7 7、建筑法，、建筑法，19971997年年1111月颁布月颁布

7、 （三）行政法规（三）行政法规 国务院：国务院： 国土资源管理部：国土资源管理部： 建设部：建设部： （四）司法解释：在土地或房地产纠纷（四）司法解释：在土地或房地产纠纷 中，有关法律适用的解释。中，有关法律适用的解释。 导论五涉及房地产管理与交易的法 律、法规 （一）行政执法机构（一）行政执法机构 (1)(1)建设部建设部 (2)(2)国土资源部国土资源部 （二）司法机关（二）司法机关 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷 ；因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、；因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、 罚款等）所引起的行政诉讼。罚款等）所

8、引起的行政诉讼。 （三）管理模式（三）管理模式 房地分管与房地统管两种模式。房地分管与房地统管两种模式。 导论六 房地产法的执法机构与管 理模式 第一章第一章 土地使用权制度土地使用权制度 第二章第二章 房屋所有权制度房屋所有权制度 第三章第三章 房地产登记制度房地产登记制度 第四章第四章 土地征收与房屋拆迁制度土地征收与房屋拆迁制度 第五章第五章 房地产（商品房）开发制度房地产（商品房）开发制度 第六章第六章 房地产（商品房）交易制度房地产（商品房）交易制度 第七章第七章 物业管理制度物业管理制度 导论七 房地产法学的主要内 容 第一节第一节 制度设计的前提和基本内容制度设计的前提和基本内容

9、 第二节第二节 城市国有土地使用权城市国有土地使用权 第三节第三节 农村集体土地使用权农村集体土地使用权 第一章 我国土地使用权制度 一、两种所有制对应两种所有权一、两种所有制对应两种所有权 全民所有制全民所有制国家所有权（城市土地所有权）：范围、特点国家所有权（城市土地所有权）：范围、特点 集体所有制集体所有制集体土地所有权：所有权主体是谁？所有权主集体土地所有权：所有权主体是谁？所有权主 体代表是谁？集体所有的性质公有还是共有体代表是谁？集体所有的性质公有还是共有 二、两种所有权对应两种使用权二、两种所有权对应两种使用权 城市土地所有权城市土地所有权城市土地使用权：出让、划拨、租赁城市土地

10、使用权：出让、划拨、租赁 集体所有权集体所有权承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权 等等 三、通过征收方式使集体所有转化为国家所有三、通过征收方式使集体所有转化为国家所有 四、两极土地使用权交易市场四、两极土地使用权交易市场 一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场 二级市场：土地使用权人所进行的转让、租赁、抵押以及土地二级市场：土地使用权人所进行的转让、租赁、抵押以及土地 使用权投资的各种交易活动。使用权投资的各种交易活动。 五、农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发五、农村集体土地使用权

11、禁止转让和从事经营性开发 第一章第一节 制度设计的前提和基本内容 一、土地使用权的概念和特征一、土地使用权的概念和特征 （一）概念（一）概念 权利人对土地享有占有、使用、收益权利人对土地享有占有、使用、收益 以及在法定或者约定期限内依法转让以及在法定或者约定期限内依法转让 的权利。的权利。 （二）特征（二）特征 1 1、物权性：支配、排他、占有使用收、物权性：支配、排他、占有使用收 益及依法处分益及依法处分 2 2、派生性：基于所有权人的意思而发、派生性：基于所有权人的意思而发 生生 3 3、从属性：一方面，物权性可以对抗、从属性：一方面，物权性可以对抗 所有权人，但同时须受制于所有权人所有权

12、人，但同时须受制于所有权人 的意志的意志 4 4、期限性：期限性并非所有用益物权、期限性：期限性并非所有用益物权 的特点的特点 5 5、可转让性：并非所有用益物权都具、可转让性：并非所有用益物权都具 有转让性有转让性 第一章第二节 城市土地使 用权 一、土地使用权的概念和特征一、土地使用权的概念和特征 （一）概念（一）概念 权利人对土地享有占有、使用、收益权利人对土地享有占有、使用、收益 以及在法定或者约定期限内依法转让以及在法定或者约定期限内依法转让 的权利。的权利。 （二）特征（二）特征 1 1、物权性：支配、排他、占有使用收、物权性：支配、排他、占有使用收 益及依法处分益及依法处分 2

13、2、派生性：基于所有权人的意思而发、派生性：基于所有权人的意思而发 生生 3 3、从属性：一方面，物权性可以对抗、从属性：一方面，物权性可以对抗 所有权人，但同时须受制于所有权人所有权人，但同时须受制于所有权人 的意志的意志 4 4、期限性：期限性并非所有用益物权、期限性：期限性并非所有用益物权 的特点的特点 5 5、可转让性：并非所有用益物权都具、可转让性：并非所有用益物权都具 有转让性有转让性 第一章第二节 城市土地使 用权 二、比较我国城市土地使用权与其他二、比较我国城市土地使用权与其他 几种用益物权几种用益物权 地上权地上权 （物权法：建设用地使用权；（物权法：建设用地使用权； 学者：

