高德置地深圳五洲风情Mall项目收购方案(11月)

1、五洲风情mall项目收购方案 谨呈：深圳市龙岗区投资管理有限公司谨呈：深圳市龙岗区投资管理有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归高德置地控股有限公司所有，未高德置地控股有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.11.15 3.经营设想 目 录 本方案是严格保密的。 2.市场分析 4.评估价值 5.收购方案 1.宏观背景 龙岗区域定位龙岗区域定位深圳市东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心深圳市东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心 龙岗产业支撑龙岗产业支撑高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业高新技术产业、物流配送

2、业、高端服务业等支柱产业 通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械 、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业 2010.8.162010.8.16，深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划( (2010-20202010-2020) )获批，深圳定位获批，深圳定位 为我国的经济特区、为我国的经济特区、全国性经济中心城市全国性经济中心城市和国际化城市。曾创造经和国际化城市。曾创造经 济飞跃奇迹的深圳，面临再一次腾飞的契机。济飞跃奇迹的深圳，面临再一次腾飞的契机。 1.1区域研究 本方案是严格保密的。 龙岗中心龙岗中心 4 大运会落户龙岗，提升龙岗的区域辐射力

3、，为龙岗区的商大运会落户龙岗，提升龙岗的区域辐射力，为龙岗区的商 业发展带来巨大的契机。业发展带来巨大的契机。 n 大型城市设施、商务商业区建设加快大型城市设施、商务商业区建设加快 大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆， 五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深 圳教职员的迁移。新高交会馆大运会相关设施酒店商务区也在建设中。 n旧改工程加快城市建设与商业发展构筑旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副一主两副”的多元服务中的多元服务中 心心大运新城为副中心大运新城为副中心 ； 大运会优势规划推进商业进程大运会优势规划推进

4、商业进程 第26届世界大学生运动会 将于2011.8.12-8.22在深圳龙 岗举行。居住环境及配套的提 升、地铁号线的开通，大运大运 会带动的辐射等，将使双龙商会带动的辐射等，将使双龙商 圈的辐射范围扩宽至深圳市区，圈的辐射范围扩宽至深圳市区， 甚至小时交通圈内的惠州、甚至小时交通圈内的惠州、 东莞等相关区域，吸引其周边东莞等相关区域，吸引其周边 的中高端客户向该区域聚集。的中高端客户向该区域聚集。 从而引发该区域商业的形成、 发展与升级。 1.2利好之二：大运 本方案是严格保密的。 地铁地铁3 3号线将于今年年底正式开通，双龙商圈辐射力大大增强，商圈号线将于今年年底正式开通，双龙商圈辐射力

5、大大增强，商圈 价值提升价值提升151530%30%以上。就本项目而言，价值提升以上。就本项目而言，价值提升202040%40%以上。以上。 地铁3号线鸟瞰图 双龙商圈双龙商圈 中心城商圈中心城商圈 地铁三号线穿越双龙商圈及中心城商圈，对地铁三号线穿越双龙商圈及中心城商圈，对 未来该区域的商业发展将起到巨大的带动作用：未来该区域的商业发展将起到巨大的带动作用： 地处深圳、东莞、惠州“金三角”地带的龙岗，具 有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下 ，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更将进一步催化 商圈的发展进程。 按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升商业价值会提升 30%3

6、0%左右左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差， 价值提升比率越高。 日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通， 商圈辐射增强，商圈价值提升商圈辐射增强，商圈价值提升151530%以上以上。 1.3利好之二：地铁 本方案是严格保密的。 五洲风情 mall 宏观经济与人口宏观经济与人口 大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条 件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力 大大增强。 近年来龙岗gdp快速增长（2009年增速为10.6%）， 总人口约450万，居民购买力不断增强，为商业 发展奠定了坚实的基础。 作为房地产的价格洼地，龙岗吸引了大量的

