连云港今朝灌云项目研究报告238p

1、今朝灌云项目研究报告上海同策2010.6前言-41.灌云县宏观房地产市场分析 -51.1.灌云县社会经济运行状况 -61.2.灌云县房地产市场概述 -131.3.政府相关调控政策、法规解读 -382.灌云县微观房地产市场基本分析 -452.1.灌云县房地产板块划分 -462.2.灌云县商业发展现状 -542.3.灌云县居民购买习惯及消费心理调查分析 -643.灌云县微观市场个案分析 -1053.1.灌云县房地产板块划分及个案分布 -1063.2.本案（灌云县）竞争个案专题分析 -1083.3.本案（灌云县）重点竞争个案分析 -14113.4.专题个案研究总结和启示 -1504.项目分析 -15

2、34.1.项目控制性规划指标 -1544.2.项目用地综合分析 -1564.3.项目 S W O T 分析 -1675.项目定位 -1695.1.市场定位建议 -1705.2.产品定位建议 -1735.3.项目商业定位建议 -2016.项目价值分析 -2076.1.项目总说明 -2086.2.规划设计方案主要技术经济指标 -2096.3.项目开发经营周期的确定 -21026.4.项目投资估算6.5.项目收入估算-212-2176.6.财务评价 -2196.7.敏感度分析 -2217.同兴巷地块现有规划讨论 -2258.王圩村项目开发建议 -226结束语-23531. 灌云县宏观房地产市场分析4

3、灌云县社会经济运行状况灌云县基本概况1）区域影响灌云县，位于黄海之滨、淮北平原东部、江苏省东北部。隶属于连云港市。是亚欧大陆桥东桥头堡连云港市的南大门。拱卫连云港，呼应南京。52）行政地位灌云县 1912 年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积 1840 平方公里，下辖8 个镇、 12 个乡，省属 3 个农盐场、县属6 个农林场圃。灌云属暖温带季风性气候，年均气温15 摄氏度。3）交通地位灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路。 204 国道、 236、 324、242（在建）省道穿境而过。 集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。 距离全

4、国 54 座 4D 级机场之一的白塔埠机场仅 50 公里，每周有 24 个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等大中城市。64）生态环境灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。燕尾港是连云港的附属港， 位于被誉为 “苏北黄浦江 ”的灌河入海口凹岸深水段， 是系在黄海岸边的一颗明珠，是风光绮丽的旅游胜地。燕尾港是极具开发潜力的天然良港，现有3000 吨级、 5000 吨级泊位各一座，离连云港港口很近，向西通过灌河与大运河连接。75）县城规划县城规划区面积51.89 平方公里，已建成面积20 平方公里。全县城镇化率 28.3%，城市

5、基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。灌云县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6 万门，现有用户18 万户，每百人拥有电话17 部。移动通讯实现无缝隙覆盖。6）经济地位是国务院首批批准的对外开放县之一。是苏北增长势头强劲的重要县城之一。全国最具投资潜力中小城市百强县。小结：灌云县在连云港市以及苏北地区，有着不可忽视的经济地位。8灌云县人口与社会发展状况1）人口总量 总人口 110 万。 县城常驻人口 10.5 万，入籍人口近15 万。2）社会发展 改革开放纵深推进，发展活力日益增强，产业结构不断优化，人口、资源、环境与经济、社会发展趋向协调。 人民生活

6、水平大幅度提高，保障体系不断健全，民生指数大幅上扬。 和谐社会大构建得到夯实，各项事业统筹推进，民主法制得到加强。 过去五年，是经济社会大发展的关键五年，主要指标高速增长，综合实力显著增强。93）人居环境 新建改造 14 条城区主干道，形成“七纵七横”道路网络，县城建成区面积由12.6 平方公里拓展到 26.3 平方公里，是 2002 年的 2.1 倍，老城区、新城区和经济开发区、大伊山旅游经济区“两城两区”联动开发的格局已经形成。 基础设施日趋完善，城乡面貌日新月异。城市形象明显提升。五年来，共实施城建重点工程312 项，开发房地产面积 270 万平方米，新增绿化面积290 万平方米。 建立

