房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究

1、房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究以北京市为例摘要：20世纪90年代以来，随着房地产业快速发展，房地产税收在地方财政收入中的重要性增强。房地产数据信息是房地产税收征管的基础和依据，数据信息的准确性是掌握税源、保障税收的重要前提。加强房地产数据信息在税收征管中的应用，有利于提高房地产税收一体化管理水平，并为房地产税制改革奠定数据基础。房地产数据信息包括房地产开发建设、交易、持有等过程中的各类数据。目前，各类房地产数据信息在营业税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等房地产相关税收征管中，已经被广泛应用，但在应用中仍存在一些问题：一是数据内容不够全面，质量有待提高；二是数据应用技术有

2、待改进；三是现有数据无法满足房地产税制改革的需要；四是政府部门间数据共享机制缺乏法律支持。从近期可操作性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应深入挖掘财产行为税税源监控平台中已有的数据信息，有效整合各类数据，构建基于房地产生命周期的数据信息管理和应用流程；从远期改革性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应倡导出台数据共享机制相关法律法规，推动建立政府主导的“房地产数据信息共享中心”。关键词：房地产税收；房地产数据信息；房地产项目生命周期Study on application of data on real estate in real estate tax

3、ation managementBeijing as an exampleAbstract: Based on development of real estate industry, real estate taxation has played an more and more important role in local financial revenue. While information on real estate is the basis of real estate taxation management and a guarantee for real estate ta

4、x revenue. To enhance the application of information on real estate in taxation management can the standard of real estate tax integration and real estate tax reform.The infornation on real estate covers all kinds of data created during processes of real estate development, transaction and holding.

5、At present, these data has been widely used in managing taxes such as business tax, land appreciation tax, deed tax. However, there are some defects when this data has been applied. This paper will analyze problems of using these data, and made some advices from two perspectives, which are operation

6、 in short term and forwrard innovation, to strengthen the use of the date on real estate taxation management.Key Words: real estate taxation management; data on real estate; lifecycle of the real estate project.1 前言1.1 研究背景及意义从2003年十六届三中全会物业税改革被正式提上国家体制改革的议事日程到今年沪渝两市房产税试点工作的启动，房地产税制改革一直在稳步推进。房地产税制改革

7、的主要内容有两个：一是计税依据改革，即以房地产评估值为计税依据；二是逐步将个人住宅纳入征税范围。无论是评估应税房地产的计税价值，还是对个人住宅征收房地产税，税务机关都需要掌握大量的房地产信息数据。20世纪90年代以来，房地产税收 本文采用陈多长（2005）对房地产税收的定义，即是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动的总称。与其它赋税一样，是一种政府部门利用国家政权力量将土地财富或与土地利用有关的财富（如土地改良物资本）由私人主体向公共主体的强制性转移。其课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋等土地地改良物

8、，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产；课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得（出售、出租、抵押、继承和赠与等）。它包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税，以及以房地产作为课税对象之一其它税种，如营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。即现行的房地产相关税收共计11种。在地方财政中的重要作用日渐凸显。以房地产为主体的税收 1994年税制改革后，“分税制”税收管理体制建立，形成了中央税、地方税、中央与地方共享税。中央税（国税）包括关税、消费税和从央企征收的所得税等；地方税（地税）主要为营业税（金融保险等部门的除外）；中央和地方共

9、享税包括增值税、资源税、证券交易税、企业所得税和个人所得税。地方税收涉及的税种中，以房地产为主体的税种为房产税、土地增值税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税几个税种。收入占地方财政收入的比重逐年上升 根据中国财政年鉴（2003-2009）中的相关数据计算得到。以北京市为例，其地方税收收入规模增长中的近四分之一是由房地产业贡献的 数据来源：北京市统计年鉴（1995-2010）。为了提高房地产税收征管水平，2005年初，针对房地产税收的特点，国家税务总局提出实施房地产税收一体化 “税收一体化”一般是指为了加强某种行业的税收征管，实现对其税收的科学化、精细化、规范化管理，凡是该行业涉及的各个税种的

10、税收的征收管理，均实行这一管理办法。房地产税收一体化的要求：一是在房地产交易环节，对营业税、契税、个人所得税等实行“一窗式”征收，加强征管，方便纳税人；二是房地产交易双方相关信息，通过契税等记录下来，建立数据库；三是税务机关与土地、住房、建设、统计等部门配合，获取土地批租、房屋建设、销售、价格等方面信息；四是税源管理部门和税收管理人员，运用以上这些信息，结合约谈、实地调查等方法，对房地产企业进行纳税评估，加强对营业税、企业所得税等管理；五是建立房地产保有情况数据库，从契税信息、房地产部门登记信息等渠道不断完善数据库，为将来征收房地产（房产）税服务。管理的工作思路，其核心是房地产数据信息的一体化

