物业管理师总复习资料

1、物业管理师复习资料一、 物业管理早期介入的准备有哪些？物业管理的早期介入有：1、了解物业管理对物业的基本要求；2、组织技术力量；3、收集相关资料；4、确定工作方法5、准备设备器材和资金。二、 物业管理对物业的基本要求有哪些？1、物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护；2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本；3、配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务；4、环境安全、方便、优美、舒适。5、能为物业管理提供必要的设施。2、物业管理的公共管理制度有哪些内容？物业管理的公共管理制度主要有：1、楼宇入住及迁出管理制度；2、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度；3、房屋共用

2、部位及共用设施设备维修养护管理制度；4、房屋装修管理制度；5、安全保卫管理制度；6、车辆行驶和停放管理制度；7、消防管理制度；8、卫生环境管理制度；9、绿化管理制度；10、禁止违章用地及违章建筑的管理制度；11、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。3、企业经营过程中核算营业成本都包括哪些内容？物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括：1、直接人工费，包括企业直接从事物业管理管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。2、直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

3、3、间接费用包括企业所属物业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用。4、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。4、物业管理企业的安全防范设施有哪些部分组成？安全防范设施是指附属于物业项目并具有安全防范功能的防盗、防火设施和监控报警装置，以及物业附设的值班系统和安全系统等配套设施。安全防范设施主要包括：1、消防设施：如灭火器、消防栓、自动喷水灭火设备、水幕设备、CO2灭火设备、干粉灭火

4、系统、泡沫灭火系统、燃气泄漏报警器、防火卷帘门系统、防火门、消防栓与消防水泵接合器、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警设备、火灾事故照明、熔断器、正压送风与排烟系统等等；2、保安设备：如闭路电视监控系统、电子保安系统（电磁开关、振动传感器、红外线传感器、光电、超声波和微波传感器），门户密码开启设备、电子巡更、SGSS系统、车场管理门禁系统等。3、随着社会的发展，还会有更加先进的安全防范设施出现。1、工程直接费的计算方法，工程总造价的计算方法。直接费=预算价值 工程量其他直接费=直接费相应费率现场经费=（直接费+其他直接费）相应费率直接工程费= 直接费 + 其他直接费 + 现场经费间接费= 直

5、接工程费 相应费率利润=（直接工程费 + 间接费）相应费率税金=（直接工程费 + 间接费 + 利润）税率工程总造价= 直接工程费 + 间接费 + 利润 + 税金2、制订一个财务部门职责.物业管理企业财务管理部门的基本职责包括：1、按照国家的有关法律，建立健全企业内部各项财务管理制度。2、制定公司的年度财务计划，提供财务分析报告，协助公司领导搞好经营决策。3、制定物业管理预算方案。4、监督物业管理费的收缴运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。5、编制记账凭证，及时记帐，及时编制各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。6、参与策划各种营销活

6、动，并对重要的经济以及投资项目进行评议和审定。7、按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。8、严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工的工资、津贴和奖金。9、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。10、税收的核算与申报。11、银行帐务往来的核对，如存取款、结算等。12、妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和公司领导的检查与监督。还应将以上基本职责进一步分解到企业财务管理部门的各个岗位上，形成财务经理岗位制、会计岗位职责、出纳岗位职责等。3、在招标、投标和评标活动中应注意的行为有哪些？招标活动中应注意的行为有

7、：1、招标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标、投标的其他情况；3、招标人设有标底的，标底必须保密；4、在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容等进行谈判。投标活动中应注意的行为有：1、投标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。3、不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。4、禁止以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。5、不得以他人名义投标或者以其他方

8、式弄虚作假，骗取中标。6、不得以低于成本的报价竞标。评标活动中应该注意的行为有：1、评标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。3、评标委员会成员和评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因素与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。4、建立物业企业内部财务管理制度包括哪些内容。建立企业内部财务管理制度的内容包括：1、凭证账册制度。财务管理部门

9、应采用借贷复式记账法，建立起现金日记账、银行日记账、总分类账、各项明细分类账册等账册。2、财务预算制度。财务管理部门必须结合实际，认真编制全年预算。3、借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务；采购人员凭已批准的采购计划进行借款或领用支票，不得出借空白支票。4、报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定，制定报销范围和标准，建立科学合理的报销制度。5、审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。6、现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用。严格分清收支两条线。7、固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类、固定