7、经济适用房和拆迁安置房保障制度，新建经济适用房10 万平方米，城镇和农村居民人均居住面积分别从2002年的 18.9 平方米和 18.5 平方米增加到 25.8 平方米和 25.6 平方米。4）人文环境早在 6300 年前人们就在这里稼穑狩猎，繁衍生息。现有明珠燕尾港、石佛寺、伊芦山六神台、卧龙岗星相台、大伊山白鸽洞等知名旅游景点。留有全国重点文物保护的“石棺墓”等宝贵遗产。正在开发建设中的大伊山公园正成为全县人民休闲旅游的好去处。在这块人杰地灵的土地，先后有商朝名相伊尹、楚国大将钟离昧、明朝镜花缘作者李汝珍、清朝才子许桂林、江恒源、当代国家男排主教练邸安和等都让这方水土熠熠生辉！10小结：灌

8、云县民风淳朴，人居环境成熟，文化底蕴深厚，消费潜力逐渐提高，生活水平及居住标准正在向二三线城市看齐。11灌云县房地产市场概述1.2.1. 灌云县国民经济与三大产业发展状况1）2005-2007 三年来灌云县GDP、财政收入、全社会固定资产投资情况一览三大指标数值一览时间数值2005 年2006 年2007 年项目地区生产总值（ GDP）46.48 亿元54.85 亿元68.98 亿元财政总收入2.6 亿元4.01 亿元9 亿元全社会固定资产投资41.9 亿元64.24 亿元96 亿元12三年来 GDP、财政收入、全社会固定资产投资情况120100968064.2468.98元6046.48 4

9、1.954.85亿40地区生产总值（ GDP）财政总收入202.64.019全社会固定资产投资020052006200713三大指标增长率一览时间数值2005 年2006 年2007 年项目地区生产总值（ GDP ）10.5%18%25.8%财政总收入63%61.8%124%全社会固定资产投资44%53.4%61.2%三大指标增长率140.00%124%120.00%100.00%80.00%63%61.80%61.20%60.00%44%53.40%40.00%18%25.80%地区生产总值（ GDP）20.00%10.50%财政总收入0.00%全社会固定资产投资20052006200714

10、2）2005-2007 三年来灌云县三大产业发展状况2005-2007 年三次产业结构比例2005年三次产业比例29.70%36.40%一产二产三产33.90%152006年三次产业比例29.20%33.40%一产二产三产37.40%2007年三次产业比例28.20%28.80%一产二产三产43%162005-2007 年三次产业结构对比产值比例一产二产年份200536.4 %33.9 %200633.4 %37.4 %200728.8 %43.0 %2005-2007三次产业结构比例50434036.437.433.933.43029.729.228.828.2201002005200620

11、07三产29.7 %29.2 %28.2 %一产二产三产172）2005-2007 三年来灌云县社会消费与人均收入状况2005-2007 三年来灌云县社会消费品零售总额增长情况数值社会消费品零售总额增长率年份200518.51 亿元13%200629.6 亿元15%200734.66 亿元16%2005-2007三年来社会消费品零售总额4034.663529.6302520 18.51151050200520062007社会消费品零售总额182005-2007 三年来灌云县可支配收入增长情况经济指标城镇居民人均可支配收入农民人均纯收入年份数值（元）增率（ %）数值（元）增率（ %）200558

12、3010%36859%2006649510.4%39509.5%2007736013.3%452014.4%19小结：从以上图表可以得知，灌云县最近几年的地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资呈稳中上升趋势，在与同级别区 ( 市) 相比，亦位居前茅；社会消费品总额、城市人均可支配收入也在逐年提高。三类产业结构比例也日趋合理，从近几年各类产业比例的变化可以看出二产与三产的比例逐步加大，一产比例减少；工业在国民经济中的比重日益增大，房地产业在工业中的比重日益提升。通过走访相关部门获知，城市的规划与建设对房地产市场的推动和影响增大，反之，房地产对城市的建设和招商引资也产生很大作用。201.2.2