11、应用。随着房地产业的发展，房地产数据信息信息大量产生并不断丰富，这些数据广泛分布于不同部门和社会机构的手中，信息内容涵盖房地产建设、销售及持有环节的各类数据。但是因为政府部门特别是税务部门所掌握的房地产数据信息缺失、政府各部门间数据共享不到位以及应用技术上的问题，这给税源监控工作带来一定困难。所以，如何有效获取充足的房地产数据信息，并将分散的数据进行有效整合，建立基于社会多部门的信息共享平台，合理应用于税收征管，是税收征管工作面临的一个重要课题。加强房地产数据信息在房地产税收征管中的应用，不仅有利于推动房地产税收一体化进程，强化房地产税收征管，而且有利于税务机关通过房地产相关税种的征收信息、房

12、地产部门登记信息、房产税税源登记信息等多个渠道，逐步建立健全房地产保有数据库，为将来征收房地产税奠定数据基础。1.2 研究现状已有研究中，从研究内容上看，主要集中于对房地产税收的财税经济学分析、房地产税制结构和政策的调整等理论方面1-6，对实际征管中的技术性问题尤其是对房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究目前国内尚不多见，而房地产数据信息及其应用是房地产税收征管工作开展的基础；从研究方法上看，主要从财税、经济、法律以及政策调控等理论角度出发，剖析目前整个房地产税收（费）制度中存在的问题，进而提出房地产税（费）改革的建议或理论构架7-14，总体上，言之较为宏观而少了对房地产各相关税种的具体

13、分析；从研究思路上看，多以房地产开发、交易和保有三大环节为视角，强调房地产税收在三大环节的整体分布与均衡性15，而未对房地产项目整个生命周期进行细分以及各个具体环节涉税情况的进一步研究。2 房地产项目生命周期各环节的涉税情况房地产项目生命周期五阶段的9个环节中，各环节及涉及的税种如表1所示：表1 房地产生命周期及各环节涉及的相关房地产税收房地产生命周期涉及的相关房地产税种前期准备阶段房地产开发公司设立环节开发项目立项及可行性研究环节房地产开发阶段规划设计环节土地使用权的流转环节取得契税、印花税转让营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税工程建设环节城镇土地使用税房地产

14、流转阶段开发商销售房地产环节土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税房地产转让环节契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、土地增值税房地产持有阶段房地产持有环节自用房产税、城镇土地使用税出租房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加房地产拆迁阶段房地产拆迁及土地整理环节涉及房地产相关税种共11种固定资产投资方向调节税的计税依据为我国境内用于固定资产投资的各种资金，已于2000年1月1日起暂停征收。，即房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税5个以房地产为课税主体的税种，以及营业税、城市维护建设

15、税、教育费附加、企业所得税、个人所得税以及印花税。按照房地产项目生命周期的划分，各税种的基本情况总结如下：2.1 房地产开发阶段涉及税收表2 房地产开发阶段涉税情况环节税种纳税人税率、计税依据备注取得土地使用权契税受让方3%，土地出让或转让合同金额印花税双方0.5，土地出让或转让合同金额土地使用权证按件贴花五元。转让土地使用权营业税转让方5%，土地转让收入企业所得税转让方转让收入计入企业当期收入，核算所得税教育费附加转让方3%；以营业税已纳税额为计税基数，下同城市维护建设税转让方7%（5%、1%）；以营业税已纳税额为计税基数，下同纳税义务人所在地在东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景

16、、门头沟、燕山十区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； 在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；所在地不在前两项范围内的，税率为1%。土地增值税转让方四级超率累进税率；增值额=转让收入-扣除项目金额；扣除项目：地价款、费用、税金、土地开发成本；以土地价款和开发成本之和为基数，加计20%扣除；若土地未开发，不加计。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。印花税双方0.5，土地转让收入土地使用权证按

17、件贴花五元。工程建设环节城镇土地使用税房地产开发商每平米定额征收，北京市土地分为六个等级，税额30，24，18，12，3，1.52.2 房地产流转阶段涉及税收表3 房地产开发商销售商品的房涉税情况税种税率、计税依据备注营业税5%，销售收入城市维护建设税7%（5%、1%）教育费附加3%土地增值税四级超率累进税率，从2010年10月1开始，按预（销）售收入的2%预征，销售完之后清算。容积率小于1.0的项目预征率为3%。城镇土地使用税每平米定额征收针对开发占地印花税0.5，销售收入土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元。企业所得税25%开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施

18、等产品，在未完工前预售的，其预售收入先按预计毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税及附加后计入当期应纳税所得额，计算征收企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。经济适用房开发项目，其预售收入的计税毛利率为6%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率为20%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。表4 单位、个人购买商品房的涉税情况税种税率备注