14、基地使用权）学者：基地使用权） 地役权（学者：邻地利用权）地役权（学者：邻地利用权） 相邻权相邻权 永佃权、农用权、田面权（我国：承永佃权、农用权、田面权（我国：承 包经营权）包经营权） 土地租赁权土地租赁权 第一章第二节 城市土地使 用权 三、城市土地使用权的三种形式三、城市土地使用权的三种形式 （一）出让土地使用权：房管法第（一）出让土地使用权：房管法第7 7条条 1 1、土地出让行为的概念、特点、原则、土地出让行为的概念、特点、原则 2 2、土地出让的条件和范围、土地出让的条件和范围 3 3、土地出让的方式、土地出让的方式 （1 1）协议方式的弊端及限制；）协议方式的弊端及限制； （2

15、2）阳光方式：招标、拍卖、挂牌出）阳光方式：招标、拍卖、挂牌出 让让 4 4、出让合同的形式和内容、出让合同的形式和内容 5 5、出让土地使用权登记、出让土地使用权登记 6 6、出让土地使用权的法律限制：用途、出让土地使用权的法律限制：用途 的限制、使用期限的限制、的限制、使用期限的限制、 进入二级进入二级 市场的限制（权利转让的限制、抵押市场的限制（权利转让的限制、抵押 的限制、租赁的限制）的限制、租赁的限制） 第一章第二节 城市土地使用 权 （二）划拨土地使用权（二）划拨土地使用权 1 1、概念和特征、概念和特征 房管法房管法2222条。条。 2 2、划拨的条件：房管法、划拨的条件：房管法

16、2323、土管法、土管法5454 条。条。 3 3、划拨的程序：、划拨的程序：19991999国土资源部国土资源部建建 设用地审查报批管理办法设用地审查报批管理办法相关规定相关规定 4 4、划拨土地使用权的法律限制、划拨土地使用权的法律限制 5 5、划拨土地使用权的市场化、划拨土地使用权的市场化 条件、程序、具体操作方式条件、程序、具体操作方式 第一章第二节 城市土地使 用权 （三）租赁土地使用权（三）租赁土地使用权 我国土地一级市场的补充形式。针对我国土地一级市场的补充形式。针对 实践中存在的租赁土地使用权的现象实践中存在的租赁土地使用权的现象 ，19991999年国土资源部发布了年国土资源

17、部发布了规范国规范国 有土地租赁若干意见有土地租赁若干意见 限制：限制： 1 1、租金标准：与地价标准相均衡，根、租金标准：与地价标准相均衡，根 据地价折算据地价折算 2 2、出租方式：尽可能采取招标、拍卖、出租方式：尽可能采取招标、拍卖 方式方式 3 3、租赁期限：分短期租赁和长期租赁、租赁期限：分短期租赁和长期租赁 ，前者不超过，前者不超过5 5年，后者不超过土地使年，后者不超过土地使 用权出让期限用权出让期限 4 4、用途：符合城市规划的要求、用途：符合城市规划的要求 5 5、登记、登记 第一章第二节 城市土地使 用权 一、土地承包经营权一、土地承包经营权 1 1、概念、概念 2 2、特

18、征、特征 期限性、限制性、计划分配性、身份性期限性、限制性、计划分配性、身份性 、物权性、物权性 3 3、物权性质的弱化表现在以下方面、物权性质的弱化表现在以下方面 权利不够稳定、无继承性、不能抵押权利不够稳定、无继承性、不能抵押 、权利转让的限制（法律上的限制、权利转让的限制（法律上的限制、 农业发展缺乏相关政策的支持，如农农业发展缺乏相关政策的支持，如农 业补贴、保险等）业补贴、保险等） 4 4、流转形式及法律限制、流转形式及法律限制 转包与转让、出租、入股、反租倒包转包与转让、出租、入股、反租倒包 5 5、流转合同形式及权利变更规则、流转合同形式及权利变更规则 书面形式；物权法规定：登记

19、对抗原则书面形式；物权法规定：登记对抗原则 第一章第三节 农村集体土地 使用权 案例：土地承包经营权转包纠纷案例：土地承包经营权转包纠纷 二、农村建设用地使用权二、农村建设用地使用权 宅基地使用权、乡村企业建设用地使用权、乡村公益设施建宅基地使用权、乡村企业建设用地使用权、乡村公益设施建 设用地使用权设用地使用权 1 1、宅基地使用权、宅基地使用权 特征：主体的特定性或身份性；无偿性、永久性、分配性、特征：主体的特定性或身份性；无偿性、永久性、分配性、 继承性。继承性。 权利取得：申请、审批权利取得：申请、审批 权利限制：不得改变用途；禁止转让；禁止抵押；一户一处权利限制：不得改变用途；禁止转

20、让；禁止抵押；一户一处 2 2、乡村企业建设用地使用权、乡村企业建设用地使用权 权利取得：申请、审批权利取得：申请、审批 权利限制：不得改变用途；禁止转让；禁止裸地抵押，可以权利限制：不得改变用途；禁止转让；禁止裸地抵押，可以 附随地上建筑物抵押。附随地上建筑物抵押。 3 3、乡村公益设施建设用地使用权、乡村公益设施建设用地使用权 第一章第三节 农村集体土地 使用权 三、四荒土地使用权三、四荒土地使用权 1 1、概念和范围、概念和范围 2 2、特点、特点 权利取得方式多元化；受让主体多元权利取得方式多元化；受让主体多元 化；期限性；有偿性；继承性；物权化；期限性；有偿性；继承性；物权 性（不仅

