石家庄市房地产住宅市场发展数据分析实施报告

1、 石家庄市房地产住宅市场发展数据分析报告随着石家庄近两年来房地产政策的不断调整，同时结合整体经济的发展变化形势，石家庄近两年房地产住宅市场也随之不断变化，作为与房地产相关的上下游企业，通过密集采样去分析研究房地产住宅市场的现状、发展预期对于企业的未来发展规划是十分必要的。一、石家庄市房地产住宅市场概况1. 根据石家庄 227 个在建在售及待建小区密集采样的整体分析，石家庄2018 年-2020 年的住宅房地产建筑面积总和为 8689.1 万平方米。具体区县分布如下：石家庄 2018-2020 年住宅房在售待售面积分布详情（不含栾城、藁城和其他周边区县）单位：万平方米正定新区鹿泉区合计及正定县1

2、488648.5 8689.1所占比例 32.34% 15.24% 17.12% 11.68% 12.69% 3.46%7.46%100%资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据正定县及正定新区鹿泉区2.根据数据整理分析，得出石家庄预计交房年份住宅地产成交小区数量分 布情况，如下图所示：不确定交房尾房在售26合计227日期4当期所占比例100.00%备注：不确定交房日期主要有三种情况：a. 政府换届之前上马项目，换届之前政策宽松，先施工后手续，换届之后政策收紧，导致没有相应手续项目一直处于停工状态，无法确定施工和交房时间；b. 近期新拍地块，未正式开工，处于前期规划中，无法确

3、定交房时间。c. 开发商自身经营问题，导致项目长期停工，无法确定交房时间。资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据其柱形图发展变化趋势如下：100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%20182019交房小区数量2020当期交房比例3.根据石家庄市国土资源局的相关文件数据整理出 2011-2017 年石家庄市住宅用地供应量发展变化表，如下： 石家庄市 2011-2017年住宅用地发展变化表单位：公顷年份20112012201320142015合计 平均值总规划供地面 1053.14 970

4、.57 700.37 979.24 799.93 812.27 1167.05 6482.57 926.08住宅供315.79 372.96 213.21 325.65 291.11 251.41 350.95 2121.08 303.01地面积住宅供/32.78%地比例参考资料：石家庄市国有建设用地供应计划（2011-2017）资料来源：石家庄市国土资源局网站 /备注：以上住宅供应面积均按地皮面积计算，转化为住宅实际建筑面积时，应当乘以石家庄的平均容积率。其柱形图发展变化趋势如下：100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.

5、00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%总规划供地面积住宅用地供地面积住宅用地比例由上图可知，11-17年间，石家庄市建设用地供应量中住宅用地所占比例基本维持在总规划面积的 30%左右，每年供应住宅用地大概为 300公顷，即 300万方。因此可以预计，2018-2020年三年内每年新增住宅用地面积占总体规划用 地面积 30%左右的比例不变，具体值为 300 公顷左右，乘以石家庄住宅建筑平均容积率 3，则可以得到石家庄市每年新增住宅供应用地建筑面积为 900 万方左右，即三年新增总和约为 2700 万方。同时，根据国务院关于石家庄市城市总体规划的批复（规划区间2011-2

6、020 年）中的要求：“合理控制城市规模。到 2020 年，中心城区城市人口控制在 300 万人以内，城市建设用地控制在 287 平方公里以内。”根据石家庄市城乡规划局相关公示信息，中心城区 2014 年之前是指长安区、桥西区、桥东区、新华区、裕华区五大部分，2014 年撤销桥东区建制之后是指长安区、桥西区、新华区、裕华区四大部分。从 2011 年开始，到 2020 年范围内，中心城区城市建设用地总量 287 平方公里。结合石家庄市统计局公布的石家庄市 2016 年统计年鉴数据显示：截止 2010 年底，中心城区已建成建筑面积 194.6 平方公里，距离 2020 年的 287平方公里的峰值余

7、量为 92.4 平方公里，即 9240 公顷。除去截止 2017 年已建成使用的 6482.57 公顷，2018-2020 年三年剩余可开发土地总和 2757.43 公顷，即2018 年-2020 年平均每年可规划建设土地最大值为 919.14 公顷，按照住宅 30%的分配比，中心城区 2018 年-2020 年每年可分配住宅建设用地最大值为 275.74公顷。与测算值基本一致。4.根据以上数据分析，同时结合石家庄市城乡规划局相关公开规划信息，可以对石家庄未来三年房地产市场发展变化作出以下合理预测：a、石家庄全市（长安区、新华区、裕华区、桥西区、正定新区及正定县、鹿泉区）未来三年每年新增住宅用

8、地供应量在 300 万方，转化为住宅建筑面积则为每年 900 万方。b、我商场所在的中心城区建设方向根据国务院关于石家庄市城市总体规划的批复（规划区间 2011-2020 年）中的要求：要“先规划、后建设”，禁止在城市总体规划确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。由于该文件对石家庄中心城区的建设规模和人口做了具体规定，对中心城区扩容限定了条件，因此短期来看，截止 2020 年之前中心城区获得审批的新开发小区土地将逐渐减少，中心房地产下游企业会受到一定程度的冲击。而同时根据文件精神， 要大力发展新型城镇化，则会降低周边区县往石家庄中心城区的人员流动性，因此从长期来看，最终会降低该区商品