19、印花税0.5土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元。个人购买住房暂免征收印花税。契税3%，1.5%（适用于个人购买家庭唯一用普通住房、经济适用房）1%（适用于个人购买90平米以下家庭唯一用普通住房）法定继承、夫妻离婚财产分割不征。房屋交换，等价免征，不等价由多付者交。表5 转让二手房的涉税情况税种税率，计税依据涉及个人二手住房减免政策及其他备注城市维护建设税7%（5%、1%）教育费附加3%企业所得税转让收入计入企业当期收入，核算所得税土地增值税四级超率累进税率个人销售住房暂免征收土地增值税印花税0.5土地使用权证、房屋产权证按件贴花5元。营业税5%，收入与购置或受让原价的差额2010年1月1日起

20、，对个人购买不足5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5 年（含5年）的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；超过5年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人所得税20%对于纳税人未能提供完整准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。个人出售已购公房，其应纳税所得额为销售价减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2

21、.3 房地产持有阶段涉及税收表6 自用房产持有过程的涉税情况税种税率、计税依据备注房产税1.2%，房产原值的70%个人所有非营业用的房产，免纳房产税。城镇土地使用税每平米定额税率，北京市共六级土地，税额30，24，18，12，3，1.5个人自有自住房屋占用土地及院落暂不征收土地使用税。表7 个人出租房产的涉税情况税种税率、计税依据备注城市维护建设税7%（5%、1%）教育费附加3%印花税1，出租合同金额2008年起免征营业税5%对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按3%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，仍应按5%的税率征收。个人所得税20%自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的

22、所得暂减按10%的税率征收个人所得税。房产税12%个人出租住房，房产税减按4%的税率征收。城镇土地使用税每平米定额税率个人出租住房免征城镇土地使用税注：目前北京市对个人按市场价格出租的居民住房按5%的综合征收率征收各项税收。出租非住房，租金在5000以上，综合税率为12%；租金在5000以下，综合税率为7 %。表8 企业法人出租房产的涉税情况税种税率、计税依据备注印花税1，出租合同金额营业税5%，出租收入城市维护建设税7%（5%、1%）教育费附加3%城镇土地使用税每平米定额税率企业所得税出租收入计入企业当期收入，核算企业所得税房产税1.2%,房产原值70%；或租金收入的12%企事业单位、社会团

23、体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。3 房地产税收数据信息应用存在的问题分析从上述房地产项目生命周期各环节的涉税情况来看，房地产数据信息是税务部门进行税源监控、税收征收、税收减免、税后监管的重要依据。这些数据按来源的不同可以分为两类：一是税源登记、税务登记及税收数据，此类数据通常由纳税人在纳税申报和税务登记时提供；二是相关政府部门的监管数据，包括北京市住建委提供的商品房预售许可及销售许可信息、经济适用住房和限价房预售许可信息、房屋拆迁信息、竣工项目信息等数据，北京市国土资源局提供的土地权属登记信息、建设用地出让和转让信息、耕地占用信息、建设用地批准信息等数

24、据，以及“北京市政务信息资源共享交换平台”等其它来源提供的全市法人组织机构代码的信息等。虽然，房地产数据信息在房地产税收征管中得到了广泛的应用，但是在具体的应用过程中，由于种种原因，仍然存在以下问题：3.1 数据内容不全面，无法满足房地产税制改革的需求从纳税申报的情况来看，房地产相关税种征收管理中，除契税实行“先税后证”的征收模式，可以有效掌握税源数据外，其他各税种均未能有效地获取充分的税源数据。如税务部门不掌握纳税人的家庭成员状况，就无法判断纳税人要购买的住房是否属于家庭唯一住房；税务部门不掌握纳税人的购房记录情况，就不能判断纳税人要购买的住房是否属于首次购房的范畴。尽管现有数据目前似乎够用

25、，但随着房地产税制改革的推进，仅仅依靠现有的房地产数据信息，无法满足房地产税征管需求。将住房纳入征税范围是房地产税改革的一项重要内容，一旦房地产税开征，就需要掌握征管范围内的所有住房的信息，以及建立比较完善的房地产数据库来存储和管理所有存量房地产的相关信息，以支持批量评税工作的开展。这些数据信息包括征税范围内共有多少套住房、房地产权利人或使用人信息、其家庭成员构成及家庭成员的住房拥有情况、房屋他项权利状况、区位、实物状况等特征信息，以及制定评估技术标准所需要的市场基础数据等等。房地产税征管具体信息需求见表9和表10。表9 房地产税计税价值评估所需的房地产数据信息房地产类型计税价值评估需要的数据