21、期限长，而且可以依法转让性（不仅期限长，而且可以依法转让 、抵押等）、抵押等） 3 3、限制：不得用于经营性的房地产开、限制：不得用于经营性的房地产开 发；不得改变集体所有的性质。使用发；不得改变集体所有的性质。使用 目的：防止水土流失，改善生态环境目的：防止水土流失，改善生态环境 。 第一章第三节 农村集体土地 使用权 第一节第一节 我国房屋所有权、使用权的基本类型我国房屋所有权、使用权的基本类型 第二节第二节 房屋所有权与土地使用权的关系房屋所有权与土地使用权的关系 第三节第三节 房屋所有权的两种特别形式：共有和房屋所有权的两种特别形式：共有和 区分所有区分所有 第二章 房屋所有权 一、农

22、村房屋所有权与城市房屋所有一、农村房屋所有权与城市房屋所有 权权 二、商业房屋所有权（门面、写字楼二、商业房屋所有权（门面、写字楼 ）、工业房屋所有权（厂房、车库）、工业房屋所有权（厂房、车库） 、教科文卫体房屋所有权、教科文卫体房屋所有权、 住宅所有住宅所有 权权 三、城市中的私房所有权、公房所有三、城市中的私房所有权、公房所有 权、商品房、经济适用房权、商品房、经济适用房 四、单独所有权、共同所有权、建筑四、单独所有权、共同所有权、建筑 物区分所有权物区分所有权 第二章第一节 我国房屋所有权、 使用权 的基本类型 法律应当与权法律应当与权 利保持一致利保持一致. . 美美 德沃金德沃金 一

23、、地上权与房屋所有权关系的国外立法一、地上权与房屋所有权关系的国外立法 德国：地上权期限届满，房屋所有权归土地所有权人，土地德国：地上权期限届满，房屋所有权归土地所有权人，土地 所有权人向原地上权人（原房屋所有权人）承担补偿责任。所有权人向原地上权人（原房屋所有权人）承担补偿责任。 但双方约定除外。但双方约定除外。 意大利：地上权期限届满，土地所有人成为地上建筑物的所意大利：地上权期限届满，土地所有人成为地上建筑物的所 有权人。有权人。 日本：地上权期限届满，地上权人有权取回地上工作物或竹日本：地上权期限届满，地上权人有权取回地上工作物或竹 木；土地所有人也可以请求以时价购买。木；土地所有人也

24、可以请求以时价购买。 我国台湾地区：地上权期限届满，土地所有权人应按时价对我国台湾地区：地上权期限届满，土地所有权人应按时价对 原建筑物所有权人予以补偿；土地所有权人也可以请求原建原建筑物所有权人予以补偿；土地所有权人也可以请求原建 筑物所有权人延长地上权期限，拒绝延长的，不得请求补偿筑物所有权人延长地上权期限，拒绝延长的，不得请求补偿 。 综上：地上权期限届满可能发生：原地上权人（原房屋所有综上：地上权期限届满可能发生：原地上权人（原房屋所有 权人）享有取回权和补偿请求权；土地所有权人享有买取请权人）享有取回权和补偿请求权；土地所有权人享有买取请 求权和延期请求权。求权和延期请求权。 第二章

25、第二节 房屋所有权与土地使用权的关系 二、我国土地使用权收回与房屋所有权二、我国土地使用权收回与房屋所有权 （一）土地使用权收回的情形（一）土地使用权收回的情形 1 1、基于期限届满自动收回；、基于期限届满自动收回； 2 2、基于违法行为被强制收回；、基于违法行为被强制收回； 3 3、基于公益目的被提前收回、基于公益目的被提前收回 （二）自动收回与房屋所有权（二）自动收回与房屋所有权 1 1、土地使用权期限的有偿延续、土地使用权期限的有偿延续 2 2、土地使用权的绝对丧失、土地使用权的绝对丧失 3 3、房屋或地上建筑物由国家无偿取得、房屋或地上建筑物由国家无偿取得 （三）强制收回与房屋所有权（

26、三）强制收回与房屋所有权 强制收回是一种行政处罚行为，不应补偿。强制收回是一种行政处罚行为，不应补偿。 （四）提前收回与房屋所有权（四）提前收回与房屋所有权 提前收回时，国家既要对房屋价值以时价补偿，也要对剩余期限提前收回时，国家既要对房屋价值以时价补偿，也要对剩余期限 内的土地使用权予以补偿。内的土地使用权予以补偿。 第二章第二节 房屋所有权与土地使用权的关系 三、反思三、反思“自动收回与房屋所有权自动收回与房屋所有权”立法立法 存在的问题及对策存在的问题及对策 问题：问题： 1 1、房屋所有权的本质、房屋所有权的本质 2 2、土地使用权期限与房屋价格的关系、土地使用权期限与房屋价格的关系

