成本管理五大要素

1、文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 2文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 . 成本管理五大要领 物业管理成本 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各 项支出。 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域秩序维护费用 办公费 物业管理企业固定资产折旧 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 经业主同意的其它费用 物业管理的成本分类 会计科目的成本构成 营业成本 期间费用或经

2、营管理费用 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等（公司管理费用） 管理费用 财务费用 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用 物业管理成本内容 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） 基本工资 社会保险费 按规定提取的福利费 加班费 服装费 工服洗涤费 测算公式： 人工费=（1）十（2） - （6）十物业总面积 S 案例分析 法定劳动时间： 20.82 天 法定计薪天数： 21.75 天 社保计算基数 社平工资的 60% ： 30990 元X 60%=18594 元十 12=1549.5 元 日加班工资计算方法 最低工资除以计薪天数：870 - 21.

3、75=40元 周六周日加班： 40X 2=80 元 周一至周五： 40X 1.5=60 元 法定节日：40元X 3=120元 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） 维修维保费 装修费 能源费 康乐设施费 杂项费用 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费 = 年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积）+（元/月血） 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） 清洁机械材料费 化粪池清理费 劳保用品费 清洁工具购置费 垃圾外运费 其它费用 水池清洗费 测算公式：清洁卫生费 =年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积）（元/月 .tf ） 物业管理区域绿化养护费用（绿化养

4、护费） 绿化用水 劳保用品费 农药化肥 园林景观再造费 工具费 测算公式：绿化养护费 =年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积）（元/月 .tf ） 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 保安系统费 保安系统费日常运行和维护费 日常保安器材费 测算公式：保安费=年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积）+（元/月.tf ） 办公费用 交通费 通信费 低质易耗品 书报费 宣传广告和市场推广费 法律费用 测算公式：办公费=年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积）+（元/月.tf ） 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 通迅设备 办公设备 工程维修设备 其它设备 固定

5、资产折旧=固定资产总额十（平均折旧年限X 12X参与测算的物业面积）（元/月 .tf ） 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） 公众责任险 设施设备险 测算公式：保险费=年各项费用之和十（12月X参与测算的物业面积） +（元/月.tf ） 经业主同意的其它费用（其它费用） 物业管理成本估算方法 文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑欢迎下载支持 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本 成本估算结果汇总 测算程序 根据物业档次、类型确定服务标准 确定收费面积、 编制劳动定员、

6、定额、定酬表 按九项成本分别测算费用 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5% 酬金制计税 应税总额=酬金*10% 行业贯例 酬金=成本*10 15% 利润=收入* 10 15% 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析 某项目总建筑面积10万平方米，共有 700户，二个出入口， 20台电梯，十个住宅单元，150车位 约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等） 测算该项目全年成本费用总额是多少？ 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？ 支出预算 序号 项目 测算依据 测算式 测

7、算 结果 备注 1- 人员 工资 1+2 78614。 8元 1 人工费 协管队：20人 队长：1人 2人 门岗：4人 巡逻岗：4人 车管工：4人 2人 轮休：3人 1 人X 2000 2人X 1740 13 人 X 1540 4人X 1540 31660 元 /月 工程部：共4人 4 人X 1500 元 / 月 6000元/月 保洁部：共14人 14 人X 850 元 / 月 11900元/月 ? ?吨? ? ?琰茞? ? U 客户服务：6人 管理处主管：1人 管理员：4人 1人 1 人X 3000 元 / 月 4 人X 1500 元 / 月 1 人X 1200 元 / 月 10200 元/

8、月 3文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑 文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑欢迎下载支持 小十 44人 59760 元 2 呆险、福利 17810元/月 3438 元 /月 183 元 /月 按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每 人每月按200元 支出预算 一 办公费 1+2+5 4791 元 /月 1 通讯 通讯：电话 3台X 100.元/月 .台 =300 移动电话台4 300.-元/月 网费1 X 60-元/月 综合 计算 660元/月 2 固定 资产 及一次性投入 物品折旧费 投入4万兀固资按3年折旧 约1111元丿 月 3 服装 每人4

9、套,使用期3年， 每套平均单价120兀 人数X套数X 单价十36月 520 元 /月 4 低值易耗品 按人均每月兀计 人均数X人数 500 元 /月 5 水电费 2000 元 /月 二 公共设施备维 修养护费 据渝价2004 778号文应为： 0.2兀/月 X 10万平方米=20000兀/ 月 电梯电费：550元/月X 20台 =11000 元 /月 电梯维保费：8000元/月 电梯年检费：93元X 20台=1860 元/月 40860 元 /月 支出预算 四 环境绿化费 1+2 1 清洁卫生 (1) 低值易耗品：元 (2) 出渣费：元 (3) 垃圾袋等元 (4) 消杀费(一次/季)元/月 2

10、 绿化费 五 其它 1、物业保险费：250元/月 2、不可预见费：2000兀/月 估算 /六 费用支出 合计 127065 元 /月 七 管理费 127065 元 /月 X 5%=6353 元 /月 /八 税费 127065+6353=133418 X 5.5%=7337。99 元/月 九 月支出总额 133418+7337。 99 元/月=140755。 99 十 年度费用 140755。99 元 X 12 月=1689071。88 元 /年 支出预算 5文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑 利润 140755.99 X 10%=14075.60 收费依据 140755.99+14075.60=154831.99 收费标准 154831.99 900