【商业地产PPT】三亚红塘湾旅游商务酒店项目前期市场及产品定位40PPT

1、版权声明： 本报告仅供客户内部使用，版权归华厦伟业（中国）控规集团有限公司所有，未经华夏伟业（中国）控规集团有限公司许可，不 得擅自向其他任何机构及个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 三亚红塘湾项目前期市场及产品定位 海南金汉房地产开发有限公司 sino grand / china,2008 market research 海南金汉/三亚项目2本报告是严格保密的 总策划师总策划师 郑晓华郑晓华 项目统筹项目统筹 何谋云何谋云 前期管理前期管理 饶饶 柯柯 规划设计规划设计 王莫迪王莫迪 市场负责市场负责 赵赵 磊磊 主案分析主案分析 石石 峰峰 市场分析市场分析 余剑虹余剑虹

2、市场分析市场分析 卢喜涛卢喜涛 市场分析市场分析 刘刘 军军 项目组人员名单项目组人员名单 market research 海南金汉/三亚项目3本报告是严格保密的 第三阶段 项目整体规划 前期成果提交 项目工作阶段划分 第一阶段 市场调研 基础数据分析 第二阶段 市场定位 成果初步沟通 2008/5/272008/6/52008/6/152008/6/20 本阶段主要工作： 明确企业目标 解析项目地块 区域分析 区域房地产市场研究 区域产业及旅游业研究 市场需求分析 对项目本身合理估值 项目整体定位 项目产品定位 产品价格提升策略 项目整体规划建议 项目分期及运营建议 项目初步投资经济分析 m

3、arket research 海南金汉/三亚项目4本报告是严格保密的 项目如何定位 具体开发何种产品 产品核心竞争力如何提高 产品合理估值与溢价空间如何 客源细分及导入通路建设 market research 海南金汉/三亚项目5本报告是严格保密的 项目现实属性分析项目现实属性分析 企业目标及核心问题企业目标及核心问题 区域背景及市场研究区域背景及市场研究 整体定位及客户来源整体定位及客户来源 产品策划及规划建议产品策划及规划建议 1 2 3 4 5 区位交通（包括区域的认知：红塘湾的认知） 地块四至（地块四至的情况，东南西北） 地块现状及指标(占地 用地性质 土质 容积率 控高 政策要求)

4、周边环境及配套（周边的配套，列出重要设施） 周边未来规划分析（未来天涯镇规划 红塘湾规划） 地块swot分析 属性界定（对上面的总结 区位及优劣势 不可能做的产品总结） 企业预期目标（战略目标：立足海南 项目目标：快速回笼 ） 企业核心问题（开发何种产品 产品如何操作 如何获得高收益） 项目核心问题（区域开拓性项目如何取得高收益） 核心问题解析（从正确定位、产品细节、配套服务方面细分考虑） 区域背景研究（海南 三亚 旅游产业等） 市场背景研究（宏观土地市场 宏观房地产 板块价格产品客源等） 直接竞案市场分析（一线海景公寓 产权酒店研究分析 分布产品等） 其他物业市场分析（二线海景及无海景公寓直

5、营酒店 分布产品等） 项目适合发展物业分析（酒店式公寓 产权式酒店 普通公寓产品） 可能性方案比选（三种产品的具体比较 在本项目中实现的可能性） 差异化市场分析（实现和同类产品的差异化 市场领军 填补空白） 项目定位分析（通过上面的分析确定本项目的定位） 客户定位分析（项目产品适合何种客户及其导入通路） 产品基本估值（无任何附加值的产品估值） 产品溢价空间（通过市场结论及背景分析，如何提高溢价空间） 项目产品建议（建筑规划上注意的高附加值细节 外立面园林等） 开发及运营模式建议（开发序列 运营模式） 物业管理模式建议（物管方式 创新之处等） market research 海南金汉/三亚项目6

6、本报告是严格保密的 项目现实属性分析项目现实属性分析 企业目标及核心问题企业目标及核心问题 区域背景及市场研究区域背景及市场研究 整体定位及客户来源整体定位及客户来源 产品策划及规划建议产品策划及规划建议 1 2 3 4 5 market research 海南金汉/三亚项目7本报告是严格保密的 区位交通 地块四至 地块现状及指标 周边环境及配套 周边未来规划分析 地块swot分析 属性界定 项目现实属性分析项目现实属性分析 企业目标及核心问题企业目标及核心问题 区域背景及市场研究区域背景及市场研究 整体定位及客户来源整体定位及客户来源 产品策划及规划建议产品策划及规划建议 1 2 3 4 5

7、 market research 海南金汉/三亚项目8本报告是严格保密的 区位交通区位交通 地块位于天涯镇红塘湾，处于天涯海角和南山风 景区中间，交通可达性好，但区域配套不成熟 l 项目地处三亚近郊的天涯 镇，处于红塘湾及天涯海角 景区之间，距离天涯海角1.5 公里，离市中心5公里。 l 西线高速公路和环岛铁路， 项目紧邻225国道，交通可达 性好；距离机场、旅游景区 很近； l 红塘湾是未来三亚大力开 发的度假区，但目前尚未开 发，周边配套较差。 本案本案 市中心市中心 鹿回头鹿回头 天涯海角天涯海角南山南山 凤凰机场凤凰机场 market research 海南金汉/三亚项目9本报告是严格

8、保密的 地块四至地块四至 地块周边只有北面道路可达，周围环境杂乱，多为 本地农民自建房，居住环境较为糟糕 n 项目地块项目地块 l 北临农居与国道，地块入 口在农居之后，国道为双向 单行道，道路状况良好 l 南朝大海，占据稀缺一线 海景资源。海水能见度高， 视野开阔 l 东靠农居 l 西面为弃置空地。 market research 海南金汉/三亚项目10本报告是严格保密的 地块现状及指标地块现状及指标 l 项目占地30亩，地块基 本方正， l 容积率 r0.8； l 1993年即获取土地，土 地性质为旅游综合用地 l 地处天涯镇，不受红塘 湾规划建筑限高的影响； l 场地平整，地表为沙石 所

