第十章置业投资项目案例

1、第十章置业投资项目案例 第十章第十章 房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目案例分析 v房地产置业项目投资分析简述房地产置业项目投资分析简述 v房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 v房地产置业消费投资分析房地产置业消费投资分析 v房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v小结小结 第十章置业投资项目案例 第一节第一节 房地产置业项目投资分析简述房地产置业项目投资分析简述 一、房地产置业投资的种类一、房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、 或租赁经

2、营以获取收益的商业活动。或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资； 用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地 产租赁经营投资等。产租赁经营投资等。 二、房地产置业投资分析的基本指标二、房地产置业投资分析的基本指标 1 1投资成本投资成本 2 2投资回收期投资回收期 3 3投资利润率投资利润率 4 4资本金利润率资本金利润率 5 5资本金净利润率资本金净利润率 6 6财务净现值财务净现值 7 7财务内部收益率财务内部收益率 第十章置业投资项目

3、案例 第二节第二节 房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 案例案例10-110-1： 某投资者投资了某投资者投资了3030万元购买一套万元购买一套120120住宅，一住宅，一 次性付款，预计次性付款，预计3 3年（假定空置暂不考虑租金收益年（假定空置暂不考虑租金收益 及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑） 后可以卖到后可以卖到4040万元。万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的 1.5%1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分 别为售价的别为售价的

4、5%5%、营业税的、营业税的1%1%、售价的、售价的0.5%0.5%、售价的、售价的 1.5%1.5%。城市土地使用税每年每平方米。城市土地使用税每年每平方米0.50.5元。评估、元。评估、 交易、登记等费用约交易、登记等费用约2 0002 000元；所得税率为元；所得税率为20%20%。 如何分析这项投资？如何分析这项投资？ 第十章置业投资项目案例 第二节第二节 房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 解：简要投资回报分析如下：解：简要投资回报分析如下： 1 1计算相应指标计算相应指标 1 1）投资成本（购买价）：）投资成本（购买价）：300 000300 000元元 2 2）购买时手续费：）

5、购买时手续费：30300 0000 0000 0.5%=.5%=15150000元元 3 3）有关税费）有关税费 （1 1）营业税：）营业税：400 000400 0005%=20 0005%=20 000元元 （2 2）城市建设维护税：）城市建设维护税：20 00020 0001%=2001%=200元元 （3 3）印花税：）印花税：400 000400 0000.0.0 05%=2005%=200元元 （4 4）契税：）契税：300 000300 0001.5%=45001.5%=4500元元 （5 5）城市土地使用税：）城市土地使用税：0.50.580803=1203=120元元 （6

6、6）评估、交易、登记等费用：约）评估、交易、登记等费用：约2 0002 000元元 （7 7）所得税：）所得税： （销售价（销售价- -购买价购买价- -利息利息- -经营费用经营费用- -直接税费）直接税费）20%=20%=1429614296元元 第十章置业投资项目案例 第二节第二节 房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 4 4）投资净收益）投资净收益 （1 1）税后利润：）税后利润：5718457184元元 （2 2）投资利润率：）投资利润率：7148071480300 000/3=7.91%300 000/3=7.91% （3 3）资本金净利润率（年投资收益率）：）资本金净利润率（年投

7、资收益率）： 57184571843 3300 000=6.35%300 000=6.35% 2 2简要分析简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 4.684.68% %，三年利息为，三年利息为4212042120元，扣除元，扣除5 5% %的利息税的利息税21062106 元，税后收益为元，税后收益为4001440014元，年收益率（资本金净利元，年收益率（资本金净利 润率）为润率）为4.454.45% %。 第十章置业投资项目案例 第二节第二节 房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低两者相比，

8、储蓄投资比购房投资的投资收益率低 1.901.90% %，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基 本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数， 如如3 3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金 收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减 免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租 金逐步回收投

9、资资金，等待出售时机。投资者在进金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进 行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通 常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益 大于银行储蓄投资，但风险同时存在。大于银行储蓄投资，但风险同时存在。 第十章置业投资项目案例 第三节第三节 房地产置业消费投资分析房地产置业消费投资分析 v案例案例102 v某先生一家某先生一家4口，包括口，包括1个老人，家有存款个老人，家有存款12万元，家庭月万元，家庭月 收入收入6 000元，日常开销约为元，日常开销约为3 000元。在

