第二章土地、城市规划与房地产开发

1、第一节第一节 土地使用权的获取土地使用权的获取 第二节第二节 城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响 掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、 特点和程序；特点和程序； 熟悉城市规划对房地产开发的影响。熟悉城市规划对房地产开发的影响。 一、概述一、概述 二、我国城市土地使用制度及其演变二、我国城市土地使用制度及其演变 三、开发商获取土地使用权的方式三、开发商获取土地使用权的方式 四、土地使用权出让合同及其主要内容四、土地使用权出让合同及其主要内容 五、土地使用权出让价格与用地类型划分五、土地使用权出让价格与用地类型划分 1 1、土地所有制、土地

2、所有制 2 2、土地所有权、土地所有权 3 3、土地使用制、土地使用制 4 4、土地使用权、土地使用权 1 1、土地所有制、土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地 的经济形式，是土地制度的核心和基础，其的经济形式，是土地制度的核心和基础，其 法律体现形式是土地所有权。法律体现形式是土地所有权。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所我国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共 利益的需要，可以依法对土地实行征收或者利益的需要，可以依法对土地实行征收或者 征用并给予补偿。征用

3、并给予补偿。 2 2、土地所有权、土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有权是土地所有制的法律体现，是 土地所有者所拥有的、受法律保护的、排土地所有者所拥有的、受法律保护的、排 他性的专有权利。他性的专有权利。 土地所有权的法律形式指国家发给、认可土地所有权的法律形式指国家发给、认可 的保护土地所有制的法律文件，如契约、的保护土地所有制的法律文件，如契约、 土地所有权证土地所有权证等。等。 土地所有权的权能构成包括土地的占有权、土地所有权的权能构成包括土地的占有权、 使用权、收益权和处分权。使用权、收益权和处分权。 3 3、土地使用制、土地使用制 土地使用制是人们在使用土地时所

4、形成的土地使用制是人们在使用土地时所形成的 经济关系，由对土地使用的程序、条件和经济关系，由对土地使用的程序、条件和 形式的规定等组成。土地使用制的法律体形式的规定等组成。土地使用制的法律体 现是土地使用权。现是土地使用权。 4 4、土地使用权、土地使用权 土地使用权，是指使用人根据法律、法规土地使用权，是指使用人根据法律、法规 及有关合同的规定，在法律允许的范围内，及有关合同的规定，在法律允许的范围内， 对国家和集体所有的土地，享有占有、使对国家和集体所有的土地，享有占有、使 用、收益及部分处分的权利。用、收益及部分处分的权利。 城市土地是指城市区域内的陆地和水城市土地是指城市区域内的陆地和

5、水 域及其上、下空间，从区域上讲，域及其上、下空间，从区域上讲，城市土城市土 地有地有3个层次：城市市区土地、城市规划区个层次：城市市区土地、城市规划区 土地、城市行政区划内的土地。我国城市土地、城市行政区划内的土地。我国城市 用地内涵一般指前两个层次。用地内涵一般指前两个层次。 1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革 1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 从解放初期到从解放初期到50年代中期年代中期以市场机制进行土以市场机制进行土 地调配；地调配； 50年代中期到年代中期到70年代末年代末以土地行政划拨、无

6、以土地行政划拨、无 偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征；偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征； 80年代初期以来年代初期以来在坚持土地公有制的基础上，在坚持土地公有制的基础上， 开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无 偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用， 变无流动使用为流动使用。变无流动使用为流动使用。 2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革 随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的 不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴不断深入，原有土地使用

7、制度的弊端逐渐暴 露出来露出来 ： 国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的 所有权在经济上没有得到充分的实现；所有权在经济上没有得到充分的实现； 无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资 源严重浪费；源严重浪费； 掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平 等，不利于企业经营机制的转变；等，不利于企业经营机制的转变； 阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合 理化；理化； 城市内部用地结构不合理；城市内部用地结构不合理； 城市基础设施供

