万科苏州工业园区文景路项目决策报告

1、 汇报纲要汇报纲要 一、项目概况一、项目概况 二、市场分析及客户定位二、市场分析及客户定位 四、项目获取及风险分析四、项目获取及风险分析 五、资金解决方案五、资金解决方案 六、运营计划及经济测算六、运营计划及经济测算 三、初步设计及产品解决方案三、初步设计及产品解决方案 part1 项目概况项目概况 本项目 该项目位于苏州园区独墅湖片区，行政隶属于工业园区。该片区是园区独墅湖高教区该项目位于苏州园区独墅湖片区，行政隶属于工业园区。该片区是园区独墅湖高教区 和园区双湖板块的结合区，独墅湖隧道通车后，该片区将成为市区城南居住板块向东的扩和园区双湖板块的结合区，独墅湖隧道通车后，该片区将成为市区城南

2、居住板块向东的扩 展区域。展区域。 战略意义战略意义宗地红线宗地红线 新区新区 金阊区金阊区平江区平江区 沧浪区沧浪区 园区园区 吴中区吴中区 相城区相城区 该项目 u苏州万科的项目集中在园区、市区，该项目有利于苏州万科的项目集中在园区、市区，该项目有利于巩固万科在园区的市场地位巩固万科在园区的市场地位； u该地块属于典型的该地块属于典型的c c类土地，获取后可以类土地，获取后可以完善万科在工业园区的品类布局，有助于分散市场风险完善万科在工业园区的品类布局，有助于分散市场风险； u项目属于项目属于现金流型项目现金流型项目，20092009年底可以为苏州万科提供结算资源；年底可以为苏州万科提供结

3、算资源； 四至四至描述描述 东至星塘街（河道） 南至文景路 西至林泉路 北至翰林缘（住宅） 现状现状 用地现状为平地，无拆迁，场 地标高略低。 1 3 5 4 东侧翰林缘东侧翰林缘 西侧林泉路西侧林泉路 2 地块现状地块现状 东侧河道东侧河道 东侧星塘街东侧星塘街 a1 a2 片区位置片区位置独墅湖片区 用地性质用地性质住宅（70年） 总用地面积（万方）总用地面积（万方）18.34代征地面积（平米）代征地面积（平米）0 净地面积（万方）净地面积（万方）18.34容积率容积率2.0 总建筑面积（平米）总建筑面积（平米）36.68建筑密度建筑密度20% 限高（米）限高（米） a1地块：80； a2

4、地块：60 绿地率绿地率50% 配套要求配套要求无 其他规划要点其他规划要点无 项目位于独墅湖高教区，周边众多知名高校云集；地块西北角邻里中心大厦预计项目位于独墅湖高教区，周边众多知名高校云集；地块西北角邻里中心大厦预计 0808年可开工建设，其他生活配套设施主要依托金鸡湖片区现有的设施。年可开工建设，其他生活配套设施主要依托金鸡湖片区现有的设施。 邻里中心邻里中心 （待建）（待建） 独墅湖隧道建成通车后极大地改善了片区的交通状况，原来驾车至古城区需要独墅湖隧道建成通车后极大地改善了片区的交通状况，原来驾车至古城区需要3030分钟目分钟目 前缩短到前缩短到1010分钟，而高等级的市政道路网使项

5、目可以便捷的到达园区行政及商业中心。分钟，而高等级的市政道路网使项目可以便捷的到达园区行政及商业中心。 驾车至主城高架只需驾车至主城高架只需10分钟分钟 至园区行政商业中心驾车只需至园区行政商业中心驾车只需15分钟分钟 文景路地块文景路地块 文景路地块文景路地块 东侧存在东侧存在 220kv高压高压 线，间隔约线，间隔约 60米，中米，中 间有绿化带间有绿化带 和自然河流和自然河流, 负面影响较负面影响较 小。小。 part2 市场分析与客户定位市场分析与客户定位 part3 初步设计与产品解决方案初步设计与产品解决方案 part4 项目获取方式及风险分析项目获取方式及风险分析 土地使用权人苏

6、州工业园区国土局土地他项权利无 土地用途住宅土地使用年限70年 土地手续状况土地使用权出让公告（苏园土挂（2007）17号） 获取方式及可 行性判断 公开挂牌（拍卖） 交地 拆迁计划无拆迁 交地时间及标 准 出让后一年内达到七通，付清全款后交地，政府不负责场地平 整（在测算中已根据场地现状考虑场地平整费用） 项目风险及防 范措施 1、根据国土资源部39号令，本地块需付清全款后方可办理土地证； 2、根据园区政府有关规定，地块获取土地证后方可办理规划方案审批； 3、根据出让合同样本，地块需在1年内开工，3年内全部竣工。 防范措施： 1、测算中按照规划审批前付清全部地价考虑，并以此计算可承受地价； 2、项目开发计划中严格按照出让合同规定，1年内开工，3年内全部竣工。 保证金及挂牌 时间 挂牌保证金16800万元，保证金缴纳截止时间为2007年11月15日16点；项目 挂牌截止时间为2007年11月16