9、覆盖，越靠南部大海的 方向越厚； l 地块南部、西部各规划 一条14米宽的绿化带道路。 地块规模小，低容积率政策限制了产品开发的选择 空间。地表大多为沙石覆盖，增加了建设难度。 market research 海南金汉/三亚项目11本报告是严格保密的 区位交通 地块四至 地块现状及指标 周边环境及配套 周边未来规划分析 地块swot分析 属性界定 企业目标及核心问题企业目标及核心问题 区域背景及市场研究区域背景及市场研究 整体定位及客户来源整体定位及客户来源 产品策划及规划建议产品策划及规划建议 1 2 3 4 5 项目现实属性分析项目现实属性分析 market research 海南金汉/三

10、亚项目12本报告是严格保密的 宏观背景分析宏观背景分析 海南省位于中国最南端，是我国仅次于 台湾岛的第2大岛，是中国最大的经济特 区，三亚是海南第二大城市 。 改革开放20年，海南的经济建设和社会 文化得到较快的发展。 美丽的自然山水，丰富独特的民族风情 文化，迤逦的滨海风光造就了海南独特 的旅游资源。旅游产业以观光为主，度 假、会议为辅的海南旅游产业发展格局 已初具规模。 海南属热带季风海洋性气候，在建房过 程中要注意防腐蚀，防高温，防台风。 海南省旅游发展总体规划为把海南 建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅 游胜地作出了明确的规划，为海南旅游 的发展指明了方向。 market resear

11、ch 海南金汉/三亚项目13本报告是严格保密的 海南海南gdpgdp增长较快，但由于海南独特的地理、民族增长较快，但由于海南独特的地理、民族 及经济基础薄弱的省情，及经济基础薄弱的省情，gdpgdp总量排名靠后，制约总量排名靠后，制约 了基础设施的建设，在一定程度上影响了海南旅游了基础设施的建设，在一定程度上影响了海南旅游 及旅游房产业的发展。及旅游房产业的发展。 海南海南gdpgdp20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年 gdpgdp698.9790.12 亿元 903.61052.43 亿元 1229.6 亿元 gdpgdp排名

12、排名2828313028 人均人均gdpgdp 排名排名 1416201919 海南经济发展 海南经济发展较快。但海南经济发展较快。但gdpgdp总量较小，制总量较小，制 约了海南约了海南旅游房产业旅游房产业发展。发展。 market research 海南金汉/三亚项目14本报告是严格保密的 l海南旅游收入海南旅游收入2020年来翻了近年来翻了近6060倍倍 知名度越来越知名度越来越 高高 . . l发展现状发展现状20072007年，海南旅游收入占全省年，海南旅游收入占全省gdpgdp 的比重达的比重达14%14%。海南。海南省接待入境游客和外国游客省接待入境游客和外国游客 的增幅在全国各

13、省市区中列居首位。的增幅在全国各省市区中列居首位。 l海南旅游转型升级步子加快，强化了旅游促销和海南旅游转型升级步子加快，强化了旅游促销和 服务服务 。 l旅游客源结构旅游客源结构发生新的变化，高端游客和海发生新的变化，高端游客和海 外游客增速明显快于国内游客。外游客增速明显快于国内游客。 l产业优势产业优势海南最可宝贵的资源是得天独厚的海南最可宝贵的资源是得天独厚的 环境，最具特色、最具潜力和竞争力的产业就是环境，最具特色、最具潜力和竞争力的产业就是 旅游业。旅游业。 l政府支持政府支持以建设旅游强省、打造国际休闲度以建设旅游强省、打造国际休闲度 假旅游目的地为目标，着力推进旅游业由以观光假

14、旅游目的地为目标，着力推进旅游业由以观光 游为主向以休闲度假游为主转变。游为主向以休闲度假游为主转变。 海南旅游发展较快，国际知名度高，前景广阔海南旅游发展较快，国际知名度高，前景广阔 market research 海南金汉/三亚项目15本报告是严格保密的 。 l三亚是中国最南端的城市，是海南岛第二大城市，具有丰富风景资源和的历史文化资源三亚是中国最南端的城市，是海南岛第二大城市，具有丰富风景资源和的历史文化资源, ,是中国唯一的热带是中国唯一的热带 滨海旅游城市滨海旅游城市 。 l三亚经济发展迅速，三亚经济发展迅速，20002000年年gdpgdp仅为仅为3636亿元，亿元，2007200

15、7年达到年达到122122亿，年平均静态增长达到亿，年平均静态增长达到50%50%。 l第三产业发达，旅游业是三亚最重要的支柱产业。第三产业发达，旅游业是三亚最重要的支柱产业。20072007年旅游总收入年旅游总收入80.1180.11亿元，相当于全市亿元，相当于全市gdpgdp的的61.5% 61.5% 。 三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，旅游业 是三亚最重要的经济支柱产业。 三亚城市发展 market research 海南金汉/三亚项目16本报告是严格保密的 三亚旅游客流量和旅游收入增长势头强劲 三亚旅游游客量增幅达三亚旅游游客量增幅达 到到15%，2007达到达到 538.43万人次

16、。万人次。 2001年开始，三亚旅游年开始，三亚旅游 收入以近收入以近23%的年平均的年平均 增幅快速递增，增幅快速递增，2007年年 达到达到80.11亿元亿元. 年年 度度总收入总收入 亿元亿元 增长量增长量 亿元亿元 增长率增长率% % 2001200124.524.723.75% 2002200228.393.8715.80% 2003200329.260.873.10% 2004200439.149.8833.80% 2005200551.2912.6532.30% 2006200665.413.6127.50% 2007200780.11亿14.7122.50% 年均增长率年均增长

