农村集体土地拆迁中被拆迁人的认定及对策

1、农村集体土地拆迁中被拆迁人的认定及对策 陈三营我经过近两个月北七家镇拆迁项目的现场驻场，对拆迁工作有一定的了解。在拆迁政策方面，经历了一个由了解、熟悉、深化的过程。在拆迁实施方面，如何做好顺利实施拆迁，成功化解各种因此带来的社会矛盾也成为我们驻场律师工作的重点。我也尽我所能来化解村民们的各种问题。但在这一过程中，一个非常重要的方面一直贯穿整个拆迁过程，那就是被拆迁人的认定问题。关于被拆迁人的认定的处理得当与否，直接关系到村民的切身利益，处理得好，不仅会减少村民的纠纷，还能够直接影响拆迁的进度和顺利进行。本篇文章主要就农村集体土地拆迁中被拆迁人的认定进行讨论。一、 拆迁主体基本概念介绍首先介绍一

2、下所农村集体土地拆迁中所涉及的几个基本概念。主要为拆迁人、被拆迁人拆迁实施单位、政府。下面简单介绍下拆迁主体。1、拆迁人：是指依法取得拆迁许可证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。主要指政府，还包括开发商等。2、被拆迁人：是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。主要指拆迁范围内被拆村民。被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人；也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人；还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。被拆迁人特点是数量多且分散，他们一方面有改造自己生活环境和条件的需求和愿望，另一方面

3、担心对自己的利益造成损失。3、拆迁实施主体：开发商可以自己拆迁，也可以委托拆迁实施单位，拆迁实施单位不能成为独立的市场拆迁主体。4、签约人：即在拆迁补偿安置协议上签字的人，一般是以被拆迁人作为签约人，也可以是受被拆迁人委托的其他人。5、政府角色：从推进城市化进程、营造良好的城市发展环境出发，有改造城市、进行新建设的需要。政府是农村房屋拆迁规则的制定者，在拆迁中位于主导角色，在保证顺利拆迁中，又需要政府进行制度创新，完善拆迁配套政策体系。政府又是拆迁的实施主体之一，同时又对整个拆迁过程进行监督、指导、协调和管理。同时，在未取得拆迁许可证而实施的搬迁中，还会涉及到搬迁人或腾退人、被搬迁人和被腾退人

4、、这里我们仅讨论被拆迁人。二、确定被拆迁人的意义（一）利于有效决村民纠纷确定好被拆迁人，也就能顺利解决被拆迁家庭内部问题，对于影响村民拆迁进程的宅基地上房屋买卖纠纷、离婚纠纷、继承纠纷、析产纠纷等，都会得到顺利解决，一方面村民内部矛盾化解了，没有影响他们签订协议的阻力了，其签约地速度会提高很多，不会存在久拖不签补偿协议的情况。（二）利于降低拆迁公司降低拆迁成本，加快拆迁进程确定好被拆迁人，顺利解决被拆迁户的各种问题，可以使村民顺利签订拆迁协议，从而加快拆迁进程。拆迁速度对开发商来说影响很大，拆迁速度慢，则资金和利息增加，工程进度被近推迟，增加了延迟成本。（三）利于维护政府的公信力一旦拆迁期限到

5、期，村民还不签订拆迁协议，就有可能进行裁决，进而进行强拆，这样可能导致政府公信力的损失。更不利的情况是被拆迁居民不服从时，其上诉、诉讼甚至抵抗给政府带来额外的成本。三、集体土地拆迁过程中不同情形下被拆迁人的认定（一）房屋买卖中被拆迁人的认定1、法理分析农村宅基地上房屋买卖，是个普遍存在的现象。不同于国有土地上城市房屋买卖，因城市房屋买卖导致产权变动时，可以产权过户登记为准。农村买卖由于土地性质的特殊性，存在买方不能过户或登记的情形。这种情况下，买卖双方的买卖行为尽管发生了几年甚至几十年，买受人依然只是一个房屋居住者的身份，其身份不能转化为集体组织成员，由拆迁所发放的补偿款从法理上来说，是没有补

