奥运村及国家体育馆项目的建设管理

1、奥运村及国家体育馆项目的建设管理胡信彪（北京城建投资发展股份有限公司， 北京 100044 ）摘要 ：主要从项目法人角度出发，论述奥运村及国家体育馆的建设目标、建设组织、设计与施工方案、建设过程控制等管理构想。关键词 ： 奥运村；国家体育馆；建设；构想一、项目概况奥运村和国家体育馆位于北京奥林匹克公园 内，是 2008 年奥运会场馆的重要组成部分。奥运 村分为居住区和国际区，建筑面积分别为 40万平方 米和 11 万平方米，为奥运会期间各国运动员、教 练员和官员居住、休息、准备比赛和进行业余活动 的场所，在奥运会比赛时满足国际奥委会的要求， 赛后改造成为住宅社区。国家体育馆位于奥林匹克 公园内

2、 b 区西侧，项目建筑用地 7.82 万平方米，规 划总建筑面积 4 万平方米，附加 1.5 万平方米地下 停车场，是奥运会期间举行体操、手球比赛的赛 场，赛后由投资建设单位进行 30 年的经营，30 年 后交北京市政府。（项目地理位置见下图）密，部署合理，如期完工，确保奥运会的顺利进行。科学经营，合理利用，力争经济、社会、 环境效益三者均衡。三、建设组织为实现建设目标，成立项目开发公司，在奥 运会召开之前只进行该项目的开发建设，奥运村与 国家体育馆分两个建设区相对独立建设，组织具有 经营能力和建设经验的强有力管理团队，调配开发 相关专业精英人员形成一个4060人的建设管理组 织 。四、建设方

3、案1 建设管理原则。 认真贯彻执行奥运会有关要求。严格执行国家有关基本建设各项法律、法规及方针政策。认真 贯彻招投标法和合同法，建设过程全面实行公开招 标，建设过程管理和协调全部以合同为依据。严 格执行基本建设程序和施工程序。坚持先规划后勘察，先设计后施工的基本原则。坚持先地下后地上、先城市基础设施后房屋建筑、主体与配套同 步建设和同步交付使用的施工原则。贯彻执行国家 和北京市有关工程建设规划、勘察、设计、施工 方面的规范、规程和验收标准及奥委会有关设计、 建设、功能等的要求。积极稳妥地采用新技术、 新结构、新材料、新工艺，推广科技成果，有 利于节约投资、缩短工期，重点保证满足功能要 求。统筹

4、安排，配套建设，合理分区、分期、 分批，做到重点保证工期和质量，便于协调管理。 项目法人负责项目建设的计划、领导、组织、控二、建设目标项目建设目标是在合理组织和配置规划、设 计、监理、施工、材料设备等社会资源的基础上， 全面贯彻“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三 大理念，设计以人为本，功能完善，全面满足奥 运会和残奥会举办使用要求，打造超越历届奥运会 的建筑艺术品，创造奥运建筑新历史和里程碑。施 工管理科学，技术先进，质量优良，创建精品工 程，形成品牌，开创新世纪建设新水平。组织严制和项目验收。规划、设计、勘察、施工单位分别负责项目规划、设计、勘察、施工的分目标 的细化和组织实施。监理单位负责

5、建设全过程的进 度、质量、投资等计划目标的控制。2 组建建设专家委员会。 建设专家委员会由项目法人特邀国内外有关规划、设计、施工、环保、招投标及管理等方面 著名专家组成。委员会主要是对项目的规划设计、施工、监理等招标方案及组织实施进行全面评价和选择，尤其是对新技术、新工艺、新材料设备等 的应用进行可行性、先进性、安全性等进行论证， 并对项目建设组织总设计进行论证和审批。 项目设计。 本项目分奥运村和体育馆两个标的在全球范围内进行公开招标。每个标底包括规划方案、初步 方案、施工图设计及小区环境设计四个方面的全部内容，投标方可由一个单位或多个单位组织联合 体，以达到规划方案和施工图设计能够保持足够

6、的 一致性。投标方规划、设计总负责人及各专业设计负责人必须具有高级职称以上的国际、国内知名设计师并有同类工程设计经验，设计资质和资格必 须符合国家有关规定。其规划、设计方案均由建 设专家委员会进行论证，论证主要是从能够充分体 现奥运会理念和奥运精神，满足赛时、赛后舒适、 自然、美观而先进的建筑功能要求，实现生态、 科技、人性化而又具有艺术品质等方面重点考虑， 论证后方可报送有关部门审查。设计作为项目开发建设的重中之重，将遵循可 持续发展观，采用“全寿命周期设计”原理，在 满足国际奥委会要求的前提下，力行实用和节约， 充分体现“绿色、科技、人文”，利用“弹性 设计”的原则，努力实现建筑空间的可变

