物业管理第八章

1、 物业管理企业的财务管理包括营业收入管物业管理企业的财务管理包括营业收入管 理、成本和费用管理、利润管理以及专项理、成本和费用管理、利润管理以及专项 维修资金的管理。做好物业管理企业财务维修资金的管理。做好物业管理企业财务 管理工作管理工作,有利于规范物业管理企业财务行有利于规范物业管理企业财务行 为为,有利于促进企业公平竞争有利于促进企业公平竞争,有效保护物业有效保护物业 管理相关各方的合法权益。管理相关各方的合法权益。 (一一)物业管理企业营业收入的内容物业管理企业营业收入的内容 营业收入是指物业管理企业从事物业管理营业收入是指物业管理企业从事物业管理 和其他经营活动所取得的各项收入和其他

2、经营活动所取得的各项收入,包括物包括物 业管理主营业务收入和其他业务收入。业管理主营业务收入和其他业务收入。 1主营业务收入主营业务收入 主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理 活动的过程中活动的过程中,为物业产权人、使用人提供维修、为物业产权人、使用人提供维修、 管理和服务所取得的收入管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物包括物业管理收入、物 业经营收入和物业大修收入。业经营收入和物业大修收入。 (1)物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、 使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服使用人收取的

3、公共性服务费收入、公众代办性服 务费收入和特约服务收入。务费收入和特约服务收入。 (2)物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权 人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的 收入收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各 类球场等共用设施所取得的收入。类球场等共用设施所取得的收入。 (3)物业大修收入是指物业管理企业接受物业产权物业大修收入是指物业管理企业接受物业产权 人、使用人的委托人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设对房屋共用部位、共用设施设 备进行大修取得的收

4、入。备进行大修取得的收入。 2其他业务收入 其他业务收入是指物业管理企业从事主营 业务以外的其他业务活动所取得的收入,包 括房屋中介代销手续费收入、材料物资销 售收入、废品回收收入、商业用房经营收 入及无形资产转让收入等。 商业用房经营收入是指物业管理企业利用 物业产权人、使用人提供的商业用房,从事 经营活动取得的收入,如开办健身房、美容 美发屋、商店、饮食店等的经营收入。 (二二)物业管理企业营业收入的管理物业管理企业营业收入的管理 从财务管理的角度,营业收入管理的主要问 题是收入的确认。物业管理企业应当在劳 务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款 的凭证时确认为营业收入的实现。物业大 修收

5、入应当经物业产权人、使用人签证认 可后,确认为营业收入的实现。物业管理企 业与物业产权人、使用人双方签订付款合 同或协议的,应当根据合同或者协议所规定 的付款日期确认为营业收入的实现。 (一一)物业管理企业营业成本的内容物业管理企业营业成本的内容 物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和 间接费用等。 (1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动 的人员的工资、奖金及职工福利费等。 (2、直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接 消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、 低值易耗品、包装物等的费用。 (3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、

6、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、 取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保 险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊 销及其他费用等。 (二)物业管理企业成本费用的管理 实行一级成本核算的物业管理企业,可不设间接费用,有 关支出直接计入管理费用。 物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费 用计入营业成本,支付的物业管理用房有偿使用费计入 营业成本或者管理费用。 物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出, 计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或 者管理费用中。 物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款 余额的0305计提坏

7、账准备金,计入管理费用。 企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金;收回已核销的坏 账,增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理 企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用;收回已核销的 坏账,冲减管理费用。 (三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理 物业管理企业其他业务支出是指企业从事其 他业务活动所发生的有关成本和费用支出。 物业管理企业支付的商业用房有偿使用费,计 入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰 装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期 限内,分期摊入其他业务支出。 (四四)物业管理企业税费的管理物业管理企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营 业税及附加,收益环节的所

8、得税等。 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、 燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为,属 于营业税“服务业”税目中的“代理”业 务,不计征营业税,但对从事此项代理业务取 得的手续费收入应当征收营业税。 三、物业管理企业利润三、物业管理企业利润 (一一)物业管理企业利润的构成物业管理企业利润的构成 物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收 益、营业外收支净额以及补贴收入。其中,营业利 润包括主营业务利润和其他业务利润。 (二二)物业管理企业利润的计算物业管理企业利润的计算 主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及 附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的 净额; 其他业务利润指其他业