10、资产的账务处理、固定资产的管理制度。8、仓库管理制度。凡采购所有用品、原材料，都必须由仓库保管员按实开单验收入库、并登记入帐。进出库但要填写完整，领用人和指定负责人签字，并写明用途。仓库物资要定期清点。9、材料物资报废制度。财产物资的报废，应由使用部门填写报废单，经批准后财务管理部门做财务处理并及时售出，收回残值。10、往来账目清理制度。财务管理人员应及时结账收款，催收应收账款。对月终尚未结算的债权债务，应查明原因，列出清单。11、会计报表制度。财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时、手续完备。对年度决算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。12、印章使用制度。财务专用章与

11、支票专用章要分专人保管，使用时互相审核。13、会计档案的管理制度。会计档案应按月装订，报表、账册按年装订成册，并加装订封条。凭证、账册应指定专人列册登记，妥善保管，不得丢失。14、定期公布制度。按业主大会的要求，定期公布管理费用收支情况，对较大费用的支出要分析情况，加以说明。15、财务管理安全制度。防火防盗，财务管理部门应安装报警系统。15、策划综合经营服务项目的组织、管理的具体要求是什么？在服务考评中有哪些要求？综合经营服务项目的组织、管理的要求有：1、选择经营方式2、对服务收费进行监督3、监控服务质量和环境4、服务效果考评服务效果考评的要求有：1、定期对承包的商户或专业企业进行考核；2、按

12、照考评结果挑选专业公司和承包商；3、适时对项目进行调整；4、总结经营服务项目的整体工作状况；5、培养核心竞争力。物业管理复习（二）一、 编写物业管理方案制定中的可行性研究报告的结构是什么？答：一般包括10个部分：1、总论。简要介绍可行性研究任务的背景等；2、物业项目分析；3、服务需求分析与预测；4、物业管理企业自身条件与服务能力分析；5、人力资源分析；6、物业管理方案要点及方案实施进度分析；7、物业管理服务费用测算；8、项目的经济、社会和环境效益评价；9、结论及建议；10、附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。二、 物业再开发利用的原则和条件是什么？答：（一）、物业再开发利用的

13、原则：1、尊重业主的意愿的原则；2、经济实用的原则；3、科学规划的原则；（二）物业再开发利用的条件：1、物业本身的条件2、业主的意愿；3、物业管理企业的运作能力。三、 物业管理的相关制度的编写程序有哪些？答：1、成立工作小组；2、明确工作任务和目标；3、准备相关资料；4、了解物业现状；5、了解业主及使用人情况；6、分析企业情况；7、学习相关文件；8、拟定制度体系；9、拟定制定制度的方法和程序；10、上报领导审阅。第一次向业主收取专项维修基金的规定是什么？答：按照有关专项维修资金管理的现行法规，即建设部以建住房1998213号文发布的住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法的规定，商品住房在销售

14、时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按照购房款2%-3%的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。专项维修资金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。四、 房屋附属设施设备维修养护计划有哪些内容？答：1、确定维修养护责任人及其职责；2、指定维修养护管理制度；3、建立各类设施设备档案；4、定期组织设施设备养护；5、确定维修工程启动程序。五、 电梯工程预算公式。答：1、直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费直接费=预算价值*工程量定额工资=人工量*工程量其他直接费=定额工资*相应费率现场经费=定额工资*相应费率2、间接费=

15、定额工资*相应费率3、利润=定额工资*相应费率4、税金=（直接工程费+间接费+利润）*税率工程总造价=直接工程费+间接工程费+利润+税金六、 如何进行市场服务项目的市场调查与预测。答：调查（1）、考察物业项目的地理位置、交通状况、周边设施服务设施条件。（2）、了解物业类型、规模及综合经营项目的条件。（3）、收集服务资料及服务需求情况。（4）、分析物业管理企业自身的优势和条件。预测：（1）、预测经营服务项目的市场需求量。（2）、预测经营服务项目的技术发展。（3）、预测本企业应提供经营项目的供给量。（4）、其他预测。七、 汽车库按防火规范的修建要求。答：1、车库不应布置在易燃、可燃液体的生产区和贮

16、存区内。2、车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可设建筑物的一个长边和另一边设置消防车道、消防车道易利用交通道路。3、车库应设防火墙和防火区。4、车库人员安全出口和汽车疏散口应分开设置。5、停车库车数不超过5辆的停车场等小型车库以外，车库应设置消防给水系统。八、 控制财务预算的内容。答：1、把财务计划的各项内容预算指标分配落实到各部门；2、通过会计核算反应和监督企业各部门有关指标的实际完成情况；3、定期把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，分析偏差产生的原因，制定纠偏的有效措施。4、对责任部门和责任人进行考评。5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。6、如果发现不