7、性和功 能的多样化，确保赛时科学利用和赛后开发经营。 “绿色奥运、人文奥运”作为设计的目的和出发 点，“科技奥运”作为实现目的的手段和方法。“绿色奥运”，包括绿化、环境，主要是节 能、节水、太阳能利用、减少污染排放，无公 害建材应用等等。如：奥运村背靠森林公园，六 百多公顷绿地森林成为奥运村的巨大花园和绿色屏 障，奥运村的绿化率达 40% 以上，在多层区域提供 大面积的集中绿地和湿地，在花草树木的设计和选 择上充分考虑北京季节的气候特点和变化，采用乔木、灌木与植草相结合的手段，充分展现绿色社区的风貌。又如：供电设备及照明设备选用节能和 环保的产品。照明灯具采用环保节能型灯具。户外 照明采用太阳

8、能灯。奥林匹克公园的地热资源丰 富，空调及采暖以地热为热源，为奥运村提供冷热 源。采用中水系统，节约水资源。“人文奥运”就是倡导体育与文化、传统等 有机结合，突出“以人为本”的思想。首要考虑 的是布局合理、功能完善及交通方便，这不仅是要 最大程度地满足运动员、裁判员、记者、游客们 的需求，还要为广大市民直接参与奥运以及日后的 体育健身活动服务。如：充分挖掘中华民族五千 年文明古国的丰富文化底蕴，在场馆设施的风格与 形式上既要体现与国际接轨的现代化，也要突出中 国传统文化与地域特色，在总体布局上形成四合院 围河状，传统的坡屋顶，而在设施和设备上采用先 进的技术，充分满足现代化要求。又如：建筑和

9、外部环境都进行无障碍设计，充分考虑残奥会的特 殊要求，实现残疾人“平等、参与、共享”的 目标。 “科技奥运”要求在场馆及奥运村设计中注入 高科技的内容，如：数字化电子信息处理系统， 使奥运比赛场馆及奥运村具有现代化气息，并且在 通讯领域给各国传媒留下深刻的印象。楼宇智能化 设计全部实现数字化，达到国际一流水平，国家体 育馆内须设置一套功能完善、技术先进的数字化火 灾自动报警系统，系统预留与奥林匹克公园消防控 制中心的接口，便于进行集中管理，该系统与排 烟、消防给水、应急照明、紧急广播等系统的联 动控制充分保障人员的安全。利用生物识别、出入 管理、网络安全等技术全方位地提供安全保障。4 项目建设

10、施工。 勘察。公开招标，将项目全部勘察内容作为一个标底，选择具备资格和勘察经验丰富的勘察单 位 。监理。监理以项目规划、设计、施工等全部 建设过程的工期、质量、投资等全方位内容作为监控管理，重点强调全过程的监理。将奥运村分为 2 个标的，体育馆为 1 个标的公开在全球范围内招标，选择 3 家不同的监理单位。编制项目建设组织总设计。项目法人将针对此 项目分奥运村和体育馆两部分以其建筑工程、市. 10 .政、水、电、热、气等基础配套全部建设内容为对象，通过统筹安排，合理分区、分期、分 批，综合平衡工期、质量、投资，优选施工队 伍、监理单位和建筑材料设备，实现建设项目工 期、质量、投资、现场管理等总

11、体目标。经审 批后用以指导开发全过程各项管理活动，作为项目 各合作单位签订经济合同、建立企业内部管理责任 制、进行工程建设管理的主要依据，成为项目法 人开发建设管理的主要指导性、原则性文件。本 项目申请人（联合体）已包含有建筑施工特质资 质企业北京城建集团有限责任公司，如果在评 审中资质合格，则不再进行施工总承包的招标，直 接将北京城建集团有限责任公司确定为施工总承包 单位，不再招标施工单位，如果评审中资质不合 格，则本项目将把奥运村分 4 个标的进行全国范围 内公开招标，选择 4 个不同的施工总承包单位，体 育馆作为 1 个标的进行全球范围内的施工总承包招 标。国内投标公司必须具有国家施工特