6、偿份额的。尽管双方买卖合同因违反国家强制性规定而无效，但买卖关系是双方真实的意思表示，卖方卖房也存在一定过错，如果没有任何补偿，对于买方而太不公平，也不利于其搬出房屋，反而影响正常的拆迁进程。根据被拆迁人的定议，使用人（即买方）亦可作为被拆迁人。只是在拆迁补偿款的分配上留一部分给出卖方。这种情况下，把房屋买受人作为被拆迁人，与其签订拆迁补偿协议，因其对房屋的直接占有使用，可以达到顺利搬迁的目的。 个人认为，在法理上以买受人作为被拆迁人是行得通的。2、实际操作方案以北七家拆迁为例，在拆迁中的实际做法是，以农村宅基地上建设用地使用权人（即卖方）作为被拆迁人，只有在卖方与买方达成补偿款分配协议情况下

7、才与其签订拆迁补偿协议，这种做法只能拖延拆迁进程。因为多数情况下，因涉及到双方实际利益，都难以互让寸步，达成协议的比例非常小，多数是双方僵持着，直至起诉到法院做出最终分配判决。因此，买卖双方内部的矛盾，转化到拆迁进程上，使得拆迁进程耗时过长，时间上得不到保障。根据北七家镇人民政府和未来科技城开发建设有限公司会议纪要201013号第四条，改变了存在买卖协议情形的补偿安置方案，不再以“红本”即建设用地使用权人作为被拆迁人。该条规定：未来科技城南区拆迁范围内，宅基地上存在买卖协议关系的，买受人提供协议买卖协议书和实际居住证明后，可对实际居住使用宅基地上房屋人员进行拆迁补偿安置。尽管本条是在拆迁实施阶

8、段的后期出台，但对宅基地上买卖房屋问题得到了很好的解决，保证了拆迁的顺利进行。3、对策方案（1）应以实际居住者作为被拆迁人，（2）政府划定买卖双分配比例作为参考由政府部门强行划定买卖双方之间就宅基地补偿款部分统一标准的分配比例作的参考对像，该分配比例可依据相似案件的判决结果，不再要求买卖双方须达成分配协议。买卖双方可以先根据该分配比例进行协商，协商成功的，以协商结果进行分配；协商不成的，以宅基地上实际居住人为被拆迁人，根据划定的分配比例，分开划拨宅基地补偿款。实行这种方案的不利因素在于政府部门没有划定买卖双方分配方案的权限，政府介入买卖双方的纠纷，容易造成政府的被动局面。一旦有一方不同意，有可

9、能使政府成为被诉的对像。因此，划定的比例一定要公平合理，标准统一，针对具体的买卖双方，还需得到双方的同意或签字认可。这种情况下，一方面能使买卖双方达不成分配协议得到顺利解决，另一方面，也加快拆迁补偿协议的签订速度，达到顺利、快速拆迁目的。（二）婚姻关系中被拆迁人的认定1、婚姻存续期间，能够正常签约的一方认定为被拆迁人婚姻存续期间，本着有利拆迁的原则，无论另一方情况如何（如一方在监狱在外地等不能到现场进行签约的情况），只要一方能够正常签订拆迁补偿协议，根据婚姻法及其相关规定，其一方的签字效力即可视为夫妻双方的签字，另一方在所不问。因此，只要以能正常签字的一方作为被拆迁人，与拆迁公司签订拆迁补偿协

10、议即可，不需要找到夫妻的另一方进行签字确认。2、存在离婚纠纷的，以宅基地上实际居住者为被拆迁人拆迁过程中，因离婚原因导致不签订拆迁补偿协议的现象时有发生。但离婚双方的疑问大多是对方应不应该分配和分配多少的问题，存在离婚纠纷问题的双方对立不是很严重，相对容易解决。（1）对于法院判决离婚的双方，财产划分比较清楚，应当以法院判决为依据进行分配。（2）对于协议离婚的双方，离婚协议书中明确划分的财产部分，以协议书为准，协议书未涉及但需要分割的财产部分，首先双方可先将争议补偿款提交拆迁公司保存，待争议解决之后进行分配。（3）双方就财产分割达不能成协议而又不愿把补偿款交拆迁公司保存的情况下，应当以宅基地上实

