南山区大冲村旧村改造简介

1、南山区大冲村旧村改造简介 、规划背景 弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。就在 即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这 个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展 空间。再不施救，深圳将无以为继。 为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化 国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门 于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作 。 随着2004年市委、市政府深圳市城中村改造暂行规定及中共深圳市委深 圳市人民政府关于进一步加强查处违法

2、建筑和违法用地工作决定两份文件的出台，深 圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。 二、现状概况 1. 区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东 片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路， 总用地面积公顷（扣除范围内莱英达宗地公顷）。 2.人口 ：现状总人口 29007人，其中常住户382户，户籍人口 1007人（仅占%， 暂住人口 28000人，常暂比为1:。 3. 用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少 量商业服务业设施用地和政府团体用地。现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设 施比较缺乏。 4.

3、建设：本区规划范围内现状建设总量为万平方米，扣除朗景园约万平方米的居 住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）夕卜，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有 1337 栋，总建筑面积约为万平方米。 5. 权属：已划拨红线用地11块，共计公顷，占总用地的% 三、改造定位的确定 城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程， 既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、 利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。 政府进行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在赢得环境效益和社会效益； 而村民除了希望居住条件改善外，他们更加在乎经济效益，特别是长期、持续、稳定

4、的 经济收入。 因此究其本质，改造能否进行、能否成功的关键还是在于其是否具备改造动力, 而改造动力的根本就是经济驱动力。 （一）改造潜力分析 大冲村距南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20 公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里以 内，地铁一号线已在此布局。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交 通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人 流。 大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带 “9+2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高

5、 新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实 现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。 也只有充分利用这种区位优 势支持高新产业的发展， 大冲村才会有生命力， 村民也才能在其中获得长期且稳定的经 济收入，旧改也才有可能进行。 （二）改造动力分析 1. 村民改造意愿是实施改造的内部动力之一 通过深入的调查研究发现，大多数村民并不是不愿意进行改造，只要确定合适 的房屋改造补偿政策，顺民意、得民心，还利于民，并辅以必要的思想动员工作，使村 民明白从旧改中能够真正得到好处，他们潜在的改造积极性就能够被调动起来。因此， 将大冲村的未来与高新园区相结合无疑能够

6、增加村民的信心。 2. 减少投入、提高产出是改造的原动力 对城中村改造的顺利实施还取决于改造的投入产出比，于是，最大限度地减少投入 和提高产出成为问题的关键。提高产出需要规划做到高容积率以提高单位产出。由于现 状已经达到很高的开发强度，容积率的提高幅度不可能很大，但居住环境和设施条件如 道路、绿化、基础设施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的单位租售价，具有 相当的投资吸引力。其次，提高商业面积、办公面积等也是提高单位产出的重要手段。 因此，与高新园区相结合将是实现这一目标的最好选择。 基于以上改造动力和潜力分析，本次旧改对大冲的定位为：建设为深圳市高新 技术产业园区配套基地； 建设与深圳

7、市整体城市形象及高新园区形象相适应的新型现代 化高尚居住社区。 四、规划简介 （一）策略研究 通过对深圳市“城中村”的形成原因及其产生的相关社会问题、改造动力探索 及改造潜力分析、相关案例比较研究、政策研究、经济研究等方面的分析研究，明确了 相关改造策略： 1. 改造措施及赔偿方案 （1）为了保证旧改后村民的利益，确定其股份公司为旧村改造主体。 （2）以大冲村“整体改造、就地安置”为前提。 （3）按照深府 2004177 号文深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（以下 简称规定）的规定：特区内城中村改造项目建筑容积率在及以下部分，免收地价； 容积率在至的，采取相应楼面地价的 20%；建筑容积率超过

8、的部分，按照现行地价标准 收取地价。土地管理部门收取的地价将全部返拨南山区政府，作为大冲村改造市政基础 设施的建设费用。 （4）依据规定中以货币补偿为主的改造精神，考虑旧改的可实施性，建议 以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿 480 平方米，具体按以下两种情况处理： 原村民兴建私房建筑面积超过 480 平方米，每户补偿 480平方米；超出 480 平方米部分，按 1999年3月5日私房建筑平均造价 （约800元平方米 ）进行补偿。 原村民兴建私房建筑面积不足 480 平方米，每户补偿 480平方米，但需按改 造时商品房建筑平均造价 （不含地价 ）补交不足 480平方米部分。 即通过改造后

9、，原则上每户村民只拥有 480 平方米的自住房（建议可发红皮房 地产证），其余部分全归股份公司所有， 实行统一管理、 统分统租统售， 保证股份公司、 村民利益的公开、公平。 （5）由股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即村民在住 宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面具有多种选择性，以尽可能的满足不同 的需求，增加改造的可操作性。 （二）详细规划 1. 用地功能布局 在现状调研和前期策略研究的基础上，以把该用地建设成配套齐全、环境优美 的新型现代化高尚居住社区为目的。因此规划中除保留现状的大王古庙、郑氏宗祠以及 几棵古树外，对规划范围内的其它用地进行了重新整合。 作为深圳市

