房地产估价课件第四章 成本法

1、2007.1第四章 成本法1 第四章第四章 成本法成本法 一、一、成本法的含义成本法的含义 二、二、成本法的理论依据成本法的理论依据 三、三、成本法适用的范围和局限性成本法适用的范围和局限性 四、四、成本法的操作步骤成本法的操作步骤 五、五、成本法的基本公式成本法的基本公式 六、六、重建成本与重置成本重建成本与重置成本 七、七、重新建造完全价值的构成重新建造完全价值的构成 八、八、重新建造完全价值的估算方法重新建造完全价值的估算方法 九、九、建筑物折旧估算的基本概念建筑物折旧估算的基本概念 十、十、建筑物折旧估算的基本方法建筑物折旧估算的基本方法 十一、十一、成本法应用举例成本法应用举例 20

2、07.1第四章 成本法2 一、成本法的含义一、成本法的含义 成本法成本法(cost approach)(cost approach)，又称原价法，加，又称原价法，加 合法，重置成本法等，是求取估价对象房合法，重置成本法等，是求取估价对象房 地产在估价时点的重新构建价格地产在估价时点的重新构建价格( (重置价格重置价格 或重建价格或重建价格) )，扣除折旧，以此估算估价对，扣除折旧，以此估算估价对 象房地产的客观合理价格或价值的方法。象房地产的客观合理价格或价值的方法。 它实际上是以房地产价格各构成部分的它实际上是以房地产价格各构成部分的 累加来估算房地产价格的方法。累加来估算房地产价格的方法。

3、 2007.1第四章 成本法3 成本法中成本法中“成本成本”的含义的含义 完全性完全性:包括开发商的全部成本、开发商的包括开发商的全部成本、开发商的 正常利润和应纳税金。正常利润和应纳税金。 现时性：在估价时点的重新建造成本。现时性：在估价时点的重新建造成本。 客观性：是必要而正常的成本，不是开发客观性：是必要而正常的成本，不是开发 过程中实际发生的成本。过程中实际发生的成本。 2007.1第四章 成本法4 二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据 1. 从卖方的角度看，成本法的理论依据是生从卖方的角度看，成本法的理论依据是生 产费用理论。产费用理论。 2. 从买方的角度看，成本法的理论依据是

4、替从买方的角度看，成本法的理论依据是替 代原理。代原理。 2007.1第四章 成本法5 三、成本法适用的范围和局限三、成本法适用的范围和局限 性性 1. 适用范围适用范围 2. 局限性局限性 2007.1第四章 成本法6 由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多，由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多， 或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无 法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成 本法。本法。 有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到 比较理想的房地产可比实例作估价参照物

5、。比较理想的房地产可比实例作估价参照物。 抵押贷款、房地产拍卖的抵押贷款、房地产拍卖的“底价底价”和拆迁房地和拆迁房地 产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。 2007.1第四章 成本法7 四、成本法的操作步骤四、成本法的操作步骤 1. 估算土地价格估算土地价格 2. 估算建筑物重新建造的完全价值估算建筑物重新建造的完全价值 3. 估算建筑物的损耗估算建筑物的损耗 4. 估算建筑物的净值估算建筑物的净值 5. 估算房地产价格估算房地产价格 2007.1第四章 成本法8 五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式 1. 新建房地产的成本法公式新建房地产的成本法

6、公式 2. 新开发土地中的成本法公式新开发土地中的成本法公式 3. 旧有房地产中的成本法公式旧有房地产中的成本法公式 2007.1第四章 成本法9 在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法 评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定： 征地费征地费 拆迁补偿费拆迁补偿费 勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费 小区内基础设施建设费小区内基础设施建设费 开发公司的管理费开发公司的管理费 投资利息投资利息 开发公司的利润开发公司的利润 税费税费 代收费用代收费用 20

7、07.1第四章 成本法10 六、重建成本与重置成本六、重建成本与重置成本 1. 重建成本重建成本 2. 重置成本重置成本 2007.1第四章 成本法11 七、重新建造完全价值的构成七、重新建造完全价值的构成 1. 直接成本直接成本 人工费、材料设备费、机械使用费、小承人工费、材料设备费、机械使用费、小承 包商费包商费 2. 间接费用间接费用 承包商的间接费和开发商的间接费用承包商的间接费和开发商的间接费用 2007.1第四章 成本法12 八、重新建造完全价值的估算方法八、重新建造完全价值的估算方法 1. 理论估算方法理论估算方法 2. 实务估算方法实务估算方法 2007.1第四章 成本法13