11、际居住者为被拆迁人。3、实际操作方案根据北七家镇人民政府和未来科技城开发建设有限公司会议纪要201017号文件，分五种情况对拆迁中离婚问题作出较详细的处理方案：（1）离婚后双方户口均在本村，符合新批宅基地的一方的处理方案；（2）离婚后双方户口均在本村，离婚一方无房屋财产又不符合新批宅基地的处理方案；（3）离婚后双方户口均在本村，双方均有房屋的处理方案；（4）离婚后一方户口已迁出本村，但双方均有房屋的处理方案；（5）未出具宅基地权属证明而未出具评估报告单的和未对离婚一方出台补偿安置办法的。从以上离婚纠纷处理方案上看，主要的出发点是对离婚后没有房屋的一方进行困难补助，包括资金补偿及安置安面积上的照

12、顾，而不是被拆迁人的确定，4、请看下面在北七家镇鲁疃村拆迁中遇到的一案例：夫妻双方在协议离婚后，儿子（22岁）起诉父亲要求分割财产，且得到法院支持，法院判决家中的五间房中的其中两间为儿子所有。其父亲现咨询，房屋的补偿款给儿子没有疑问，但宅基地补偿款是否也要分配给儿子呢？如果分割的话，是否只就判给儿子的两间房下的土地补偿款作出分割，还是院落部分也一起进行分割？针对这一问题，我们首先要确定的是：儿子是否有宅基地补偿款的分配资格。根据昌平县城乡居（村）民宅基地管理暂行规定（31号文） 第九条凡一个子女的农村村民，原有宅基的，不再批准新宅基地；两个以上（含两个）子女的，其中已有达到法定婚龄的子女，可以

13、申请宅基地。从以上规定可以看出，本案中，夫妻双方在只有一个子女的情况下，其子女是不具备分户的资格的，也就是说儿子是没有分割宅基地补偿款的权利，只有对其法院判决的两间房屋取得补偿权利。（三）继承纠纷中被拆迁人的认定 原则上因原产权人死亡而发生继承时，应以继承人所立合法有效遗嘱或者以已经生效的法院调解书或判决书为准。但在没有法院调解和判决的情况下，要根据实际情况具体确定被拆迁人。这一过程中，要把握好两原则：1、尽快推进拆迁；2、不介入被拆迁人之间内部纠纷。其解决方案主要区分为三种情况：1、以其中一位继承人作为被拆迁人的情形全体继承人协商一致，这种情况下选取其中一位继承人作为被拆迁人作为代表，与拆迁

14、公司签订拆迁补偿协议，所得拆迁补偿款根据全体继承人之间达成的协议进行分配。2、以全体继承人作为被拆迁人的情形继承人之间不能达成一致，但同意将全部拆迁补偿款交由拆迁公司保存的情况，需要全体继承人共同签署一份搁置争议、提交保管的声明，以全体继承人作为被拆迁人，共同与拆迁公司签订拆迁补偿协议。待继承人之间的内部矛盾通过法院判决或调解结束后，再根据判决和调解结果进行分配。3、以实际居住者作为被拆迁人的情形针对继承人之间矛盾尖锐，不愿将补偿款交由拆迁公司提存的情况，矛盾解决需法院介入才能解决时，如果待法院判决或调解解决后再分配补偿款的话，可能会拖上较长的时间，严重影响拆迁的顺利进行。为达到快速拆迁的目的

15、，个人认为需要用灵活的方式进行操作。以被拆迁宅基地上的实际居住者作为被拆迁人，但该实际居住者应出具承诺书，承诺此拆迁补偿款是其继承人之间内部分配的问题，有任何问题与拆迁公司无关。通过此种方案，可以解决因继承纠纷而导致拆迁无法顺利实施的情况，同时又能达到不介入补拆迁人内部分配问题的干扰，以摆脱因陷入继承人之间分配不公而导致诉累。4、实际操作方案根据北七家镇人民政府和未来科技城开发建设有限公司会议纪要20108号文件中，继承问题分两种解决方案：（1）宅基地使用权人已死亡，由两个子女继承共同其宅基地使用权并自然分成两个院落的，集体土地法建设用地使用证不再作为补偿依据，由村委会出具证明，宅基地审核组分

16、别认定两个院落的面积，分别签订拆迁补偿协议；（2）原宅基地使用权人死亡后，两个子女共同继承宅基地使用权但没有自然分成两个院落的，经宅基地共同居住人协商一致后方可签订拆迁补偿协议。从会议纪要关于继承纠纷解决中的第二个方案看，其实质是以实际居住者为被拆迁人，“经宅基地共同居住人协商一致”的说法实际上并不常见，因为通常一个宅基地上只住一户，如果是两户就会自然分出两个院落或是单独另分出一份宅基地。因此，只要与实际居住者签订补偿协议即可。（四）赠与中被拆迁人的认定 在拆迁范围内的赠与情形主要是两种情形：1、拆迁实施之前已经发生的赠与行为，以实际居住者（即受赠人）为被拆迁人拆迁开始前，具有亲属关系村民之间