10、购房时，有以下元。在购房时，有以下 几种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表几种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 101）。）。 v其他条件如下：其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款成，贷款7成成15年，每月年，每月1 万元还款额为万元还款额为83.09元；首期付元；首期付2成，贷款成，贷款8成成20年，每期年，每期1 万元还款额为万元还款额为66.22元。元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元；万元； （3）室内装修每平方米约）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约

11、元，家居装饰每平方米约200元。元。 v根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。 第十章置业投资项目案例 第三节第三节 房地产置业消费投资分析房地产置业消费投资分析 v解：简要分析如下：解：简要分析如下： 1有老人的有老人的4口之家，至少要有三房二厅才能满足基本的居住口之家，至少要有三房二厅才能满足基本的居住 要求。要求。 2根据该先生的家庭经济状况与可供选择的条件，选择根据该先生的家庭经济状况与可供选择的条件，选择100平平 方米的户型、三房二厅、首付方米的户型、三房二厅、首付2成贷款成贷款8成。成。 3购房后各种款项如下：购房

12、后各种款项如下： v（1）总价：）总价：3 500100=350 000（元）（元） v（2）首期支付：）首期支付：350 00020%=70 000（元）（月还贷尾（元）（月还贷尾 数可计入首期付款）数可计入首期付款） v（3）抵押贷款总额：）抵押贷款总额：350 000-70 000=280 000（元）（元） v（4）每月还本付息额：）每月还本付息额：2866.22=1 854.16（元）（元） v（5）本息总额：）本息总额：1 854.162012=444 998（元）（元） v（6）家居装饰：）家居装饰：200100=20 000（元）（元） v（7）各种手续费、税费：）各种手续费、

13、税费：10 000元元 v 其中费用合计：其中费用合计：10万元万元 第十章置业投资项目案例 第三节第三节 房地产置业消费投资分析房地产置业消费投资分析 v4分析与结论：分析与结论： v该先生付首期款、有关手续费、税费、家居装饰费用等，该先生付首期款、有关手续费、税费、家居装饰费用等， 需支付款项共约需支付款项共约10万元，付清后还剩万元，付清后还剩2万元家庭备用金。万元家庭备用金。 v每月还款每月还款1 854元，再扣除元，再扣除3 000元的日常开销，每月还余元的日常开销，每月还余 约约1 000元的家庭备用金，基本上还过得去。元的家庭备用金，基本上还过得去。 v所以，我们可以建议该先生购

14、置所以，我们可以建议该先生购置100平方米，三房二厅的成平方米，三房二厅的成 品房，抵押贷款为品房，抵押贷款为8成成20年。如果选择其他户型，显然不适年。如果选择其他户型，显然不适 合该先生。合该先生。 v该先生在该先生在20年里共支付款项约年里共支付款项约55万，如果其住宅平均每月万，如果其住宅平均每月 租金为租金为1 800元，元，55万元约可支付万元约可支付25年的租金，其住宅使用年的租金，其住宅使用 期为期为70年，剩余的年，剩余的45年使用期是其所获的消费投资利益。年使用期是其所获的消费投资利益。 消费与投资同行，已是当今众多家庭选择的一种理想投资消费与投资同行，已是当今众多家庭选择

15、的一种理想投资 方式。方式。 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v案例案例103 v某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租，某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整体包租， 该单位收取固定租金收益。基本情况如下：该单位收取固定租金收益。基本情况如下： v总建筑面积为总建筑面积为10 000平方米；总户数平方米；总户数200户；户型为户；户型为 一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和二室一厅一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和二室一厅 （有厨房、卫生间和阳台）。（有厨房、卫生间和阳台）。 v整体包租价格：整体包租价格：10万元万元/月，按月支付；租期为

16、月，按月支付；租期为10年；年； 因装修免租因装修免租1个月；押金相当于个月；押金相当于1个月的租金；整改装个月的租金；整改装 修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。修、物业管理及空置风险全部由包租者承担。 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进行了调查和市场打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进行了调查和市场 分析之后，决定将该楼市场定位为白领公寓。这样，需要进分析之后，决定将该楼市场定位为白领公寓。这样，需要进 行适当的整改装修，添置一些设施和设备，例如一室的阳台行适当的整改装修，添置一些设施和设备，例如一室的