27、3 3、无偿收回的正当性、无偿收回的正当性 4 4、房地产市场的投机性与现行立法的关、房地产市场的投机性与现行立法的关 系系 5 5、二手房市场的现状与现行立法的关系、二手房市场的现状与现行立法的关系 对策：对策： 土地私有；土地使用权永久性；土地使用土地私有；土地使用权永久性；土地使用 权年租制；期限届满选择延期或补偿（但权年租制；期限届满选择延期或补偿（但 如何补偿仍然是个问题）如何补偿仍然是个问题） 案例：出让土地使用权合同纠纷案例：出让土地使用权合同纠纷 第二章第二节 房屋所有权与土地使用权的关系 一、房屋所有权的共有一、房屋所有权的共有 （一）共有的相关概念（一）共有的相关概念 共有

28、关系、共有权、共有人共有关系、共有权、共有人 、共有物、共有物 （二）共有关系的特征（二）共有关系的特征 1 1、主体多元性和特定性、主体多元性和特定性 2 2、客体的可支配性、客体的可支配性 3 3、权利范围的限制、权利范围的限制 4 4、权利转让的制约、权利转让的制约 （三）共有的类型（三）共有的类型 按份共有、共同共有、准共按份共有、共同共有、准共 有有 第二章第三节 房屋所有权的两种特别形式： 共有和区分所有 任何人不得 转让超过自 己权利之权 利 （四）按份共有（四）按份共有 1 1、概念和发生根据、概念和发生根据 2 2、按份共有的内部关系、按份共有的内部关系 应有份；法律上的处分

29、；优先购买权应有份；法律上的处分；优先购买权 ；共同管理的权利和义务；共有物分；共同管理的权利和义务；共有物分 割的方式割的方式 3 3、按份共有的外部关系、按份共有的外部关系 连带责任与按份责任连带责任与按份责任 （五（五) )共同共有共同共有 1 1、概念和发生根据、概念和发生根据 2 2、特征（区别于按份共有）：发生根、特征（区别于按份共有）：发生根 据不同；份额不确定；份额不能单独据不同；份额不确定；份额不能单独 进行法律上的处分；对外连带责任但进行法律上的处分；对外连带责任但 对内无按份责任。对内无按份责任。 第二章第三节 房屋所有权的两种特别形式： 共有和区分所有 二、房屋（建筑物

30、）区分所二、房屋（建筑物）区分所 有有 （一）相关概念（一）相关概念 区分所有；专有部分；专有区分所有；专有部分；专有 权；共有部分；共有权。权；共有部分；共有权。 （二）区分所有权的客体（二）区分所有权的客体 1 1、客体范围：专有物和共、客体范围：专有物和共 有物有物 2 2、专有物的特点、专有物的特点 3 3、共有物的特点、共有物的特点 （三）专有权与共有权的关（三）专有权与共有权的关 系系 第一章第三节 房屋所有权的两种特别形式 共有和区分所有 （四）区分所有与共有的区别（四）区分所有与共有的区别 （五）实践中的几个问题（五）实践中的几个问题 1 1、区分土地使用权、区分土地使用权 2

31、 2、停车场、会所、物业管理用房的权、停车场、会所、物业管理用房的权 利归属与利用利归属与利用 3 3、小区道路、花园绿地的权属与利用、小区道路、花园绿地的权属与利用 4 4、高层建筑人防工程用房的权属与利、高层建筑人防工程用房的权属与利 用用 5 5、高层建筑的楼面、墙面的权利归属、高层建筑的楼面、墙面的权利归属 与利用与利用 第二章第三节 房屋所有权的两种特别形式： 共有和区分所有 第一节第一节 登记的一般原理登记的一般原理 第二节第二节 我国现行房地产登记制度我国现行房地产登记制度 第三章 房地产登记制度 一、登记的概念、内容和类型一、登记的概念、内容和类型 （一）概念（一）概念 一种法

32、律事实一种法律事实 一种法律制度一种法律制度 （二）内容（事项）（二）内容（事项） 权利的性质、来源、期限；权利客体权利的性质、来源、期限；权利客体 的自然状态的自然状态 （三）登记类型（三）登记类型 1 1、根据登记的目的划分、根据登记的目的划分 2 2、权利登记的类型、权利登记的类型 （1 1）根据权利的性质：）根据权利的性质： （2 2）根据权利变动的类型：）根据权利变动的类型： （3 3）根据权利是否已经取得：）根据权利是否已经取得： 第三章第一节 登记的一般 原理 二、权利登记的性质二、权利登记的性质 1 1、从当事人意思表示角度：事实行、从当事人意思表示角度：事实行 为还是法律行为

33、为还是法律行为 2 2、从登记机关性质角度：私权公示、从登记机关性质角度：私权公示 还是行政管理还是行政管理 三、权利登记的法律效力三、权利登记的法律效力 1 1、登记的、登记的5 5种效力种效力 2 2、登记的效力原则、登记的效力原则 登记生效主义登记生效主义 登记对抗主义登记对抗主义 例外例外 第三章 第一节 登记的一般 原理 一、登记的权利类型及登记的效力原则一、登记的权利类型及登记的效力原则 1 1、土地上需要登记的权利类型及效力原则、土地上需要登记的权利类型及效力原则 2 2、房屋上需要登记的权利和效力原则、房屋上需要登记的权利和效力原则 二、登记机关及法律依据二、登记机关及法律依据