17、率/22.61% market research 海南金汉/三亚项目17本报告是严格保密的 三亚酒店业发展迅速三亚酒店业发展迅速 三亚酒店数量平均每年增加三亚酒店数量平均每年增加19.519.5间间, ,增长率为增长率为28.8%,28.8%,客房数量平均增加客房数量平均增加20602060间间, ,增长率为增长率为18.67%.18.67%.预计未来几预计未来几 年三亚酒店数量平均增长年三亚酒店数量平均增长30%30%左右左右, ,客房数量平均增长客房数量平均增长20%20%左右左右. . 年年 度度 酒店酒店 数量数量 酒酒 店店 增长量增长量 增长率增长率客房数量客房数量 客客 房房 增

18、长量增长量 增长率增长率 2001200163636 611%11%975497548168169%9% 200220027575121219%19%11189111891435143515%15% 200320039999222229.30%29.30%15020150203831383134.20%34.20% 20042004138138393939.40%39.40%19485194854465446529.70%29.70% 2005200514914911118%8%22000220002515251512.50%12.50% 20062006176176272718.12%18.

19、12%24559245592559255911.6311.63 年均年均 / /19.519.528.80%28.80%/ /2602260218.67%18.67% 增长增长 market research 海南金汉/三亚项目18本报告是严格保密的 初步形成配套、功能比较齐全的旅游产业体系，满足了市场多样 化、个性化的消费需求。 三亚根据自身的资源优势，以及市场的需 求，开发出滨海度假休闲游、特色高尔夫 游、理疗康体休闲游、豪华邮轮度假游等 一系列深受游客欢迎的旅游产品。 客源市场的培育拓展也遵循先国内后境外 的发展规律。国际游客2004年之后数量直 线上升，三亚逐步成为一个国际性旅游度 假

20、城市。 三亚旅游产业高速发展，四大特点日渐凸 显： 1.旅游产品深度开发，基础设施不断完善； 2.客源市场快速扩张，客源结构多元化高端化； 3.全方位旅游促销，全力打造三亚度假品牌； 4.高标准规划建设，产业发展定位国际化。 market research 海南金汉/三亚项目19本报告是严格保密的 目标：将三亚建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地目标：将三亚建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地 l三亚市旅游发展总体规划三亚市旅游发展总体规划 旅游空间布局：旅游空间布局： 一头、二翼、一脊、一体一头、二翼、一脊、一体 根据规划，大三亚旅游空间布局为：根据规划，大三亚旅游空间布局为：“一头、二翼、

21、一脊、一体一头、二翼、一脊、一体”。 “一头一头”为三亚市旅游综合服务中心，范围是三亚城市旅游区。为三亚市旅游综合服务中心，范围是三亚城市旅游区。 “二翼二翼”为热带滨海黄金旅游带，东翼为为热带滨海黄金旅游带，东翼为“亚龙湾亚龙湾陵水陵水万宁万宁”，西翼为，西翼为“天涯海角天涯海角乐东乐东”。 “一脊一脊”为热带中国生态文化景观轴，范围为三亚为热带中国生态文化景观轴，范围为三亚五指山。五指山。 “一体一体”为三大度假组团，包括山林度假组团、温泉康体度假组团和黎苗风情体验度假组团。为三大度假组团，包括山林度假组团、温泉康体度假组团和黎苗风情体验度假组团。 market research 海南金汉

22、/三亚项目20本报告是严格保密的 海南与三亚经济和旅游业的发展，带动了三亚旅游房地产的海南与三亚经济和旅游业的发展，带动了三亚旅游房地产的 发展，并得到政府政策支持。这对于本项目来说是一个利好。发展，并得到政府政策支持。这对于本项目来说是一个利好。 l五大因素支撑三亚旅游地产五大因素支撑三亚旅游地产 人民币升值预期强烈人民币升值预期强烈 异地置业潮涌现异地置业潮涌现 气候优势凸现气候优势凸现 三亚经济与旅游业的发展和利好政策三亚经济与旅游业的发展和利好政策 三亚核心滨水区，构建三亚核心滨水区，构建“滨海富人区滨海富人区” ” 。 宏观背景总结：宏观背景总结： market research 海

23、南金汉/三亚项目21本报告是严格保密的 分析必要性说明：分析必要性说明： l鉴于对三亚市调的科学分析和本项目的初步定位，本项目有必要对三亚酒店的绿化设计和服务配套作必要鉴于对三亚市调的科学分析和本项目的初步定位，本项目有必要对三亚酒店的绿化设计和服务配套作必要 的有益借鉴。的有益借鉴。 l酒店物业与酒店式服务公寓在物业性质上不同，但在三亚是一个国际化旅游城市的大背景下，二者会形成酒店物业与酒店式服务公寓在物业性质上不同，但在三亚是一个国际化旅游城市的大背景下，二者会形成 一定程度上的客源竞争。（三亚酒店业发展详见宏观背景分析部分）一定程度上的客源竞争。（三亚酒店业发展详见宏观背景分析部分） 滨

24、海酒店简析：滨海酒店简析： market research 海南金汉/三亚项目22本报告是严格保密的 三亚沿海岸线形成四个特色鲜明的酒店片区：亚龙湾、大东海、三亚沿海岸线形成四个特色鲜明的酒店片区：亚龙湾、大东海、 三亚湾和市区。三亚湾和市区。 l中国第一家五星级度假酒店中国第一家五星级度假酒店三亚凯莱度假酒店三亚凯莱度假酒店19961996年入驻亚龙湾国家旅游度假区，年入驻亚龙湾国家旅游度假区，19961996年至年至20072007年的年的 短短十一年间，三亚度假酒店业异军突起。出现了商务酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店及低端的短短十一年间，三亚度假酒店业异军突起。出现了商务酒店、度假