17、阳台 可增设简易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户增可增设简易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户增 设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行维修更换；对设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行维修更换；对 外墙进行清洗、修补，对室内进行全面翻新装饰等。所需整外墙进行清洗、修补，对室内进行全面翻新装饰等。所需整 改投资共约改投资共约80万元。（全部为自有资金，利息在利润中体现）万元。（全部为自有资金，利息在利润中体现） v预测在未来的预测在未来的10年里，平均租金水平约为每月年里，平均租金水平约为每月18元元/平方米平方米 （含物业管理费），空置率为（含物业管理费），空置率为20%（

18、含管理用房）。（含管理用房）。 v根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否根据上述条件，请你以包租投资者的身份分析一下该楼是否 值得投资经营。值得投资经营。 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v解：简要分析如下：解：简要分析如下： v（一）相应指标计算（一）相应指标计算 v1.租金收入：租金收入：1810 000（1-20%）12=172.8（万元（万元/ 年）年） v2.整改装修费用：整改装修费用：80万元万元 v3.押金：押金：10万元万元 v4.年运营费用年运营费用 v（1）租赁推广费用：）租赁推广费用：3万元万元 v（2）租赁经营、

19、管理费用：）租赁经营、管理费用：6万元万元 v（3）维修费用：）维修费用：3万元万元 v（4）物业管理费：）物业管理费：6万元万元 v （1）（）（2）（）（3）（）（4）= 18(万元万元) v（5）支付固定租金：）支付固定租金：120万元万元 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v5.有关税费有关税费 v（1）营业税：）营业税：1 728 0005% = 86 400（元）（元） v（2）城市维护建设税：）城市维护建设税：86 4001% = 864（元）（元） v（3）教育费附加：）教育费附加：86 4001% = 864(元元) v（5）房屋租赁

20、管理费：）房屋租赁管理费：1 728 0002% = 34 560(元元) v本项合计：本项合计：122 688元元12.3万元万元 v以上过程见教材中表以上过程见教材中表102。 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v6.投资收益指标投资收益指标 v投资回收期：投资回收期：4年年 v投资经营总收益：投资经营总收益：145 +10（退回押金）（退回押金）=155（万（万 元）元） v年投资收益率：年投资收益率：15510（90+1810）100% = 5. 74% v资本金利润率：资本金利润率：1551090100%= 17.22% v（二）分析与结论（

21、二）分析与结论 v通过上述计算，从投资角度看，税前资本金利润率通过上述计算，从投资角度看，税前资本金利润率 为为17%，但从经营的角度来看，年均投资收益率才，但从经营的角度来看，年均投资收益率才 5.74%，虽有收益，但投资经营意义不大。由于经，虽有收益，但投资经营意义不大。由于经 营利润空间有限，抗风险的能力有限。营利润空间有限，抗风险的能力有限。 第十章置业投资项目案例 第四节第四节 房地产租赁投资分析房地产租赁投资分析 v通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：下几个方面： v（1）要求业主适当降租；）要求业主适当降租； v（

22、2）要求业主给予至少）要求业主给予至少3个月的装修过渡期；个月的装修过渡期； v（3）出租租金是否还有提高的可能性；）出租租金是否还有提高的可能性； v（4）有无降低出租空置率的可能性。）有无降低出租空置率的可能性。 v 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考 虑进行投资经营。虑进行投资经营。 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 案例案例10-410-4： 某公司以某公司以10 00010 000元元/ /平方米的价格购买了一栋建筑面积为平方米的价格购买了一栋建筑面积为 27 00027 000

23、平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格的过程中，支付了相当于购买价格5.3%5.3%的各种税费（如契税、的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价付，相当于楼价70%70%的购买投资来自于期限为的购买投资来自于期限为1515年、固定利年、固定利 率为率为7.5%7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。、按