26、信息居住类房地产区位信息坐落、四至、交通条件（地铁公交线路、距交通站的距离等）、外部配套设施（生活、教育、医疗等配套设施）、小区内外环境实体信息建成年份、建筑类型、房屋性质、住宅类型、建筑结构、建筑面积等交易信息成交日期、成交价格、租金等商业房地产区位信息坐落、四至、商业繁华程度、交通便捷程度等实体信息分类用途、分类面积、建成年份等租赁信息年租金、突围率、租赁期限、出租面积、可销售面积等工业房地产区位信息坐落、四至等实体信息建筑结构、工艺要求、厂房楼层、建成年份等造价信息建安造价、间接费用等表10 房地产税征管所需的房地产数据信息信息类型征管需要的数据信息土地权利信息所有权信息所有权性质（国家

27、所有或集体所有）使用权信息使用权人、权属性质、使用权类型、使用期限、取得价格、面积等房屋权利信息所有权或使用人信息所有权人或使用人的基本信息、权利取得方式、权利证书号、共有情况、交易记录等他项权信息租赁权（分类用途、分类面积、销售面积、空置率、租金水平、出租人和承租人的基本信息等）、纳税人信息自然人个人信息（姓名、性别、身份证号、户籍所在地、联系方式、婚姻状况等）、家庭信息（家庭总人口、人均住房面积、家庭成员信息等）、家庭房产信息（家庭拥有的房产数量、婚前个人财产登记状况）法人组织机构代码、联系人、联系方式等通过上述信息与目前北京市地税部门所掌握的数据信息的比对，发现该市地税部门所掌握信息存在

28、信息缺口：比如在婚姻登记和户籍登记信息中包含纳税个人信息和家庭成员信息，如果无法将这些信息有效地与房地产数据信息整合，就不能很好地为房地产税征管服务；规划部门掌握着很多土地和建筑物的规划指标，但目前也没有与房屋、土地以及税收管理部门的信息进行整合，从而无法作为税源信息的对照和补充；房地产交易网络平台上有大量的新房和二手房买卖和租赁信息，却没有与税务部门、房地产管理部门实现充分信息共享，使得房屋价格信息的利用效率不高。可见近几年，虽然随着房地产市场的迅速发展，有关住房的数据信息得到丰富并分布于政府与社会的多个部门与机构，但这些数据信息并未得到有效整合和广泛利用。信息的分散性与零碎性无形地阻挠着我

29、国房地产税制的全面改革。3.2 共享机制不健全，数据质量无法得到有效保证从政府部门之间数据共享的情况来看，共享机制还未完全建立起来，例如，目前税务部门还未能获取发改委的房地产开发项目立项信息、规划委的规划信息、住建委的房地产开发项目建设方案信息、房屋权属信息等。除了税源数据内容不够全面之外，在已经实现共享的政府监管数据中，往往由于各部门的管理需求差异，使得部门间存在数据口径不一致的情况，这也在一定程度上影响了数据在后期检索、整合上的规范性和便利性。如国土部门提供的土地信息只有权属人的名称，没有统一编码，导致税务部门在应用中无法将其与涉税信息实现对应管理。实际征管中，由于税务部门不能掌握真实的税

30、源数据，加之未与房屋土地管理部门、建设规划部门就部门间实现数据跟踪，工作人员对于虚假资料辨认有很大困难，容易造成款的流失。只有建立健全房地产数据信息的共享机制，才能有效防止假协议、假证明等现象的产生，保证税收来源。3.3 数据处理能力不能适应房地产数据信息迅速增长的需求一是目前的数据库采用模块化设计，不利于数据的流通整合。以北京市地方税务部门的综合征收系统为例，其数据库在设计上主要是针对每一个独立的业务分别建立多个数据空间，房地产数据信息则分布在各个业务模块数据库中，业务模块间数据的关联主要通过纳税人的计算机代码进行识别。从逻辑结构设计上来看数据间的联系并不十分紧密，业务之间的数据关联性较弱，

31、不利于房地产数据信息的统一分析与利用。除此之外，还有部分业务数据独立于核心业务数据库之外，存放在其他业务系统的数据库当中，造成源数据不一致，数据组织较为松散。二是对房地产税源管理缺乏统一税务编码支持。房地产开发企业涉及的税种较多，税收政策交叉，造成一个地区房地产开发企业的纳税任务分布于多个地区，如营业税在项目坐落地缴纳，土地增值税在企业核算地缴纳，企业所得税又分别由国税和地税两个税务部门征管，而各地区税务部门之间在核对有关纳税人信息时缺乏一套信息化软件和统一税务编码的支持，这给各地税务部门的征管工作带来诸多困难。随着房地产数据信息大量产生，必须要有一个强大的信息系统为支撑，对房地产数据信息进行