25、酒店、会议酒店、产权式酒店及低端的 家庭旅馆等主要业态，现有家庭旅馆等主要业态，现有2020多家五星级标准的度假酒店。多家五星级标准的度假酒店。 market research 海南金汉/三亚项目23本报告是严格保密的 亚龙湾亚龙湾距机场距机场5050余公里的亚龙湾已成为中国最具知名度的度假区之一余公里的亚龙湾已成为中国最具知名度的度假区之一 l拥有喜来登、假日、红树拥有喜来登、假日、红树 林、天域、希尔顿、凯莱、林、天域、希尔顿、凯莱、 万豪等十余家顶级酒店，万豪等十余家顶级酒店， l酒店功能齐全，所有客房、酒店功能齐全，所有客房、 阳台都极力追求海滩视野，阳台都极力追求海滩视野， 主要消费

26、在酒店内都可以主要消费在酒店内都可以 得到满足。得到满足。 l纯粹的高消费区域，主要纯粹的高消费区域，主要 面向高端的旅游度假消费面向高端的旅游度假消费 者和会议团体。者和会议团体。 market research 海南金汉/三亚项目24本报告是严格保密的 大东海大东海大东海旅游度假区，依山傍海。大东海旅游度假区，依山傍海。 l大东海酒店片区有银泰、山海天（右图）、阳光大东海酒店片区有银泰、山海天（右图）、阳光 公寓、丽景、珠江、明珠、南中国、金陵等星级公寓、丽景、珠江、明珠、南中国、金陵等星级 酒店。酒店。 l大东海的酒店具备国内一流标准，公共配套齐备，大东海的酒店具备国内一流标准，公共配套

27、齐备， 是较成熟的度假区，属于中档消费区域，深受中是较成熟的度假区，属于中档消费区域，深受中 高档消费者的追捧。高档消费者的追捧。 l元旦前后，这里几乎成为俄罗斯游客的专用酒元旦前后，这里几乎成为俄罗斯游客的专用酒 店店 . . market research 海南金汉/三亚项目25本报告是严格保密的 三亚湾三亚湾“椰梦长廊椰梦长廊” ” 上的酒店上的酒店 l凯宾斯基、万嘉戴斯、金银岛、亚太、天福源等度假酒店是这一区域五星级酒店的代表。凯宾斯基、万嘉戴斯、金银岛、亚太、天福源等度假酒店是这一区域五星级酒店的代表。 l三亚湾一带主要是会议酒店和产权式度假酒店。三亚湾上档次的酒店和高档度假公寓，成

28、为三亚房地产的三亚湾一带主要是会议酒店和产权式度假酒店。三亚湾上档次的酒店和高档度假公寓，成为三亚房地产的 金字招牌。金字招牌。 l三亚大部分景点景区，散布在三亚湾周围，形成三亚湾旅游度假酒店的特色。三亚大部分景点景区，散布在三亚湾周围，形成三亚湾旅游度假酒店的特色。 l这里的酒店属中高档消费。这里的酒店属中高档消费。 l项目地位于红塘湾天涯镇，在三亚湾的西面，可以通过定位的差异化来有效吸引三亚湾的客户，减少项目项目地位于红塘湾天涯镇，在三亚湾的西面，可以通过定位的差异化来有效吸引三亚湾的客户，减少项目 风险。风险。 market research 海南金汉/三亚项目26本报告是严格保密的 三

29、亚市区商务型酒店聚集区 l商务型酒店多集中在市区商务型酒店多集中在市区, ,市区旅游接待设施的市区旅游接待设施的 另一支主力军是家庭旅馆。满足了消费能力不强另一支主力军是家庭旅馆。满足了消费能力不强 的游客及体验一族的需求。的游客及体验一族的需求。 l市区商务型酒店以果喜大酒店、麒麟大酒店、东市区商务型酒店以果喜大酒店、麒麟大酒店、东 方海景酒店等较具有代表性。方海景酒店等较具有代表性。 l家庭旅馆低成本经营、低房价接团，从实惠的角家庭旅馆低成本经营、低房价接团，从实惠的角 度看，家庭旅馆收费远远低于星级酒店。度看，家庭旅馆收费远远低于星级酒店。 market research 海南金汉/三亚

30、项目27本报告是严格保密的 20062006年三亚与国内其它城市高星级酒店的相比具有一定的比较优势年三亚与国内其它城市高星级酒店的相比具有一定的比较优势 l三亚与其它城市在淡旺季房价、三亚与其它城市在淡旺季房价、 平时房价上有一个共性，淡季平时房价上有一个共性，淡季 与平时房价通常在门市价的基与平时房价通常在门市价的基 础上打四折或五折。础上打四折或五折。 l三亚高星级酒店数量位居五市三亚高星级酒店数量位居五市 第一位。酒店数量平均每年递第一位。酒店数量平均每年递 增增9.89%9.89%。 l三亚高星级酒店客房数量平均三亚高星级酒店客房数量平均 每年递增每年递增12.8%,12.8%,床位数

31、量平均床位数量平均 每年递增每年递增12.1%.12.1%. l三亚高星级酒店门市平均房价三亚高星级酒店门市平均房价 居于五市第二位，每年房价均居于五市第二位，每年房价均 有不同程度上涨，其基本涨幅有不同程度上涨，其基本涨幅 为为10%10%。年平均入住率为。年平均入住率为83%83%左左 右，每年递增右，每年递增7.5%7.5% 酒店名称酒店名称 酒店数量酒店数量 （家）（家） 客房数量客房数量 （间）（间） 床位数量床位数量 （张）（张） 酒店房价酒店房价 （元）（元） 年平均入住年平均入住 率（率（% %） （标准间门（标准间门 市价）市价） 三亚三亚 33（高星级 酒店） 945416

32、309150083%左右 丽江丽江 9家（四/五 星级酒店） 38457000张左右 115675% （高星级酒 店） （高星级酒 店） 厦门厦门7家22124000张左右1321.6662%左右 威海威海 9家（高星 级） 12252000张左右84177% 共68家酒店 桂林桂林8家32606000张左右95370% market research 海南金汉/三亚项目28本报告是严格保密的 三亚酒店与国际旅游地相比，具有比较优势，三亚酒店与国际旅游地相比，具有比较优势，潜在价值很大。潜在价值很大。 l从酒店数量比较中可以看到从酒店数量比较中可以看到, ,三亚的上升空间巨三亚的上升空间巨 大