8、1.理论估算方法理论估算方法 直接法。直接法。 根据其成本构成逐项相加求出。根据其成本构成逐项相加求出。 间接法。间接法。 通过对类似建筑物的重新建造完全价值比通过对类似建筑物的重新建造完全价值比 较修正求得。较修正求得。 2007.1第四章 成本法14 2.实务估算方法实务估算方法 单位比较法。单位比较法。 a.查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估 建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；b. 依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异 予以修正，得到委估建筑物的单位成本；予以修正，

9、得到委估建筑物的单位成本；c.用用 委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建 筑物的重建成本。筑物的重建成本。 面积比较法面积比较法 工料估算法工料估算法 2007.1第四章 成本法15 九、建筑物折旧估算的基本概九、建筑物折旧估算的基本概 念念 1. 建筑物折旧建筑物折旧 2. 有形折旧与无形折旧有形折旧与无形折旧 3. 功能折旧功能折旧 4. 经济折旧经济折旧 5. 耐用年限与折旧年限耐用年限与折旧年限 6. 残值率：建筑物残值与建筑物重新建造完残值率：建筑物残值与建筑物重新建造完 全价值的比值称为残值率全价值的比值称为残值率 2007.1第四章 成

10、本法16 1.建筑物折旧建筑物折旧 建筑物在使用过程中会由于物质因素、功建筑物在使用过程中会由于物质因素、功 能因素或经济因素造成价值损耗，在利用能因素或经济因素造成价值损耗，在利用 成本法估价时必须扣除这种价值损耗，这成本法估价时必须扣除这种价值损耗，这 称为建筑物折旧。称为建筑物折旧。 2007.1第四章 成本法17 2.2.有形折旧与无形折旧有形折旧与无形折旧 有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或由有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或由 人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。 无形折旧是指由技术进步、消费观念改变、社会无形折旧是指由技术进步、

11、消费观念改变、社会 经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等原因经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等原因 而引起的价值损耗。而引起的价值损耗。 如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、 环境污染、地理位置变化、土地用途改变等所引环境污染、地理位置变化、土地用途改变等所引 起的价值损耗均属于无形折旧。起的价值损耗均属于无形折旧。 2007.1第四章 成本法18 3.功能折旧功能折旧 功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。 其原因在于：其原因在于： 过时、不合理或错误的建造设计引起的功能损失；过时

12、、不合理或错误的建造设计引起的功能损失； 使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所 引起的功能损失；引起的功能损失； 由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时 引起的功能损失；引起的功能损失； 建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损 失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损；失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损； 建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次 而造成的功能损失

13、，如在大城市豪华别墅群内建造低而造成的功能损失，如在大城市豪华别墅群内建造低 矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。 2007.1第四章 成本法19 4.经济折旧经济折旧 经济折旧是指由于房地产外部原因引起的经济折旧是指由于房地产外部原因引起的 价值损失。价值损失。 造成经济性折旧的原因有环境污染、经济造成经济性折旧的原因有环境污染、经济 地理位置的变化、土地用途的改变等。地理位置的变化、土地用途的改变等。 2007.1第四章 成本法20 5.耐用年限与折旧年限耐用年限与折旧年限 耐用年限是指建筑物能够正常使用的年限，耐用年限是指建筑物能够正常使用的年

14、限， 它是由建筑物结构、质量等决定得自然寿它是由建筑物结构、质量等决定得自然寿 命。命。 折旧年限是建筑物价值转移的年限，是由折旧年限是建筑物价值转移的年限，是由 使用过程中的社会经济条件决定的社会必使用过程中的社会经济条件决定的社会必 要使用寿命，或称经济寿命。要使用寿命，或称经济寿命。 2007.1第四章 成本法21 十、建筑物折旧估算的基本方十、建筑物折旧估算的基本方 法法 1. 耐用年限法耐用年限法 2. 市场资料法市场资料法 3. 成新折扣法成新折扣法 4. 罗斯法罗斯法 2007.1第四章 成本法22 1.耐用年限法耐用年限法 耐用年限法又称直线法或定额法，是最接近于会耐用年限法又