9、务收入减去其他业务支出 和其他业务缴纳的税金及附加后的净额; 补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏 损补贴和其他补贴。 某物业项目建筑面积29万平方米,可收物业 服务费用面积26万平米,计划成本542万元, 现在进行招投标,有一物业公司管理项目多 层住宅20万平米,高层住宅20万平米,别墅4 万平米,该项目投标做了一个物业费的核算, 总共包括以下项目: （一）人员工工资奖金及福利包括（一）人员工工资奖金及福利包括 1、分管此项目的副总经理工资、分管此项目的副总经理工资 2、项目经理工资、项目经理工资 3、项目员工年终绩效奖金、项目员工年终绩效奖金 （二）补充养老金（二）补充养老金 （二）

10、公共区域维修保养费用（二）公共区域维修保养费用 （三）工程保修费用（三）工程保修费用 （四）管理区域保洁材料费用（四）管理区域保洁材料费用 （五）管理区域装修垃圾清运费用（五）管理区域装修垃圾清运费用 （六）公共秩序维护费用（六）公共秩序维护费用 （七）项目履约金（七）项目履约金 （八）公共部位公共设施公众责任保险费用（八）公共部位公共设施公众责任保险费用 （九）固定资产折旧费（九）固定资产折旧费 （十）对社会的爱心捐赠（十）对社会的爱心捐赠 问题: 1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。 （2分） 2、根据该投标物业公司管理物业面积可知 该公司资质等级。（3分） 3、以上费用哪些不能计入物

11、业管理支出费 用（10分） 4、设营业税及附加5.5%,项目成本利润率 8%,问:1.利润2.税金,3.物业服务费总额,4.物 业费单价,列出公式并计算。（10分） 第二节第二节 物业管理项目的财务管理物业管理项目的财务管理 一、物业管理项目机构财务管理概述一、物业管理项目机构财务管理概述 物业管理项目财务管理是指在一个独立行 使管理权的基层物业管理单位内,独立核算 的财务主体所进行的以物业服务费为主要 对象的费用计划、编制、控制、使用及管 理和分析的财务活动。 二、物业管理项目财务管理的类型二、物业管理项目财务管理的类型 物业管理项目财务管理因具有不同的特性,其与普通的财 务管理是有区别的。

12、从目前物业管理项目机构财务管理的 现状来看,主要分为独立核算与非独立核算两种形式。 (一)独立核算 这一形态的物业管理项目机构的财务管理,在机构设置上 一般都设有财务部或专职会计和出纳员,物业管理企业对 其财务权限给予一定的限制。 (二)非独立核算 实施非独立核算的物业管理企业把各项目管理单位的会计 核算集中到企业,按物业管理项目进行分别核算,各项目管 理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。 一、酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业按照物业服 务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相 关场地进行维修养护管理,维护相关区域内 环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物 业服务费应当区分

13、不同物业的性质和特点, 分别实行政府指导价和市场调节价。按照 目前国家政策法规的规定,业主与物业管理 企业可以采取包干制或者酬金制等形式约 定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服 务资金中按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业管理企业,其余全部用于物业 服务合同约定的支出,结余或者不足均由业 主享有或者承担。 酬金制条件下,物业管理企业应当向全体业 主或者业主大会公布物业服务资金年度预 决算,并每年不少于一次公布物业服务资金 的收支情况。 (二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管 理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏 损均由

14、物业管理企业享有或者承担的物业 服务计费方式。 (三)酬金制和包干制的财务特征 1会计主体 在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管 理项目应独立建账、独立核算。在包干制下,物业管理 项目的会计主体是物业管理企业,物业管理项目可以独 立核算,也可以纳入企业统一管理。 2. 收入 采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务 收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业 管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的 物业服务费。 3成本费用 (1)物业管理企业固定成本的比例较高。 (2)人工成本占总成本的比例较高。 (3)物业管理企业成本费用的可预测性较强。 (1)物业服务