33、。大。 l三亚的房价幅动空间具有其特殊性，随着市场规三亚的房价幅动空间具有其特殊性，随着市场规 律的变化而变化，经常出现一房难求的现象，酒律的变化而变化，经常出现一房难求的现象，酒 店市场供不应求。店市场供不应求。 l客源地方面客源地方面, ,三亚境外客人主要以俄罗斯、日本、三亚境外客人主要以俄罗斯、日本、 韩国游客为主；国内主要以北方游客为主，其它韩国游客为主；国内主要以北方游客为主，其它 旅游胜地的客人主要是韩国、台湾、欧美等国的旅游胜地的客人主要是韩国、台湾、欧美等国的 客人。在旅游目的上有一个共性，均以度假为主。客人。在旅游目的上有一个共性，均以度假为主。 住宿时间均为半个月左右；在客

34、流量方面，三亚住宿时间均为半个月左右；在客流量方面，三亚 的客流量在六地当中居于第一，的客流量在六地当中居于第一，0606年全年客流量年全年客流量 455455万人次，三亚具有极大的人气优势。万人次，三亚具有极大的人气优势。 三亚与世界顶级旅游胜地之比三亚与世界顶级旅游胜地之比 0 2000 4000 6000 8000 10000 三亚 夏威夷 芭提雅 普吉岛 马尔代夫 巴厘岛 三亚332200286645583 夏威夷321092232530080 芭提雅25700264510081 普吉岛151110218740080 马尔代夫131400345534078 巴厘岛24160020474

35、5075 酒店数量 (家) 酒店平均 房价(元/ 晚) 酒店平均 客房量 (间) 旅游旺季 时长(月) 年接待游 客量(万 人次) 入住率 (%) 总体来看，三亚因其旅游业发展的时间较短，在旅游资源的总体来看，三亚因其旅游业发展的时间较短，在旅游资源的 利用上存在很大的空间，东南亚以及夏威夷、马尔代夫等地利用上存在很大的空间，东南亚以及夏威夷、马尔代夫等地 旅游业已有几十年的发展史，旅游市场相对成熟，在旅游资旅游业已有几十年的发展史，旅游市场相对成熟，在旅游资 源的利用空间上已不如三亚。从这一方面来看，三亚可挖掘源的利用空间上已不如三亚。从这一方面来看，三亚可挖掘 的潜在价值很大。的潜在价值很

36、大。 （酒店数量一栏中，均为四、五星级酒店的数量）资料来源：（酒店数量一栏中，均为四、五星级酒店的数量）资料来源： 当地旅游局当地旅游局 market research 海南金汉/三亚项目29本报告是严格保密的 星级酒店星级酒店 喜来登度假酒喜来登度假酒 店店 希尔顿酒店希尔顿酒店皇冠假日酒店皇冠假日酒店环球城大酒店环球城大酒店万嘉戴斯度假万嘉戴斯度假 酒店酒店 凯宾斯基度假凯宾斯基度假 酒店酒店 三亚银泰度假三亚银泰度假 酒店酒店 酒店片区酒店片区 亚龙湾亚龙湾亚龙湾亚龙湾三亚湾三亚湾大东海 星级星级 五星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级 地理位置地理位置 亚龙湾国家旅游 度假开发区

37、亚龙湾国家旅游 度假开发区 亚龙湾中心广场亚龙湾地区三亚市三亚湾路 212号 三亚市滨海路大东海 经营套数经营套数 511501466257208409间416间 建筑风格建筑风格 朴素自然休闲热 带特色 现代南亚热带风 格 中国古代宫廷建 筑风格 非洲风格现代主义风格自然优雅现代风 格 时尚现代 客房配套客房配套 空调、电子保险 箱、国际国内直 拔电话、迷你吧、 卫星电视 液晶彩电、dvd播 放机、宽带、茶 和咖啡器具 电视频道、空调、 传真、私人电脑 接口、宽带上网、 语音信箱、茶和 咖啡器具、电子 保险箱、电吹风 中央空调、独立 温控、中外卫星 电视、直拨电话、 微型保险箱、互 联网宽带

38、接口 卫星电视、宽带 网接口、保险箱、 消防面罩、茶和 咖啡器具 空调液晶电视 冰箱保险箱 热水设施电 话、语音信箱系 统吹风机宽 带接口办公便 签 热带沙滩浴巾、 枕头拖鞋、 电 视、免费宽带、 中央空调、吹风 机、保险箱、茶 器、酒吧冰箱、 电话、体重计 配套设施配套设施 餐厅、酒吧、宴 会厅、会议室、 康乐中心、spa、 夜总会 餐厅、咖啡厅、 la-labar、亚龙 湾娱乐探险俱乐 部、会议与宴会 设施 餐厅、休闲咖啡 厅、雅趣酒吧、 水疗室、按摩池、 泳池、健身房、 儿童俱乐部、商 务中心 餐厅、香草兰spa、 大剧院、健身房、 慢摇吧、射箭场、 会议和宴会设施 餐厅、会议设施、 音

39、乐吧、室外泳 池、温泉水疗健 康中心、沙滩吧、 棋牌室、儿童游 乐园 餐厅、悦椿水疗 中心、健身房、 室外泳池、网球 场、桌球和麻将 室、儿童乐园、 啤酒坊 泳池、景观湖、 情人亭榭、中西 餐厅、壁球室、 健身房、桑拿中 心、嘉年华俱乐 部 平时入住率平时入住率 85%80%55%50%50%75%80% 三亚滨海酒店一览表：三亚滨海酒店一览表： market research 海南金汉/三亚项目30本报告是严格保密的 重点个案分析：1.喜来登度假酒店喜来登度假酒店 酒店概况：酒店概况： l酒店沿海滨兴建，正对亚龙湾高尔夫球会。酒酒店沿海滨兴建，正对亚龙湾高尔夫球会。酒 店距离三亚凤凰机场约店