15、称直线法或定额法，是最接近于会 计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重新建计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重新建 造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，从而计造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，从而计 算每一年的折旧额和累计折旧额。算每一年的折旧额和累计折旧额。 耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、偿耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、偿 债基金法等。但在运用成本法对房地产进行估价债基金法等。但在运用成本法对房地产进行估价 的过程中，房地产估价人员主要采用的是直线折的过程中，房地产估价人员主要采用的是直线折 旧法。旧法。 2007.1第四章 成本法23 直线折旧法的基本原理是：直线折

16、旧法的基本原理是： 建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗是建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗是 相等的，因此，只要将建筑物在耐用年限相等的，因此，只要将建筑物在耐用年限 内总的价值损耗平均分摊到各年内，即可内总的价值损耗平均分摊到各年内，即可 算出每年的折旧额，然后乘以委估建筑物算出每年的折旧额，然后乘以委估建筑物 的实际使用年数，就可以算出委估建筑物的实际使用年数，就可以算出委估建筑物 在估价时点的折旧总额。在估价时点的折旧总额。 2007.1第四章 成本法24 2.市场资料法市场资料法 市场资料法，又称买卖资料法，是通过分市场资料法，又称买卖资料法，是通过分 析一定数量的市场交易资料，将地价

17、从房析一定数量的市场交易资料，将地价从房 地产交易价中扣除，得到建筑物的现值，地产交易价中扣除，得到建筑物的现值， 然后与全新建筑物的重新建造完全价值比然后与全新建筑物的重新建造完全价值比 较，其差额即旧建筑物的折旧额。较，其差额即旧建筑物的折旧额。 2007.1第四章 成本法25 这种方法的基本原理是：这种方法的基本原理是： 房地产价值的折旧额是由市场上的房地产价值的折旧额是由市场上的 买卖双方来确定的，如果在价值上买卖双方来确定的，如果在价值上 一宗旧的房地产比一宗新的房地产一宗旧的房地产比一宗新的房地产 低，那么它的售价就会比后者低，低，那么它的售价就会比后者低， 其低出的部分就是折旧。

18、其低出的部分就是折旧。 2007.1第四章 成本法26 这一方法的操作步骤是：这一方法的操作步骤是： 搜集在估价时点不久前发生的，其物理、功能和经济搜集在估价时点不久前发生的，其物理、功能和经济 性的价值贬损程度与委估建筑物相似的交易实例。性的价值贬损程度与委估建筑物相似的交易实例。 估算每个实例中建筑物的重新建造完全价值。估算每个实例中建筑物的重新建造完全价值。 估算每个实例中土地的价值估算每个实例中土地的价值( (尽可能用空地的市场交尽可能用空地的市场交 易实例，采用市场比较法易实例，采用市场比较法) )。 从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部从交易实例的交易价中减去土地价值，得

19、到建筑物部 分的交易价。分的交易价。 用每个实例的建筑物重新建造完全价值减去建筑物的用每个实例的建筑物重新建造完全价值减去建筑物的 交易价，交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。 据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定 委估建筑物的折旧率。委估建筑物的折旧率。 根据交易实例，修正得出委估建筑物的折旧率，将其根据交易实例，修正得出委估建筑物的折旧率，将其 折旧率乘以委估建筑物的重新建造完全价值即可求得折旧率乘以委估建筑物的重新建造完全价值即可求得 其折旧总额。其折旧总额。 2007.1第四章 成本

20、法27 3.成新折扣法成新折扣法 它是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，它是根据建筑物的建成年代、新旧程度等， 判定建筑物的成新折旧度，据此成新度直判定建筑物的成新折旧度，据此成新度直 接计算建筑物估价时点的价值。接计算建筑物估价时点的价值。 2007.1第四章 成本法28 4.罗斯法罗斯法 这是由德国人罗斯所创立的折旧方法。这这是由德国人罗斯所创立的折旧方法。这 种方法认为委估建筑物价值的折旧每年并不种方法认为委估建筑物价值的折旧每年并不 相同，而是随着时间的推移逐年增加。具体相同，而是随着时间的推移逐年增加。具体 地说，地说，建筑物的全部耐用年数可分为均等的建筑物的全部耐用年数可分为均等的

21、 五期，并且假定第一期的折旧是平均价值折五期，并且假定第一期的折旧是平均价值折 旧率的旧率的3 35 5，第二期为，第二期为4/54/5，第三期为，第三期为5 55 5， 第四期为第四期为6 65 5，第五期，第五期7 75 5。 2007.1第四章 成本法29 十一、成本法应用举例十一、成本法应用举例 一、委估房地产概况一、委估房地产概况 该房地产为某企业的房地产，地处某市东北部，该房地产为某企业的房地产，地处某市东北部， 交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较 好。土地面积好。土地面积5 000m5 000m2 2，地块呈南北走向；建筑物，地块

