房地产企业财务部的项目管理

1、财务部的项目管理我认为“财务部的项目管理”对于完成项目目标要比“项目的财务管理”更加主动，范围更广，管理力度更大。所以用“财务部的项目管理”为题更能反映财务部在项目管理中的作用。传统上，衡量项目是否成功实施的标准是“按时、不超预算和准确” 。新的标准除了这些，还包括“实现预期收益、 赢得股东或投资者的支持和采纳” 等。财务项目管理的目的： 财务管理的目标是“利润最大化” ，针对项目的财务管理应该是“项目利润最大化” ，换句话说就是让股东或投资者收益最大化。而项目目标的成功要受工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。 即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满意。 所以我理解财务部的项

2、目管理是通过在实现成本、 进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到股东或投资者收益最大化目标的管理过程。每个项目都是独一无二的、 属于一次性的任务， 即每个项目有其独特性。但也有其共性，共性就是都要经过立项、开发销售一系列的阶段。一、项目各阶段财务对应的管理工作：项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行，记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督的管理职能：序项目各阶号段名称对应的管理工作标准依据必备资料1.1项目准备对项目可行性论投入少、项目的基本阶段,项证经济指标的测回报高、概况

3、，项目开目可行性算（核心指标：内见效快( 公 司发计划、估算分析部收益率及销售内部财成本，项目销净利率）务 制售计划，合作1.2项目听证将项目可行性分内部收度)方承诺等会准备析阶段成果形成益 率 文字形式：项目的25% 销成本测算、税收分售 净 利析、经济效益分析率 9%及资金运用预测1.3项目土地有关付款方式和风险最 ( 公司合 同 谈税收政策等的建小化、利 内部财判、签订议，确定项目公司益最大务制注册资金及股东化度)单位、出资比例。2.1 项 目 计 根据项目开发计项目投 ( 公司按开发销售划，设立划、销售计划等资资回报， 内部财计划编制的项目经理料编制项目经营利润、费务 制固定资产购部计

4、划用指标度)置计划、人员配置计划、营销费用计划2.2目标成本会同成本管理部可控，符 ( 公司项目规划设确定编制目标成本合经营内部财计指标确定，计划务 制项目施工图度)完成3.1项目执行施工、甲供材料合在目标目标成目标成本确与控制 ， 同的审核成本范本定项 目 招围内，付标、签订款 条 款施工、甲合理供材料合同3.2 项 目 施 合同款及进度款按合同对应的对应的合同工，合同支付的审核付款合同已签订款及进度款的支付3.3项目动态每月会同成本管与目标 ( 公司目标成本确成本情况理部编制项目动成本比内部财定态成本，分析成本较务 制变动原因度)3.4项目前期营销合同及付款在计划营销费营销费用计销售推广的

5、审核范围内用计划划确定3.5项目开盘财务前台收取房应 收 帐( 公 司 预售许可证预售款，换退房审核，款 最 少内部财应收帐款管理，销化务 制售合同抽查等度)3.6项目综合分析项目各变动与经营 ( 公司以上资料确变动情况因素对经营计划计划比内部财定分析的影响较务 制度)4.1项目收 房款补差的审核，与预测 ( 公司测绘报告尾，项目入住前台收款安面积比内部财入住排等工作较务 制度)4.2项目竣工会同各部门召开( 公 司结算项目总结会议，编内部财制项目评估报告务 制度)4.3项目结盘协助总部审计室内部收 ( 公司项目竣工结审计完成项目结盘审益率 内部财算计25%销务制售净利度)率 9%二、财务部在

6、项目管理中所起的作用：从上表财务部项目管理的各项工作中无法清晰地看出财务部在项目管理中所起的作用。 事实上，财务部在项目管理中的确是起到了举足轻重的作用。下面我用几个例子进行说明。例1、项目可行性分析：(有关公司机密，隐去 )通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。例2、合同款支付的审核：(有关公司机密，隐去 )这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。例3、 动态成本测算分析：经测算？月？日稿的？成本较年初项目经营计划时的？元 /上升了？元 /，可售住宅及商业单位成本达到了？元 /。由于成本上升项目利润减少？万，税后利润减少？万

7、，单位净利减少？元 /，净利率下降？ %，售价增加？元 /才能达到先前净利率？ % 的要求； 2003 年计划贡献利润？万，由于成本上升，影响经营计划？万。经分析，了解到成本上升是因为：？；？。最终？月？日的成本会议上一期成本定在？元/，调整分摊方法，？，财务帐务处理则仍持稳重性原则，？。例4、 综合情况分析：？ 月中旬？部反馈顶层房型加建阁楼可能出现？等的问题，通过会议讨论后，定下来？。财务部在项目综合情况变动分析中将上述决策的过程记录了下来，在以后面临同样决策时就有了依据。下面探讨的是上述例子财务部项目各项变动情况分析中资料的来源。记录分析项目各项变动情况的基础就是与项目相关部门的资料共享

8、和信息沟通。记得有一句广告词： “沟通无限，快乐无限” ，用它来形容财务部的沟通最恰当不过了。三、项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：1、 项目施工阶段付款业务流程：部门施工单位施工总包方上若是分包单位签证，则审核报有总包审核步骤监理单位监理审核公司公司领导领导审核项目经理部主管工程经理师审核形象进度确认成本人成本成本管理部员审核部审金额核财务出纳财务部部审付款核时间从上图可知施工阶段的付款流程很简单。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。比如： (有关公司机密，隐去 )2、 项目销售过程信息的沟通：下面是有关应收帐款催缴的业务流程：已支付提供水单提供水单询问是否到帐客户业务员财务部银行催缴到帐，开具发票收款