24、年等额还款的商业抵押贷款。 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在在160160元元/ /，前，前3 3年的出租率分别为年的出租率分别为65%65%、75%75%、85%85%，从第，从第4 4 年开始出租率达到年开始出租率达到95%95%，且在此后的出租经营期内始终保持，且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%28%。 如果购买投资发生在第如果购买投

25、资发生在第1 1年的年初，每年的净经营收入和抵年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为4848年，年， 投资者的目标收益率为投资者的目标收益率为14%14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 解：简要分析如下：解：简要分析如下： （一）相应指标计算（一）相应指标计算 1 1

26、、写字楼投资的基本情况、写字楼投资的基本情况: : （1 1）写字楼购买总价：）写字楼购买总价： 27 00027 00010 000=27 00010 000=27 000（万元）（万元） （2 2）购买写字楼的税费：）购买写字楼的税费：27 00027 0005.3%=1 4315.3%=1 431（万元）（万元） （3 3）股本投资：）股本投资： 27 00027 00030%+1 431=9 53130%+1 431=9 531（万元）（万元） （4 4）抵押贷款额：）抵押贷款额： 27 00027 00070%=18 90070%=18 900（万元）（万元） 2.抵押贷款年还本付息

27、额：抵押贷款年还本付息额： 13.2141 1%)5 . 71 ( %)5 . 71%(5 . 7 18900 1)1 ( )1 ( 15 15 n n i ii PA 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 3 3、写字楼各年净经营收入情况、写字楼各年净经营收入情况 经计算，第经计算，第1 1年净经营收入：年净经营收入： 27 00027 000160160121265%65%（1-28%1-28%）=2 426.11=2 426.11（万元）（万元） 第第2 2年净经营收入：年净经营收入： 27 00027 000160160121275%

28、75%（1-28%1-28%）=2 799.36=2 799.36（万元）（万元） 第第3 3年净经营收入：年净经营收入： 27 00027 000160160121285%85%（1-28%1-28%）=3 172.61=3 172.61（万元）（万元） 第第4 4年及以后各年净经营收入：年及以后各年净经营收入： 27 00027 000160160121295%95%（1-28%1-28%）=3 545.86=3 545.86（万元）（万元） 本项目资本金现金流量表，如教材中表本项目资本金现金流量表，如教材中表10-310-3所示。所示。 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投

29、资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 4 4、该投资项目的财务净现值、该投资项目的财务净现值 因为因为i ic c =14% =14%，故，故 12 312 33315 9531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%) (1 14%)3545.86 14% 1-(1 14%) (1 14%) 789.81( NPV 万元） 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 5 5、该投资项目的财务内部收益率、该投资项目的财务内部收益率 因为因为i i1 1=14

30、%=14%时，时，NPVNPV1 1=789.81=789.81万元，设万元，设i i2 2=15%=15%，则：，则： 12 2 312 33315 9531284.98 (1 15%)658.23 (1 14%) 1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%) (1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%) 224.34( NPV 万元） 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 2 2结论结论 因为因为 FNPV=789.81FNPV=789.81万元万元0 0，FIRR =14.78%F

31、IRR =14.78%14%14%，故，故 该项目可行。该项目可行。 用插入法 789.81 14%(15% 14%)14.78% 789.81224.34 FIRR 第十章置业投资项目案例 第五节房地产置业出租经营投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析 案例案例10-510-5： 某写字楼售价某写字楼售价1 9501 950万元，该楼宇拥有办公单元万元，该楼宇拥有办公单元6060个，每个个，每个 单元平均月租金单元平均月租金6 0006 000元，并以每年元，并以每年5%5%的速度递增。设每单元的速度递增。设每单元 每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的每年的空置及其他损失费为单元月租金

32、收入的2 2倍。第倍。第1 1年的经年的经 营成本为毛租金收入的营成本为毛租金收入的20%20%，以后每年按，以后每年按6%6%的幅度递增。投资的幅度递增。投资 者可获得利率为者可获得利率为12%12%，期限，期限1515年的年的1 5001 500万元的贷款，要求按月万元的贷款，要求按月 等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷 款额的款额的2%2%。 该物业资产使用该物业资产使用1515年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基 数为投资额的数为投资额的85%85%。若投资者要求的投资收益率为

