房地产评估作业答案

1、1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/ 亩，其他费用（含税费） 3 万元/ 亩，开发费用亿元 / 平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款 利率为 10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4 ，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000+ 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 + 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000 + 1, 00

2、0, 000= 150 元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150= 270元/平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X=（元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X=（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为元。 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （4） 计算土地成本：270+27=（元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： X（ 1+10%）=（元

3、/平方米） 每平方米土地公平市场价值为元/平方米,近似等于每平方米352 元。 2、被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5, 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦, 其中1-2 层为商场, 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500

4、 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%，各 年投资均匀投入 ; （3）专业费用为建筑费用的 10%; （4）预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1至 3层）平均每天每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为元，写字楼平均空置率约为 10%; （5）管理费用为租金的 5%，税金为

5、租金的 %，保险费为建筑费及专业费用的 %， 维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; (6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的 25%; (7) 房地产综合资本化率为 8%; (8) 每年按 365 天计算： (9) 本项目不考虑所得税因素。 解：(1)1 2楼面积：3 000 X 2=6 000=(万平方米) (2) 3 5层面积：1 900 X 3=5 700(平方米)=(万平方米) (3) 6 层及以上面积万平方米 ) (4) 年总收入 ( 万元 ) =X 2 000+ X 2X 365X +XX 365X =2 ( 万元 ) (5)

6、年总费用 =2 X(5%+%)+X3 000XX %+X3 000X1% =(万元) (6) 年利润 =万元) (7) 大厦价值=% 1-1心+8%)37】=(元) (8) 建筑费用=3 000X=7 500(万元) (9) 专业费用=7 500 X 10%=750万元) (10) 开发商利润=(7 500+750+500+地价) X25% =2 + X地价 (11) 利息 =X地价+=X地价+ (12) 地价 =23地价X地价 =11 地价 地价 = =( 万元 ) 3、某商业用房地产， 按国家规定其土地使用权最高年限为 40年，现该房地产拟 出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规

7、定， 租金按每年 15 万元固定不 变。假定资本化率(折现率)为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少 、解：（2）计算过程: 前五年的租金收益分别为：R仁8 (万元) R2=8X (1+2%)=(万元) R3=8X (1+2%)2=(万元)0 R4=8X (1+2%)3=(万元) R5=8X (1+2%)4=(万元) 后五年的租金收益均为：R=15 (万元) 折现率为：r=10% (3) 将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得 P=(万元) 、 参考答案：1)、公式:P=R伙1 - (1+s) / (1+t) t/(r-s ) +A2X 1 -1/

8、(1+r) n-t X 1/ (1+r)t/r 2)、收益现值=8X 1 - (1+2%/ (1+10% 5/ (10%-2% +15X 1 -1/(1+10% 10- 5 X 1/ ( 1+10% 5t/10% =(万元 4、待估地块为一商业用途的空地，面积为 600平方米，要求评估其2011年5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出 3个交易实例 作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 万元

9、49 万元 万元 单价 1500 元/m2 1400 元/m3 1450 元/m4 交易日期 面积 168m 2 350m2 300m2 600m 2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35 年 30年 35年 3 0 年 已知以下条件： (1)交易情况正常； (2) 2010年以来，土地价格每月上涨1% (3) 交易实例A与待估对象处于同一地区，B C的区域因素修正系数情况可参 照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10

10、相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准， 即待估地块的区域因素分值为100 (4) 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3% (5) 折现率为8% 解： (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有 什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正 (2)进行交易时间修正

11、。 交易实例A交易时间修正系数二107/100= 交易实例B交易时间修正系数二105/100= 交易实例C交易时间修正系数=104/100= (注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评 估基准日1997年5月地价共上涨了 7%;交易实例B从成交期1996年12月 至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1 月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 4%。) (3) 进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整 交易实例B区域因素修正系数=100/86= 交易实例C区域因素修正系数=100/93= （注：式中86

12、由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用 地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易 实例高3%。 土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外， 交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率 为 8%）: 交易实例A及C使用年限修正系数=1 1/ （1+8%） 30 - 1 1/ （1+8%） 35= 交易实例A的个别修正系数=X = 交易实例B的个别修正系数= 交易实例C的个别修正系数=X = （5）计算待估土地初步价格

13、。 A= 1500X 1 XX 1X= 1597 （元/平方米） B= 1400X 1XXX= 1761 （元/平方米） C= 1400X 1XXX= 1613 （元/平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613 /3= 1657（元/平方米） 待估地块总价评估值=1657X 600= 994200 （元） 因此，这一地块的评估值为 994200元。 5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积 率为，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为 建筑费的10%建筑费和专业费在建

14、设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售， 预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的%销售税费为楼价的%当地银 行年贷款利率为6%开发商要求的投资利润率为10% 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计 算公式为： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 计算楼价： 楼价=2000XX 9000=45,000,000（元） （3）计算建筑费和专业费 建筑费=3000X 2000X =15,000,000（元） 专业费=建筑费X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000（元） （4）计算销售费用和税费 销售费用=45,000,000 X %=1,125,000（元） 销售税费=45,000,000 X %=2,925,000（元） 计算利润 利润=（地价+建筑费+专业费）X 10%=（地价+ 16 , 500, 000） X 10% （注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.） 计算利息 利息= 地价 X （1 + 6%） 2-1 + （15,000 , 000 + 1, 500, 000） X （1+ 6%） 1 1 =X 地价 + 9