40、距离三亚凤凰机场约5050分钟车程。以度假休分钟车程。以度假休 闲为主，兼具承接大型会议功能的五星级酒店闲为主，兼具承接大型会议功能的五星级酒店 酒店。酒店。20062006年年1 1月开业。月开业。 l酒店共有酒店共有511511间客房，其中间客房，其中4949间为套房，在房间为套房，在房 间里可观赏到南中国海景、花木葱茏的热带花间里可观赏到南中国海景、花木葱茏的热带花 园、环礁湖泳池和园、环礁湖泳池和1818洞的亚龙湾高尔夫俱乐部。洞的亚龙湾高尔夫俱乐部。 l酒店餐饮服务设施融合了亚欧菜肴特色；酒店酒店餐饮服务设施融合了亚欧菜肴特色；酒店 拥有亚龙湾面积最大的宴会厅，可容纳拥有亚龙湾面积最

41、大的宴会厅，可容纳14001400人。人。 与宴会厅搭配的还有与宴会厅搭配的还有1010个会议厅。康乐中心提个会议厅。康乐中心提 供一系列的娱乐活动，曼达梦（供一系列的娱乐活动，曼达梦（mandaramandara）spaspa 提供各种舒缓压力、安心静性的疗养服务。提供各种舒缓压力、安心静性的疗养服务。 l图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大 堂，客房。堂，客房。 market research 海南金汉/三亚项目31本报告是严格保密的 酒店特色评价：酒店特色评价： l客房大堂客房大堂客房内色调明亮，以浅黄色为主。感觉清新雅致和时尚。喜客房内色调明

42、亮，以浅黄色为主。感觉清新雅致和时尚。喜 来登最大的亮点在于海景房，泡在客房浴缸享受来登最大的亮点在于海景房，泡在客房浴缸享受spaspa，音乐，或享受海景；，音乐，或享受海景； 环礁泳池房是酒店非常有特色的客房；喜来登有一种大使套房，阳台带有环礁泳池房是酒店非常有特色的客房；喜来登有一种大使套房，阳台带有 泡池。大堂开放式时尚设计，豪华大气。泡池。大堂开放式时尚设计，豪华大气。 l建筑设计建筑设计采用小体量的分散式布局采用小体量的分散式布局; ; 建筑在东西方向由两翼向中间逐建筑在东西方向由两翼向中间逐 级退台，这一处理创造了大量的露天平台；整个建筑采用级退台，这一处理创造了大量的露天平台；

43、整个建筑采用u u形对称平面，形对称平面，u u 形的布局使酒店的海景客房达到了形的布局使酒店的海景客房达到了75% 75% ；极具特色的序列空间：落水台阶；极具特色的序列空间：落水台阶 将大堂酒巴的空间与主空间分隔，透过大堂酒巴和天光水池，一直将游客将大堂酒巴的空间与主空间分隔，透过大堂酒巴和天光水池，一直将游客 的视线引入大海。整个酒店的建筑风格带有浓厚的地方和民族特色，坡屋的视线引入大海。整个酒店的建筑风格带有浓厚的地方和民族特色，坡屋 顶被大量运用，外墙装饰材料采用大粒喷涂，效果朴实具有休闲韵味。顶被大量运用，外墙装饰材料采用大粒喷涂，效果朴实具有休闲韵味。 l园林设计园林设计池塘与落

44、水景观：南侧的公共建筑与浅水池塘直接相连，形池塘与落水景观：南侧的公共建筑与浅水池塘直接相连，形 成了若干露天宴会、表演、休息的空间成了若干露天宴会、表演、休息的空间 ；各泳池按功能分区布置，形态自；各泳池按功能分区布置，形态自 由舒展由舒展 ；丰富的植被和地形；丰富的植被和地形 。 l不足：室外活动区互动性差，缺少大的公共活动区域；配套商场产品种类不足：室外活动区互动性差，缺少大的公共活动区域；配套商场产品种类 单一；服务质量有待提高。单一；服务质量有待提高。 market research 海南金汉/三亚项目32本报告是严格保密的 重点个案分析：2.希尔顿酒店希尔顿酒店 酒店概况：酒店概况

45、： l金茂三亚希尔顿酒店是中国最高的大厦金茂三亚希尔顿酒店是中国最高的大厦- -金茂大金茂大 厦及在业内享有盛誉的上海金茂君悦大酒店的业厦及在业内享有盛誉的上海金茂君悦大酒店的业 主主- -中国金茂（集团）股份有限公司在三亚亚龙中国金茂（集团）股份有限公司在三亚亚龙 湾的又一投资巨作。湾的又一投资巨作。 l金茂聘请国际著名的豪华酒店品牌金茂聘请国际著名的豪华酒店品牌- -希尔顿国际希尔顿国际 酒店管理公司来管理酒店，这是希尔顿国际在中酒店管理公司来管理酒店，这是希尔顿国际在中 国的第一家全球度假村。国的第一家全球度假村。 l三亚希尔顿大酒店酒店三亚希尔顿大酒店酒店20062006年年1 1月开

46、业，楼高月开业，楼高7 7层，层， 共有客房总数共有客房总数501501间（套），标间面积间（套），标间面积48.548.5平米。平米。 l图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大堂，图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大堂， 客房。客房。 market research 海南金汉/三亚项目33本报告是严格保密的 l大堂客房大堂客房酒店室外泳池直接与客房相连，中国最大的酒店室外泳池直接与客房相连，中国最大的 度假酒店带人造沙滩的室外游泳池；大堂现代时尚。度假酒店带人造沙滩的室外游泳池；大堂现代时尚。 l建筑设计建筑设计酒店采用现代东南亚热带风格；以石为基，酒店采用现代东南亚热带风格；以石为基