33、。若投资者要求的投资收益率为20%20%，该项目，该项目 是否值得投资？是否值得投资？ 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 分析：分析： 本本项目需要所得税的计算并不是按出租收入的一项目需要所得税的计算并不是按出租收入的一 定百分比计得的，而需要通过计算定百分比计得的，而需要通过计算“应纳税所得额应纳税所得额” 来计算每应支付的所得税。来计算每应支付的所得税。 为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分 期偿付计划期偿付计划，计算出每年支付的利息计算出每年支付的利息、年度折旧额、年度折旧额， 然后

34、才能计算出应纳税所得额，计算出税后现金流然后才能计算出应纳税所得额，计算出税后现金流 量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计 算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决 策。策。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 解：解： 1 1贷款分期偿付计划贷款分期偿付计划 已知已知: : 该笔贷款年利率该笔贷款年利率 r r= 12%= 12%，期限，期限 n n=15=1512=18012=180个月，要求按月还本付息，则：个月，要求按月还本付息，则

35、： （1 1）每月计息利率：）每月计息利率：i i= =r r/ /n n = 0.12/12 = 0.01 = 0.12/12 = 0.01 （2 2）月还款系数）月还款系数 : : 180 180 (1)0.01(1 0.01) 0.012001680.012 (1)1(1 0.01)1 n n ii i 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 （3 3）月还本付息额）月还本付息额 : 1500: 15000.012 = 18(0.012 = 18(万元万元) ) （4 4）年还本付息总额）年还本付息总额 : 18: 1812 = 216

36、(12 = 216(万元万元) ) 216 216万中包含了多少利息呢？万中包含了多少利息呢？ （5 5）年贷款余额）年贷款余额 ： () 12 () 12 (1/12)1 /12(1/12) n t o n t r M rr 贷款余额 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第例：第5 5年末贷款余额为：年末贷款余额为： () 12(15 5) 12 () 12(15 5) 12 (1/12)1(1 12%/12)1 181254.79

37、 /12(1/12)12%/12(1 12%/12) n t o n t r M rr 又又 某年偿还本金某年偿还本金 = = 上一年贷款余额上一年贷款余额 该年贷款余额该年贷款余额 某年偿还利息某年偿还利息 = = 每年付款额每年付款额 该年偿还本金该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划详见抵押贷款分期偿还计划, ,见教材中表见教材中表10-410-4。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 2 2折旧计划折旧计划 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；已知：该物业按

38、线性折旧法计算折旧额； 折旧基数为：折旧基数为： 1 9501 95085%=1 657.585%=1 657.5万元；万元； 则年平均折旧额为：则年平均折旧额为：1 657.51 657.51/15=110.551/15=110.55（万元）（万元） 3 3税前现金流量税前现金流量 各年税前现金流量各年税前现金流量 = =各年潜在总收入各年潜在总收入- -各年空置及其他损失各年空置及其他损失- -经营成本经营成本 （或经营费用）（或经营费用）- -年还本付息额。年还本付息额。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 按题设已知条件，按题设已

39、知条件， （1 1）该项目年潜在总收入）该项目年潜在总收入 = =单元月租金单元月租金单元数单元数1212个月个月（1+ 1+ 升幅）升幅） （2 2）该项目空置及其他损失）该项目空置及其他损失 =2=2单元月租金单元月租金单元数单元数（1+ 1+ 升幅）升幅） （3 3）实际总收入）实际总收入= =潜在总收入潜在总收入- -空置其他损失空置其他损失 （4 4）经营成本：第）经营成本：第1 1年为当年实际总收入的年为当年实际总收入的20%20%，以，以 后每年按后每年按6% 6% 比例递增，即：比例递增，即： 经营成本经营成本= =第第1 1年实际总收入年实际总收入20%20%（1+ 1+ 升

40、幅）升幅） （5 5）净经营收入）净经营收入= =实际总收入实际总收入- -经营成本经营成本 （6 6）年还本付息额，见教材中表）年还本付息额，见教材中表10-4 10-4 栏。栏。 （7 7）税前现金流量）税前现金流量= =净经营收入净经营收入- -年还本付息额年还本付息额 上述计算结果见教材中表上述计算结果见教材中表10-510-5。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 4 4税金及税后现金流量计算税金及税后现金流量计算 税后现金流量税后现金流量= =税前现金流量税前现金流量- -应纳税额应纳税额 应纳税额应纳税额= =应纳税收入应纳