8、给能力越来越脱离城市增长的城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的 需求；需求； 影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐； 不利于执行对外开放政策和吸引外资。不利于执行对外开放政策和吸引外资。 我国城市土地制度改革从我国城市土地制度改革从20世纪世纪80年代开年代开 始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、 有限期、有流动的土地使用制度。有限期、有流动的土地使用制度。 征收土地使用费征收土地使用费 征收土地使用税征收土地使用税 城镇土地使用权的出让和转让城镇土地使用权的出让和转让 建立土地收购储备制度建立土地收购储备制

9、度 实施土地一级开发实施土地一级开发 房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三 种：出让、划拨和转让。种：出让、划拨和转让。 出让、划拨属于土地一级市场行为，即土出让、划拨属于土地一级市场行为，即土 地使用者从各级人民政府手中获得国有土地地使用者从各级人民政府手中获得国有土地 使用权；使用权； 转让属于土地二级市场行为，即国有土地转让属于土地二级市场行为，即国有土地 使用权在土地使用者之间转移的过程。使用权在土地使用者之间转移的过程。 1 1、概念、概念 2 2、土地使用权出让的基本原则、土地使用权出让的基本原则 3 3、土地使用权出让的年限规定、土地使

10、用权出让的年限规定 4 4、土地出让的方式、土地出让的方式 1 1、概念、概念 土地使用权出让土地使用权出让(简称土地出让简称土地出让)是指国是指国 家将国有土地使用权家将国有土地使用权(一般简称为土地使用一般简称为土地使用 权权)在一定年限内出让给土地使用者，由土在一定年限内出让给土地使用者，由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。行为。 2 2、土地使用权出让的基本原则、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯；国家主权神圣不可侵犯； 平等、自愿、有偿；平等、自愿、有偿； 所有权和使用权分离；所有权和使用权分离； 合理利用土地。合理利用土

11、地。 3 3、土地使用权出让的年限规定、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定，各类用地的出让按国家有关法律规定，各类用地的出让 年限为：居住用地年限为：居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；年； 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他年；综合或其他 用地用地50年。年。 4 4、土地出让方式、土地出让方式 （1）招标；）招标； （2）拍卖；）拍卖； （3）挂牌；）挂牌； （4）协议。）协议。 （1 1）招标）招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县招标出让国有土地使用权，是指市、县

12、人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人民政府土地行政主管部门（以下简称出让 人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定 或者特定的公民、法人和其他组织参加国有或者特定的公民、法人和其他组织参加国有 土地使用权投标，根据投标结果确定土地使土地使用权投标，根据投标结果确定土地使 用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请 招标招标 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖出让国有土地使用权，是指出让人 发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、 地点进行公开竞价，根据出价结果确定地点进行公开竞价，根据出价

13、结果确定 土地使用者的行为。土地使用者的行为。 1987年年12月月1日日, 深圳一块土地在全国首深圳一块土地在全国首 次实行土地使用权拍卖。次实行土地使用权拍卖。 （2 2）拍卖）拍卖 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌出让国有土地使用权，是指出让人 发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟 出让宗地的交易条件在指定的土地交易出让宗地的交易条件在指定的土地交易 场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时 的出价结果确定土地使用者的行为。的出价结果确定土地使用者的行为

14、。 是目前应用最多的一种出让方式。是目前应用最多的一种出让方式。 协议出让国有土地使用权，是指国家以协协议出让国有土地使用权，是指国家以协 议方式将国有土地使用权在一定年限内出议方式将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地出让金的行为。付土地出让金的行为。 协议基本上一种非市场化的出让方式协议基本上一种非市场化的出让方式 。 “在公布的地段上，同一地块只有一个意在公布的地段上，同一地块只有一个意 向用地者的，方可采取协议方式出让向用地者的，方可采取协议方式出让”但但 商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用商业、旅游、娱乐和商

15、品住宅等经营性用 地除外。地除外。 （4 4）协议）协议 类别类别/交易方式交易方式招招 标标拍拍 卖卖挂牌交易挂牌交易 底价是否公开底价是否公开不公开不公开不公开不公开公开公开 底价由谁确定底价由谁确定招标委员会招标委员会拍卖委员会拍卖委员会委托人委托人 是否设立独立于委托是否设立独立于委托 人的集体决策组织人的集体决策组织 设立招标委员会设立招标委员会设立拍卖委员会设立拍卖委员会不需要不需要 报价方式报价方式填写投标书填写投标书举牌举牌 交易中心电脑报交易中心电脑报 价价 报价次数报价次数一次报价机会一次报价机会可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价 竞买（投）人数竞买（投）人数不少于不