47、， 大胆、简洁的建筑线条舒缓且轻松，彰显出建筑材料的优大胆、简洁的建筑线条舒缓且轻松，彰显出建筑材料的优 雅和美丽，雅和美丽，拥有奢华优雅的现代建筑；拥有奢华优雅的现代建筑；客房、套房种类齐客房、套房种类齐 全，处处渗透着浓郁的中国南方特色；全，处处渗透着浓郁的中国南方特色；餐厅在风格、装潢餐厅在风格、装潢 及气氛方面采用了金、木、水、火、土五种元素的概念主及气氛方面采用了金、木、水、火、土五种元素的概念主 题。题。 l园林设计园林设计热带岛屿的园林设计；酒店园林水漫瀑布走热带岛屿的园林设计；酒店园林水漫瀑布走 道；水下酒吧独具特色，是亚龙湾酒店之中少有的设施之道；水下酒吧独具特色，是亚龙湾酒

48、店之中少有的设施之 一；与众不同之处：泳池内水上漂浮充气椅及别具一格的一；与众不同之处：泳池内水上漂浮充气椅及别具一格的 啦啦吧漂浮菜单。啦啦吧漂浮菜单。 l交通交通人车分流，采用人车两条道路设计。人车分流，采用人车两条道路设计。 l不足：阶梯状道路不适合老年人行走；功能导向标识不清不足：阶梯状道路不适合老年人行走；功能导向标识不清 晰；沙滩区配套不足（现正进行建造）；管理不严，外来晰；沙滩区配套不足（现正进行建造）；管理不严，外来 人员可自由出入，甚至在室外海滩洗浴。人员可自由出入，甚至在室外海滩洗浴。 market research 海南金汉/三亚项目34本报告是严格保密的 重点个案分析：

49、3.凯宾斯基度假酒店凯宾斯基度假酒店 酒店概况：酒店概况： l三亚凯宾斯基度假酒店坐落在三亚湾西海岸，是三亚凯宾斯基度假酒店坐落在三亚湾西海岸，是 三亚唯一拥有独立封闭沙滩的五星级度假酒店，三亚唯一拥有独立封闭沙滩的五星级度假酒店， 距离三亚凤凰国际机场约距离三亚凤凰国际机场约1515分钟的车程，分钟的车程，2020分钟分钟 到达三亚市区商业中心。三亚凯宾斯基度假酒到达三亚市区商业中心。三亚凯宾斯基度假酒 店获店获20072007年度年度“极品荟萃极品荟萃”最佳酒店奖。最佳酒店奖。 l三亚凯宾斯基度假酒店拥有现代亚洲设计风格的三亚凯宾斯基度假酒店拥有现代亚洲设计风格的 408408间客房，从间

50、客房，从5555平方米的豪华客房到平方米的豪华客房到118118平方米平方米 的套房或的套房或24002400平方米的总统别墅，均配有液晶电平方米的总统别墅，均配有液晶电 视，宽带上网功能，私人阳台上均有观景浴缸。视，宽带上网功能，私人阳台上均有观景浴缸。 l图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大堂，图片（顺序排列）：建筑外形，酒店绿化，大堂， 客房。客房。 market research 海南金汉/三亚项目35本报告是严格保密的 酒店特色评价：酒店特色评价： l三大品牌三大品牌凯宾斯基酒店品牌；普拉那啤酒屋；泰国水疗。凯宾斯基酒店品牌；普拉那啤酒屋；泰国水疗。 l客房大堂：大堂中间露天，将

51、园林引入大堂；客房豪华奢侈，客房大堂：大堂中间露天，将园林引入大堂；客房豪华奢侈， 充满现代感。充满现代感。 l建筑设计建筑设计亚洲现代的建筑设计风格。客房设计豪华大气。亚洲现代的建筑设计风格。客房设计豪华大气。 每个阳台都有泡池，创造一种轻松的度假氛围。每个阳台都有泡池，创造一种轻松的度假氛围。 l园林绿化园林绿化热带海岛式绿化，错落有秩；两大水系（环状热带海岛式绿化，错落有秩；两大水系（环状 泳池，酒店水景），以及人造瀑布，自然灵动；小草屋原始泳池，酒店水景），以及人造瀑布，自然灵动；小草屋原始 别致，独具风格；儿童户外泳池活动区由浮桥相连，独立于别致，独具风格；儿童户外泳池活动区由浮桥相

52、连，独立于 其他区域之外。拥有三亚湾独立的、与酒店相连的封闭式私其他区域之外。拥有三亚湾独立的、与酒店相连的封闭式私 家沙滩，便于酒店游客的管理。家沙滩，便于酒店游客的管理。 l不足：地段较偏，周边娱乐生活设施稀少；交通不便；偏重不足：地段较偏，周边娱乐生活设施稀少；交通不便；偏重 欧洲市场，在中国知名度不高，宣传力度有待加强；中餐价欧洲市场，在中国知名度不高，宣传力度有待加强；中餐价 格较高，客人认为味道一般格较高，客人认为味道一般; ;与亚龙湾滨海酒店相比与亚龙湾滨海酒店相比, ,亚龙湾亚龙湾 滨海酒店比凯宾斯基海水更蓝滨海酒店比凯宾斯基海水更蓝, ,沙子更细。沙子更细。 market r

53、esearch 海南金汉/三亚项目36本报告是严格保密的 重点个案分析：4. 三亚银泰度假酒店 酒店概况：酒店概况： l三亚银泰度假酒店以三亚银泰度假酒店以7 7公里海岸线的海景座落公里海岸线的海景座落 在海南岛南端著名的大东海海滨度假区的中心在海南岛南端著名的大东海海滨度假区的中心 位置，酒店距机场位置，酒店距机场20-2520-25公里，距离三亚市中公里，距离三亚市中 心心1010分钟车程，距离世界小姐决赛会场美丽之分钟车程，距离世界小姐决赛会场美丽之 冠仅冠仅3 3分钟车程。周边交通便利，景色、硬件分钟车程。周边交通便利，景色、硬件 都是排在大东海酒店前列的。都是排在大东海酒店前列的。2