22、呈南北走向；建筑物 面积共面积共18000m18000m2 2，其中厂房，其中厂房，15000 m15000 m2 2，仓库；，仓库；1 1 000 m000 m2 2，行政楼，行政楼2000 m2000 m2 2。厂房为钢筋混凝土结构，。厂房为钢筋混凝土结构， 19931993年年9 9月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂 房同时投入使用；行政楼为混合结构，于房同时投入使用；行政楼为混合结构，于19941994年年9 9 月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。 2007.1第四章 成本法30 二、估价要求二、估价要求

23、要求评估出该房地产要求评估出该房地产19981998年年9 9月的市场价格。月的市场价格。 三、估价方法三、估价方法 由于该房地产为企业的房地产，大部分由于该房地产为企业的房地产，大部分 为生产厂房，很少有市场交易实例，故为生产厂房，很少有市场交易实例，故 采用成本法进行估价。采用成本法进行估价。 2007.1第四章 成本法31 四、估价过程四、估价过程 ( (一一) )估算建筑物价格估算建筑物价格 建筑物价格建筑物的重新建造完全价值建筑物价格建筑物的重新建造完全价值- -建筑建筑 物折旧物折旧 根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的 重置价为：重

24、置价为： 厂房：厂房：900900元元m m2 2 仓库：仓库：600600元元m m2 2 行政楼：行政楼：l 500l 500元元m m2 2 2007.1第四章 成本法32 折旧用两种方法计算：折旧用两种方法计算： 1 1耐用年限法耐用年限法 根据规定，厂房耐用年限根据规定，厂房耐用年限5050年，残值率为零；年，残值率为零； 仓库耐用年限仓库耐用年限3030年，残值率为年，残值率为3 3；行政楼；行政楼 耐用年限耐用年限5050年，残值率为年，残值率为2 2 2007.1第四章 成本法33 2 2成新折扣法成新折扣法 对照建筑物成新度的判定标准，对上述建筑对照建筑物成新度的判定标准，对

25、上述建筑 物实地观察的结果如下：物实地观察的结果如下： 厂房的成新度：厂房的成新度：8585 仓库的成新度：仓库的成新度：8080 行政楼的成新度：行政楼的成新度：9595 2007.1第四章 成本法34 综合两种方法的计算结果，以成新折扣法综合两种方法的计算结果，以成新折扣法 的计算结果为主，参考耐用年限法的计算的计算结果为主，参考耐用年限法的计算 结果，再结合估价人员的判断，最后确定结果，再结合估价人员的判断，最后确定 厂房的价值为厂房的价值为l 160l 160万元，仓库的价值为万元，仓库的价值为4949 万元，行政楼的价值为万元，行政楼的价值为282282万元，合计建筑万元，合计建筑

26、物价格为物价格为1 4911 491万元。万元。 2007.1第四章 成本法35 ( (二二) )估算土地价格估算土地价格 该地区土地等级为三级，对应的土地标推价该地区土地等级为三级，对应的土地标推价 格为格为400400元元m m2 2，考虑到该房地产交通便利，考虑到该房地产交通便利， 地形平整，城市基础设施条件较好，因此地形平整，城市基础设施条件较好，因此 给予给予1515的地价修正：的地价修正： 2007.1第四章 成本法36 （三）该房地产价格（三）该房地产价格 房地产价格房地产价格= =土地价格土地价格+ +建筑物价格建筑物价格 2007.1第四章 成本法37 面积比较法面积比较法

27、又称分部分项法。又称分部分项法。 将委估建筑物先分成各个分部分项工程，将委估建筑物先分成各个分部分项工程， 如基础、地面、墙面、楼板、门窗、屋面如基础、地面、墙面、楼板、门窗、屋面 等；等； 然后利用建筑工程综合预算定额查出各分然后利用建筑工程综合预算定额查出各分 部分项的单位成本，分别乘以委估建筑物部分项的单位成本，分别乘以委估建筑物 各分部分项的数量单位，再累加得到委估各分部分项的数量单位，再累加得到委估 建筑物的总成本。建筑物的总成本。 2007.1第四章 成本法38 工料估算法工料估算法 又称数量调查法。又称数量调查法。 通过测算建筑物开发所需要的一切人通过测算建筑物开发所需要的一切人 工和