9、房的购买需求。c、根据石家庄预计交房年份分布表 中数据分析，石家庄由于政府换届政策发生变化的原因，从 2008 年三年大变样开始至今仍有大量小区由于当初仓促上马，换届政策调整后不符合新政策规定的原因停工或施工进度缓慢，因此将石家庄未来三年交房小区的时间点挤到了 2018 年和 2019 年左右，预计 2018 年和2019 年交房量将会有比较明显的提升。二、我商场区位现状及未来发展趋势1. 我商场的交通区位现状及发展趋势我商场地处建设大街与光华路交叉口，此处位于石家庄市中心城区偏北位置、长安区整个行政辖区的西南位置，根据石家庄地铁官网的规划公示信息，我商场处于地铁 2 号线（在建）和地铁 5

10、号线（待建）的交叉枢纽位置。根据商圈引力模型理论，顾客选择商场购物的重要因素之一就是距离关系，转化为顾客可接受的时间成本基本上是半小时车程 ，而根据石家庄市城市综合交通规划（2008-2020）的规划方案，石家庄规划中心城区车速不低 20 公里/时，二环路至城市组团的机动车出行时间控制在 30 分钟以内。因此以我商场为中心，半小时直线车程为 10 公里，即圆形辐射理论最大范围为 10 公里。如下图所示： 考虑到石家庄市街道建设的实际情况和频繁发生的交通拥堵情况，导致辐射圈内的消费者并不是任何时候从圈内任意一点到辐射原点都是半小时车程。结合参考商圈分级理论，该理论以商圈对消费者购买行为的吸引程度

11、为出发点，将商圈分为核心商圈，次级商圈和边缘商圈三类，其具体分级范围及特征如下：商圈分级范围及特征距离特征顾客特征经济特征距离商场最近，顾客 约占商场顾客的 50%（0-3）km密度最高15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的 15-25%。与其他商圈重叠度增加，顾客选择性更多，消费行为较为分散，消费不确定性增加。（3-5）km 商圈的最外缘，辐射与其他商圈重叠度最 商圈内会有 5%-10%的大，顾客选择更多， 消费在本商业区内实消费行为分散最大 现。商圈内拥有的顾化，消费随机性最大。客最少，而且最为分散。（5-max）km因此，结合该理论和我商场

12、的实际情况，我商场实际辐射范围图如下：考虑到我商场位于地铁 2 号线和 5 号线交叉位置，地铁可以节省出行时间，使得更大范围的顾客可以在半小时以内到达我商场，因此未来地铁 2 号线和 5号线开通之后，按照平均运行速度 35km/h 计算，半小时距离可以扩展到 17.5公里。意味着以我商场为原点，辐射范围沿 2 号线 5 号线运行路线可以最大扩展到 17.5 公里。另外，由于现阶段公交车未规划专用行驶通道，和私家车共用车道，因此在平均运行速度 40km/h 的 brt 快速专用公交车在石家庄运营之前，公交车导流辐 射方向与私家车基本一致，因此不再详述。2.我商场的人口经济区位现状及发展趋势从商业

13、成熟圈和都市经济圈的角度来看，我商场处于中心城区经济成熟度高的长安区都市功能片区较为核心的位置，根据石家庄统计局 2017年 8月 30日最新发布的石家庄市常住人口变动调查分析显示，石家庄市截止 2017年年初的常住人口构成及变化图示如下：常住总人口同期差值率同期差值同期差值总人口+8.01万 0.795%+6.78万 1.46%+5.36万 1.77%万万万备注：a.按照国务院关于石家庄市城市总体规划的批复（规划区间2011-2020年）中的要求：到2020年，中心城区城市人口控制在 300万人以内。截止 2017年年初，中心城区城市常住人口已经达到了 308.45万人，加之中心城区内部的住

14、宅用地开发和常住人口安置指标均已趋饱和，考虑到石家庄市“一河两岸三组团”的规划和我商场位置的辐射范围实际情况，长安区、新华区、滹沱河两岸及正定新区将会是我商场未来辐射的重点区域。b.市区总人口同期差值和中心城区总人口同期差值分别占全市增加人数的84.64%和 66.92%，远远高于周边县（市）0.22%的增速，因此，未来三年内，人口数量仍将保持向市区及中心城区流入的趋势。c.外来人口吸引力相对不强，2011-2016年全市虽然净增人口 59.24万人，但是扣除自然因素增长人口，6年流入总人口数仅为 20.73万人，年均 3.46万人，且净流入人口呈逐年减少态势。三、石家庄市住宅地产现状及发展趋

15、势1.住宅地产市场整体现状及发展趋势a未来三年，中心城区（长安区、新华区、裕华区、桥西区）在售待售住宅总建筑面积为 6636.6万平方米，占到石家庄市总量的 76.38%，其中我商场所处长安区又是各区内交房小区数量占比最大的辖区，占比达到了 32.34%。 b. 未来三年，石家庄中心城区房地产市场会有一定程度的回暖，集中在2018 和 2019 年，此后随着我商场所处的中心城区内部住宅建设饱和度越来越高，在我商场辐射圈以内的新交房小区会逐渐减少。c. 2020 年以后，随着地铁的建成通车和城市北跨发展的程度加深，我商场所处位置会成为人流交叉热点。重复性消费频率较高、针对面较广的商业模式能够更大

16、程度利用地铁交叉热点的优势。2.住宅地产消费类型现状及发展趋势根据对石家庄市 227 个在售待售小区户型图的统计分析，得出石家庄在售待售小区户型种类分布数据表格如下：户型同辖区 辖区户型占二居三居四居四居以上合计全市比例辖区长安区231825161209124132912821921801499125.04%17.28%15.96%14.20%9.13%新华区桥西区裕华区开发区正定新区及正定县0鹿泉区1197184314.33%100%同类户型合计7771131204同类户型占全市户型比例/资料来源：搜狐焦点网、房天下线上对比核验及现场抽样核勘数据 根据上述表格的数据整理分析，不难发现，石家庄在售待售（2018-2020）小区户型种类分