54、0032003年年1 1月月7 7日正日正 式开张营业式开张营业 。 l酒店集令人陶醉的海景，独特的沙滩，清新时酒店集令人陶醉的海景，独特的沙滩，清新时 尚的客房，声誉卓著的特色晚宴，动感十足的尚的客房，声誉卓著的特色晚宴，动感十足的 沙滩运动来满足游客的每一个细微要求。酒店沙滩运动来满足游客的每一个细微要求。酒店 拥有拥有2 2万平方米的热带园林和万平方米的热带园林和3 3个各具风格的室个各具风格的室 外游泳池。酒店共计拥有外游泳池。酒店共计拥有420420间热带时尚风情间热带时尚风情 的客房和套房。的客房和套房。 market research 海南金汉/三亚项目37本报告是严格保密的 酒

55、店特色评价：酒店特色评价： l银泰度假酒店也以新颖的造型、独特的装饰、艺人和银泰度假酒店也以新颖的造型、独特的装饰、艺人和 模特频繁出入而赢得了中国第一家海滨时尚度假酒店模特频繁出入而赢得了中国第一家海滨时尚度假酒店 的称号。的称号。 l客房大堂：大堂与客房现代时尚动感客房大堂：大堂与客房现代时尚动感. . l建筑设计建筑设计风格独特，时尚前卫。独巨匠心的建筑风格独特，时尚前卫。独巨匠心的建筑 风格，风格，3 3栋建筑像即将扬帆出海的豪华邮轮；作为度栋建筑像即将扬帆出海的豪华邮轮；作为度 假酒店，整体感觉比较轻松时尚，不是很保守，豪华假酒店，整体感觉比较轻松时尚，不是很保守，豪华 的风格；的风

56、格； 银泰酒店用的材料和空间感时尚前卫银泰酒店用的材料和空间感时尚前卫 ：玻：玻 璃马赛克，反射光比较强，从不同的角度看过去，辅璃马赛克，反射光比较强，从不同的角度看过去，辅 助以灯光配合，好像阳光打到海水里再反射出来的感助以灯光配合，好像阳光打到海水里再反射出来的感 觉。这种年轻、时尚的感觉在酒店里随处可见觉。这种年轻、时尚的感觉在酒店里随处可见 。 l园林绿化：营造一种安宁幽静、休闲时尚的热带滨海园林绿化：营造一种安宁幽静、休闲时尚的热带滨海 氛围。氛围。 market research 海南金汉/三亚项目38本报告是严格保密的 l三亚市的旅游度假建筑主要是沿海的滨海酒店。在酒店设计中，客

57、房朝向尽可能多地朝向海景，并使用大三亚市的旅游度假建筑主要是沿海的滨海酒店。在酒店设计中，客房朝向尽可能多地朝向海景，并使用大 的观景露台和低窗台的处理，最大限度满足观景需要。酒店的主要公共活动空间布置在临海一侧。空间形的观景露台和低窗台的处理，最大限度满足观景需要。酒店的主要公共活动空间布置在临海一侧。空间形 式多采取露天式或敞开式，不仅使室内外空间相互融合，同时通过自然采光和通风节约了能源。近年来，式多采取露天式或敞开式，不仅使室内外空间相互融合，同时通过自然采光和通风节约了能源。近年来， 三亚的滨海酒店开始由集中式布局转向分散式布局，将大体量的建筑进行分解，通过分解划分多个不同的三亚的滨

58、海酒店开始由集中式布局转向分散式布局，将大体量的建筑进行分解，通过分解划分多个不同的 室外空间，使室外空间更加丰富多彩。室外空间，使室外空间更加丰富多彩。 l就酒店的功能定位分类而言，三亚滨海五星级酒店主要分为三种类型：休闲度假型酒店、商务会议型酒店、就酒店的功能定位分类而言，三亚滨海五星级酒店主要分为三种类型：休闲度假型酒店、商务会议型酒店、 综合型酒店。综合型酒店。 l三亚配套与服务最好的酒店分布在亚龙湾，突出的代表性酒店有希尔顿酒店和喜来登度假酒店，酒店的建三亚配套与服务最好的酒店分布在亚龙湾，突出的代表性酒店有希尔顿酒店和喜来登度假酒店，酒店的建 筑设计较多现代休闲风格，热带滨海绿化。

59、但华宇皇冠建筑采用了古典宫廷风格，商务酒店定位明显，内筑设计较多现代休闲风格，热带滨海绿化。但华宇皇冠建筑采用了古典宫廷风格，商务酒店定位明显，内 部采取苏州园林风格绿化，商务休闲的特色浓郁。大东海区域的酒店发展时间较长，属于中档消费；三亚部采取苏州园林风格绿化，商务休闲的特色浓郁。大东海区域的酒店发展时间较长，属于中档消费；三亚 湾的酒店发展较快，属中高消费区域。湾的酒店发展较快，属中高消费区域。 20072007年开业的凯宾斯基和万嘉戴斯酒店提升了该区域酒店的档次，年开业的凯宾斯基和万嘉戴斯酒店提升了该区域酒店的档次， 在酒店建筑和客房设计方面更加现代化。在酒店建筑和客房设计方面更加现代化

60、。 酒店业总结：酒店业总结： market research 海南金汉/三亚项目39本报告是严格保密的 l三亚酒店的园林绿化具有明显的热带滨海风格。风格突出、与众不同者如红树林酒店和喜来登酒店，给游三亚酒店的园林绿化具有明显的热带滨海风格。风格突出、与众不同者如红树林酒店和喜来登酒店，给游 客留下深刻的印象，可以无形中提高酒店品牌的口碑宣传，提高酒店的品牌知名度。客留下深刻的印象，可以无形中提高酒店品牌的口碑宣传，提高酒店的品牌知名度。 l三亚五星级酒店的大堂一般设在二楼或一楼挑高，四面宽敞通透，节能舒适。反面的例子是环球城大酒店，三亚五星级酒店的大堂一般设在二楼或一楼挑高，四面宽敞通透，节能