从成因上探寻小产权房问题的解决途径

1、从成因上探寻小产权房问题的解决途径一、小产权房概述小产权房不是一个规范性的法律概念， 各界对于小产权房的 概念界定还没有达成一致。 国土资源部、 住房及城乡建设部等有 关文件中，将小产权房定义为：未经规划许可、为缴纳土地出让 金，在农村集体所有的土地上建设并向集体组织以外居民销售且 国家房管部门不颁发产权证的房屋 1 。从小产权房的建立过程就可以看出小产权的产权缺陷。 不受 法律保护的小产权房存在各种隐患。 它的存在本身就是对法律权 威性的挑战，小产权房占用农村耕地，冲击了耕地保护红线，给 社会的和谐稳定带来了巨大的隐患。 但是部分城镇居民的低端住 房需求不容忽视，城市保障房的数量十分有限，部

2、分还可能被 “关系户”所购置，所以有必要探寻合理的小产权房的解决途 径。二、小产权房成因分析俗话说“存在即合理”， 我国小产权特有现象的出现肯定是 有一定原因的。 在我国城乡二元土地结构的的特殊情况下， 在和 普通收入阶层不成比例的房价面前， 以及住房保障体系不完整的 情况下，小产权房就应运而生了。具体原因主要分析如下：（一）我国城乡土地二元结构，农民集体利益与政府及开发 商利益博弈是小产权房产生的根本原因我国城乡土地二元结构为国家所有的土地和农民集体所有的土地。只有国家所有的土地才能直接用于房地产开发，而农村集体所有的土地唯有通过国家的相关部门补偿和征收以后，把农村集体所有的土地变为国家所有

3、的土地，才能出让给专门的房地产开发企业开发。虽然目前国家已逐步开放农村土地流转市场， 但力度不大，主要还是采取的传统征收的方式来转换集体所有土 地的“身份”，国家用低价收购了集体所有的土地，却又以高价卖给开发商。这就造成了国家的补偿征收与农民集体自建或合作 开发的房屋出售所得利益的巨大差异。 可以说，小产权房的出现 其根本原因就是农村集体利益与政府及开发商的利益博弈。（二）小产权房是广大中低收入者的住房需求与高房价之间相对抗而产生的我国城市化的进程愈来愈快， 人口基数也不断攀升，住房需 求也随之不断增大。因此近年来我国房地产业发展迅速，但居高 不下的高房价却把绝大多数中低收入者拒之门外。大部分

4、的低收入者都不能购买商品房，小产权房对于他们来说简直就是“物美 价廉”，当仁不让的第一选择。虽然他们知道这其中的风险，但 是为了基本的生存需要，使得他们不得不购买该类房屋。（三）政府监管不力和现行法律的漏洞是小产权房迅速发展 的另一原因小产权房从产生时就不合法， 且多集中于城市郊区。其建设 不可能一蹴而就，政府监管部门不可能完全不知情。更有甚者, 在一开始就告知消费者是小产权房， 这充分可以说明政府监管和 查处的不力。我国房地产管理法并未规定建设部有对非国有 土地上的房屋管理权利， 立法的缺位也使得执法部门办起事来束 手束脚。政府监管不到位再加上法律的空白使得小产权房迅速发 展壮大，愈演愈烈，

5、大有甚嚣尘上之势。三、小产权房的解决途径分析 我国现阶段小产权房数量庞大，如果采取“一刀切”的做 法，大肆进行拆除工作，不仅会浪费人力物力财力，更会对已购 买业主的生活带来严重影响， 引发社会动荡。 国土资源部在 2014 年 1 月作出的“三个一批”， 即坚决拆除一批小产权房， 坚决查 处一批典型案件， 严肃追究一批有关责任人员的责任， 对于我国 现阶段处理小产权房问题就具有很好的标杆指导作用， 笔者认为 最好的方式还是采取“疏堵结合”的方式解决小产权房问题 2 。下文将从现阶段治理和以后的改革入手，对小产权房问题 的具体解决措施进行深入分析。（一）现阶段处理小产权房的具体措施1. 加强监管