15、费测算编制应当区分不同物业的性质和特点, 并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 (2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容 和要求,科学测算确定物业服务成本。 (3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物 业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这 两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。 (4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物 业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常 运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业管理 企业得以可持续发展。 (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费等; (2)物业共用部位、共用设施设备的日常

16、运行、维护费用; (3)物业管理区域清洁卫生费用; (4)物业管理区域绿化养护费用; (5)物业管理区域秩序维护费用; (6)办公费用; (7)物业管理企业固定资产折旧; (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (9)经业主同意的其他费用。 某项目可收费总建筑面积10万m2,经测算该项目全年各项 费用如下: (1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元 (2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元 (3)清洁卫生费15万元 (4)绿化养护费10万元 (5)公共秩序维护费10万元 (6)办公费5万元 (7)固定资产折旧2万元 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费

17、2万元 (9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元 合计 120万元 若采用酬金制方式,且约定物业管理酬金比 例为10,则该项目单位物业服务费标准服务费标准为: 120万元 (1+10)10万m212月1.1 元m2月 若采用包干制方式,如该项目法定税费和利 润约12万元,则该项目单位物业服务费标准 为: (120万元+12万元)10万m212月1.1 元m2月 第四节第四节 物业管理专项维修资金物业管理专项维修资金 2007年年12月月4日日,建设部、财政部联合发布了建设部、财政部联合发布了住宅专项维住宅专项维 修资金管理办法修资金管理办法（建设部令第（建设部令第165号）号）,自

18、自2008年年2月月1 日起施行。日起施行。 住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金的定义: 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部 位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、 改造的资金。改造的资金。 共用部位、共用设施设备的定义: 共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由 单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构 相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基 础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的 墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合 同,由住宅业主或者住宅业

19、主及有关非住宅业主共 有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、 消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、 非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施 设备使用的房屋等。 管理原则管理原则 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专住宅专项维修资金管理实行专户存储、专 款专用、所有权人决策、政府监督的原则。款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 监督部门 国务院建设主管部门会同国务院财政部门 负责全国住宅专项维修资金的指导和监督 工作。 县级以上地方人民政府建设（房地产）主 管部门会同同级财政部门负责本行政区域 内住宅专项维修资金的指导和监督工作。 专项维修资金由业主或物业使用人交纳专项维修资金

20、由业主或物业使用人交纳,专专 项用于物业共用部位、共用设施设备保修项用于物业共用部位、共用设施设备保修 期满后的大修、更新、改造。专项维修资期满后的大修、更新、改造。专项维修资 金属业主所有金属业主所有,物业管理单位的管理和使用物业管理单位的管理和使用 属于代管性质。专项维修资金的来源主要属于代管性质。专项维修资金的来源主要 有以下几个方面。有以下几个方面。 (一)法规规定的费用 按照建设部、财政部住宅共用部位共用 设施设备维修基金管理办法(建住房 1998213号)的规定,在销售商品房时,购房 者应当按购房款23%的比例向售房单 位缴交维修资金。在出售公房时,售房单位 按照一定比例从售房款中

21、提取,原则上多层 住宅不低于售房款的20,高层住宅不低于 售房款的30,该部分专项维修资金属售房 单位所有。 (二)物业服务费结转的费用 物业服务费在运行中可能产生结余,如果在 连续几年或者年度出现较大数额的结余时, 除可在管理预算中调整外,也可经业主大会 同意设定一定比例纳入专项维修资金。 (三)业主大会中决定分摊的费用 根据物业维护保养的需要,在大、中修和更 新改造费用不足时,由业主大会决定向全体 业主续筹的资金。 (四)业主共有物业的收益 物业区域内的共用部位、共用设施设备,有 些可以用来经营,获得收益,经业主大会同意, 可将收入的一部分纳入专项维修资金。 (五)社会捐赠或政府拨款的费用