17、已经就宅基地上房屋达成赠与合同。但在拆迁后，由于拆迁补偿问题上分歧明显，双方难以达成分配协议，此种情况下和买卖宅基地情形相同，应当以宅基地上实际居住者为被拆迁人较为合适。因双方的赠与行为一般不存在撤销情况，只要拆迁补偿款和安置面积赠与双方没有异议，即可以受赠人为被拆迁人，对受赔人进行补偿，能顺利与房屋实际居住者进行签约。如果只对宅基地上登记的使用权人（即赠与人）进行补偿，受赠人因得不到实际补偿而不愿搬出，这就影响拆迁进程。因与拆迁公司不存在补偿异议，赠与双方内部的分配问题让其内部再通过诉讼或其他方式进行解决。在北七家镇岭上村曾经发生过一例上述赠与情形，最后的解决方案为以受赠人为被拆迁与，并与受

18、赠人签订了拆迁补偿协议。2、拆迁实施阶段发生的赠与行为，以宅基地上登记的使用权人为被拆迁人 拆迁实施阶段的赠与行为，基本上是一个家庭成员内部就拆迁补偿金或安置面积达成的赠与合同。例如被拆迁家庭中，父母为照顾子女而签订的赠与合同。此种情形不存在拆迁纠纷问题，与宅基地上登记的使作权人作为被拆迁人，按照家庭成员内部约定进行分配即可。 （五）宅基地使用权人不能签约的情形下被拆迁人的认定1、有完全民事行为能力，但不能亲自签约此种情况下，通常为宅基地使用权人因特殊原因不能到进行现场签约的情形，如在外地不能回来、因病行动不便等原因。仍应依使用权人作为被拆迁人，但需要使用权人书面委托他人进行签约。同时，为保障

19、当事人合法权益，授权委托书最好经过公正，免去不必要纠纷。2、非完全民事行为能力不能签约的，依据民法通则中关于民事权利能力和民事行为能力的规定，宅基地使用权人无民事行为能力人和限制民事行为能力人的，应以他的法定代理人或监护人作为被拆迁人。但其法定代理人进行签约时，要严格审核代理人的身份，出具身份相关证明，防止他人冒充代理人，以免当事人权益遭受不必要损失。（六）析产纠纷分家析产协议：属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示、没有处分他人财产、不违反法律的强制性或禁止性规定的，就自全体协议人签字时起生效。因拆迁利益的驱动，使得父子之间、兄弟之

20、间、甚至婆媳之矛盾增大，要求分家析产的家庭较多，目前拆迁工作中的常见的突出的家庭纠纷主要有：宅基本地上房屋买卖、婚姻继承纠纷、赠与纠纷、产权分割、产权置换、补偿款分配等。析产纠纷注意事项有：1、 析产纠纷中需照顾老年人利益农村中不孝敬老人现象比较普遍，这使得在农村集体土地拆迁中，老年人往往处理不利地位。原本位于老人名下的补偿款和安置面积，会因子女的签约，会补偿在子女名下，一旦将来子女们不愿意赡养老人，老人会面临没有依靠的被动地位。因此，原本在一个宅基地上居住在一起的老人，因拆迁原因，不愿同子女同居一户且有自己的安置面积时，只要老年人提出，应当将老年人的补偿款和安置房单独划分给老人，这样可以 解决老人的后顾之忧。2、分家单需征得家庭全体成员的同意分家析产是直接关系到家庭成员今后生活安排，在分割之前，家庭成员首先应当先把家庭成员的个人财产分出，仅对家庭共同财产进行分割，并通过订立分家析产协议书的形式进行，在家庭内部签订分家单，需征得全体共有人的同意。另外，对于房屋等不动产的析产后，应当及时到相关部门办理变更登记手续。3、成立拆迁家庭矛盾纠纷调解部门针对拆迁难、矛盾多的特点，在拆迁现场设人民调解部，成立拆迁家庭矛盾调解工作组，做好拆迁中家庭析产等矛盾纠纷化解