第4章城市房地产管理法律制度

1、西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 第四章城市房地产管理法律制度 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 内容提要内容提要 n城市房地产管理法概况城市房地产管理法概况 n房地产开发房地产开发 n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 n房地产买卖房地产买卖 n房地产抵押房地产抵押 n房地产租赁房地产租赁 n房地产中介业务房地产中介业务 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 案例案例 某市居民刘某向张某借款某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提万元，张某要求刘某提 供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并供抵押，刘某使用自

2、己居住的房屋所有权作为抵押，并 同张某签订了抵押合同，期限同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证年，并把房屋所有权证 交予张某。交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由 于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。 试分析：试分析： （1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？ （2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房 产登记机关补发？产登记机关补发？ 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五

3、 柳玉寿柳玉寿 第一节第一节 房地产法概述房地产法概述 一、概念一、概念 n房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产：房屋财产和土地财产的统称。 n房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理 房地产而形成的社会关系房地产而形成的社会关系 n民事（商品）性质的房地产关系民事（商品）性质的房地产关系 n平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系抵押、租赁等经济关系 n行政性质的房地产关系行政性

4、质的房地产关系 n不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管 制、建设立项审批、房地产税收等经济关系制、建设立项审批、房地产税收等经济关系 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 二、二、 n土地、房屋财产关系土地、房屋财产关系 n土地利用和管理关系土地利用和管理关系 n城市房地产开发经营关系城市房地产开发经营关系 n城市房地产管理关系城市房地产管理关系 n城市物业管理关系城市物业管理关系 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则 n促进房地产商品化原则

5、促进房地产商品化原则 n如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅 商品化制度商品化制度 n合理利用土地和保护耕地原则合理利用土地和保护耕地原则 n珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国 策策 n国家扶持发展居民住宅原则国家扶持发展居民住宅原则 n“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅 建设，逐步改善居民的居住条件。建设，逐步改善居民的居住条件。” （城市房地城市房地 产管理法产管理法第第4条）条） n保护房地产权利人合法权益原则保护房地产

6、权利人合法权益原则 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 四、房地产法的任务和作用四、房地产法的任务和作用 （1）调整房地产经济关系）调整房地产经济关系 n确定参与房地产经济活动的主体资格确定参与房地产经济活动的主体资格 n确定主体参与房地产活动的方式确定主体参与房地产活动的方式 n调整房地产经济活动的对象调整房地产经济活动的对象 （2）建立和完善房地产市场）建立和完善房地产市场 n确定市场范围确定市场范围 n确定房地产市场行为规范确定房地产市场行为规范 n明确了进入市场的程序明确了进入市场的程序 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 四、房地产

7、法的任务和作用四、房地产法的任务和作用 （3）加强房地产市场的管理）加强房地产市场的管理 n对房地产交易市场的管理对房地产交易市场的管理 n对房地产价格的管理对房地产价格的管理 n对建筑承包活动的管理对建筑承包活动的管理 n对房地产经营单位的管理对房地产经营单位的管理 （4）促进房地产业发展）促进房地产业发展 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 五、房地产法体系五、房地产法体系 n房地产法律体系，是用以调整和规范房房地产法律体系，是用以调整和规范房 地产开发、经营、管理和服务的一整套地产开发、经营、管理和服务的一整套 法律规范的有机统一体。法律规范的有机统一体。 n目

8、前，我国已经基本形成了以目前，我国已经基本形成了以城市房城市房 地产管理法地产管理法为基本法，辅之以一系列为基本法，辅之以一系列 房地产单行法规和相关法规，结合宪法、房地产单行法规和相关法规，结合宪法、 民法、行政法等共同调整房地产关系的民法、行政法等共同调整房地产关系的 房地产法规体系房地产法规体系 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 第二节第二节 房地产开发房地产开发 一、房地产开发概述一、房地产开发概述 1、概念、概念 n房地产开发是以土地开发和房屋建设为房地产开发是以土地开发和房屋建设为 投资对象所进行的生产经营活动投资对象所进行的生产经营活动 n在依法取得国