22、 由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付 的费用。 （一）住宅专项维修资金的交存主体 住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类: 1、住宅的业主,但一个业主所有且与其他物业不具有共 用部位、共用设施设备的除外。 2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结 构相连的非住宅的业主。 3、涉及公有住房出售的,售房单位应当按照规定交存住 宅专项维修资金。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住 房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房 单位所有。 （二）住宅专项维修资金的交存金额 1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物 业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建 筑面积

23、交存首期住宅专项维修资金的数额为当地 住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每 平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的 数额,由直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门根据本地区情况确定并公布。 2、出售公有住房的,业主按照所拥有物业的建筑 面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交 存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本 价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中 一次性提取住宅专项维修资金。 （三）住宅专项维修资金的交存方式 1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手 续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专 项维修资金专户

24、。 2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入 住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公 有住房住宅专项维修资金专户或者交由售 房单位存入公有住房住宅专项维修资金专 户。公有住房售房单位应当在收到售房款 之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金 存入公有住房住宅专项维修资金专户。 3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的, 开发建设单位或者公有住房售房单位不得 将房屋交付购买人。 4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不 足首期交存额30%的,应当及时续交。成立 业主大会的,续交方案由业主大会决定。未 成立业主大会的,续交按照直辖市、市、县 人民政府建设（房地产）主管部门会同同 级财政部门制定的具体管理

25、办法实施。 专项维修资金属全体业主共同所有,专项用 于物业保修期满后物业共用部位、共用设 施设备的维修和更新、改造。由于其所有 权及使用的特殊性,房地产主管部门或其指 定机构、开发企业以及物业管理单位代收 的专项维修资金不计征营业税。 1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业 主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地 直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门委托的当地商业银行开立的住宅 专项维修资金专户代管。 2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作 为本物业管理区域内住宅专项维修资金的 专户管理银行,并在专户管

26、理银行开立住宅 专项维修资金专户。 （一）住宅专项维修资金的使用范围和原则 1、使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用 设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 2、使用原则 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公 开透明、受益人和负担人相一致的原则。 （二）住宅专项维修资金的分摊规则 1、商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之 间共用部位、共用设施设备的维修和更新、 改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建 筑面积的比例分摊。 2、售后公有住房之间共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造费用,由相关业主 和公有住房售房单位按照所交存住宅专项 维修资金的比例分摊;其中,应由业主承

27、担的, 再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积 的比例分摊。 3、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之 间共用部位、共用设施设备的维修和更新、 改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相 关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用, 再由相关业主和公有住房售房单位按照所 交存住宅专项维修资金的比例分摊。 4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更 新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住 宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有 住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者 公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改 造费用。 （三）住宅专项维修资金的使用程序: 1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的 使用程序; 2.住宅

28、专项维修资金划转业主大会管理后的 使用程序: 3、住宅专项维修资金的紧急使用程序; 1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的 使用程序; （1）物业服务企业根据维修和更新、改造 项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由 相关业主提出使用建议; （2）住宅专项维修资金列支范围内专有部 分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主讨论通过使 用建议; （3）物业服务企业或者相关业主组织实施 使用方案; （4）物业服务企业或者相关业主持有关材 料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设 （房地产）主管部门申请列支;其中,动用公 有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公 有住房住宅专项维

29、修资金的部门申请列支; （5）直辖市、市、县人民政府建设（房地 产）主管部门或者负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门审核同意后,向专户管 理银行发出划转住宅专项维修资金的通知; （6）专户管理银行将所需住宅专项维修资 金划转至维修单位 2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的 使用程序 （1）物业服务企业提出使用方案,使用方案 应当包括拟维修和更新、改造的项目、费 用预算、列支范围、发生危及房屋安全等 紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维 修资金的情况的处置办法等; （2）业主大会依法通过使用方案; （3）物业服务企业组织实施使用方案; （4）物业服务企业持有关材料向业主委员 会提出列支住

30、宅专项维修资金;其中,动用公 有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公 有住房住宅专项维修资金的部门申请列支; （5）业主委员会依据使用方案审核同意,并 报直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修 资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修 资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门或者负责管 理公有住房住宅专项维修资金的部门发现 不符合有关法律、法规、规章和使用方案 的,应当责令改正; （6）业主委员会、负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门向专户管理银行发出 划转住宅专项维修资金的通知; （7）专户管理银行将所需住宅专项维修资 金划转