17、可预见的情况，并造成预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整。九、 房屋勘查中的注意事项。答：1、配备专业的人员督促指导房屋的合理使用，检查监督业主和使用人遵守有关规定。2、定期对房屋进行审查鉴定，制定维修养护技术方案。3、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。4、制定技术管理制度，确定责任人。5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。十一、房屋附属设施设备计划零修预算的步骤。答：1、依据设备设施清单，设备系统图纸和设备使用说明书，制定设备设施的中长期零星维修计划。2、确定设备设施检修的内容、时间间隔。3、合理安排检修工时，确定人工工日。4、

18、确定材料，配件及工具设备的消耗费用。5、确定大型设备或专项工程的委托维修保养费用。6、计划直接费用。7、计算其他费用，如企业管理费、财务费等等。8、根据相关规定、文件计算利润、税金等。9、计算总价。10、编制设备设施长期计划维修预算表。11、编写设备设施长期计划维修预算的说明。十二、综合经营中的原则和注意事项。答：原则：1、日常生活类项目优先；2、消费周期短，使用频繁的项目优先；3、易损易耗品项目优先；4、企业优势特色优先；5、中介服务项目优先。注意事项：1、解放思想，开拓思路，积极创新；2、从实际出发，切忌脱离实际，盲目求全求祥；3、配套设施齐全，全面满足业主的需要。 4、消费水平要合适、价

19、格和档次要与大多数业主的收入相符。十三、策划书的撰写内容。答：1、目标市场现状分析与预测；2、综合经营项目组和设计；3、发展目标；4、市场营销策略；5、开展该项目所需的条件；6、提交领导审批。十四、服务项目的位置确定。答：1、选择集中式集中布局；2、综合道路和交通安全因素考虑；3、避免出现扰民问题。第一章物业管理方案的制定一、物业管理早期介入的准备？1、了解物业管理对物业的基本要求。2、组织技术力量。3、收集相关资料。4、确定工作方法。5、准备设备器材和资金。二、物业管理对物业的基本要求？1、物业的规划设计要科学合理、适用美观、并要方便维修和养护。2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用

20、成本。3配套设施齐全，能为物业管理提供必要的设施。三、接管验收准备工作实施？1组织验收小组。2明确验收标准。3确定验收方案。4拟定日后物业管理方案和制度。5准备验收资料。6参与竣工验收。四、可行性研究的主要内容和作用？内容：1顶目情况分析。2市场分析与需求预测。3同类项目情况分析。4企业自身条件分析。5项目方案研究。6人力资源研究。7项目实施过程研究。8项目的成本分析及资金筹措研究。9项目经济、社会和环境效益分析。10、结论及建议。作用：1是为投资决策提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化。2减少或避免投资决策的失误，提高项目实施带来的经济、社会和环境效益。五、可行性研究报告的结构？1总论

21、。简要介绍可行性研究任务的背景等。2物业项目分析。3服务需求分析与预测。4物业管理企业自身条件与服务能力分析。5人力资源分析。6物业管理方案要点及方案实施进度分析。7物业管理服务费用测算。9结论及建议。10附件六、可行性研究的阶段划分？1投资机会研究。2初步可行性研究。3详细可行性研究。4项目评价与决策。七、制定物业再开发利用方案的主要工作内容？1成立工作小驵。2培训工作人员。3准备资料、设备和经费。4分析项目情况。5调查业主需要。6设计方案需要。7进行可行性评价。8草拟方案文本和图件。9上报领导审阅。10修改方案文本和图件。11提交业主大会讨论通过。12行政报批。13批准实施。八、物业再开发

22、利用原则及条件？原则：1尊重业主意愿的原则。2经济适用的原则。3科学规划的原则。条件：1物业本身的条件。2业主的愿望。3物业管理企业的动作能力。九、汽车库、修车库、停车场设计防火规范规定的主要内容？1车库不应布置在易燃、可燃液体或可燃气体的生产装置区和贮存区内。2汽车库、修车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可沿建筑物的一个长边和另一边设置消防车道，消防车道宜利用交通道路。3汽车库应设有防火墙划分防火分区。4汽车库、修车库的人员安全出和汽车疏散出口应分开设置。5车库应设置消防给水系统。十、停车场增扩建军、绿地景观、综合再开发的方案内容？1停车场（库）现状分析2扩建增建停车场的原则和目标

