第50讲_房产税法（1）

1、第十章 房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章的地位： 重点章，容易和企业所得税、个人所得税结合命制主观题。本章的重点： 本章共有三节，均为重点节。本章的题量： 5 题。本章的题型： 单选题、多选题、计算问答题、综合题。本章的分值： 8 10 分。本章教材变化本章主要变化是第二节契税法，从暂行条例上升为法律，但内容上并未有实质性的改变，仅是在税收优惠和征收管理上做了一些调整。此外房产税主要新增了一些税收优惠政策。土地增值税主要在清算上新增了一些内容。第4页 共4页（更多资料+VX：1005062021）学习备考思路： 提出问题解答问题总结问题本章考点详讲提出问题：第一节 房产税法1 .

2、一般情况下房产税的纳税人是谁？特殊情况下纳税人是谁？2 .房产税的征税范围与城镇土地使用税的征税范围是否相同？3 .房产税的税率是多少？有无优惠税率？4 .房产税在何种情况下适用从价计征？何种情况下适用从租计征？5 .从价计征与从租计征在计税依据上的区别是什么？6 .房产原值如何确定？地上建筑物与地下建筑物房产原值如何确定？7 .房产税的税收优惠与城镇土地使用税有哪些相同之处？8 .纳税义务发生的时间、纳税期限与城镇土地使用税是否一致？解答问题： 【 知识点一 】 纳税义务人情形纳税人产权属国家所有的经营管理单位产权属集体和个人所有的集体单位和个人产权出典的承典人产权出租的经营性租赁出租人融资

3、性租赁承租人产权所有人不在房屋所在地的房产代管人或者使用人承典人不在房屋所在地的产权未确定的租典纠纷未解决的无租使用房产的使用人代为缴纳投资联营的房产共担风险的被投资方不共担风险的投资方【 知识点二 】 征税范围1 .房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。 不包括农村 。【提示】和城镇土地使用税的征税区域相同。2 .房地产开发企业建造的商品房，在出售前， 不征收房产税 ；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【 知识点三 】 税率 比例税率1 .从价计征 1.2% 。（自有房产生产经营）2 .从租计征 12% 。3 . 个人出租住房 ，不区分用途

4、，均按 4% 的税率征收房产税。新增 4 .对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格 向个人出租用于居住的住房，减按 4% 的税率征收房产税。【 知识点四 】 计税依据一、一般规定1. 自用 从价计征 房产余值房产余值 = 房产原值 （ 1- 扣除比例）扣除比例为 10% 30% 。房产原值的确定：（ 1 ）房屋原值：房屋本身原价 + 附属设备价值 + 配套设施价值 + 地价（ 2 ）更换房屋附属设备和配套设施对房屋原值的影响。房屋原值 = 房屋的原始价值 + 更换的新设备、设施的价值 - 房屋原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件除外）（ 3 ）纳税人对原有房屋进行改建、

5、扩建的，要相应增加房屋的原值。（ 4 ）地价对房产原值的影响。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。宗地容积率 = 总建筑面积 / 总用地面积宗地容积率 0.5 时，计入房产原值的地价款 = 房产建筑面积的 2 倍（总地价款总用地面积）【 例题 单选题 】 某企业于 2020 年 3 月购置一间仓库，于当月办理权属变更登记手续同时取得仓库的权属证书，该企业支付不含增值税买价 3000 万元，其中含地价款 1400

6、万元。已知该仓库建筑面积为 3000 平方米，所占土地面积为 7000 平方米。 2020 年就该仓库应缴纳房产税（ ）万元。（当地规定房产原值减除比例为 20% ）A.27 B.20.16 C.33.6 D.36【 答案 】 B【 解析 】 宗地容积率 = 建筑面积总占地面积 =3000 7000=0.43 0.5 ，容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。计征房产税的房产原值 = （ 3000-1400 ） +1400 7000 （ 3000 2 ） =2800 （万元）2020 年就该仓库应缴纳房产税 =2800 （ 1-20%） 1.2% 9/12=20.16（ 万元 ） 。2 .出租 从租计征 不含增值税的租金收入【 提示 】 免租金与无租使用的区别：免租金：存在租赁交易，只是双方约定一定时期内租金为零，出租方最终目的仍然是为了获取租金，所以在免租期内尽管没有租金收