32、广泛的收集整合，这要求提供涉税信息的各部门拥有统一的业务开发软件，适用信息检索编码，以保证数据信息的传递与衔接通畅，进而配合房地产税收征管和房地产税制改革工作的顺利进行。而时下滞后的数据处理与应用技术并不能满足房地产数据信息迅速增长的需求。3.4 数据共享机制缺乏法律支持从法律建设角度来看，2001年5月以前，我国的税收征管法律中一直没有涉及关于相关部门参与税收征管工作的条款，直到2001年5月新的税收征管法中华人民共和国税收征管法（新征管法）的出台，以及其后颁布新法的实施细则中才确定了有关部门参与税收征管工作的权利与义务，但这些条款对部分部门做了规定，如工商、银行和公安部门，对房地产管理部门

33、、统计部门、民政部门等与房地产数据信息密切相关的部门并未进行规定。并且，新税法对部门间信息共享的规定也是原则性的，只是规定了“应当怎样做”，比如“建立、健全税务部门与政府其他管理机关的信息共享制度”、“工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向税务机关通报”等，缺乏可操作性。从则导致新征管法中规定的“共享”义务并未被相关部门很好履行。从部门规章条例的规范情况来看，中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第十条规定，土地管理部门应向所在地的税务部门提供土地使用权属资料；中华人民共和国土地增值税暂行条例第十一条规定，土地管理部门、房产管理部门应当向税务部门提供有关资料、并协助税务部

34、门征收土地增值税；中华人民共和国契税暂行条例第十二条第二款规定，土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。以上法律法规也均是原则性的提出了信息共享的要求，但在应具体提供哪些资料、什么时间提供以及如何协助上缺少明确的规定。从地方性税收保护体系建设的角度讲，北京市还没有制定一整套协助税务部门加强房地产税收征管工作的地方性保护机制。其他政府部门没有义务，更没有意愿与税务部门做好数据共享工作。除了上述问题外，将房地产数据信息应用于税收征管中还存在的另一个问题是纳税人隐私与数据交换的安全性目前还未得以保障。目前，房地产税收征管过程中主要涉税信息，如纳税人基

35、本信息、房屋土地税源信息、房产地产权信息等，在政府内部各部门间基本上已经能够实现数据的传递共享。但在个别房地产税种如契税的征管过程中，需要对家庭成员的住房拥有情况、纳税人的住房拥有套数等信息进行界定，这涉及到纳税人户籍信和财产状况等隐私信息，因此还未被地税部门所掌握，是否能够实现这些信息的共享和利用、如何利用以及在数据共享过程中如何保证数据信息的安全性都是需要慎重考虑的问题，这也给税收征管带来一定困扰。从房地产税收的发展角度来看，仅仅依靠政府内部各部门间房地产数据信息的共享是不够的，房地产税收的征管还必须利用甚至依靠广泛分布于市场、社会组织、中介机构的房地产数据信息，如房地产的交易信息、租赁信

36、息、交易双方签订的合同信息等，建立基于整个区域的、全面的房地产数据信息共享机制。当数据信息在政府部门与市场营利性组织之间传递时，涉及到的一个重要问题就是数据的安全性与对纳税人隐私的保护。4加强我国房地产数据信息应用的改进建议4.1 近期可操作性建议4.1.1 深入挖掘与有效整合已有的数据信息目前税务系统税源监控平台数据库的数据利用率不够高，这些数据信息的潜在价值只有通过深入的挖掘分析才有可能得以体现。通过数据信息的挖掘，这些具有潜在价值的房地产数据信息将为税收征管工作的执行或者为信息系统的改进寻找到新的突破口，以便于税务部门掌握税收征管工作的主动权。对房地产数据信息的有效整合则应打破现有的按照

37、数据来源与业务模块进行分类的方式，按照现代的数据管理理念，将房地产数据信息进行科学分类，分为纳税人数据、税源基础数据、税收基础数据和房地产市场基础数据等，便于数据提取应用和管理。例如某企业申报土地增值税时，税务部门可以以某一数据为索引（如税务编号），核对已有数据中该企业的基本信息、项目产权信息、交易信息以及其它信息，并根据企业的申报资料对数据缺失部分进行补充。此外，还应统一数据口径，应尽可能按照统一的、公开的、权威的、普遍适用的原则确定。这是重新构架数据应用体系、规范数据信息应用的基础工作。现有数据多是按照业务模块的需要散落在综合征收系统中不同功能模块，没有形成税源数据的管理体系，因而需要加现