23、。3扩建增建停车场的位置与规模规划。4停车场布局的规划设计。5停车场配套设施的规划设计。6扩建增建停车场的可行性分析报告。7扩建增建停车场院的环境影响评价。8扩建停车场的投资估算。9扩建增建停车场院的效益分析。10规划设计图件。有三条不一样2意义与目标。4绿化植物种类的选定。5环境小品的设计。1现有综合经营服务场所分析2综合经营服务场所再开发的原则与目标。3综合经营服务场所再开发的可行性报告。4综合经营服务场所再开发的内容与方式的规划。5综合经营服务场所再开发具体方案的设计。6综合经营服务场所再开发的投资估算。7综合经营服务场所再开发的环境影响评价。8综合经营服务场所再开发效益分析。9规划设计

24、图件。第二章物业管理制度的制定一、制定物业管理制度准备工作的主要内容？1成立工作小组2明确工作任务和目标3准备相关资料4了解物业现状5了解业主及使用人情况。6分析本企业情况7学习有关文献8拟订制度体系9拟订制定制度的方法和程序10上报领导审阅。二、业主大会制定物业管理制度的准备工作？1确定制度起草人员2了解物业情况3了解业主及使用人情况4了解物业管理企业情况5学习有关文件三、业主大会和业主委员会如何制定制度？1业主委员会可以安排熟悉法律的业主委员会委员或其他业主。2也可以专门聘请非业主法律专业人士起草有关的制度草案3也可以委托物业管理企业协助起草。四、物业管理的内部制度？1企业综合管理制度2员

25、工管理制度3部门职责4岗位职责5操作规程。五、物业管理的公共管理制度？1楼宇入住及迁出管理制度2房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度3房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度4房屋装修管理制度5安全保卫管理制度6车辆行驶和停放管理制度7消防管理制度8环境卫生管理制度9绿化管理制度10禁止违章用地及违章建筑的管理制度11综合经营服务管理制度12接受业主委托开展有偿物约服务的制度。第三章物业管理企业资金管理一、物业管理资金筹措计划的制定1向银行借款2发行股票3发行债券4动用留存利润5横向联合筹资6收取物业服务费7利用外资8动用前期投入资金。二、物业管理企业营业成本的？1直接人工费包括人员工资、

26、奖金及福利费等2直接材料3间接费4企业对管理用房进行装饰装修发生的支出。三、第一次收缴物业维修资金的规定？1对商品房销售时，购房按房款2%-3%比例收缴。公有住房有两种，一是从售房款中提取多层不低于售房款的20%高层不低于30%资金属售房单位所有。二是从购房款项%比例向售房单位缴，收取的资金属全体业主共同所有。2续筹经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按建筑面积不同向业主续筹由市、县人民政府制定。四、专项维修资金使用管理相关规定及对挪用的处罚？1物业服务收费管理办法第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或

27、者物来服务成本。2物业管理条例第六十三条规定：违反本规定由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回，给予警告，没收违法所得，可以处罚2倍以下罚款；物业管理企业挪用情节严重的并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管和其他直接责任人员的刑事责任。五、如何处理物业管理收费纠纷？1对欠交和拒交物业费的有权责令限期交纳，逾期不交，可按日收取千分之二到千分之三的滞纳金；也可申请支付令。2通过向人民法院诉讼。六、财务人员的基本职责？1按照国家的有关法律，建立健全企业内部各项财务管理制度。2制定公司年度财务计划3制定物业管理费预算方案。4监督物业管理费的收缴运用5编制记帐凭证6

28、参与策划各种营销活动7探险照合同的要求做好工程费的拨付、结算等工作8严格执行财务审批制度9严格执行现金管理制度和支票的使用规定10税收的核算与申报刊11银行账务往来的核对12妥善管理会计账册档案。七、企业财务分析的基本？1财务分析的概念2财务分析的对象3财务分析的内容4财务分析的方法。八、控制财务的具体工作？1把财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门2通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的完成情况3定期把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析4对责任部门和责任人进行考评5根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚6如果出现不可预见的情况，并造成预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整第四章