6、，坚决制止新增违规小产权项目的建设和销售 严厉处分那些违法占用农地来开发建设小产权房的行为。 土 地执法部门和其他相关部门应该加强对小产权房的有效管理， 做 好预防和监督工作， 严格禁止小产权房的进一步增长， 及时遏制 非法建设小产权房的行为。 对于在建的或者即将动工的， 应该果 断制止并追究相关负责人的责任。2. 权衡市场主体间的利益，对小产权房应坚持分类处理 在实践中处理小产权房应当加以分类， 根据不同的情况配以 不同的处理方案。这是由小产权房自身的复杂性决定的。 它牵涉 到开发商，集体经济组织或村委会等多方利益， 对于小产权房的 购买者来说更是人生安居的重大事件。 小产权房占用的集体土地

7、 用途也各有不同。所以，分类处理是解决小产权房问题的重要手 段。有学者 3 提出对于现存小产权房应该遵循利益均衡、区别 对待、循序渐进和维护稳定的四个原则， 按照尚处于设计阶段的 小产权房、在建在售的小产权房以及已入住小产权房的三种分类 方式来进行处理，以此来达到最好的治理效果。 笔者认为分类大 可不必过细，给土地执法监督机关增添不必要的负担， 对于已经 建成的小产权房，符合条件的可以经政府承认后发证， 不符合条 件的在建房危房障碍房等就要坚决予以制止或拆除， 因此给购房 者带来的损失，可以由开发该小产权房的各方和购房者共同承 担。在国家新的法规政策出台之前应该严格做到这一点。3. 调控城市房

8、价，让老百姓买得起“大产权房” 政府已经在调节和把控房价，致力于我国房价的“软着 陆”，我们可以看到，在政府的宏观调控和市场的良性运作下， 北京、上海和武汉的房价已有所下降， 但我国房地产市场还存在 着非常多的经济泡沫，城市房屋的空置率高居不下， 政府应该采 取逐步降低土地出让金，调低商品房税费等措施来确保广大老百姓买得起房 4二）治理小产权房的长远之计目前我国对小产权房的处理还处于国家政策阶段， 从长远方 向出发，解决小产权房问题的需要采取完善城镇住房保障体系以 及明确立法等措施。1. 完善城镇住房保障体系 前文已经提到过小产权房产生的原因之一就是我国城镇住 房保障体系滞后性。 住房是每个人

9、的安身立命之所， 但在我国现 阶段，并不是每一个人都买得起房的， 房价过高是中国老百姓生 活中面临的难题。 政府建立的住房社会保障制度体系应当是能够 为弱势阶层提供廉价住宅的。 具体而言， 可以在集体土地上建造 公租房， 保障性住房还有养老地产， 同时注重在城市内以及城乡 结合部符合规划的小产权房进行改造并入住房保障系统 5 ，这 样一来， 弱势群体的住房有了保障， 至少就可以给小产权房购买 热降降温。2. 完善立法，运用不同位阶的法律规范妥善解决小产权房问 题采取从上至下立法的方式来解决小产权房问题。具体而言， 在上位法上作一般性原则性的规定， 再将中央的权利下放， 不同 行政区域根据自身小

10、产权房的实际情况， “因地制宜”地制定行 当地的政法规。第一，对小产权房的违法性和法律责任加以明确。 加快修订土地管理法、农村土地承包法、城乡规划法和城 市房地产管理法 等相关法律， 详细规定小产权房的责任主体和 具体承担责任的形式， 规定相配套的处罚方式及处罚力度， 设定 民事责任、 行政责任和刑事责任 6 ，从严制裁小产权房买卖行 为。第二，对我国的土地监管法律体系进行构建及完善。建立齐 备的法律制度当然离不开良好的法律监管， 建立土地监管法律体 系有利于树立我国土地制度的权威。3. 建立统一的城乡建设用地市场我国土地管理法 确定的城乡二元土地使用制度实际上是 对国有土地和农村集体土地的区别看待， 农民土地权益无法得到 平等对待，小产权房的发展实际上是农民争取自身利益而进行的 博弈，这反而促使城乡土地改革的进程的加快。 为了解决小产权 房带来的一些列问题，唯有打破现有的城乡二元土地结构 7 。 在保证农村集体建设用地符合土地利用和镇村建设规划的前提 下，许可商品房在集体土地上的建立， 形成统一的城乡建设用地 市场。这样才能有效促进房地产业的良性发展。4. 建立农村宅基地有偿退出机制我国城镇化