38、有数据的整合力度。整合的主要内容有：一是改进数据存储方式，变分散式存储方式变为集中式存储。重新规划数据的存储位置，建立、健全统一、集中的房地产税源数据库，为房地产税制改革奠定数据基础。二是整合数据内容。按照统一、规范的房地产数据信息分类和数据口径，整合现有数据资源。通过数据清洗工作，去除冗余、重复、错误的房地产数据信息，保留规范的、正确的数据。三是整合数据采集方式，变多种数据采集方式为集中通过“北京市信息共享平台”采集数据的方式。这样做的好处在于，可以在完善网络认证技术和“防火墙”建设的基础上，保障数据共享系统的稳定安全，实现信息传输的机密性、完整性，从而保障网络应用的安全性。4.1.2 构建

39、基于房地产生命周期的数据信息管理和应用流程图1是基于房地产生命周期的房地产数据信息基本构架。整理上述各环节的数据信息可以发现，各环节的税收征管过程中或多或少存在着信息重复的现象，其中房地产初次销售环节与再次销售环节 两个环节涉及的税种和所需房地产数据信息基本相同，不同之处在于，在房地产的再次销售环节，会涉及更多的税收优惠，所需要的信息（如契税、营业税、土地增值税的相关优惠信息）会多于初次销售环节。中税收征管涉及的数据信息最为丰富。从加强数据整合、提高数据信息利用效率出发，可对税收征管过程中房地产数据应用流程做如下设计（为了便于说明，分别将涉及税收的土地使用权取得环节、房地产初次销售环节、房地产

40、保有环节、房地产再次销售环节分别命名为阶段一、阶段二、阶段三、阶段四4个税收征管阶段）。阶段一的各项信息在耕地占用税和城镇土地使用税纳税工作完成后便可转入阶段二的利用，用作对第二阶段纳税申报信息（如纳税人基本信息、项目地址、总占地面积）的比对核实；第二阶段的纳税工作完成后，相应数据信息连同阶段一的数据信息一同转入阶段三，用作对第三阶段纳税申报信息的比对核实；同理，前三个阶段的信息用作阶段四的信息比对核实。在整个房地产生命周期的纳税工作完成后，税务部门已经掌握了房地产相关税种涉及的大部分数据信息，此时，再结合“税源监控平台”的税源监控分析模型对整个周期中的房地产税收征管工作进行审核，检查其中问题

41、和漏洞，根据存在的问题完善税收的后期管理工作。适当调整“税源监控平台”的程序，使整个流程的数据操作和管理均可在该平台中实现。通过各阶段信息的相互配合和信息的循环利用，可以更大程度保证数据的准确性和税收征管工作的完备性。4.2 远期改革性建议4.2.1 倡导出台数据共享机制相关法律法规国外特别是西方发达国家，对税源管理的各方面内容都以法律的形式固定下来，特别是针对信息的采集、加工整理、分析利用等各个环节进行明确的规定，使得税务部门在税源管理各环节都有法可依。而目前，我国在税源监控管理和数据共享机制方面的法律法规几乎是空白。因此，必须健全法律法规，增加有关房地产税源管理的条款，或设立专门的法律法规

42、，为房地产数据信息在税收征管中的应用提供必要的保护机制。完善的法律法规体系不仅是对房地产数据信息应用的流程和技术规范，它的另一个重要作用在于，能够激励纳税人在纳税申报时提供数据信息的积极性。税收征管活动中，纳税人处于信息源的优势地位，掌握交易的全部真实信息，而税务机关处于的市场交易过程之外，无法掌握全部的真实信息。税务机关与纳税人之间就各自利益展开博弈，但不论结果如何，都难以实现信息对称，这是因为存在着自身利益与外部性问题，参与双方都不可能快捷、无成本地获取完全信息16。对于税务机关来说，想了解的信息是纳税人在交易过程中的全部真实数据；对于纳税人来说，想了解的信息是针对某次具体的税收不遵从行为

43、，税务机关是否会采取惩罚措施，征罚的力度有多大。基于“经济人”的假说理论，纳税人都是理性的“经济人”，会就是否缴纳税款进行成本收益分析，因此，纳税人会根据惩罚发生的可能性大小及惩罚力度可能的强硬程度做出行为决策。如果惩罚所带来的约束效应要小于偷逃漏税所带来的利益，那么纳税人就会选择逃避税收。要激励纳税人改变行为决策，提高申报的积极主动性，则须加强惩罚措施建设和惩罚执行力度。综上，结合房地产税收征管中房地产数据信息应用的工作，首先应从地方的法律建设做起，制定关于房地产数据信息共享和应用的地方性法规，明确说明其中的行政处罚规定，并以“政府主导，部门配合”的方式保证法规的实施。在地方性法规得以较好实