34、 国土资源部国土资源部土地登记规则土地登记规则，建设部，建设部城市房屋权属管理登城市房屋权属管理登 记办法记办法 三、登记的种类和程序三、登记的种类和程序 关于土地：关于土地： 关于房屋：关于房屋： 四、我国房地产登记制度的完善四、我国房地产登记制度的完善 1 1、登记效力原则的确定；、登记效力原则的确定；2 2、法律依据的统一；、法律依据的统一；3 3、登记机关、登记机关 的统一；的统一；4 4、登记程序的统一；、登记程序的统一；5 5、权属证书的统一（形式和内、权属证书的统一（形式和内 容）；容）；6 6、登记类型的统一。、登记类型的统一。 第三章 第二节 我国现行房地产登记制度 第一节第

35、一节 土地征收制度的一般理论土地征收制度的一般理论 第二节第二节 我国土地征收的法律规定我国土地征收的法律规定 第三节第三节 我国房屋拆迁与安置补偿制度我国房屋拆迁与安置补偿制度 第四章 土地征收与房屋拆迁制度 一、土地征收的含义和特一、土地征收的含义和特 征征 （一）含义（一）含义 与土地征用的区别与土地征用的区别 （二）特征和性质（二）特征和性质 1 1、征收行为的强制性、征收行为的强制性 2 2、征收主体的特定性和唯、征收主体的特定性和唯 一性一性 3 3、征收补偿性、征收补偿性 性质：行政法律关系性质：行政法律关系 第四章第一节 土地征收制度的一 般理论 二、土地征收的基本原则二、土地

36、征收的基本原则 1 1、公共利益原则、公共利益原则 2 2、给予补偿原则、给予补偿原则 3 3、程序公正原则、程序公正原则 三、土地征收补偿的范围三、土地征收补偿的范围 和方式和方式 范围：范围： 方式：方式： 第四章第一节 土地征收制度的一 般理论 适用法律：适用法律：土地管理法土地管理法，国务院，国务院土土 地管理条例地管理条例 一、关于公共利益原则一、关于公共利益原则 如何理解和确定我国土地征收中的公共利如何理解和确定我国土地征收中的公共利 益目的益目的 二、关于土地补偿原则和标准二、关于土地补偿原则和标准 原用途补偿；不低于农民原来的生活水平原用途补偿；不低于农民原来的生活水平 ； 三

37、、关于补偿的范围和补偿费计算方式三、关于补偿的范围和补偿费计算方式 范围：土地补偿费范围：土地补偿费 安置补偿费安置补偿费 地上附着地上附着 物和青苗补偿费。物和青苗补偿费。 计算方式：计算方式：土地管理法土地管理法第第4747条条 第四章第二节 我国土地征收的法 律规定 四、征地补偿费支付的对象四、征地补偿费支付的对象 五、征地审批和补偿程序五、征地审批和补偿程序 面积审批权限的确定面积审批权限的确定 农用地的转用审批农用地的转用审批 征地公告和补偿程序征地公告和补偿程序 六、我国征地纠纷的类型及司六、我国征地纠纷的类型及司 法救济问题法救济问题 七、我国土地征收制度的改革七、我国土地征收制

38、度的改革 思路思路 第四章第二节 我国土地征收的法 律规定 适用法律：适用法律：20012001年国务院年国务院城市房屋拆城市房屋拆 迁管理条例迁管理条例 一、房屋拆迁的含义和特点一、房屋拆迁的含义和特点 二、拆迁关系中的当事人二、拆迁关系中的当事人 （一）拆迁人（一）拆迁人 是民事主体而不是行政主体；是民事主体而不是行政主体； 拆迁许可证拆迁许可证 拆迁资格证拆迁资格证 （二）被拆迁人：所有权人。使用权人（二）被拆迁人：所有权人。使用权人 ？租赁权人？租赁权人？ （三）拆迁管理机关及其职责（三）拆迁管理机关及其职责 第四章第三节 我国房屋拆迁与安置补偿制度 三、拆迁安置补偿协议的性质三、拆迁

39、安置补偿协议的性质 （一）协议的强制性（一）协议的强制性 （二）协议的民事性质（二）协议的民事性质 （三）两个问题（三）两个问题 四、拆迁安置补偿的方式和范四、拆迁安置补偿的方式和范 围围 五、拆迁中的租赁权和抵押权五、拆迁中的租赁权和抵押权 保护保护 六、被拆迁房屋产权不明存在六、被拆迁房屋产权不明存在 纠纷的问题纠纷的问题 第四章第三节 我国房屋拆迁与安置补偿制度 案例：城市房屋拆迁纠纷案例：城市房屋拆迁纠纷 第一节第一节 房地产开发的基本类型房地产开发的基本类型 第二节第二节 房地产开发主体的市场准入房地产开发主体的市场准入 第三节第三节 房地产项目的规划管理房地产项目的规划管理 第四节

40、第四节 房地产施工活动的管理房地产施工活动的管理 第五节第五节 房屋质量责任制度房屋质量责任制度 第五章 房地产（商品房）开发管理制度 一、房地产开发、土地开发、一、房地产开发、土地开发、 房屋开发房屋开发 二、新区开发、旧城改造二、新区开发、旧城改造 三、项目开发、小区开发、成三、项目开发、小区开发、成 片开发片开发 四、独资开发、合资开发、合四、独资开发、合资开发、合 作开发作开发 五、集资建房五、集资建房 第五章第一节 我国房地产开发的基本类型 一、房地产开发公司（开发商、建设单位、发包人）一、房地产开发公司（开发商、建设单位、发包人） （一）公司设立（登记）的条件：房管法第（一）公司设

