物业服务计划书汇总

1、智园慧园项目物业服务计划书 一、工作目标 1、近期目标（2014年8月至2016年8月）建设成长期2年 与公司的战略紧密配合，为公司开发的智园慧园项LI做好！iif、中、后期的物业管理服 务； 从智园慧园开始建设、练就一支物业管理队伍，为公司后期滚动接盘提供全方位有力 支撑. 在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务，保障公司在行业内有一定的知名度； 通过资源整合，将物业管理的先进理念,在智园慧园适当运用，加强窗口的宣传力度； 2、远期目标（2016年8月至2019年8月）稳定发展期4年5年 引进5S、IS09000质量体系、14000环保等先进理念和管理技术； 争创市优、省优、国家示范小区；

2、 做全南京、江苏乃至全国，有一定知名度的物业管理公司。 开拓物业管理市场，通过企业的管理质量，在市场上接管楼盘，通过规模经营，树立企业 品牌及效益；（视公司战略规划而定） 二、制度化建设（相关制度及运行表单见附表一一査验后结合现场具体情况初步修订，试运 行一年过程中逐步优化修订后定稿） 1、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等，加强内部管理； 2、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格（在公司指导下完成）； 三、人力资源管理（注:公司人力资源部指导下完成） （一）人力资源管理原则 计划在人力资源部的协助下，开展匸程、保安、客户服务中心及清洁工等职务的招聘； 开展对上述人员的培训、教育工作

3、； 针对各岗位开展“一专多能，一职多能”的培训，保障人力资源的流失率在可控制的范 围. 对物业各项重要岗位要求取得上岗资格各类证书； 要求各部门主管必须每年培养一名副手，保障项LI人力流失的可控性及后续的物业管理市 场拓展时必须人力资源；对有些管理岗位采取兼任原则，以达到减员高效之U的 竞争上岗，优胜劣汰,善用人，激励人： 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等 尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革,才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关 键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员 工广泛参与，群策群力,

4、实现各项管理U标。 各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，可实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能 高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍首数5%提薪和末数5%淘汰制, 依法管理，以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。 （二）智慧园人员配置及到岗时间节点（后附前期物业工作计划一2014年11月至2014年10月） 部门 岗位 数量 建议到岗时间 备注 项目部 经理 1人 已到岗 综合事务部 经理 1人 已到岗 兼环境部主管 行政客服 1人 春节前后到岗 文员（档案） 行政客服 1人 交楼前3个月 文员（库管） 客月艮 2人 交楼前3个月 楼管 收费员 1人 交楼

5、前3个月 财务编制 秩序维护部 经理 1人 春节前后到岗 安保领班 3人 交楼前3个月 车管员 12人 交楼前2个月 安保 21人 交楼前3个月 监控员 3人 交楼前2个月 环境部 楼层保洁 6人 交楼前2个月 外围保洁 2人 交楼前2个月 车库保洁 2人 交楼前2个月 机动保洁 2人 交楼前1个月 绿化工 2人 维保单位驻场 工程部 工程领班 1人 已到岗 值班道路无土无沙， 无杂草，无积水，无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、天台、天棚无尘，无蜘蛛网。 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。 楼道、楼梯走廊每周清扫3次，每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱 堆放，

6、消防箱、扶手无尘。保洁率99%以上。 消杀 喷洒杀虫剂垃圾池1次/周、排污井池1次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99%, 韓螂、老鼠密度1%以下。 清理项口雨、污水井管道1次/季 化粪池1次/半年 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖 破损丢失。（工程部保持绿化有足够的生长肥 料、水分;无死苗、桔草现象，绿地保持率99%。草坪修剪1次/年施肥2次/年 楼内清扫垃圾早晨5:30、6:30,楼外地面清扫早晨5:30、6:30, 24小时内保洁，下午2:30、5:30 清洁，凌晨1:003:00消杀，外运垃圾上午10:0011:00、下午4:005:00。 检查督导方法实行定人分片包干责任区。卫生检

7、查员按标准要求进行巡视检查不少1次/ 天。清洁主管每天进行全面巡视检查。经理不定期抽查4次/月。 五、质量管理目标与实施措施 （-）服务质量目标： 服务合格率95%服务及时率98%维修回访率90%投诉回访率100% 设备完好率98%重大安全事故为0业主满意率98% （二）具体实施措施 1、房屋及公用部位的维修养护 （表一） 项目 房屋及配套设施完好率 目标 98% 实施措施 建筑本体：分区负责，责任到人，建立完善的管理员巡查制度，严格 装修审批管理，健全档案记录。 公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养计划，并严格 执行。在巡查过程中发现问题，及时处理。日常维护检查与定期巡查维 修相

8、结合，确保状态良好。 （表二） 项目 房屋零修、及时率 目标 98% 实施措施 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后，携带工具10 分钟内到现场，零修匸程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制 度和回访记录，以优质服务为本，实行24小时值班制度。 （表三） 项目 维修工程质量合格率 目标 98% 实施措施 分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工， 并及时验证，确保功效。 （表四） 项目 维修工程质量回访率 目标 90% 实施措施 建立维修回访制度，及时征求用户意见，保证反馈渠道畅通，以确保 维修质量。 2、公共设施、设备及场所的使用、维修养护和管理 （表五） 项目 电