44、现的基础上，逐渐将立法层次提高，获得相关法律的支持，为房地产数据信息在税收征管乃至社会、经济的多领域的共享和应用提供进一步保障。4.2.2 推动建立“房地产数据信息共享中心” 房地产税收征管过程中实现对房地产数据信息运用的理想状态，是通过信息应用实现征管机构内部、征管机构与其它部门（如建委、国土、规划等部门）的信息联动，即收集、储存、沟通并运用各种房地产生产、经营和保有信息，最大限度地服务于房地产税收的税源管理和税款征收。这需要有个强大的房地产数据信息化交流平台作为支撑，而该平台的一个理想构建模式，是由政府牵头，税务部门主导建立一个政府内部的房地产数据信息共享中心（以下简称“信息中心”），协调

45、各部门数据信息的交换和共享。建立这样一个信息平台的好处在于能够实现“一对多”的数据交换方式，提高信息传递效率和地产数据信息的完整性。通过对多途径来源的数据信息整合，有助于地税部门更全面地掌握税收征管所需的房地产数据信息，发挥税务部门在纳税征管过程中的主动性。1. 关于“信息中心”的构建要求在目前既定的税收信息化条件下，要加强对房地产数据信息的应用，构建这样一个交流平台，需要从以下几方面着手：一是要统一各部门的信息化程度。税务、国土、建委、规划、发改委、公安、民政等各个部门都有独立的一套信息系统，且各部门信息化程度存在差异，目前部门间主要是通过电子文档、扫描或者是拷盘的方式传递信息，信息提供到地

46、税部门需要经过格式转换或手动输入到地税部门的信息系统中才能加以应用。这给日常税务工作带来一定麻烦。因此建立一个强大的房地产数据信息化交流平台，信息化程度的统一化是前提。二是对各部门的数据信息系统要实行统一开发。整个房地产数据信息化交流平台应用统一的开发工具进行开发，不仅能确保数据信息在同一套应用系统内交流的安全性和保密性，提高传递效率，还可以达到数据信息“一次录入、全程共享”的标准，在系统内部运用软件对数据进行整合，为内部工作人员和纳税人提供相关功能和信息，实现应用的统一。三是要统一数据信息编码与格式。要实现全部计算机信息的集中、共享和交换，需要各部门数据有统一的编码和格式，并在制定统一的资料

47、报送和采集制度基础上，建立基于信息化的规范、共享的报送、采集渠道和数据共享机制。四是建立以纳税人代码为索引的数据信息管理系统。要将不同来源的数据进行整合，还需要一个数据结点，通过这个结点，可以将采集的数据进行集成处理并方便查询，例如，以纳税人为单位的基本信息和涉税信息，其数据整合的结点就可以是以纳税人身份证号为索引的信息存储系统或检索系统。目前我国工商、税务部门都有各自的一套登记编码，虽然征管法规定了工商部门定期通报登记户数制度，但是由于没有统一的识别代码，导致部门之间纳税人信息整合分析的难度加大，共享难以实现。因此，建立统一的纳税人登记代码（如公民身份证号），以登记代码为索引实现税务部门对纳

48、税人和相应税源信息的监控管理，实现对纳税人的系统动态管理，并将该代码作为税务、工商、银行等多部门信息交流的联结点，可以大大提高征管效率。2.关于共享的信息内容对于共享的信息内容，需要对北京市地方税务局现有数据库所包含的相关数据信息进行延伸，对地税部门来说，它主要实现两个方面的数据共享：一是房地产数据在政府部门内部的共享。除了建委提供的预售项目进度信息和国土资源局提供的企事业发证信息、土地转让信息、耕地占用信息等，规划部门所掌握的房地产项目规划信息、发改委掌握的房地产开发项目的立项批准信息也应更好地利用于房地产税的征管过程中。如新增商品房预售前的数据采集可通过建委和规划部门提供房地产开发项目手册

49、备案、房地产开发企业信用档案管理、建设工程施工许可等实现。传递的数据包括开发项目立项、规划、用地、拆迁补偿、安置、开工、施工、竣工、规划变更、许可预售面积、户型、预售报价（供应价格）等多方面的内容。二是纳税人信息在政府部门内部的共享。不仅目前的房地产税收工作对纳税人的户籍管理提出了要求，而且进一步展望，一旦房地产税开征，为了充分监控房地产税的税源，需要对纳税人的婚姻家庭情况有详实的了解，这将对纳税人的户籍信息和婚姻信息提出更高的要求。（1）实现与户籍登记的信息共享户籍登记信息的内容包括：姓名、性别、出生年月日、身份证编号、住所地址、家庭成员姓名及与户主关系、文化程度、职业、民族、国籍和宗教信仰

