天地源房地产公司财务风险预防及控制

1、天地源房地产公司财务风险预防及控制 1 绪论 房地产行业作为资金密集型的高风险行业， 因为其经营产品 和服务特殊性的影响， 资金需求量大负债高、 项目投资周期长资 金周转率低、 受外部经济环境和国家宏观政策调控影响明显的特 点，决定了其企业经营过程中的财务风险是不可避免的。因此， 如何有效防范和降低企业的财务风险， 实现企业的长期可持续发 展成为摆在房地产企业面前的一道难题。 2 天地源财务风险分析 天地源XX公司（以下简称“天地源”）是西安高科（集团） 公司旗下、在上海证券交易所上市的一家XX公司。作为西安本 土地产企业， 天地源不仅仅是西北地区第一家上市房企， 也是西 安本土仅有的几个实现

2、走出去的房企之一。 于整体没有太多产品 支撑，过去几年新增项目较少，综合水平欠缺，面对复杂的国内 外经济环境和调控政策频出的行业现状， 2017年天地源仅实现 销售业绩48亿元，以其36.5亿元的市值，仅仅排在A股150家 上市房企的第 113名。 2.1 财务风险分析 公司的股东权益在逐年增长， 资产合计在五年也即将实现翻 番，但更显然的是负债增长速度明显加快， 2013-2017 年已经达 到两倍，资产负债率（又称举债经营比率）也在逐年上升，从 2013年的 79%到 2017年已达到 86%，表明财务杠杆较大，未来 的偿债能力会受到一定影响。 相比营业收入的稳速持续上升， 利润总额和净利

3、润并未呈现 较为突出的上升趋势，在 20%的区间范围内波动，表明公司短期 的盈利能力有限、竞争力不够稳定。 2.2 天地源财务风险的成因分析 2.2.1. 偿债能力方面。天地源高杠杆高负债的财务扩张方 式，借助其高杠杆率，手握资金、高价购地，在全国多地进行区 域布局，实行激进的筹资政策。在各种筹资方式中，银行贷款占 比最大， 其对银行贷款的依赖程度也越来越加大。 一系列的扩张 融资政策最终导致了天地源现在的高负债率、 不断攀升的融资成 本，加上国家对于房地产领域进行坚持调控不放松的政策， 连续 提高利率和存款准备金率， 使融资越发困难， 因此天地源面临较 大的资金问题。 2.2.2 运营能力方

4、面。天地源的房子要打造成高端产品，需 要慢工才能出细活， 因此牺牲了速度， 其资产周转率明显低于行 业平均水平，这说明天地源的销售回笼资金的速度很慢。 2017 年天地源的存货周转天数为 1688 天，这意味着一个项目从开始 的资金投入到产生会计利润的平均时间需要五年左右。 此外， 由 于房地产行业限购政策的施行，又多是受限购令影响的高端产 品，宏观环境的变化带来的不仅仅是融资渠道的缩减， 更多的是 导致了房地产市场的销售困境， 天地源面临着较大的销售回款压 力。 2.2.3 盈利能力方面。由于对高品质、高服务的追求，天地 源对于楼盘的地段相当重视， 常常不惜以高价拿好地段。 理论上， 有高质

5、量的天地源可以通过高价销售换取较高的利润， 然而事实 是，天地源的净资产收益率、净利润率等均低于同行。这表明天 地源的销售成本占其销售收入的比重较大，原因就在于其成本、 费用控制不力。 3财务风险控制的具体措施 3.1 降低资产负债率，控制财务风险 高?债率是导致企业财务风险的最主要因素。因此，天地源 应该设计合理的资本结构， 实施稳健的筹融资政策， 控制负债规 模，保持谨慎的负债比率， 避免无力偿还到期负债本息甚至资不 抵债，减少还债压力，有效防范财务风险。同时实时监控企业的 财务状况， 及时制定合理的风险防控措施， 及时收回各种应收款 项，制定合理的资金使用计划，保持适量的现金流，保障企业

6、资 金正常运转 3.2 控制成本，提高盈利能力 成本控制是企业提高其盈利能力的根本途径， 天地源应在确 保产品质量和服务的前提下， 制定开发阶段、 采购阶段以及施工 阶段的成本计划、 成本目标及成本考核制度等， 严格做好成本事 前、事中、事后的管理和监督，特别是对成本异常变动情况及时 预警并提出解决措施， 定期对各个项目的各项成本进行全面评估 和反馈， 做好成本控制工作。 质量保障和成本控制并驾齐驱才能 实现企业的可持续发展和盈利能力的实质性提高。 3.3 做好项目投资评估工作，及时调整投资策略 一是提高资产周转率， 减少项目开工和调整工程进度， 同时 加大销售力度， 通过出售某些入不敷出的生

7、产经营项目获得现金 流，减少存货的调整土地储备量， 增加资金回笼力度不够提高资 金利用效率，实现财产保值增值，采取稳健型的投资策略。二是 进行投资战略中心的偏移， 减少对资金需求较高的投资项目， 转 而加大对资金需求相对较少项目的开发， 从而减少资金流出寻找 新的利润增长点， 积极参与保障房建设以促进企业规模日益扩大 由扩张性投资转向稳健型策略， 从而达到实际增长率与可持续增 长率相等的均衡水平。 结束语 未来几年， 天地源的发展规划是以质量效益为根本， 以规模 速度为手段，立足于区域深耕，积极实施文化地产、资本运营、 高效运营和精细化战略， 继续培育第二主业， 使公司成为文化地 产的领跑者和价值领先的中国上市公司。 为早日实现这一目标， 天地源还提出