城市住宅建筑的施工管理

1、城市住宅建筑的施工管理在我国 , 住宅建筑按其层数分为 : 低层、多层、和高层三类。 低层住宅现在在城市的住宅建筑中几乎不再出现。 高层住宅几乎 全部为框架结构或钢结构建筑。 多层住宅是一种极具代表性的城 市集合住宅 , 在我国的城镇住宅中占 80%以上。多层住宅的优点 在于:第一,它比低层住宅在占地上要节省 , 同时又比高层住宅建 设工期短 ,一般开工一年内即可竣工 ; 第二, 公摊面积少 ,无需 像高层住宅需要增加电梯、 高压水泵等方面的投资 , 物业费也较 低; 第三, 结构设计成熟、 通常采用砖混结构 , 建材可就地生产 , 可大量工业化、 标准化生产。 因此, 鉴于多层住宅造价较低

2、,价格 适中 ,易于被普通消费者接受 , 在我国住宅建筑中占很大的比重 其优点不言而喻。一、住宅建筑结构的体系分类 随着社会的发展 , 福利分房逐渐退出历史舞台 , 建筑市场 的商业化使城市的低层住宅也逐渐的退出历史舞台 , 这里不再 做过多的赘述。一般住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类 : 混凝土空心砌块多层建筑体系 ,2000 年以前的建筑多为此种结构 但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入 ,2000 年以后采用双 面抹灰或外墙贴瓷砖的方式来避免雨水的渗透 ; 框架轻板结构 体系,结构多为钢筋混凝土框架结构 , 内外墙均为非承重墙。 可用 陶粒空心砌块、 加气混凝土砌块或其它非粘土砌块

3、以及陶粒混凝 土轻质两面光条板等做内外墙 , 高层建筑多为此种结构 ; 钢筋 混凝土剪力墙结构体系 , 内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙 , 目前已开发出多种配套的外墙保温体系 , 这类结构体系 , 亦可以 把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装 , 现代住宅建 筑采用这种结构方式较多。二、住宅建筑施工管理的特殊性1. 小瑕疵等于大问题 因为住宅工程涉及到众多住户的个人利益 , 且很多业主是贷 款买房 , 可以说是拿出了前半辈子的积蓄 , 透支了后半辈子收入 就是为了在城市中能有自己的一套住房 , 所以业主及住户对工 程质量要求比较严格。在施工中 , 即使工程质量控制得很好 , 若 在一处出

4、现小小失误 , 对住户来说就是全部的问题。这就要求施 工过程的管理要严谨 , 最大限度的做到细化。2. 施工队伍多 , 涉及工种多 由于住宅建筑涉及的工种较多 , 有基建的瓦工、混凝土制 品、钢筋工、架子工、防水工 , 还涉及到水、点、消防设施等 , 而很多建筑施工都是通过过层层分包 , 且施工队伍的工人的技 术水平又参差不齐 , 从而使得多个施工队伍夹杂在一起 , 一旦 协调不好 , 将会出现大的问题。3. 各工种相互制约的问题 由于建筑施工涉及的工序较多 , 如果一个环节考虑不周就 会产生连锁反应影响另一个环节或更多的环节 , 甚至会产生难 以控制的局面。如工序先后问题处理不当 , 就会影

5、响成品保护 , 甚至给整个工程的质量带来较大的隐患。4. 施工面过于分散因为住宅楼涉及的层面较多 , 且需要的配套设施也很多 , 另 外就是墙体比较多 ,房间多 , 如果管理人员对某处或某一个方面 施工管理不到位 , 则容易出现问题。三、如何做好住宅建筑的管理1. 做好施工预案 要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。 其中应包 括: 关键部位的施工方法 ,工序的安排 ,不同工种的插入时间 , 对 易出现的质量问题提出预控措施等。 工程管理中要抓住关键问题 , 使管理处于受控状态 ,才可能达到工期缩短 ,质量提高 ,经济效益 增长的效果。2. 严格控制住宅工程的变更 工程变更和设计变更的造

6、价约占整个工程造价的比例的 10%, 有时甚至更多。 在施工过程中 , 各方面都可能会提出各种各样超 出原设计图纸的要求 , 或者由于设计考虑不周造成与实际情况 不符等 , 就会出现工程变更和设计变更 , 而这些变更肯定会带 来工程造价的增加。也就可能出现工程造价难于控制好的局面。 目前 ,导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在 于此。3. 做好多层住宅施工工程监理工作要做到有效的质量监理控制 , 无论采取何种方式 , 监理人员 的素质是最重要的 ,要善于发现问题 , 解决问题并防患于未然 ,做 到预防为主。 所以 , 具体从事监理工作的监理人员 , 必须具备 一定的工程技术或工程

7、经济方面的专业知识、 较强的专业技术能 力以及丰富的工程建设实践经验。 能够对工程建设进行监督管理 提出指导性的意见 ,而且要有一定的组织协调能力 , 能够组织、协 调工程建设有关各方共同完成工程建设任务 , 做好工程质量控 制。4. 做好施工过程的协调工作 各专业在施工中不是能很好的配合而往往出现误工、 返工等 问题 ,并因此影响工期 , 影响建筑物质量 , 造成工程投资的浪费 严重的甚至还会带来安全隐患。 所以作为工程的建设者、 管理者 , 在工程的设计阶段以及施工过程中 , 一定要做好各专业的协调 工作。四、住宅建筑施工的管理方法探讨1. 住宅建筑施工的质量管理方法 要根据住宅建筑工程的

8、质量目标 , 制定相应的质量验收标 准, 而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准 , 严把材料 质量关并严格执行材料验收制度 , 采购的材料要符合国家规范 标准 （含环保标准 ） 和设计要求。重视装饰质量 ,在施工装饰阶段 , 一定要克服质量通病 ,搞好 细部处理 ,在装饰水准上要高人一筹 ,要有创新和特色。 抓好地下 室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。2. 住宅建筑施工的技术管理方法 技术管理工作的主要任务是运用管理的职能与科学的方法 去促进技术工作的开展 , 在施工中严格按照国家的技术政策、法 规和上级主管部门有关技术工作的指标与决定 , 科学地组织各项 技术工作

9、, 建立良好的技术秩序保证整个生产过程符合技术规程 的要求 , 以达到高质量全面地完成施工任务的目的 , 从而使技术 与经济、质量与进度、生产与技术达到辨证的统一。3. 住宅建筑施工的成本管理方法 住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中对生产 经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、 调节和限制 , 把各项生产费用控制在计划成本范围之内 , 保证成 本目标的实现。 项目经理是项目成本控制第一责任人 , 应及时掌 握和分析盈亏状况 , 并迅速采取有效措施控制成本 , 同时还要 注意上面所述的施工过程的变更的问题。4. 住宅建筑施工的安全管理方法 建立和完善项目安全生产责任制 , 明确建筑工程项目的安 全生产责任人 , 订立安全责任书 ,发生安全事故 , 各级责任人和 班组都要承担一定经济责任 , 确保安全设施投资到位。 同时做好 安全技术交底工作并加强班组人员的安全教育 , 通过扎扎实实 的工作