9、有土地使用权的土地上进在依法取得国有土地使用权的土地上进 行基础设施、房屋建设的行为行基础设施、房屋建设的行为 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 2、房地产开发的特点、房地产开发的特点 n房地产开发是在国有土地上进行的房地产开发是在国有土地上进行的 n作为房地产开发用地的土地，必须是国有土作为房地产开发用地的土地，必须是国有土 地，集体土地不能成为房地产开发用地地，集体土地不能成为房地产开发用地 n房地产开发的内容是进行基础设施（土地房地产开发的内容是进行基础设施（土地 开发）和房屋建设开发）和房屋建设 （房屋开发）（房屋开发） n房地产开发是一项十分复杂的经济活动

10、房地产开发是一项十分复杂的经济活动 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 3、房地产开发的基本原则、房地产开发的基本原则 n严格执行城市规划严格执行城市规划 n经济效益、社会效益、环境效益相统一经济效益、社会效益、环境效益相统一 n全面规划、合理布局、综合开发、配套全面规划、合理布局、综合开发、配套 建设建设 n依照法律或合同要求开发依照法律或合同要求开发 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 二、房地产开发用地二、房地产开发用地 n以进行房地产开发为目的而取得使用权以进行房地产开发为目的而取得使用权 的土地的土地 n两类：即基础设施建设用地和房

11、屋建设两类：即基础设施建设用地和房屋建设 用地用地 n房地产开发用地仅取得开发用地的使用房地产开发用地仅取得开发用地的使用 权，取得方式为出让和划拨。权，取得方式为出让和划拨。 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 （一）土地使用权出让（一）土地使用权出让 1、协议出让、协议出让 n出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协 商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种 方式方式 n“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必 须采取拍卖、招标方式；没

12、有条件，不能采取拍卖、须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、 招标方式的，可以采取双方协议的方式。招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且且“采取采取 双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国 家规定所确定的最低价家规定所确定的最低价”。 城市房地产管理法城市房地产管理法第第12条条 2、招标出让招标出让 3、拍卖出让、拍卖出让 4、挂牌出让、挂牌出让 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 （二）土地使用权划拨（二）土地使用权划拨 n县级以上人民政府依法县级以上人民政府依法 批准，在土地使用者交批准，在土地使用

13、者交 纳补偿、安置等费用后纳补偿、安置等费用后 将该幅土地交付其使用，将该幅土地交付其使用， 或者将国有土地使用权或者将国有土地使用权 无偿交付给土地使用者无偿交付给土地使用者 使用的行为使用的行为 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用权划拨土地使用权 出让土地使用权出让土地使用权 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付对价否支付对价否 无偿取得无偿取得 支付出让金支付出让金 存续期限存续期限长期或者无期限长期或者无期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可转

14、让一般不可转让 出租、抵押出租、抵押 可以转让可以转让 出租、抵押出租、抵押 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 三、房地产开发企业三、房地产开发企业 n房地产开发企业是依法设立的，以营利房地产开发企业是依法设立的，以营利 为目的，从事房地产开发和经营的法人为目的，从事房地产开发和经营的法人 企业企业 n房地产开发企业的法律特征房地产开发企业的法律特征 n是具有法人资格的经济实体是具有法人资格的经济实体 n是以营利为目的的经营性企业是以营利为目的的经营性企业 n经营范围限于房地产开发和经营经营范围限于房地产开发和经营 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳

15、玉寿柳玉寿 n房地产开发企业的设立条房地产开发企业的设立条 件件 n有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构 n有固定的经营场所有固定的经营场所 n有符合国务院规定的注册有符合国务院规定的注册 资本资本 n有足够的专业人员有足够的专业人员 n法律、法规规定的其他条法律、法规规定的其他条 件件 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 三、房地产开发项目管理三、房地产开发项目管理 n房地产开发的项目立项管理房地产开发的项目立项管理 n确定房地产开发项目，应当符合土地利用总确定房地产开发项目，应当符合土地利用总 体规划、年度建设用地计划和城市规划、房体规划、年度建设用地计划

16、和城市规划、房 地产开发年度计划的要求地产开发年度计划的要求 n应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 n房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，房地产开发用地应当以出让方式取得；但是， 法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的设计与施工管理 n房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套 基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施 n房

17、地产开发项目的设计、施工，必须符合国家房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家 的有关标准和规范的有关标准和规范 n房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金 占项目总投资的比例不得低于占项目总投资的比例不得低于35% n房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同 约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发 建设，出让合同约定的动工开发期限满年未建设，出让合同约定的动工开发期限满年未 动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让 金金20%以下的