29、1、应从哪几个方面制定房屋养护计划、房屋维修计划。答：房屋养护计划的制定包括：1、掌握房屋建筑的完好状况；2、对不同类型的房屋制定不同的养护标准；3、落实费用；4、落实管理人员；5、确定养护工作的时间安排和工作方式。房屋维修计划的制定包括：1、确定维修范围；2、计算工程量与费用；3、确定工作时间安排。2、如何制定房屋附属设备设施的养护计划。答：1、确定维修养护责任人及其职责；2、制定维修养护管理制度；3、建立各类设备设施档案；4、定期组织设备设施养护；5、确定维修工程启动程序。3、房屋附属设备设施维修养护计划是如何划分的？答：按照计划内容分，可以分为：维修施工计划和各部门的保证性计划两类；按期

30、限分，可以分为年度维修养护计划、季度维修养护计划、和月度维修养护计划等。4、物业管理企业的安全防范设施有哪些部分组成？安全防范设施是指附属于物业项目并具有安全防范功能的防盗、防火设施和监控报警装置，以及物业附设的值班系统和安全系统等配套设施。安全防范设施主要包括：1、消防设施：如灭火器、消防栓、自动喷水灭火设备、水幕设备、CO2灭火设备、干粉灭火系统、泡沫灭火系统、燃气泄漏报警器、防火卷帘门系统、防火门、消防栓与消防水泵接合器、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警设备、火灾事故照明、熔断器、正压送风与排烟系统等等；2、保安设备：如闭路电视监控系统、电子保安系统（电磁开关、振动传感器、红外线传感

31、器、光电、超声波和微波传感器），门户密码开启设备、电子巡更、SGSS系统、车场管理门禁系统等。3、随着社会的发展，还会有更加先进的安全防范设施出现。5、安全防范设施管理方案的制定内容有哪些？答：1、物业项目竣工后，物业管理企业必须按规定对安全防范设施进行接管验收，不合格的不得接管使用；2、安全防范设施的管理方案应包括：制度建设、人员落实、监督检查等部分；3、物业管理企业负责安全防范设施的管理，公安机关负责检查监督；4、业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施，不得破坏或挪作它用，对此物业管理企业应加强监督。5、物业管理企业应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全

32、事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；6、物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。1、实施房屋维修养护技术管理的步骤是什么？答：1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏；2、定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案；3、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况；4、制定技术管理制度，确定责任人；5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况；6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。2、房屋查勘鉴定的注意事项有哪些？答：1、房屋查勘鉴定的负责人，必须是取得职

33、称或有专业的技术人员；2、定期或季节性查勘鉴定，均由基层房屋经营管理单位组织实施，上级管理部门抽查或复查；3、凡需进行工程查勘鉴定，应由经营管理人员填写报告表，若因未填写报告表而发生事故的，经营管理人员要承担责任；4、制定技术管理制度，确定责任人；5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况；6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。8、房屋维修工程验收的一般依据是什么？答：1、项目批准文件；2、工程合同；3、维修设计图纸或维修方案说明；4、工程变更通知书；5、技术交底记录或纪要；6、隐蔽工程验签记录；7、材料、构件检验及设备调试等资料；9、房屋维修工程验收标准是什么？答：1、符合维修设计或

34、维修方案的要求，满足合同的规定；2、符合房屋修缮工程质量检验评定标准；3、技术资料和原始记录齐全、完整准确；4、窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件；5、水、暖、卫、气等设备调试运行正常，烟道、沟管畅通。第五章1、工程直接费的计算方法，工程总造价的计算方法。直接费=预算价值 工程量其他直接费=直接费相应费率现场经费=（直接费+其他直接费）相应费率直接工程费= 直接费 + 其他直接费 + 现场经费间接费= 直接工程费 相应费率利润=（直接工程费 + 间接费）相应费率税金=（直接工程费 + 间接费 + 利润）税率工程总造价= 直接工程费 + 间接费 + 利润 + 税金2、编制房屋附属设备设施维修

35、预算的原则是什么？答：1、据实合理的原则；2、厉行节约的原则；3、市场机制的原则。3、编制房屋附属设备设施维修预算的注意事项。答：1、按照一定的顺序，逐一计算，避免出现漏算和重复计算现象；2、应选用当地现行的修缮定额；3、地区单位估计表是地区维修工程的预算单价表；4、应根据各地区现行的相关取费规定，计算其他相关费用，如利润、税金等。.4、编制房屋附属设备设施计划性零修预算的步骤是什么？.答：1、依据设备设施清单、设备系统图纸和设备使用说明书制定设备设施的中长期零星维修计划，例如：设备设施维修的年、季、月计划；2、确定设备设施检修的内容、时间间隔；3、根据设备设施的维修计划，合理安排检修工时，确