41、立（登记）的条件：房管法第2929条条 （二）公司备案登记管理（二）公司备案登记管理 （三）公司资质等级管理：（三）公司资质等级管理：20032003年建设部年建设部房地产开发企业资质管理房地产开发企业资质管理 规定规定 1 1、资质等级的认定标准：注册资本、技术力量、经营业绩、资质等级的认定标准：注册资本、技术力量、经营业绩 2 2、资质等级的申请和审批：申请：持公司设立文件及相关证明文、资质等级的申请和审批：申请：持公司设立文件及相关证明文 件向主管部门申请；审批：分级审批。一级由建设部审批；二级件向主管部门申请；审批：分级审批。一级由建设部审批；二级 由省级建设行政管理部门审批；二级以下

42、由省级制定相应的标准由省级建设行政管理部门审批；二级以下由省级制定相应的标准 3 3、业务范围限制：一级不受限制；二级每次开发面积不得超过、业务范围限制：一级不受限制；二级每次开发面积不得超过2525 万平方米。二级以下开发面积由省级制定相应标准。万平方米。二级以下开发面积由省级制定相应标准。 4 4、资质等级制度的意义：不同资质等级代表了不同的开发能力。、资质等级制度的意义：不同资质等级代表了不同的开发能力。 目的在于限制公司的开发规模，体现了政府对房地产开发公司市目的在于限制公司的开发规模，体现了政府对房地产开发公司市 场准入的管理和限制。场准入的管理和限制。 （四）公司资格年检与资质登记

43、年检（四）公司资格年检与资质登记年检 第五章第二节 房地产开发主体的市场准入 二、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人）二、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人） （一）公司的设立：建筑法第（一）公司的设立：建筑法第1212条，条， （二）公司资质等级管理：（二）公司资质等级管理：20012001年建设部年建设部建筑企业资质管理规定建筑企业资质管理规定 1 1、分类：根据工程性质和技术特点分：房屋总承包资质，桥梁、分类：根据工程性质和技术特点分：房屋总承包资质，桥梁 总承包资质等，根据注册资本、技术力量、经营业绩分为特级、总承包资质等，根据注册资本、技术力量、经营业绩分为特级、 一、二、三

44、级。一、二、三级。 2 2、审批：特级、一级由国务院审批；二级及以下由省级审批。、审批：特级、一级由国务院审批；二级及以下由省级审批。 3 3、业务范围：特级不受限制；一级不能超过、业务范围：特级不受限制；一级不能超过4040层或层或240240米高或建米高或建 筑面积筑面积2020万平方米；二级及以下建筑面积由省级制定相应标准。万平方米；二级及以下建筑面积由省级制定相应标准。 三、其他与房地产开发活动相关的公司：勘察、设计单位、工程三、其他与房地产开发活动相关的公司：勘察、设计单位、工程 监理单位、设备安装公司、装修公司等等都涉及到公司设立的条监理单位、设备安装公司、装修公司等等都涉及到公司

45、设立的条 件及资质等级的管理件及资质等级的管理 第五章第二节 房地产开发主体的市场准入 一、选址意见书一、选址意见书 城市规划法第城市规划法第3030条条 选址意见书的内容选址意见书的内容 选址意见书的核发选址意见书的核发 二、建设用地规划许可证二、建设用地规划许可证 城市规划法城市规划法 第第3131条条 审批程序包括：现场勘查；征求意见；审批程序包括：现场勘查；征求意见； 提供设计规划意见；审查用地性质；核提供设计规划意见；审查用地性质；核 定用地面积和界限；颁发用地规划许可定用地面积和界限；颁发用地规划许可 证。证。 三、建设工程项目规划许可证三、建设工程项目规划许可证 城市规城市规 划

46、法第划法第3232条条 审批程序包括：建设项目的审查；确定审批程序包括：建设项目的审查；确定 规划设计的要求；确定规划设计方案；规划设计的要求；确定规划设计方案； 颁发建设工程规划许可证。颁发建设工程规划许可证。 第五章第三节 房地产开发项目的规划管理 一、施工许可证制度（施工报建）建一、施工许可证制度（施工报建）建 筑法第筑法第7 7条条 适用范围；申请条件；申请程序；核适用范围；申请条件；申请程序；核 发证书发证书 二、施工现场管理制度二、施工现场管理制度 建筑法第建筑法第3636 5151条条 施工组织管理；工程质量管理；施工施工组织管理；工程质量管理；施工 安全管理；施工环境管理；开发

47、商监安全管理；施工环境管理；开发商监 督责任督责任 三、施工监理制度三、施工监理制度 建筑法第建筑法第30303535条条 概念；监理企业的资质等级；监理的概念；监理企业的资质等级；监理的 范围和规模；监理人的义务（职责）范围和规模；监理人的义务（职责） ；委托监理合同的性质和管理；委托监理合同的性质和管理 四、工程验收制度四、工程验收制度 竣工验收；综合验收竣工验收；综合验收 5章章4节：房地产开发施工活动的管理节：房地产开发施工活动的管理 第五章第四节 房地产开发施工活动的管理 一、房屋质量的责任归属一、房屋质量的责任归属 责任人：勘察人、设计人、建筑商、责任人：勘察人、设计人、建筑商、