41、税收入综合税率综合税率 应纳税收入应纳税收入= =净经营收入净经营收入- -利息利息- -折旧折旧- -年均分摊融资成本年均分摊融资成本 其中：年平均分摊融资成本其中：年平均分摊融资成本=1 500=1 5002%2%15=215=2（万元）；（万元）； 本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、本案例中，该项目应交纳的税金主要有：营业税、印花税、 房产税、所得税分别为租金纯收入的房产税、所得税分别为租金纯收入的3%3%、0.10.1、18%18%、 9.84%9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%30.85%。 上述税后现

42、金流量计算结果如教材中表上述税后现金流量计算结果如教材中表10-610-6所示。所示。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 5 5净现值及内部收益率的计算净现值及内部收益率的计算 （1 1）净现值计算）净现值计算 设基准收益率设基准收益率icic为为20%20%，则净现值为，则净现值为41.88 万元。万元。计算过计算过 程见教材中表程见教材中表10-710-7所示。所示。 （2 2）内部收益率的计算）内部收益率的计算 内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值内部收益率是使项目净现值为零时的收益率。由净现值 计算可知，当计算可知，

43、当icic= 20% = 20% 时，时，NPVNPV= 51.27= 51.270 0，则，则 取取i1i1=22%=22%，按上述同样步骤可求得：，按上述同样步骤可求得：NPV1NPV1= 4.24= 4.24万元万元 继续提高折现率，设继续提高折现率，设i2i2= 23%= 23%，则，则NPV2NPV2= -16.68= -16.68万元万元 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 由插入法求得该项目的内部收益率为：由插入法求得该项目的内部收益率为： 1 121 12 4.24 ()22%(23%22%)22.2% 4.2416.68

44、 NPV FIRRiii NPVNPV 6结论结论 因为该项目净现值为因为该项目净现值为51.270；内部收益率为；内部收益率为22.2%20%， 已超出投资者要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行已超出投资者要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行 的。的。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v案例案例106 v案例案例105中的房地产投资者出于财务方面的考虑，决定在持中的房地产投资者出于财务方面的考虑，决定在持 有该写字楼有该写字楼6年后将其转售。根据当前市场情况及对以后市场年后将其转售。根据当前市场情况及对以后市场 的判断，预计

45、的判断，预计6年后的净转售收入为年后的净转售收入为1 800万元。同时，转售万元。同时，转售 时尚未到期的借款一次性全部偿还（假设贷款方同意）。时尚未到期的借款一次性全部偿还（假设贷款方同意）。 v其他条件不变，试重新计算该房地产投资项目的财务净现值其他条件不变，试重新计算该房地产投资项目的财务净现值 及财务内部收益率。通过计算结果来说明该投资者的这个安及财务内部收益率。通过计算结果来说明该投资者的这个安 排是否合适，并与上一方案进行比较。排是否合适，并与上一方案进行比较。 v分析：该案例的最大改变，就是一切计算均在第分析：该案例的最大改变，就是一切计算均在第6年年末截止。年年末截止。 因此涉

46、及到的所有表格将不再进行到第因此涉及到的所有表格将不再进行到第15年。其他计算不变。年。其他计算不变。 当项目在持有期末增加了净转售收入并一次性偿还借款后，当项目在持有期末增加了净转售收入并一次性偿还借款后， 我们来看一下该项目的财务净现值和内部收益率会发生什么我们来看一下该项目的财务净现值和内部收益率会发生什么 样的变化，同时也会发现该方案是否可行。样的变化，同时也会发现该方案是否可行。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 解：解： 1.抵押贷款偿还的计算（见教材中表抵押贷款偿还的计算（见教材中表108） 2.折旧计算（不变）折旧计算（