16、少于3人人不少于不少于2人人不少于不少于1人人 表表2-1 2-1 招标、拍卖和挂牌交易比较招标、拍卖和挂牌交易比较 （二）土地使用权转让（二）土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使 用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。 为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限 制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让“房房 地产开发项目地产开发项目” 通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地通过转让方式取得土地使

17、用权，其使用年限为土地 使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者 已使用年限后的剩余年限。已使用年限后的剩余年限。 转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重 新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让 金，并办理登记。金，并办理登记。 （三）其他方式（三）其他方式 土地使用权划拨。是指县级以上人民政府土地使用权划拨。是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将等费用后

18、将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的土地使用权无偿交付给土地使用者使用的 行为。行为。 通常涉及到城市基础设施用地、公益事业通常涉及到城市基础设施用地、公益事业 项目、国家重点扶持的能源、交通、水利项目、国家重点扶持的能源、交通、水利 等项目、经济适用房和廉租房项目用地。等项目、经济适用房和廉租房项目用地。 在土地使用权出让中，土地管理部门和土地在土地使用权出让中，土地管理部门和土地 使用者达成一致意见后，双方应本着平等、使用者达成一致意见后，双方应本着平等、 自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。 该合同既是双方权利、义

19、务的契约，也是向该合同既是双方权利、义务的契约，也是向 土地管理部门领取土地使用权证必不可少的土地管理部门领取土地使用权证必不可少的 凭证。凭证。 一份完整的土地使用权出让合同一般应包一份完整的土地使用权出让合同一般应包 括以下主要内容：总则；出让土地的交付括以下主要内容：总则；出让土地的交付 与出让金的交纳；土地开发建设与利用；与出让金的交纳；土地开发建设与利用； 土地使用权转让、出租、抵押；期限届满土地使用权转让、出租、抵押；期限届满 、 不可抗力、违约责任、通知和说明、适用不可抗力、违约责任、通知和说明、适用 法律及争议解决、附则。法律及争议解决、附则。 ( (一一) )土地使用权出让价

20、格及其含义土地使用权出让价格及其含义 土地使用权出让价格，是在土地出让合同中载明的土地使用权出让价格，是在土地出让合同中载明的 土地使用权交易价格。土地使用权交易价格。 依据出让宗地的交付条件，土地出让价格分为土地依据出让宗地的交付条件，土地出让价格分为土地 使用权出让金、毛地价和熟地价。使用权出让金、毛地价和熟地价。 （1）土地使用权出让金：是指土地使用权受让人为）土地使用权出让金：是指土地使用权受让人为 获得土地使用权而支付给政府的金额。获得土地使用权而支付给政府的金额。 （2）毛地价：指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧）毛地价：指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧 城区土地（俗称城区土地（俗称

21、“毛地毛地”）或未进行征地补偿的新）或未进行征地补偿的新 区土地（俗称区土地（俗称“生地生地”）时所收取的金额。毛地价）时所收取的金额。毛地价 通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。 （3）熟地价：是指政府出让已经具备）熟地价：是指政府出让已经具备“三通一平三通一平” 等建设条件的土地（俗称等建设条件的土地（俗称“熟地熟地”）时所收取的金）时所收取的金 额。包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土额。包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土 地开发费。地开发费。 随着国家土地收购储备制度、土地以及开随着国家土地收购储备制度、土地以及开 发制度和招、

22、拍、挂制度的逐步完善，以发制度和招、拍、挂制度的逐步完善，以 熟地价供应熟地，将成为政府出让开发建熟地价供应熟地，将成为政府出让开发建 设用地的主要方式。设用地的主要方式。 （二）土地使用权出让过程中的用地类型划分（二）土地使用权出让过程中的用地类型划分 居住用地居住用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地 公共设施用地公共设施用地 市政公用设施用地市政公用设施用地 其他用地其他用地 一、城市规划的作用和任务一、城市规划的作用和任务 二、城市规划及其与其他规划的关系二、城市规划及其与其他规划的关系 三、城市规划建设用地的分类三、城市规划建设用地的分类 四、规划设计方案中的主要技术经济指标四、规