48、监理人、开发商监理人、开发商 二、房屋质量的保证与保修制度二、房屋质量的保证与保修制度 保证期和保修期保证期和保修期 保证期与保修期的区别保证期与保修期的区别 工程质量保修书工程质量保修书 三、房屋质量责任与产品质量法三、房屋质量责任与产品质量法 第五章第五节 房屋质量责任 制度 第一节第一节 房地产项目的交易房地产项目的交易 第二节第二节 商品房预售商品房预售 第三节第三节 商品房的转让、按揭、抵商品房的转让、按揭、抵 押、押、 典当和租赁典当和租赁 第四节第四节 房地产交易市场的中介服房地产交易市场的中介服 务务 第六章 房地产（商品房）交易制 度 一、房地产项目的基本含义一、房地产项目的

49、基本含义 二、项目交易的方式二、项目交易的方式 （一）项目转让（一）项目转让 项目转让的本质、条件和程序项目转让的本质、条件和程序 （二）以入股的方式实现项目的价（二）以入股的方式实现项目的价 值（联建）值（联建） （三）转让项目公司或项目公司的（三）转让项目公司或项目公司的 收购收购 （四）项目的抵押（在建工程抵押（四）项目的抵押（在建工程抵押 ） 第六章第一节 房地产项目的交易 一、商品房预售的基本含义一、商品房预售的基本含义 和特点和特点 二、商品房预售的法律管制二、商品房预售的法律管制 （一）商品房预售许可证制（一）商品房预售许可证制 度度 1 1、预售许可的条件、预售许可的条件 2

50、2、申请和颁发预售许可证、申请和颁发预售许可证 （二）预售合同的备案登记（二）预售合同的备案登记 制度制度 （三）预售合同文本的格式（三）预售合同文本的格式 化管理化管理 （四）商品房预售款用途的（四）商品房预售款用途的 监督监督 （五）预买商品房再转让的（五）预买商品房再转让的 限制限制 第六章第二节 商品房预售制度 三、商品房预售中的法律问题三、商品房预售中的法律问题 （一）预售合同登记的效力（一）预售合同登记的效力 （二）登记的合同债权与其他优先权（二）登记的合同债权与其他优先权（ 即土地抵押权、在建工程抵押权、工程即土地抵押权、在建工程抵押权、工程 款优先权）的效力顺位关系款优先权）的

51、效力顺位关系 （三）预售房屋的转让、抵押问题（三）预售房屋的转让、抵押问题 1 1、与预售房屋转让有关的法律规定、与预售房屋转让有关的法律规定 合同法第合同法第8080、8484、8888条关于合同转让之条关于合同转让之 规定规定 房管法第房管法第4545条条 如何认识如何认识20052005年年5 5月国务院关于预买商品月国务院关于预买商品 房再转让的禁止规定对转让合同效力的房再转让的禁止规定对转让合同效力的 影响影响 2 2、预售合同抵押：债权抵押、预售合同抵押：债权抵押 第六章第二节 商品房预售 制度 （四）预售房屋意外风险责任的承担四）预售房屋意外风险责任的承担 1 1、风险责任在房屋

52、交付时转移、风险责任在房屋交付时转移 2 2、风险责任由违约方承担、风险责任由违约方承担 3 3、以约定转移风险的时间为依据、以约定转移风险的时间为依据 （五）预售房屋面积、面积误差的计（五）预售房屋面积、面积误差的计 算及责任算及责任 1 1、房屋建筑面积的构成和计算、房屋建筑面积的构成和计算 2 2、面积误差的计算、面积误差的计算 3 3、面积误差的法律责任、面积误差的法律责任 （六）预售广告的效力（六）预售广告的效力 1 1、原则上不发生法律效力、原则上不发生法律效力 2 2、产生法律效力的特别条件、产生法律效力的特别条件 3 3、虚假广告的法律责任、虚假广告的法律责任 第六章第二节 商

53、品房预售制度 一、商品房的买卖合同的基本问题一、商品房的买卖合同的基本问题 （一）商品房现房买卖的条件（一）商品房现房买卖的条件 （二）商品房买卖合同的内容（二）商品房买卖合同的内容 （三）商品房买卖合同生效的要件（三）商品房买卖合同生效的要件 （四）房屋交付与所有权的转移（四）房屋交付与所有权的转移 二、合同法关于买卖合同解除、无效、二、合同法关于买卖合同解除、无效、 可撤销的条件及法律后果可撤销的条件及法律后果 （一）关于合同解除（一）关于合同解除 （二）关于合同无效（二）关于合同无效 （三）关于合同的可撤销（三）关于合同的可撤销 第六章第三节 商品房买卖、抵押、 按揭、典当、租赁 二、商