36、定人工工日；4、依据零配件、维修工具设备的市场价格，确定材料、零配件及工具设备的消耗费用；5、确定大型设备或专项工程的委托维修保养费用；6、计算直接费用；7、计算其他费用，如企业的管理费等；8、根据相关规定、文件，计算利润、税金等；9、计算总价；10、编制设备设施中长期计划维修预算表；11、编写设备设施中长期计划维修预算的说明。第六章1、如何进行综合经营服务项目的市场调查和市场预测？答：市场调查：1、考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件；2、了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件；3、收集服务对象的资料及其服务需求情况；4、分析物业管理企业自身的优势和条件。市场预测：

37、1、预测经营服务项目的市场需求量；2、预测经营服务项目的技术发展；3、预测本企业应提供经营服务项目的供给量；4、其他预测。2、综合经营服务项目的组合设计方案。答：1、训练有素的家政服务服务队伍向住户提供周到细致的各类家政服务；室内清洁服务，提供家务助理、家庭需要配送服务、代接送小孩服务；2、VIP商务助理：包括代订酒店、会议提示、打字、复印、订机票等；3、爱车服务一条龙：代办年检、建立车辆档案、为长期出差在外的业主提供车辆护管服务；4、电脑电器上门维护维修及操作指引服务；5、提供装修设计套餐服务；6、为每一个有需要的家庭制定“个性化服务计划”；7、小区内设有24小时便利店，住户可以随时光临；8

38、、为不同年龄阶段的人群设计丰富多彩的社区文化活动。3、综合经营服务项目的布局原则。答：1、适当集中布置，使使用人一次出行能接收到多种服务，满足多种需求，方便使用；2、布局位置要符合人流走向；如：出入口处，以方便进出大门时利用；3、尽量缩小服务半径，为使用者节省时间、缩短距离，方便服务对象的使用；4、不能扰民，不能影响物业管理区域内部的整齐、宁静，产生噪声、气味、废弃物的项目要与居住建筑或写字楼保持足够的距离，以防相互干扰；5、条件允许时，尽量选择能够兼顾区内和区外的门户位置，以便增加客流量。4、选择综合经营项目的原则和注意事项是什么？答：原则：1、日常生活类项目优先；2、消费周期短、使用频繁的

39、项目优先；3、易损易耗品项目优先；4、物业管理企业优势特色项目优先；5、中介服务项目优先。注意事项：1、要从实际出发，切忌脱离实际，盲目求全求洋；2、项目要有特色和针对性，要避免为建设而建设，避免单调重复和不顾实际刻意模仿他人；3、配套设施要尽可能齐全，全面满足业主的需要；4、经营项目的消费水平要合适，价格和档次要与大多数业主的收入相符；5、考虑业主的消费能力。.5、综合经营服务项目的组织和管理的内容以及服务效果考评的内容是什么？答：组织和管理的内容：1、选择经营方式；2、对服务收费进行监督；3、监控服务质量和环境；4、服务效果考评。服务效果考评的内容：1、定期对承包的商户或专业企业进行考核；

40、2、按照考评结果挑选专业公司和承包商；3、适时对项目进行调整；4、总结经营服务项目的整体工作状况；5、培养核心竞争力。.6、综合经营服务项目策划书的编写内容有哪些？答：1、目标市场现状分析与预测；2、综合经营服务项目组合设计；3、发展目标；4、市场营销策略；5、开展该组综合经营服务项目所需的条件；6、提交领导审批。7、综合经营服务项目的位置如何确定？答：1、选择集中或分散式布局；2、结合道路和交通安全等因素考虑；3、避免出现扰民问题；.第七章1、物业管理市场营销策略的工作内容有哪些？（如何编写市场营销策略）答：1、建立营销机构；2、调查市场分析；3、明确市场定位；4、确定经营战略；5、设计营销策略；6、制定和实施营销方案。.2、物业管理投标工作的内容是什么？答：1、成立工作小组；2、获取招标文件；3、解读招标文件；4、考察物业现场；5、参加标前会议；6、进行投标可行性分析；7、编制投标文件；8、封送标书；9、现场答辩；10、签订委托服务合同。3、如何编写物