13、 灌云县房地产发展阶段及现状描述2003 年要事小结重视抓好房地产和旅游等新兴产业，开发房地产23 万平方米，竣工经济适用房1 万平方米。2004 年要事小结加快发展建筑业和房地产业，实现建筑营业额5.6 亿元，开发房地产24.2 万平方米。2005 年要事小结2005 年预计实现服务业增加值13.78 亿元，服务业对经济增长的贡献率达33.4%。五年来，开发建设各类市场 4.2 万平方米，建成苏鲁农化、海之舟、金海湾等专业市场和商贸市场9 个，消费市场日趋繁荣， 2005 年社会消费品零售总额达到18.51 亿元，比“九五”末增长66.6%；旅游、保险和房地产等服务业成为第三产业的重要增长点

14、。五年来，累计投入41.5 亿元，新上城建重点开发项目240 多个，旧城改造拆迁面积28.5 万平方米，新建住宅54.4 万平方米，商业用房35.22 万平方米。2006 年要事小结建筑业加快发展，实现增加值5.44 亿元，增长 32.7%。2007 年要事小结房地产开发、交通运输、邮政通讯、司法公证等服务业健康发展。21小结：房地产业在国民经济中所占比例与所起作用越来越大，成为居民改善生活质量的重要表现之一，也是县城城镇化进程的重要推动力量；同时政府对房地产的严格要求与规范性也日益彰显，推动房地产向着规范化方向发展。221.2.3. 灌云县 2004 年以来房地产平均价格走势灌云县 2004

15、年以来房地产平均价格走势均价2000商品房均价1615年份150012002004800 元/平米1000100080020051000 元 /平米5002006200720081200 元 /平米1615 元 /平米1-2 月 1800 元 /平米，近期2200/平米02004200520062007灌云县 2004年以来房800100012001615地产平均价格走势2004200520062007整体价格呈规则上升趋势，从2004 到 2006 年以年均 200 元 / 平方米的增幅上涨；而2007 年却增幅突然达到415元/ 平方米，呈现出房地产价格的快速上升趋势。2008 年目前均价

16、在2200-2300 元/ 平方米，增幅继续上扬。这和目前的政府的政策导向、市场通胀物价上涨、购房者消费心理，有很大关系。23目前价格相对周边县市价格较高，且受周边县市影响机会很小。价格增幅较快原因：一、通货膨胀；二、乡镇回乡县城置业人员增多；三、拆迁量增大，无形中使客群队伍壮大；四、改善居住条件需求。考虑到国家宏观调控力度持续加大，以及灌云县土地放量的巨大性，预计08 年、 09 年房价涨幅增速将会放缓并可能出现窄幅波动的局面。241.2.4.灌云县 2006 年以来土地供应状况数值土地供应量年份2006855 亩20071800 亩2008预计 1000亩2009 1000 亩灌云县 20

17、06年以来土地供应200018001500100085510005000200620072008灌云县 2006年以来土地85518001000供应从图表可以获知，灌云县的土地供应量2007 呈猛增趋势， 2008 呈明显下降趋势，这不排除其中的园区用地。根据规划部门提供的信息研究和分析，明年的土地供应量会减少，低于2008 年土地供应量。这和前三年已经供应、尚未开发建设土地存量有很大关系。251.2.5.灌云县 2006 年以来商品房开工量走势灌云县 2006年以来商品房开工量走势数值120100100年份商品房开工量8070200630 万平米6055200755 万平米403020200

18、82009预计不到70 万平米0预计 100 万平米20062007200820092006200720082009从图表可以得出，开工量的涨幅呈快速上升趋势，这说明目前的灌云县房地产市场处于上升期，这和灌云县房地产市场起步较晚有关，同时日益成熟的宏观经济环境对其起到了良好引导作用。房地产市场自有它的客观规律，考虑到市场的饱和程度和接受程度，预计0809 年可能增速放缓以缓解市场饱和度。261.2.6.灌云县 2006 年以来商品房成交量走势数值商品房成交量年份20068 万多平米200722.6 万平米（含安居工程 9.6 万，拆迁户 5 万）20081-4 月份 9.7 万平米结合供应量与