50、等。在当地派出所可以进行户籍登记信息查询，也叫身份证信息查询，可以查询到的内容有个人及其家庭所有成员的姓名、出生日期、住址、婚姻状况、民族、籍贯、照片和工作单位等详细资料。建议房地产信息和户籍信息之间，通过建立“纳税人代码”链接的索引，来实现信息共享和利用，数据交流交换的平台即为房地产数据交流信息化平台。（2）实现与婚姻登记的信息共享婚姻登记信息主要包括两部分，一是纳税人信息，二是纳税人配偶信息。具体内容包括姓名、性别、国籍、出生日期、民族、职业、文化程度、身份证号码、常住户口所在地以及婚姻状况。婚姻法对夫妻一方所有的财产和夫妻共有财产都做出了明确的规定，婚姻登记档案管理办法对婚姻登记档案的查

51、询做出了严格的规定。根据规定，经过批准出于房地产税征管目的可以对纳税人的婚姻状况进行查询，但是目前这种查询制度并不便捷。建议房地产登记和婚姻登记之间，同样可通过以“纳税人代码”为索引的管理方式来实现信息共享和利用。3.关于“信息中心”的机构性质 “信息中心”的机构性质可以是市政府直属的机关单位或法定机构等，可在对机构设立的成本、机构工作效率、数据信息安全性和能为社会带来的效益等多方面综合考虑后确定。房地产税开征后，仅依靠政府内部的信息无法满足房地产税征管的需求，还必须整合非政府机构所拥有的部分房地产数据信息，对于政府部门之外的社会中介机构，其掌握的房地产交易信息也是房地产共享数据信息中不可或缺

52、的一部分，但为了保证政府部门内部数据的保密性和安全性，房地产数据信息化交流平台不能完全对社会中介机构开放。政府可通过审核中介机构的资质和信用级别，确定一家或几家中介机构为房地产交易信息的专门提供机构，并与机构签订数据信息的保密协议和确保数据准确性的协议，在必要时对指定中介机构开放交流平台，用于交易数据的传递。从信息内容和信息利用程度出发，可以设想将政府内部各部门的“房地产数据信息共享中心”展为基于整个社会的“房地产数据信息中心”，集整个社会范围内房地产数据信息之合力最大限度服务于房地产税的征管工作。关于与中介机构的信息共享问题，可通过立法途径，指定一家或几家向政府部门提供房地产数据的中介机构，

53、并与由政府出面与中介机构签订协议，以保证数据真实可靠。这样的机制建立以后，中介机构也可以出于合法目的和合理要求，参与房地产数据信息化交流平台的信息交流，但必须保证数据交流的安全和保密性。只有这样，才能保证这种双向服务机制得以长期有效的运行。参考文献:1石坚.论我国房地产税改革的目标与途径J.中国税务,2007(7):10-15.2丁成日.改革和发展中国房地产税理论问题与现实挑战J.财政研究, 2006(1):11-15.3赵晋琳.当前我国房地产税制中存在的主要问题J.涉外税务,2004(4)：12-13.4贾康.对房地产税费改革思路与要点的认识J.涉外税务,2005(8)：5-10.5陈多长.

54、中国土地税制的缺陷与改革设想J.中国房地产,2001(8):19-22.6石坚.关于优化我国房地产税制结构的设想J.税务研究,2008(4)：32-35.7季勇,朱道林.我国不动产税制改革研究综述J.当代财经,2004(4)：27-31.8沈晖.改革我国房地产税制的法律思考J.政治与法律,2002(3)：70-74.9郭松山,黄绍华.我国现行房地产税制的博弈分析J.税务研究,2005(5)：37-40.10樊勇.深化我国房地产税制改革：体系构建J.中央财经大学学报,2008(9)：23-27.11安体富等著.当前中国税制改革研究M.北京：中国税务出版社,2006.12杜一峰.从税收增长及宏观调

55、控看房地产税制改革J.税务研究,2008(4)：48-49.13常莉,师萍.房地产税收改革基于财产课税理论的思考J.西北农林科技大学学报(社会科学版),2007(7)：73-77.14周平川.完善房地产税收一体化管理机制的实践与思考J.税务研,2009(10)：59-62.15陈多长著.房地产税收论M.中国市场出版社,2005年1月第1版.16梁俊娇著税收征管效率研究M中国财政经济出版社，2006年5月第1版17石坚.中国房地产税制：改革方向与政策分析M.中国税务出版社,2008.18刘佐.中国地方税制概览M.中国税务出版社,2008.19国家税务总局地方税务司.房地产评税理论与方法M.中国税务出版社,2006.20中华人民共和国税收征收管理法21中华人民共和国企业所得税法22中华人民共和国个人所得税法23中华人民共和国契税暂行条例及中华人民共和国契税暂行条例实施细则24中华人民共和国营业税暂行条例及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则25中华人民共和国印花税暂行条例及中华人民共和国印花税暂行条例实施细则26中华人民共和国房产税暂行条例及中华人民共和国房产税暂行条例实施细则27中华人民共和国土地增值税暂行条例及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则28中华人民共和