某房地产项目产品定位

1、唐山房地产项目产品定位 一、定位支撑点 1、总体市场状况 房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。 20 0 5年度,市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求 状况都有良好的市场表现。 市场的阶段性和成长性特征突出。 U前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征, 在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个 业界的可持续性发展。 二次、三次置业需求增势强劲。 随着对国内经济运行过热的忧虑，国内L1前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房 地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。 价

2、格平稳增长。 虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但 从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将 呈现平稳运行的总体趋势。 项目营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。 由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的影响，销售较去年有一定的增长, 所以各个项U在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。 2、办公类物业市场状况 商务形式多元化引发产品细分化 未来商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务 模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。 商务职能协调化 即商

3、务功能的群落化，众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业共同构筑完 整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本，增强区域商务的 专业性和竞争力。 坚守市场青睐 为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资 族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的，低总价既意味着中小 户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自曲组合安排的。 综上所述，本项目特性有: 区域地理位置相对优越，道路交通体系完善，为区域商务发展提供了良好的交通区位 优势； 地处成熟商圈范畴，商业基础设施需求潜力较大，同时衍生的商贸、商务办公物需求 存在一定的空间； 市场经济

4、总体不断发展，市场汇集了很多较有购买实力的潜在需求主体;如，中小型 煤矿主、私营企业主； 随着区域整体城市的发展，综合类项U将产生较大需求； 综合类项U在项L1所在区域供应量较小，存在市场空白。 二、项目市场定位 综合以上定位支撑点分析，同时根据项LI地块用地类别，并根据通过多样化的产品 类型，分摊市场风险，降低项LI开发压力的项U操作思想，我司建议本地块产品进行如下 定位： 以服务于项U所在区域整体市场的、改善办公、居住环境，提升企业、个人形象的 服务型企业或投资个体为主要U标客群， 集商务公寓、高档公寓、裙楼大商业和小商业相结合的、综合性的、多元化的、中 档的商务矩阵建筑。 三、项目产品定

5、位 1、产品策划思想与要点 竞争性产品策划思想 竞争的客观市场实现，要求产品策划不仅是建筑的艺术和技术，更是要以市场原则和 塑造项LI竞争力优势为核心，以此建立区域竞争、项口竞争、产品竞争模型和分析。 针对性的产品设计思路 针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。具体从以下方面实施： 针对U标需求满足与需求成长,针对竞争对手（区域竞争、项LI竞争、产品竞争）， 针对（项LI自身）竞争弱项。 2、项目产品建议 通过以上简述及对开发整体风险控制的考量，我司对本地块给出如下针对性产品建 议。 总体产品形态建议：商务公寓+高档公寓+商业 细化产品形态建议: 产品形式为双座塔楼，共高18-2

6、 0层； 两座塔楼分别作为商务公寓和普通住宅； 综合性商业部分通过双塔间及双塔四周裙楼得以实现,其商业裙楼为3层; 地下为两层设计； 商业临主路部分设计地上停车位；o 3、产品细化建议 3. 1项目产品平面建议 双大堂设计并带精装修，以确保商务公寓与纯居住公寓的有效分离; 为保证大面积平层建筑的采光，以及消除视觉上的压抑感，我司建议在商业部 分的中心位置设置中庭（即透光井）。 从地上4层至地上20层，建筑主体为商务公寓、纯居住型公寓的创作塔楼，双 塔中，以核心筒（含电梯及楼梯）作为中心,客房及写字间围绕中心核心筒进行 布置排列,这样，可最大化的保证各个隔间的通风与采光。 商业尽量采用框架式设计

7、结构，以方便布局和拆分。 相似物业类型效果图 3. 2项目产品功能设计建议 3. 2.1商务楼部分 A、4-10层为小写字间，每间8 0-1 5 0平方米，小写字间可自由组合； B、11-18层以上大写字间，每间200-400平方米，可以自由组合； C、公共部分精装修，同时每层可设保安（前台小姐）值班室，开水间，公共洗手间等。 D、在空间的组合上，着重营造共享气氛，商务楼部分不作豆腐块分割，须创造一种人性 化办公空间。例如，大写字间依照功能分区。 3. 2.2高档公寓部分 A、尽量丰富户型种类，在项LI顶层的设计大面积户型，同时大面积户型可设计成复式或 挑空（挑咼）等格局； B、项H主体户型设

8、计在1 0 0 180平米之间； C、楼顶增加其功能性，比如可以建一个空中花园等 3. 2.3商业部分 A、发挥规划、立项优势，尽可能规划小商业、餐饮业。 B、商业业态，为区域服务与商务专业服务并重，区域服务以超市、餐饮、娱乐休闲为主, 商务服务以金融、证券为主。 C、业态分布： 三大主要业态分布，总的来说，除去服装、白货及超市部分是作为纯为项LI之外人群 进行服务的商业设施之外，餐饮、休闲娱乐均可同时服务于项U以外人群和项U商 务楼、自住楼部分人群的复合型需求商业出现的。 此种模式，一方面，适当的提升了商铺本身的档次和实用性，另一方面，也在一定程 度上提升了写字楼部分的整体形象。 根据上述分

9、析，给予业态的定位建议如下: 楼层 经营定位 主题功能 经营内容 相关设施 地下二层 车位、人 防等 地下一层 餐饮 中档次 风味小食街（特 色速食） 无 超市 中档次 中型超市 无 临街单 店 餐饮 中、高档 品牌快餐店 无 一层 内庭铺 位 名店街 一、二线品 牌 品牌专卖丿占、精 品屋、女装名店、 精品饰物 自助取款机 二层 内庭铺 品牌店中 二、三线品 品牌服饰、皮鞋 精品、牌钟表、 名牌皮具 小型休闲排 椅 位 店 牌 时尚用品、品牌 化妆品、香水、 维修服务点 珠宝等 三层 内庭空 间 休闲娱乐 中高档 休闲娱乐城 无 3. 3项目配套建议 基于本项H “成长型企业中、高档商务集群

10、”的定位，根据成本优先的原则和 商务需求的实际情况，我公司经反复研讨，本项U商务楼部分可考虑建立如下配套： 3. 3. 1软性配套 网络会员：将大厦内各公司和入驻企业建立内部网络会员单位，将为大厦内各公司和入 驻企业服务的相关单位建立外部服务网络会员单位,会员资源共享，可考虑在 项U网站、各企业网站、内刊、相关媒体资源上链接。 3.3. 2硬性配套 宽带网络：遍布于各商务单位、自助商务中心、商务休闲驿站、生态会所等区域。便 捷智能化的服务，对精锐公司提高工作效率给予强大的支持。 电梯：引进名牌电梯，尤其在电梯的速度为主要参考，令客户切身感受商住公寓的配 置，乘坐电梯也是一种商务享受，一种时间与效率的迸发。 3.3.3景观配套建议 将园林景观的范圉放大，内外兼修，既要考虑室外园林景观，乂要照顾到室内办公空 间的园林景观，从广场、大堂到电梯间都设讣和建造园林景观。二、创意有销售力的园 林景观定位和概念，即： 立体生态商务休闲园林 对于该概念，分两大景观进行具体演绎： 标志性景观 在南向主入口处设计一排标志性亮点景观：企业旗花坛广场,突出商务感。在销售上 来说，对于购买较大面积的客户，赠送旗位，旗帜上标注企业LOGO、企业名。广告口 号:让你的企业旗帜在北京飘扬。 主题景观一立体生态商务园林 商务休闲园林要求园林“既可远观，乂能近视”。不光要好看，还强调可进入性和可 参与性，