47、不变） v已知：该物业按线性折旧法计算折旧额。已知：该物业按线性折旧法计算折旧额。 v 折旧基数：折旧基数：1 95085%=1 657.5（万元）（万元） v则年平均折旧额为：则年平均折旧额为：1 657.515=110.5（万元）（万元） 3.税前现金流量的计算（见教材中表税前现金流量的计算（见教材中表109） 4.税后现金流量的计算（见教材中表税后现金流量的计算（见教材中表1010） 5.财务净现值及财务内部收益率的计算财务净现值及财务内部收益率的计算 v（1）财务净现值的计算。）财务净现值的计算。 v设基准收益率为设基准收益率为20%，则财务净现值为，则财务净现值为45.48万元。计算

48、过程万元。计算过程 见教材中表见教材中表1011。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v（2）财务内部收益率的计算。）财务内部收益率的计算。 v财务内部收益率是使项目财务净现值为零时的收益率。由财财务内部收益率是使项目财务净现值为零时的收益率。由财 务净现值计算可知：务净现值计算可知： v当当i= 20% 时，时，FNPV= 45.48万元万元0，则：，则： v提高折现率，取提高折现率，取i=22%，按上述同样步骤可求得：，按上述同样步骤可求得：FNPV= 11.04万元万元0 v再提高折现率，取再提高折现率，取i= 23%，按上述两样

49、步骤可求得：，按上述两样步骤可求得：FNPV= -4.92万元万元0 v由插入法求得该项目的内部收益率为由插入法求得该项目的内部收益率为22.69%。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v 6.结论说明结论说明 在上一方案中，该项目的财务净现值为在上一方案中，该项目的财务净现值为41.88万元万元 0，财务内部收益率为，财务内部收益率为21.81%20%，项目可行。，项目可行。 本方案实施后得到的结果是，财务净现值为本方案实施后得到的结果是，财务净现值为45.48 万元万元0，财务内部收益率为，财务内部收益率为22.69%20%，同样，

50、同样 可行。但两方案比较，后一方案更好。因为财务净可行。但两方案比较，后一方案更好。因为财务净 现值与财务内部收益率均大于第一方案，而且只持现值与财务内部收益率均大于第一方案，而且只持 有有6年，在对市场形势判断准确并确信能充分把握年，在对市场形势判断准确并确信能充分把握 市场机会的情况下，完全可以进行多次投资，以达市场机会的情况下，完全可以进行多次投资，以达 到最佳的投资效益。因此，投资者的这个安排是合到最佳的投资效益。因此，投资者的这个安排是合 适的。适的。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v案例案例107 v某开发商于某开发商于

51、2004年年5月月1日投资开发一商场，开发期为日投资开发一商场，开发期为3年，年， 平均售价为平均售价为0.8万元万元/平方米。平方米。2006年年5月月1日，李某以日，李某以1.1万万 元元/平方米的价格购买了其中平方米的价格购买了其中50平方米的店面，打算以后出平方米的店面，打算以后出 租。当时，李某向开发商支付了租。当时，李某向开发商支付了5万元的定金，产权持有期万元的定金，产权持有期 为为47年。年。2007年年5月月1日，开发商交房时，李某又支付了日，开发商交房时，李某又支付了 11.5万元，余款向商业银行申请了一笔年贷款利率为万元，余款向商业银行申请了一笔年贷款利率为6.5%、 抵

52、押年限为抵押年限为10年、按年末等额还本付息方式偿还的贷款。年、按年末等额还本付息方式偿还的贷款。 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v另外，一承租人看中了李某的店面，与李某签订了一份为期另外，一承租人看中了李某的店面，与李某签订了一份为期 10年（年（2007年年5月月1日至日至2017年年4月月30日）的租赁合同。合同日）的租赁合同。合同 约定，第约定，第1年租金为每月年租金为每月150元元/平方米，此后租金按每年平方米，此后租金按每年2% 的比率递增，每年年末收取。据估算，每年的平均出租经营的比率递增，每年年末收取。据估算，每年的

53、平均出租经营 费用为费用为3万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转 售，装修费用估计为售，装修费用估计为6万元。万元。 v如果李某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达如果李某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达 到到12%，试计算届时最低转售单价是多少？（注：计算时点，试计算届时最低转售单价是多少？（注：计算时点 为为2007年年5月月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精 确到个位）确到个位） 第十章置业投资项目案例 012345678910 11.5 53 9 9*(1+2%) 9