31、至维修单位。 3、住宅专项维修资金的紧急使用程序; 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对 住宅共用部位、共用设施设备进行维修和 更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项 维修资金: （1）住宅专项维修资金划转业主大会管理 前,由物业服务企业或者相关业主持有关材 料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设 （房地产）主管部门申请列支;其中,动用公 有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公 有住房住宅专项维修资金的部门申请列支; 直辖市、市、县人民政府建设（房地产） 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项 维修资金的部门审核同意后,向专户管理银 行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户 管理银行将所需住宅专

32、项维修资金划转至 维修单位; （2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后,由物业服 务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修 资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管 理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;业主委 员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅 专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房 地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案 的,应当责令改正;业主委员会、负责管理公有住房住宅 专项维修资金

33、的部门向专户管理银行发出划转住宅专项 维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资 金划转至维修单位。 （3）发生上述情况后,未按规定实施维修和 更新、改造的,直辖市、市、县人民政府建 设（房地产）主管部门可以组织代修,维修 费用从相关业主住宅专项维修资金分户账 中列支。其中,涉及已售公有住房的,还应当 从公有住房住宅专项维修资金中列支。 （四）住宅专项维修资金的使用禁止 住宅专项维修资金管理办法第二十五 明确规定,下列费用不得从住宅专项维修资 金中列支: 1、依法应当由建设单位或者施工单位承担 的住宅共用部位、共用设施设备维修、更 新和改造费用; 2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、

34、 供气、供热、通讯、有线电视等管线和设 施设备的维修、养护费用 3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共 用部位、共用设施设备所需的修复费用; 4、根据物业服务合同约定,应当由物业服务 企业承担的住宅共用部位、共用设施设备 的维修和养护费用。 （五）住宅专项维修资金使用的其他规定（五）住宅专项维修资金使用的其他规定 1.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件。利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件。 （1）必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。）必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。 （2）利用住宅专项维修资金购买国债的）利用住宅专项维修资金购买国债的,应当在银行间债券市应当在银行间

35、债券市 场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到并持有到 期。期。 （3）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业应当经业 主大会同意主大会同意;未成立业主大会的未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面应当经专有部分占建筑物总面 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 （4）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国）利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国 债的债的,应当根据售房单位的财政隶属

36、关系应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。报经同级财政部门同意。 （5）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务 或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 2、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚 存使用存使用: （1）住宅专项维修资金的存储利息）住宅专项维修资金的存储利息; （2）利用住宅专项维修资金购买国债的增）利用住宅专项维修资金购买国债的增 值收益值收益; （3）利用住宅共用部位、共用设施设备进）利用住宅共用部位、共用设施设备进 行

37、经营的行经营的,业主所得收益业主所得收益,但业主大会另有决但业主大会另有决 定的除外定的除外; （4）住宅共用设施设备报废后回收的残值。）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理 （一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理; 1、房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专 项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋 分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时 过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、 房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账 更名手续。 2、房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资 金返还业主;

38、售房单位交存的住宅专项维修资金账面 余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位 财务隶属关系,收缴同级国库。 （二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义 务; 1管理单位的法律义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管 部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部 门及业主委员会,每年至少一次与专户管理银行 核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住 房售房单位公布下列情况: （1）住宅专项维修资金交存、使用、增值 收益和结存的总额; （2）发生列支的项目、费用和分摊情况; （3）业主、公有住房售房单位分户账中住 宅专项维修资金交存、使用、增值收益和 结存的金额 （4）其他有关住宅专项维

39、修资金使用和管 理的情况。 业主、公有住房售房单位对公布的情况有 异议的,可以要求复核。 2.专户管理银行的法律义务 （1）专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部门,负责管 理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员 会发送住宅专项维修资金对账单。 （2）直辖市、市、县建设（房地产）主管部门, 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业 主委员会对资金账户变化情况有异议的,专户管理 银行应根据要求进行复核。 （3）专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查 询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账 中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额 的查询。 3.审计、财政部门的监督管理 （1）住宅专