19、成交量， 从历年来看， 两者呈不对称， 这也是供应量降低的一个重要原因，尚余 70 万平米没有销售。分析原因：一，所建设房屋有一大部分是商业用房，而且商铺去化速度难于住宅；二，所有房源去化是需要时间的；三，项目总量以整体统计，而开发是分期开发的。2008 年的成交供应比相对来说是最大的，但不能对今年的成交供应比过于乐观，应持谨慎态度。271.2.7.灌云县 2007 年土地出让一览2007 年度县储备中心土地使用权出让统计表（单位：平方米）序地块名称出让土地面积出让方式出让用途成交日期供地方土地坐落号平方米公顷式12007-1 号地块101011.010107、 03、 29挂牌住宅兼商业毛地

20、伊山北路西侧（西门小区）22007-2 号地块39830.398307、 03、 29挂牌商业毛地伊山南路西侧（商务大厦）32007-3 号地块135771.357707、 03、 29（兴云）挂牌住宅净地新民南路西侧42007-4 号地块16708616.708607、 03、 29（西苑小区）挂牌住宅兼商业净地西苑中路东侧52007-5 号地块10354110.3541挂牌商业07、 03、 29毛地西苑南路东侧长安（国际商贸城）路北侧6东王集乡 2007-1 号地块32090.329挂牌商业07、 04、 28毛地东王集乡沂王北侧2872007-6 号地块87320.873207、 05

21、、 31挂牌商业毛地县城胜利中路北侧（电信）82007-8 号地块562005.62挂牌住宅兼商业07、 05、 31拆成自然县城新民南路东侧（水果批发市场）平整92007-9 号地块331763.317607、 05、 31（镜花缘酒厂）挂牌住宅兼商业毛地县城淮高路东侧10板浦 2007-1 号地块333333.333307、 05、 31板浦镇原 204 国道东（原 204 国道东侧）挂牌住宅兼商业净地侧11板浦镇 2007-2 号地块429334.2933挂牌住宅兼商业07、 05、 31毛地板浦镇原 204 国道北（原 204 国道北侧）侧12板浦镇 2007-3 号地块102351.

22、023507、 05、 31（西大街南侧）挂牌住宅兼商业毛地版铺镇西大街南侧13沂北乡 2007-1 号地块50040.500407、 05、 31挂牌商业净地沂北乡富民路北侧（富民路北侧）14县城 2007-10 号地块836888.3688挂牌住宅兼商业07、 06、 20毛地县城胜利西路南侧（胜利西路南侧）15圩丰镇 2007-1 号地块10390.1039拍卖以建设局审定07、 06、 21毛地圩丰镇29为准16县城 2007-11 号地块84100.84107、 08、 22（向阳家俱厂）挂牌住宅兼商业毛地县城振兴北路东侧17县城 2007-13 号地块（织148141.481407

23、、 08、 22挂牌住宅兼商业毛地县城振兴中路西侧布厂宿舍）18县城 2007-14 号地铁（冷599175.9917挂牌综合07、 08、 22毛地县城人民路南侧、 新库及依山南路）民南路东侧19县城 2007-15 号地块55450.5545住宅兼商业金07、 08、 22( 农机公司）挂牌融毛地县城振兴中路西侧20县城 2007-16 号地块 ( 粮74690.746907、 08、 22挂牌住宅兼商业毛地县城振兴南路东侧食车队）21县城 2007-17 号地块（外31520.3152挂牌住宅兼商业07、 08、 22毛地县城振兴南路东侧贸局）22穆圩乡 2007-1 号地块91410.

24、914107、 08、 22穆圩乡霍江公路南挂牌商业净地侧23县城 2007-18 号地块666676.6667挂牌住宅兼商业金07、 09、 28净地县城山前河南侧（山前小区）融3024县城 2007-19 号地块12409612.4096住宅兼商业金07、 09、 28县城建设路北侧、 西挂牌净地（西环路东、人民南路）融环路东侧25县城 2007-20 号地块（国532645.3264挂牌住宅兼商业金07、 09、 28净地县城经五路两侧土路、建设路两侧）融26县城 2007-21 号地块（商193431.9343挂牌商业、金融业07、 09、 28净地县城西苑南路东侧、贸城二期）建设路南