54、品房买卖合同的解除、无效、二、商品房买卖合同的解除、无效、 可撤销及其法律后果（根据合同法、可撤销及其法律后果（根据合同法、 20032003最高法院司法解释）最高法院司法解释） （一）买房人可以请求合同无效、解（一）买房人可以请求合同无效、解 除、可撤销，并可以获得双倍赔偿的除、可撤销，并可以获得双倍赔偿的 条件条件 （二）其他可以请求合同解除的条件（二）其他可以请求合同解除的条件 及法律后果及法律后果 （三）其他可以请求合同撤销的条件（三）其他可以请求合同撤销的条件 及法律后果及法律后果 三、比较商品房买卖中的双倍赔偿责三、比较商品房买卖中的双倍赔偿责 任与消法任与消法4949条条 四、商

55、品房的抵押四、商品房的抵押 （一）担保法上抵押的一般规则及限（一）担保法上抵押的一般规则及限 制制 （二）商品房抵押的法律规则（二）商品房抵押的法律规则 第六章第三节 商品房买卖、抵押、 按揭、典当、租赁 四、商品房的按揭（担保贷款）四、商品房的按揭（担保贷款） （一）基本含义（一）基本含义 （二）特点（与抵押比较）（二）特点（与抵押比较） （三）我国商品房担保贷款（按揭（三）我国商品房担保贷款（按揭 ）的法律关系）的法律关系 （四）相关法律问题（四）相关法律问题 1 1、银行向卖房人支付的房款是否可、银行向卖房人支付的房款是否可 以视为购房人的房款？以视为购房人的房款？ 2 2、银行在纠纷（

56、诉讼法律关系）中、银行在纠纷（诉讼法律关系）中 的地位？的地位？ 五、商品房的典当五、商品房的典当 六、商品房的租赁六、商品房的租赁 第六章第三节 商品房买卖、抵押、 按揭、典当、租赁 一、概述一、概述 中介的类型中介的类型 中介机构主体准入中介机构主体准入 法律关系法律关系 二、商品房销售代二、商品房销售代 理理 一般代销一般代销 包销包销 第六章第四节 房地产交易市场的中介服务 一、价格管理一、价格管理 二、税收种类、征收依据和比例二、税收种类、征收依据和比例 三、行政收费种类三、行政收费种类 第七章 房地产价格和税费管 理制度 第一节第一节 概述概述 第二节第二节 业主和业主委员会业主和

57、业主委员会 第三节第三节 物业管理公司物业管理公司 第四节第四节 实践中争议的几个问题实践中争议的几个问题 第八章 物业管理制度 物业、物业管理的含义、特征和性质物业、物业管理的含义、特征和性质 一、物业的含义一、物业的含义 二、物业管理的含义二、物业管理的含义 三、物业管理的特征和性质三、物业管理的特征和性质 第八章第一节 概述 案例：案例：物权法定与物权公示效力物权法定与物权公示效力 一、业主一、业主 业主的界定业主的界定 业主的权利业主的权利 业主的义务业主的义务 二、业主大会二、业主大会 业主大会的职责业主大会的职责 业主大会的召开业主大会的召开 业主大会的决定业主大会的决定 三、业主

58、委员会三、业主委员会 四、业主公约四、业主公约 第八章第二节 业主和业主委员会 一、物业管理公司主体资格的准入一、物业管理公司主体资格的准入 独立法人资格独立法人资格 资质管理制度资质管理制度 管理人员资格证书管理人员资格证书 二、物业管理公司的权利义务二、物业管理公司的权利义务 第八章 第三节 物业管理公司 一、物业管理公司的安全保卫责任一、物业管理公司的安全保卫责任 二、物业管理公司财产保管责任二、物业管理公司财产保管责任 三、物业管理公司擅自使用业主共有财产的三、物业管理公司擅自使用业主共有财产的 责任责任 第八章第四节 物业管理实践中争论的法律问题 这盘车位奶酪是归谁所有？ 设定甲拥有

59、一块临近海边的土地，并建设定甲拥有一块临近海边的土地，并建 有有5 5层楼高层楼高2020米的房屋；乙在甲的后面米的房屋；乙在甲的后面 有一块地，打算建有一块地，打算建1515层高层高6060米高的宾馆米高的宾馆 ，为了宾馆房间的客人能眺望大海，乙，为了宾馆房间的客人能眺望大海，乙 与甲约定：乙支付甲与甲约定：乙支付甲5050万元，甲在万元，甲在1010年年 内不得修建高于内不得修建高于6060米的房屋。米的房屋。2 2年后，年后， 乙修好宾馆并开始经营。随着海边渡假乙修好宾馆并开始经营。随着海边渡假 的人越来越多，海边的地价越来越高，的人越来越多，海边的地价越来越高， 甲后悔错失商机。这时，

60、丙找到甲，愿甲后悔错失商机。这时，丙找到甲，愿 以以10001000万高价买走甲的房屋及土地，甲万高价买走甲的房屋及土地，甲 同意，并办理了过户登记手续。丙于是同意，并办理了过户登记手续。丙于是 开始计划修建开始计划修建2020层楼层楼8080米高的高级宾馆米高的高级宾馆 。乙基于与甲约定在先的权利试图制止。乙基于与甲约定在先的权利试图制止 丙的行为，丙拒绝。乙诉至法院。那么丙的行为，丙拒绝。乙诉至法院。那么 ，如果你是甲、乙、丙的律师，应当如，如果你是甲、乙、丙的律师，应当如 何提出请求或者抗辩？法律根据？何提出请求或者抗辩？法律根据？ 案例一 物权法定与物权公 示效力 某国土局将城市规划内