18、土地闲置费；满年未动工开发以下的土地闲置费；满年未动工开发 的，可以无偿收回土地使用权的，可以无偿收回土地使用权 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的设计与施工管理(续续) n房地产开发企业应当对其开发建设的房地产房地产开发企业应当对其开发建设的房地产 开发项目的质量承担责任开发项目的质量承担责任 n房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用交付使用 n房地产开发企业应当将房地产开发项目建设房地产开发企业应当将房地产开发项目建设 过程中的主要事项记录在房地产开发项目手过程中的主

19、要事项记录在房地产开发项目手 册中，并定期送房地产开发主管部门备案册中，并定期送房地产开发主管部门备案 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 案例分析案例分析 n某国防厂因迁厂留有闲置房某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂间，某县造纸厂 了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项 有偿房地产协议书有偿房地产协议书（简称协议），经该县公（简称协议），经该县公 证处公证生效。证处公证生效。 协议商定：某国防厂将其闲置的协议商定：某国防厂将其闲置的 251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，间房地产转让给造纸厂，房地产四界明

20、确， 并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地 产价款后，对该房地产行使了管理。产价款后，对该房地产行使了管理。 n 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？ 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 分析分析 n以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府 审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属 于国家，某国防厂只有使用权，

21、无权转让。某于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某 国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国 有土地使用权，违反有土地使用权，违反土地管理法土地管理法和和城市城市 房地产管理法房地产管理法的有关规定。的有关规定。 n中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 第四十七条规第四十七条规 定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没 收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法 转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可 以对当事人处以罚款；

22、对主管人员由其所在单以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单 位或者上级机关给予行政处分。位或者上级机关给予行政处分。 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 第三节第三节 城市房屋拆迁城市房屋拆迁 一、概述一、概述 n城市房屋拆迁城市房屋拆迁 指因国家建设、城市改造、整顿市指因国家建设、城市改造、整顿市 容和保护环境等需要，根据城镇规划和容和保护环境等需要，根据城镇规划和 国家专项工程的迁建计划以及当地政府国家专项工程的迁建计划以及当地政府 的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的 单位依法对城市建设用地范围内的房屋单位依法对城市建设用地范围

23、内的房屋 予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进 行补偿和安置的行为行补偿和安置的行为 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的 国有土地。国有土地。 n城市房屋拆迁的基本原则城市房屋拆迁的基本原则 n符合城市规划的原则符合城市规划的原则 n有利于城市旧区改造原则有利于城市旧区改造原则 n有利于生态环境改善原则有利于生态环境改善原则 n保护文物古迹原则保护文物古迹原则 n保护当事人合法利益原则保护当事人合法利益原则 n谁拆迁、谁安置补偿原则谁拆迁、谁安置补偿原则 西南财

24、大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n城市房屋拆迁管理机构城市房屋拆迁管理机构 n国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁 工作实施监督管理工作实施监督管理 n县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作 的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作 实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主 管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责 与城市房屋拆迁有关的土地管理工作与城市房屋拆迁有关的

25、土地管理工作 房房 屋屋 拆拆 迁迁 的的 准准 备备 工工 作作 申请房屋拆迁许可证 取得建设项目批准文件取得建设项目批准文件 申领用地规划许可证申领用地规划许可证 获取国有土地使用权证获取国有土地使用权证 签订拆迁补偿安置协议 实 施 房 屋 拆 迁 编制拆迁方案和计划编制拆迁方案和计划 存入拆迁补偿安置金存入拆迁补偿安置金 发布房屋拆迁公告 房屋拆迁程序房屋拆迁程序 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 三、城市房屋拆迁补偿三、城市房屋拆迁补偿 n房屋拆迁补偿的概念房屋拆迁补偿的概念 n拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经

26、济损失所给予的合理弥补济损失所给予的合理弥补 n对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人 国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令第中华人民共和国国务院令第590号号 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房屋拆迁补偿的形式房屋拆迁补偿的形式 n货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人 协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估 价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿 n产权

27、调换产权调换 ：拆迁人用自己建造或购买的产权房：拆迁人用自己建造或购买的产权房 屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的 评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的 行为行为 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 四、城市房屋拆迁安置四、城市房屋拆迁安置 n房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的 房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以 供居住使用，并给予一定的补助费用供居住使用，并给予一定的补助费用 n