7、回流 人口，带来较大的消费潜力。加上本地居民的收 入增长，对中高端的消费需求日益增强。 基础设施及交通基础设施及交通 区域商业需求区域商业需求 未来商业发展未来商业发展 前景看好，商业前景看好，商业 开发时机良好。开发时机良好。 1.4宏观背景研判 本方案是严格保密的。 2.12.1龙岗商圈分布概况龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 布吉商圈布吉商圈 横岗商圈横岗商圈 龙岗中心龙岗中心 城商圈城商圈 双龙商圈双龙商圈 五洲风情 mall 布吉商圈布吉商圈 概况：地处各省市进入罗湖的通 道，人流量巨大，自身已形成了几 大商圈。但整体较为杂乱，档次参 差不齐。布吉的家居卖场以规模大 著称，平均

8、达到5万平米。 商业形态：百货超市、社区街铺、 专业市场等。 主要卖场：新一佳、凯莉莱百货、 沃尔玛、万佳百货、天虹商场、红 星美凯龙、乐安居、嘉豪家居博览 中心等。 租金范围：100-300元/ 地铁地铁3 3号线的开通，将使龙岗区原有的商业重新洗牌。以号线的开通，将使龙岗区原有的商业重新洗牌。以3 3号线为主要发展轴，号线为主要发展轴， 布吉、横岗、龙岗中心城和双龙四大商圈将各自强化并展开竞争。布吉、横岗、龙岗中心城和双龙四大商圈将各自强化并展开竞争。 2.22.2龙岗商圈分布概况龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 五洲风情 mall 布吉商圈布吉商圈 横岗商圈横岗商圈 龙岗中心龙岗中

9、心 城商圈城商圈 双龙商圈双龙商圈 横岗商圈横岗商圈 概况：正由传统的镇级商圈向区 级商圈进化。依托地铁3号线的开 通和诸多高尚住区的开发，该商圈 的消费潜力巨大，辐射力不断增强。 商业形态：百货超市、购物广场、 商业街、专业市场等。 主要卖场：新世界广场、龙州百 货、龙盛百货、天和百货、志健时 代广场、南城百货、振业城商业街、 眼镜城等。 租金范围：50-200元/ 横岗商圈正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁横岗商圈正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁3 3号线的开号线的开 通和诸多高尚住区的开发，消费潜力巨大，辐射力不断增强。通和诸多高尚住区的开发，消费潜力巨大，辐射力不断增

10、强。 2.32.3龙岗商圈分布概况龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 龙岗中心城商圈龙岗中心城商圈 概况：商圈已经成型，辐射力很强， 依托中心城高档住宅区的发展，具有 很强的市场竞争力，但分散点式布局 不利于商业的集聚和商圈的发展。 商业形态：城市综合体、百货超市、 社区街铺、专业市场等。 主要卖场：珠江广场、摩尔城、天 虹、世贸百货(华润万家)、岁宝百货、 广百百货、乐购、国安居、东方国际 茶都、碧湖港澳城、龙岗电子世界等。 租金范围：80-200元/ 龙岗中心城商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区 的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于人气的 集聚和商圈的发展。

11、布吉商圈布吉商圈 横岗商圈横岗商圈 龙岗中心龙岗中心 城商圈城商圈 双龙商圈双龙商圈 五洲风情 mall 2.42.4龙岗商圈分布概况龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 双龙商圈双龙商圈 概况：龙岗最为传统、成熟的商圈， 人气较旺，但近年来略显衰落。整个 商圈业态特色不明显，同质化严重制 约商圈发展，目前正面临自我更新和 市场洗牌的双重挑战。 商业形态：购物广场、百货超市、 社区街铺为主。 主要卖场：龙盈泰(天虹)、龙岗老 街、柏龙、五洲风情、人人购物广场 等。 规模：约30万 租金范围：80-250元/月 布吉商圈布吉商圈 横岗商圈横岗商圈 龙岗中心龙岗中心 城商圈城商圈 双龙商圈双龙商

12、圈 五洲风情 mall 双龙站为地铁3号线与12号线的交汇点，龙岗至东莞、惠州等地亦 必经此处，是重要的交通枢纽。以此地铁开通为契机，双龙商圈将 迎来崭新的发展机遇。 大运新城大运新城 中心城商圈中心城商圈 双龙商圈双龙商圈 龙岗老街龙岗老街 五洲风情五洲风情 mallmall 龙盈泰龙盈泰- -天虹天虹 世贸中心世贸中心 东方茶都东方茶都 龙岗电子世界龙岗电子世界 碧湖港澳城碧湖港澳城 中心城天虹中心城天虹 岁宝百货岁宝百货 现状解读现状解读 n地位：地位：龙岗认知度最高的传统零 售商圈、老牌市级商业中心 n范围：范围：以龙岗老街、五洲风情、 龙盈泰天虹为中心的周边约2公 里范围内。 n规模