54、*(1+2%)9 6 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v解：解： v（一）计算所需的基础数据（一）计算所需的基础数据 v1.店面总价：店面总价：1.150 = 55（万元）（万元） v2.自有资金（权益投资、首付款）：自有资金（权益投资、首付款）：5（1+12%） + 11.5 = 17.1（万元）（万元） v3.贷款额：贷款额：55（5+11.5）= 38.5（万元）（万元） v4.年等额还本付息额：年等额还本付息额： v =5.36 （万元）（万元） v5.第第1年租金收入：年租金收入：1505012 = 9（万元）（万元） v6

55、.年经营费用：年经营费用：3万元万元 v7.转售时装修费用：转售时装修费用：6万元万元 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v（二）计算（二）计算2007年年5月月1日的净现值日的净现值 v本题可以有几种思路，下面的分析是从现金流入现值和现金本题可以有几种思路，下面的分析是从现金流入现值和现金 流出现值的角度来进行的。流出现值的角度来进行的。 v1.现金流入现值现金流入现值 v（1）租金收入现值。）租金收入现值。 v（2）转售收入现值：）转售收入现值：x（112）10 （10为次方）为次方） v2.现金流出现值现金流出现值 v（1）定金现

56、值：）定金现值：5（112%）1=5.6（万元）（万元） v（2）追加首付款的现值：）追加首付款的现值：11.5万元万元 )(6765.54 %121 %21 1 %2%12 9 1 1 1 10 1 万元 i s si A P n 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 （3）每年贷款偿还额的现值（应以投资者要求的权益）每年贷款偿还额的现值（应以投资者要求的权益 投资内部收益率作为折现率）投资内部收益率作为折现率） （4）经营费用（出租成本）的现值：）经营费用（出租成本）的现值： （5）装修费用的现值：）装修费用的现值： 6（1+12）10

57、（10为次方）为次方） =1.9318（万元）（万元） )(2598.30 %)121 (%12 1%)121 ( 3555. 5 )1 ( 1)1 ( 10 10 万元 ii i AP n n )(9507.16 %)121 (%12 1%)121 ( 3 )1 ( 1)1 ( 10 10 万元 ii i AP n n 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v3.求最低转售单价求最低转售单价 v令净现值为令净现值为0，即现金流入现值现金流出现值，即现金流入现值现金流出现值=0，也即：，也即： v代入：代入：54.6765x（112）10（

58、10为次方）为次方） 5.6 11.530.259816.95071.9318 = 0 v解得：转售总收入解得：转售总收入 x =35.9216（万元）（万元） v转售单价为：转售单价为：35.9216 50 = 0.7184（万元（万元/平方米）平方米） v即转售单价为即转售单价为7 184元元/平方米。平方米。 n t t t FIRRCOCI 0 0)1()( 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v案例案例108 v某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所 需的投资和经营期间的年净收入

59、情况见教材中表需的投资和经营期间的年净收入情况见教材中表 1012。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资 收益率为收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和，试计算该投资项目的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。如财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。如 果在果在10年经营期内平均通货膨胀率为年经营期内平均通货膨胀率为5%，问公司投，问公司投 入该项目资本的实际收益率是多少？入该项目资本的实际收益率是多少？ 第十章置业投资项目案例 第五节第五节 房地产置业出租经营投资分析房地产置业出租经营投资分析 v分析：以前的案例，一直没有考

60、虑通货膨胀的存在。本书在分析：以前的案例，一直没有考虑通货膨胀的存在。本书在 第一章第三节第一章第三节“五、关于通货膨胀五、关于通货膨胀”中，谈到关于通货膨胀中，谈到关于通货膨胀 对于房地产投资的影响，我们由此知道，通货膨胀总是不同对于房地产投资的影响，我们由此知道，通货膨胀总是不同 程度地存在着。它的存在会使一项投资的实际收益率有所降程度地存在着。它的存在会使一项投资的实际收益率有所降 低（此前求出的财务内部收益率低（此前求出的财务内部收益率FIRR我们可以把它叫做名义我们可以把它叫做名义 收益率），那么这种情况下，还是否投资，投资者就要重新收益率），那么这种情况下，还是否投资，投资者就要重