28、安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人 的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人 或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权 问题问题 n一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在 签署补偿安置协议时，就确定安置方式签署补偿安置协议时，就确定安置方式 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房屋拆迁安置补助房屋拆迁安置补助 n搬迁补助费搬迁补助费 n发放对象为使用人发放对象为使用人 n临时安置补助费临时安置补助费

29、n过渡费或周转房过渡费或周转房 n停产、停业补偿费停产、停业补偿费 n产权调换时发生产权调换时发生 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 第四节第四节 房地产交易房地产交易 一、房地产交易概述一、房地产交易概述 n房地产市场房地产市场 n广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和 n狭义：房地产交易所狭义：房地产交易所 n分类分类 n房地产一级市场房地产一级市场 土地使用权出让市场土地使用权出让市场 n房地产二级市场房地产二级市场 房地产开发经营市场房地产开发经营市场 n房地产三级市场房地产三级市场 房地产调剂市场房地产调剂市场

30、 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 一、房地产交易概述一、房地产交易概述 n概念概念 n“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房本法所称房地产交易，包括房地产转让、房 地产抵押和房屋租赁。地产抵押和房屋租赁。” 城市房地产管理法城市房地产管理法第第2条条 n特点特点 n房地产交易对象的特殊性房地产交易对象的特殊性产权交易产权交易 n房地产交易行为的要式性房地产交易行为的要式性 合同、登记合同、登记 n房地产交易中的房地产交易中的“房地处置一体性房地处置一体性” n房地产交易的易受限制性房地产交易的易受限制性 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉

31、寿 二、房地产交易管理的基本制度二、房地产交易管理的基本制度 n房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度缴纳税费依据缴纳税费依据 n房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成 交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得 对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报 n房地产价格评估制度房地产价格评估制度 n国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当 遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的

32、技术标遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标 准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重 置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” n房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 三、房地产转让三、房地产转让 n房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将 其房地产转移给他人的法律行为其房地产转移给他人的法律行为 n其他合法方式其他合法方式 n以房地产作价入股、与他人成

33、立企业法人，房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属 发生变更的发生变更的 n一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、 合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 n因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 n以房地产抵债的以房地产抵债的 n法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房地产转让的禁止条件房地产转让的禁止条件 n以出让方式取得土地使用权但不

34、符合法律规以出让方式取得土地使用权但不符合法律规 定的条件的定的条件的 n司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的者以其他形式限制房地产权利的 n依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的 n共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的 n权属有争议的权属有争议的 n未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 n法律、行政法规规定禁止转让的其他情形法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n以出让方式取得土地使用权的房地产转以出让方式取得土

35、地使用权的房地产转 让时应符合的条件让时应符合的条件 n按照出让合同约定已经支付全部土地使用权按照出让合同约定已经支付全部土地使用权 出让金，并取得土地使用权证书出让金，并取得土地使用权证书 n按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋 建设工程的，应完成开发投资总额的建设工程的，应完成开发投资总额的25% 以上以上 n转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有 房屋所有权证书房屋所有权证书 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应以划拨方式取得土地使用权的房地产

36、转让时应 符合的条件符合的条件 n经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用 权可以转让权可以转让 n土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 n领有国有土地使用证领有国有土地使用证 n具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 n依照规定办理出让手续或者上交土地收益金依照规定办理出让手续或者上交土地收益金 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n房地产转让合同房地产转让合同 n房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权房地产转让当事人之间签订的

37、用于明确各方权 利、义务关系的协议利、义务关系的协议 n房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制 约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权 利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用 权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年 限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减 去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳

38、玉寿 四、商品房预售四、商品房预售 n房地产开发经营企房地产开发经营企 业将正在建设中的业将正在建设中的 房屋预先出售给承房屋预先出售给承 购人，由承购人支购人，由承购人支 付定金或房价款的付定金或房价款的 行为行为 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 四、商品房预售四、商品房预售 n商品房预售的条件商品房预售的条件 n已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书权证书 n持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证 n按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资