9、路系统 目标 正常 实施措施 实行24小时值班监控，同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对 不安全隐患限期解决，以保证安全供电及小区各种设备设施正常运转。 （表六） 项目 公共照明 目标 98% 实施措施 工程部指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管 监督，以确保公共区域照明完好，正常使用。 （表七） 项目 消防 目标 正常 实施措施 制定严格的管理制度，管理好消防用设备和管网，保证管网处于完好 状态，紧急情况下能及时投入使用。安保部班长亦为小区消防管理员， 对小区消防设施正常负责。 （表八） 项目 道路完好率及使用率 目标 98% 实施措施 指定专人负责维护，实行巡查制度，建

10、档记录，由工程主管监督，以 确保道路完好、畅通。 （表九） 项目 停车场、自行车车库完好率 目标 98% 实施措施 指定专人负责日常巡视，指挥车辆的进岀及保证车辆停放的整齐有序， 不发生丢失现象。 （表十） 项目 化粪池雨水井、污水井完好率 目标 98% 实施措施 落实责任人进行养护，实行巡查制，建档记录，管理处经理监督执行， 以确保公共设施完好并正常使用。 3、治安、消防管理 （表十一） 项目 治安案件发生率 目标 1%以下 实施措施 实行24小时保安巡查制度、人员进出出示证件、外来人员登记制度、 出入口 24小时值班，监控室接受报警及实施调度，根据实际情况，确 立“技防、人防相结合、全面防

11、范”的治安思路。明确保安职责，层层 防卫，以确保业主人身财产安全。 （表十二） 项目 火灾发生 目标 无 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，山保安进行 日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。每年组织进行1-2次 模拟消防演习，加强保安员的教育和培训，要求做到发现情况临危不 乱，并正确处理。 4、环境卫生管理 （表十三） 项目 清洁、保洁率 目标 98% 实施措施 小楼内保洁落实到人，制订保洁员工作职责，标准要求，划分工 作区域，指定检查人员，严格考核制度。实行标准化清扫保洁、垃 圾日产日清，房屋的（公寓）公共楼梯、扶栏、走道、室外广场等 部位清洁，定时巡回检查，其他员工都是义

12、务保洁员，发现脏、舌L、 差及时处理，无法处理的及时汇报，坚持巡回保洁制。 （表十四一前两年质保，应留专人驻场） 项目 绿化完好率 目标 98% 实施措施 为了给业主和用户提供一个清新优美的环境，设专职绿化人员 或外包服，进行管理和服务，搞好环保绿化工作和租摆工作。制 定巡查制度，发现问题及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏， 做到长年有绿、四季有花。 5、档案资料管理 （表十五） 项目 档案建立与完好率 目标 99% 实施措施 加强硬件的投入，全部实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完 善。入住前，收集整理有关建筑图纸，竣工验收资料等；入住后，收 集、保存用户档案，装修管理档案、维修档案，分门

13、别类地输入电脑， 详细记录小区域的巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料。收集、保 存有关小区物业管理的政策、法规、章程，收集有关物业管理活动的 记录及档案。 6、对客服务管理 （表十六） 项目 服务规范要求 目标 99% 实施措施 工作人员统一着装，礼貌待人，尽职尽责，工作职责上墙公布。 半年公布一次公共服务费收支惜况。每年向业主委员会通报年度维 修计划。 （表十七） 项目 用户投诉处理率 投诉回访率 目标 100% 100% 实施措施 按照政策规定做好各项工作，采取措施，加强与用户的沟通，定期走访 用户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为用户排忧解难。 投诉处理有结果、有记录和回

14、访。 （表十八） 项目 用户对物业管理的满意率 目标 98%以上 实施措施 釆取现代化的科学管理方式和手段，开展温馨服务、亲情服务、 助残服务。完善小区服务，在日常工作中注意收集用户的广泛意见， 加强与业主的沟通交流，以确保用户对物业管理匸作的满意。 六、财务管理（注:在公司财务指导下完成） （一）财务管理工作事项 1、编制财务制度（如请款程序、低值易耗品摊销、现金管理、记帐制度、应收未收账管理等）; 2、每月检查财务工作； 3、检讨财务制度、流程； 4、定期发收费通知，追收未缴管理费，审计账务； 5、编制首年财务预算、管理费收费标准； 6、每年12月份编制下一年度财务预算； 7、每年对固定资

15、产进行盘点、清查； （二）项目财务预算表 1、物业管理费用预算表 序号 支出项目名称 算式 支岀金额（人民币元） 月支岀 年支出 一、物业管理处员工嶄金 工资+社保+福利+ 部门 职位 人数 项目部 经理 1 综合事务部 客服经理 1 客服专员 4 财务收费 1 秩序维护部 经理 1 安保领班 3 安保 21 车管员 12 监控员 3 环境部 楼层保洁 6 外围保洁 2 车库保洁 2 机动保洁 2 绿化工 2 工程部 工程领班 1 值班&巡査 3 维修&巡查 3 电梯工 1 二、物业管理办公费 1 办公易耗品费用 2 办公交通费 3 节日布苣费 4 办公电话费 5 办公水电费 三、公共设备维护费 1 消防设备维护费 2 电梯设备维护费 3 给排水设备维护费 4 电气设备维护费 四.物业管理淸洁费 1 淸洁剂、毛巾、工具类费用 2 垃圾淸运费 3 淸洁管理备用金 五、绿化租用.管理费 1 外围绿化用费 2 物业绿化水电费 3