13、：规模：商业面积30万以上（三 大商场为22.6万） n主要行业：主要行业：服装鞋类、皮具箱包、 化妆品、首饰品、电器、电子产 品、及生活日用品等。 n发展趋势发展趋势：新兴业态已开始发展， 业态格局逐渐走向多元化。 2.5 2.5 双龙商圈概况双龙商圈概况 未来：体育新城的规划定位未来：体育新城的规划定位 是依托深圳市大运中心，是依托深圳市大运中心，集集 体育、教育、居住、商业文体育、教育、居住、商业文 化、旅游休闲为一体的城市化、旅游休闲为一体的城市 复合功能区，将成为深圳以复合功能区，将成为深圳以 体育为主体的新体育为主体的新“地标地标”。 目前：商业暂未成形。目前：商业暂未成形。 随着

14、基础设施的不断完善，龙岗商业市场正在重新洗牌。双龙 商圈虽为龙岗传统旺地，但在此城市更新的背景下，面临与周 边新兴商圈的激烈竞争，机遇与挑战并存。 主要问题主要问题 商业增速超过城市规划需求， 区域内总体商业已相对饱和。 零售业过多导致区域商业结构 失衡，同质化现象严重。 返租难以兑现引发无穷后患。 扩关、地铁等利好消息需客观 有效评估，切忌盲目乐观。 本方案是严格保密的。 柏龙广场柏龙广场 项目小结 p 地块指标地块指标: : 本项目总建筑面积约15万，决定了它具备打造成市 级大型商业中心的先天条件； p 地块条件：地块条件：地块十分完整，政府承诺厘清所有产权问题，足以使 项目顺利开展； p

15、 交通交通: :一个即将开通的地铁枢纽站、一条城市主干道、一个汽车 站使得项目的交通优势尤为明显； p 区位：区位：大运和地铁两大利好将带动项目周边基础设施及相关配套 的尽快完善，项目能充分享受城市快速发展带来的各种资源； p 市场市场：项目位于龙岗区传统商业旺地，周边居住、商业氛围浓厚， 人口密集，市场成熟度高； p 规划规划: :深圳市商业网点规划(20062010)将龙岗商圈定位为深 圳的东部中心商圈、次市级商业区，项目所在区域为该商圈的双核 心之一。 本方案是严格保密的。 2.5 项目小结 项目定位 深圳市：深圳市：全国经济中心城市全国经济中心城市 龙岗区：龙岗区：高速发展的城市未来商

16、业中心高速发展的城市未来商业中心 本项目：本项目：大型商业综合体项目二次开发大型商业综合体项目二次开发 本方案是严格保密的。 2.6 项目定位 2# 3#a 3#b 4# 3.1 3.1 经营设想经营设想 本方案是严格保密的。 高德美居高德美居高德汇高德汇 高德儿童高德儿童 统一产权统一产权 统一持有统一持有 统一经营统一经营 统一管理统一管理 3.2 3.2 品牌资源品牌资源 高德美居高德美居 高德儿童高德儿童 高德汇高德汇 高德汇高德汇 本方案是严格保密的。 综合指标 详细指标 4.14.1主要经济技术指标主要经济技术指标 本方案是严格保密的。 4.2 4.2 成本重置评估成本重置评估 采用重置成本法评估： 本方案是严格保密的。 成本重置评估表成本重置评估表 4.3 4.3 市场收益评估市场收益评估 采用市场收益法评估： 本方案是严格保密的。 市场收益评估表市场收益评估表 4.4 4.4 评估价值总表评估价值总表 采用基准地价进行重置成本法评估，采用指导租金进行市场收益法评估， 综合权重取值： 综上测算，五洲风情综上测算，五洲风情mall项目资产评估价值为项目资产评估价值为10.08亿元。亿元。 本方案是严格保密的。 评估价值总表评估价值总表 5. 5. 收购方案收购方案 根据评估价值，我司拟对五洲风情mall