39、金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25%以上，并已经以上，并已经 确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期 n向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登 记，取得记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 四、商品房预售四、商品房预售 n商品房预售的程序商品房预售的程序 n预售方申请预售许可证预售方申请预售许可证 n房地产管理部门核发预售许可证房地产管理部门核发预售许可证 n预售方向承购方出示预售许可证预售方向承购

40、方出示预售许可证 n签订商品房预售合同并登记备案签订商品房预售合同并登记备案 n交付建成商品房并办理过户手续交付建成商品房并办理过户手续 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 五、商品房现售五、商品房现售 n房地产开发企业将竣工验收合格的商品房房地产开发企业将竣工验收合格的商品房 出售给买受人，并由买受人支付房价款的出售给买受人，并由买受人支付房价款的 行为行为 n商品房现售的条件商品房现售的条件 n 已通过竣工验收已通过竣工验收 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n特殊情况的销售条件特殊情况的销售条件 n房地产开发企业销售设有抵押权的商品房

41、，其房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其 抵押权的处理按照抵押权的处理按照中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法、 城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。的有关规定执行。 n房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同 前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他 人人 n房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返 本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不 得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售得采取售后包租或者变相

42、售后包租的方式销售 未竣工商品房未竣工商品房 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 特殊情况的销售条件（续）特殊情况的销售条件（续） n商品住宅按套销售，不得分割拆零销售商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 n商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业 管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖 合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企 业订立有关物业管理的协议业订立有关物业管理的协议 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 n商品房销售可以按套（

43、单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套 内建筑面积或者建筑面积计价内建筑面积或者建筑面积计价 （1）面积误差比绝对值在）面积误差比绝对值在3%以内（含以内（含3%） 的，据实结算房价款的，据实结算房价款 （2）面积误差比绝对值超出）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有时，买受人有 权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当 在买受人提出退房之日起在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付日内将买受人已付 房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利 息。息。 产权登记面积合同约定面积产权登记面积

44、合同约定面积 面积误差比面积误差比100% 合同约定面积合同约定面积 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 五、商品房现售五、商品房现售 n商品房的交付商品房的交付 1、关于逾期交付的法律责任、关于逾期交付的法律责任 2、关于样品房销售问题、关于样品房销售问题 3、关于商品房保修问题、关于商品房保修问题“二书二书” n房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责 任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算任等内容做出约定。保修期

45、从交付之日起计算 n商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建 设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 六、房地产抵押六、房地产抵押 n指抵押人以其合法的房指抵押人以其合法的房 地产以不转移占有的方地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务式向抵押权人提供债务 履行担保的行为。债务履行担保的行为。债务 人不履行债务时，债权人不履行债务时，债权 人有权依法以抵押的房人有权依法以抵押的房 地产拍卖所得的价款优地产拍卖所得的价款优 先受偿先受偿 西

46、南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押主要具有如下法律特征房地产抵押主要具有如下法律特征 n从属性从属性为担保债权设立为担保债权设立 n价值支配性价值支配性为实现交换价值为实现交换价值 n优先受偿性优先受偿性优先于其他债权人优先于其他债权人 n建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定 n房地产抵押权的设定的形式要件房地产抵押权的设定的形式要件 n抵押当事人应当签

47、订书面抵押合同抵押当事人应当签订书面抵押合同 n抵押当事人须办理房地产抵押登记抵押当事人须办理房地产抵押登记 n房地产抵押权的设定的限制条件房地产抵押权的设定的限制条件 n不得设定抵押的情形不得设定抵押的情形 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 六、房地产抵押六、房地产抵押 n房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现 n当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人 可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权 n抵押权优先于普通债权抵押权优先于普通债权 n先设定的抵押权优先于后设定的抵押权先设定的抵押权优先于

48、后设定的抵押权 n抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 七、房屋租赁七、房屋租赁 n房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作 为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行为人向出租人支付租金的行为 n房屋租赁的特征房屋租赁的特征 n房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权 n房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁不转移房屋的所有权 n房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 n房屋租赁具有期限性房屋租赁具有期限性 （租赁期限不得超过（租赁期限不得超过20年）年） 西南财大天府学院西南财大天府学院 经管五经管五 柳玉寿柳玉寿 七、房屋租赁七、房屋租赁 n房屋租赁合同房屋租赁合同 n出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方 权利与义务关系的协议权利与义务关系的协议 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租 赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价赁合同，约定租赁期限、租赁用