23、划设计方案中的主要技术经济指标 五、土地出让和房地产开发过程中的规划管五、土地出让和房地产开发过程中的规划管 理理 城市规划所确定的城市规模和发展方向，城市规划所确定的城市规模和发展方向， 是为了实现城市经济和社会发展目标，合是为了实现城市经济和社会发展目标，合 理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是 协调各项建设和许多经济关系的纲领性文协调各项建设和许多经济关系的纲领性文 件。件。 城市规划的任务城市规划的任务P32 三个阶段：总体规划、分区规划、详细规三个阶段：总体规划、分区规划、详细规 划划 五个层次：总体规划、次区域规划、分区五个层次：总体规划、次区域

24、规划、分区 规划、法定图则、详细蓝图。规划、法定图则、详细蓝图。 城市的性质、发展目标和发展规模；城市的性质、发展目标和发展规模； 城市主要建设标准和定额指标；城市主要建设标准和定额指标； 城市建设用地布局、功能分区和各项建设城市建设用地布局、功能分区和各项建设 的总部署；的总部署； 城市综合交通体系和河湖、绿地系统；城市综合交通体系和河湖、绿地系统； 各项专业规划和近期建设规划。各项专业规划和近期建设规划。 城市总体规划的目标（城市总体规划的目标（P32）：）： 经济发展目标；经济发展目标； 社会发展目标；社会发展目标； 城市建设方面的目标。城市建设方面的目标。 城市总体规划中的专业规划：城

25、市总体规划中的专业规划： 土地利用规划；居住区规划、环境与绿化规划、土地利用规划；居住区规划、环境与绿化规划、 交通规划、给排水规划、电力规划、热力规划、交通规划、给排水规划、电力规划、热力规划、 通讯规划、历史文化名城保护规划等通讯规划、历史文化名城保护规划等 国民经济和社会发展计划是编制城市规划国民经济和社会发展计划是编制城市规划 的依据，城市规划所确定的城市基础设施的依据，城市规划所确定的城市基础设施 建设项目，应当按照国家基本建设程序的建设项目，应当按照国家基本建设程序的 规定纳入国民经济计划和社会发展计划，规定纳入国民经济计划和社会发展计划， 按计划分步实施。按计划分步实施。 城市总

26、体规划应当和国土规划、区域规划、城市总体规划应当和国土规划、区域规划、 江河流域规划、土地利用总体规划相协调。江河流域规划、土地利用总体规划相协调。 （一）居住用地（一）居住用地 （二）公共设施用地（二）公共设施用地 （三）工业用地（三）工业用地 （四）仓储用地（四）仓储用地 （五）市政公共设施用地（五）市政公共设施用地 （六）绿地（六）绿地 （一）居住用地（一）居住用地 指居住小区、居住街区、居住组团和单位生活区指居住小区、居住街区、居住组团和单位生活区 等各种类型的成片或零星用地。等各种类型的成片或零星用地。 包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公

27、共服 务设施用地、道路用地和绿地。务设施用地、道路用地和绿地。 （二）公共设施用地（二）公共设施用地 指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、 教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地， 不包括居住用地中的公共服务设施的用地。不包括居住用地中的公共服务设施的用地。 包括行政办公用地商业金融用地、文化娱乐用包括行政办公用地商业金融用地、文化娱乐用 地、体育用地、医疗卫生用地、教育和科研设施用地地、体育用地、医疗卫生用地、教育和科研设施用地 （三）工业用地（三）工业用地 指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施 用地。用地。 （四）仓储用地（四）仓储用地 指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及 其附属设施用地。包括普通仓库用地和危险品仓库其附属设施用地。包括普通仓库用地和危险品仓库 用地。用地。 （五）市政公共设施用地（五）市政公共设施用地 指市级、区级和居住区级的市政公用设施及指市级、区级和居住区级的市政公用设施及 其附属的建筑物（含构筑物）和管理维修设施等用其附属的建筑物（含构筑物）和管