25、侧27陡沟乡 2007-1 号地铁27720.277207、 09、 28（农科站地块）挂牌住宅兼商业净地陡沟乡敬老院西侧28县城 2007-22 号536185.631807、 11、 02县城工业区长安路( 鲜禾北）挂牌住宅兼商业净地南侧29县城 2007-23 号地块778077.780707、 11、 02县城工业区依山南挂牌住宅兼商业净地（原镜花缘南）路西侧30县城 2007-24 号地块604596.045907、 11、 02县城工业园区西苑（商务中心）挂牌商业净地南路东侧31县城 2007-26 号地块476524.765207、 11、 23挂牌住宅兼商业毛地胜利西路北侧（胜

26、利西路北）32县城 2007-27 号地块107141.0714挂牌住宅兼商业07、 11、 23毛地县城经五路东侧31（商贸干校）33板浦镇 2007-4 号地块68390.6839挂牌住宅兼商业07、 11、 23毛地板浦镇东大街南侧合计1207651 120.7651小结： 07 年全年推出土地共1207651 平方米，灌云县政府土地放量速度过快，我司认为这种提前透支当地群众的购买力的行为对于未来当地房地产市场将产生一定的不利影响。321.2.8.灌云县房地产市场走势研判（供需状况、消费能力、销售前景、价格趋势、整体前景）1) 需求量上涨速度无法跟上供应量增长节奏, 供需矛盾不断拉大，市

27、场风险陡然增大（见下表）土地供应量120） 100米方 80平6057万（40量30数 20802006- 商品房开工量 - 商品房成交量走势120土地供应量706755商品房开工量商品房成交量81020072008年份（年）33商品房均价走势2500）2200米 2000方平1615/1500商品房均价元1200（价 10001000均80050020042005200620072008年份（年）从以上两张图表表现中可以看出，开工量与供应量呈交叉上升趋势。开工量在 2008 年达到了 70 万，创造了一个小高峰； 鉴于 2007 年土地供应量达到120 万，由此必然加剧08-09年开工量的大

28、幅上涨，竞争变得非常激烈。7 年供应量的大幅上升，供应量远远大于成交量，不远的将来供需矛盾将骤然加剧。从成交量和房价曲线来看，二者走势均显得较为缓和，2007 年房价出现了跳跃式增长；预计2008 年全年的成交量可以达到 10 万以上，但是面对高达70 万土地的开工量，市场去化能力和速度根本无法满足销售量的需求，所有开发商的销售压力和市场风险将空前增大。342）价格一直呈上升态势，5 年内均价上涨了1400 元/，短期内上涨空间已较小2008 年的房价仍趋上升之势，但增长速度将放缓；房地产政策变化以及土地政策的调整，为未来房价走势制造了较大的不确定因素。3）市区的发展方向为“西扩南移” ，西和

29、南将成为灌云县房地产发展的重点区域，将对本项目形成不利的发展环境南部以经济开发区为依托，政策支持引导民心南进，支援产业建设；在灌云县政府的远期规划中，将把西部打造成县城行政中心区和生态休闲居住区于一体的新城区，不可避免这一带将成为新的繁华中心与高档居住区；本项目处于老县城中心位置，不属于规划的重点区域，这一点对本项目较为不利。354）2007 年 120 万的土地突击放量，将使灌云县房地产市场竞争更加激烈不考虑其它因素， 120 万的土地放量，可见政府对灌云房地产市场已经失去节奏性的控制；灌云县城镇化进程的加快，政府需要更多资金，其中很大一部分资金来源于土地的拍卖，突击放量的行为致使未来的灌云

30、县房地产市场竞争将会加剧。5）目前整体市场仍然处于良性发展状态，政府自2008 年起已开始对土地供应加以限制据政府相关人员透露，这几年国家针对房地产业的调控政策对灌云等中小城市影响不是很大，目前房地产市场处于良性发展状态。根据目前政府抛出的土地状况和政策细则的实施时间来看，新一轮宏观调控的结果将在2009 年底出现结果，相关人士表示灌云县对于房地产市场有些失控，因此结果也令人担忧。361.3 政府相关调控政策、法规解读1.3.1. 2005年以来国家重点房地产政策回顾1）2005 年 3 月 26 日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”高度重视稳定住房价格工作。切实负起稳定住房价格的责任。大力调整和改善住房供应结构。严格控制被动性住房需求。正确引导居民合理消费预期