容积率、建筑密度、总建筑面积、使用率、建筑间距

1、文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持基本建筑用语 - 容积率、建筑密度、总建筑面积、使用率、建筑间距容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)：项目用地范围内总建筑面积与项目总用 地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积速用地面积当建筑物层高超过 8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 对于发展商 来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例， 而对于住户来说， 容积率直接涉 及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，

2、建筑密度一般 也就较低， 发展商可用于回收资金的面积就越少， 而住户就越舒服。 这两个比率 决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社 区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制， 并不是所有项目都能做得到公 摊公摊面积的计算：建筑面积二套内建筑面积+公摊面积公摊面积二公摊系数*套内建筑面积公摊系数二总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)套内建筑面积二套内使用面积+墙体面积影响公摊面积的因素：1、户型 同一栋楼里一梯一户、 一梯两户和一梯三户是不一样的， 典式楼和 板式楼市不一样的。2、套内

3、面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的， 公共设施、 走廊越 多公摊就越大。4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层： 8% 15%小高层： 10% 20%高层： 15% 30%建筑密度 建筑密度(building density)是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地 范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 () ，它可以反映出一 定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大 ,说明用地中房子盖得 满, 反之则说明房子盖得 稀建筑密度 =建筑首层面积 /规划用地

4、面积比如一块地为 10000 平方米，其中建筑占地 3000 平方米，这块用地的建筑 密度就是 3000/10000=30%建筑密度不可能超过 1,一般不会超过 40-50,因为用地中还需要留出很多面积 作为道路 绿化 广场 停车等等。总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积 之总和。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1) 单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙 勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼 )也应计算建筑面积。(2) 多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底 层按建筑物

5、外墙勒脚以上外围水平面积计算， 二层或二层以上按外墙外围水平面 积计算。(3) 地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙 )外围的水平面积计算。(4) 用深基础做地下架空层加以利用， 层高超 2.2 米的，按架空层外围的水平 面积的一半计算建筑面积。(5) 穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计 算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建 设面积。(7) 住宅建筑内的技术层 (放置各种设备和修理养护用 )，层高超过 2.2 米的， 按技术层外

6、围水平面积计算建筑面积。(8) 独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬， 按外围水平面积计算建筑面积。(9) 突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外 围水平面积计算建筑面积。(10) 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。使用率 使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标，使用面积与建筑面积之 比，用百分数表示。 使用率可以反映出商品房使用面积的大小， 具有一定参考性。板楼： 80%(大约)；塔楼 75%(大约)；写字楼 70%(大约)；商场 65%(大约)。 使用率与人流量

7、密切相关，人流量大的地方，使用率低。得房率得房率： 是指可供住户支配的面积 (也就是套内建筑面积) 与每户建筑面积 (也就是销售面积)之比。套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积。 销售面积 =套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积， 所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在 70左右比较合适，公共部分即宽 敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。建筑间距建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求。 主要是根据日照 （南北向建筑）、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线 埋设、建筑布局形式、以及节约用地，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最 少为 6 米，多层与高层建筑之间为 9 米，高层建筑之间的间距为 13 米。这是强