10、高新技术产业园区的配套基地，本区的功能配置除了一般的居住、 公寓外，更增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能, 使其成为功能齐备的生活配套区， 增加高新产业的吸引力，并以此带动大冲村的城市化 改造进程。 考虑到商业的规模效应及沿深南大道商贸公建带的辐射效应，将沿深南大道北侧地 块以及沿铜鼓路两侧本区主要入口地块设为商业性公共设施用地，其中铜鼓路西侧地块 除了具有商业、办公及公寓等多种功能外，还可兼容高新研发及孵化功能。另外，根据 对拆迁安置的统一部署将四类居住用地置于用地的东北角（临时安置区）和东南角地块 （永久安置区）。其它可利用开发的地块主要规划为二类居住用地，其

11、中靠近科技园部 分作为高新园公寓配套区，其余作为商品房开发区，可租可售，灵活满足市场需求。 2. 道路交通 本次规划充分考虑本区道路与现状城市道路和周边规划道路的衔接以及居民出 行流线等因素，按照规划定位及发展要求理顺道路结构，基本沿用大冲村原有的主要出 入口，道路走向的选择尽可能横平竖直，同时以较节省的道路面积解决地块内的车行交 通，着重于营造引人入胜的步行空间。 3. 配套设施 结合现状权属及上层次规划， 按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施， 并充分考虑实施的可行性。 规划中将现状大冲小学用地扩建为九年中小学一贯制学校用地；同时保留莱英 达用地南侧的小学用地，按照六年制小学设置；另

12、外根据规划人口规模以及服务半径规 划有两处幼托用地。 规划按照南山区分区规划的要求在科发路与沙河西路相交西北角地 块布置有一处公交首末站。其余配套设施均不独立占地，规划中在各地块内明确了其类 别、数量及所需建筑面积。 4. 公共绿地（空间） 结合现状古迹建筑（大王古庙和郑氏宗祠）与古树设置公共绿地与开敞空间，以 满足居民的生活需求， 既与新的标志性建筑一起构成大冲村新的中心， 又可增强归宿感。 同时利用步行系统将各组团外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创 造出人性化的户外活动公共空间。 5. 地下空间 规划结合地铁一号线在此布设站点，利用高层、超高层建筑物基础埋深基本要 求适当

13、开发地下商业空间，并将其周边相临地块相互串联，形成一个统一组织、管理的 地下商业网络系统，综合提升土地使用价值。考虑到建筑物自身地下停车的要求，本规 划建议地下商业空间开发以一层为宜。 6. 城市界面 结合功能分区与土地的综合使用，重点塑造临深南大道、沙河西路的城市界面。 规划中根据两条城市迎宾道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路应形成以 车行景观为主导的韵律性城市界面； 沿深南大道应形成以人行和车行景观共同主导的城 市界面，近人尺度的裙房形成连续性城市界面、塔楼形成韵律性城市界面。另外考虑到 与深南大道南侧高新园建筑相呼应，在其北侧布局商业性办公建筑，以板塔结合、曲直 结合、高低结

14、合、进退结合的群体组合形式，既体现土地价值的最大化开发又丰富城市 景观。 7. 住宅改造建设 规划在保证良好朝向的前提下使住宅群体体现流畅的韵律感，线性空间渗透各 级开放空间，赋予每个住宅单元良好的景观并增强场所的可识别性。住宅建筑以点式、 条式高层住宅为主，高层高度控制在 30层以下。住宅整体空间形态丰富，形成富有特 色的城市景观界面。 本方案从住户基本的使用要求出发，共设计了接近二十种基本户型平面，而每一基本户型由 于所处位置的变化，层数的变化，使户型选择多样化，以满足不同使用者的需求。 8. 开发时序 考虑用地区位条件、交通条件以及用地现状建设情况，规划将本区建设分为三 步进行开发，力争

15、“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。 本区的整体改造主要分三步进行，每一步中又可根据具体情况分为若干周期运作， 但每一步都必须保证难易结合，对旧村的拆除和新开发建设要并重，不能只顾简单的开 发建设，不顾旧村的拆迁改造。只有这样才能保证整个旧村改造的开发建设环环相扣、 良性循环地进行，为大冲经济的可持续发展培育新的增长点。 五、华强北中联改造项目与大冲旧村改造的区别 华强北中联改造项目的依据是 2009年推行的深圳城市更新办法，但具体实施 细则尚未出台。大冲村旧村改造则沿用了 2004年推行的深圳市城中村（旧村）改造 暂行规定。城市更新办法囊括了旧村改造规定的内容并在其基础上进行了修正与更新。 1. 改造主体性质 大冲村旧村改造属于城中村改造，而华强北中联项目属于旧工业区改造。 2. 政府重视程度 大冲村旧村改造2002年就被定为深圳城中村改造试点村，在一定程度上得到了诸 多的