12、级资质并具 有同类工程施工经验，原则上不允许再行分包，但 对特殊分项分部工程必须分包的，要求总承包单位 选择实力强并至少具有国家一级资质的施工单位进 行。其总承包及分包单位项目经理必须具有国家一 级以上资格，总工程师必须具有高级专业职称，项 目管理组织必须专业技术人员齐全、经验丰富并富 有团队精神和强有力的管理组织能力。其中，体 育馆项目重点强调总承包单位的同类工程经验，国 内投标单位的项目经理必须具有国家特级资格。以 确保项目优质、高效的按期完成建设。奥运村的进度部署前期阶段，包括规划、勘察、初步设计、施 工图设计及其报审，由项目法人组织实施，实施 时间为 2003 年 7 月至 2004

13、年 12 月。施工准备阶 段，包括，现场准备、场区划分及统一布局安排， 特殊功能系统和重大材料设备的考察选型，监理与 施工总承包及主要分包单位的招标与合同签订等工 作，由项目法人组织实施，实施时间为 2004 年 9 月至 2004 年 12 月。施工建设阶段，包括地下部 分、地上结构、装修、设备安装调试等几个主要 阶段的工作。奥运村施工建设分区、分期。根据 工程规模、现场、工期及资金等要求，将奥运村 总建筑面积 40 万平方米，按单位工程 40 个，层高3 米，每个 10000 平方米，单层建筑面积约 1300 平方米，分为 45 个单元，初步分为四期，每期 10 个单位工程，建筑面积约 1

14、00000 平方米，每期作 为一个标的选择不同的施工总承包，每期开工时间 间隔为 3 个月。主要由施工单位组织实施，监理单 位对项目的进度、质量、资金进行控制。此阶段 为项目建设最为复杂、时间最长的阶段，为此，应 该加强监控和严格管理，对项目的施工组织设计、 施工方案及冬（雨）季施工方案要严格审批程序， 对重要分部和隐蔽工程建设法人要严格组织检查， 对重要材料要加强材料检验与试验，重点保证工程 质量和工期。实施时间为 2004 年 11 月至 2006 年 12 月。市政配套阶段，市政配套主要工作是红线范围 内的配套设施，同步建设并同步完成，由市政专业 施工公司具体实施，其实施时间为 2006

15、 年 3 月至2006 年 10 月。奥运村小区景观在总设计方案的基 础上由专业公司进行深化设计并施工，应充分体现 奥运精神和运动本质。其实施时间为 2006 年 8 月到10 月。验收阶段，在各单位工程的验收及市政基 础设施、小区景观绿化建设完成基础上，由项目法 人负责组织项目有关各方（建设、设计、监理、 施工及有关主管部门）进行验收，验收要严格按国 家、奥委会及北京市有关验收标准和要求进行，对 存在的问题一定要保证在 2006 年 11 月底前返修完 毕。具体时间为 2006 年 10 月至 2006 年 12 月。运 动会期间的维修保护安排，为 2007 年 1 月至 2008 年 12

16、 月。赛后改造部署。通过 2009 年上半年的时 间对项目进行改造，以达到赛后使用条件。体育馆的进度部署前期阶段，包括规划、勘察、设计及其报审， 实施时间为 2003 年 7 月至 2004 年 8 月。施工准备 阶段，包括现场准备、主要功能系统和材料设备的 考察选型、监理与施工总承包及主要分包单位的招 标，实施时间为 2004 年 4 月至 2004 年 9 月。施工 建设阶段，包括地下部分、地上结构、顶棚安装、 装修、设备安装调试等几个主要阶段，此阶段控制 的重点是顶棚安装和设备安装两个阶段，施工和监 理单位必须严格按设计和规范进行施工和监控，项 目法人也要对其进行重点检查和验收。实施时间

17、为2004 年 10 月至 2006 年 10 月。市政配套市政配套 设施的同步建设并同步完成，实施时间为 2006 年 6. 11 .月至 2006 年 10 月。景观绿化，在总设计方案的基础上由专业公司进行深化设计并施工，以充分体现 奥运精神和运动本质，富有创新与灵性，引人以 思考。其实施时间为 2006 年 6 月到 10 月。工程验 收阶段，在工程各系统调试验收及市政基础设施、 景观绿化建设完成基础上组织项目有关各方进行， 具体时间为 2006 年 10 月至 06 年 12 月。运动会期 间的维修保护安排，时间安排为 2007年 1 月至2008 年 12 月。赛后改造部署。通过 2

18、009 年对项目进行 改造，以达到赛后使用条件。施工现场平面布局划分，施工现场布局按奥运 村和体育馆分为两个大的施工现场，由项目法人组 织两个现场项目管理部进行统一管理。其中，奥 运村划分为 4 个相对独立的施工现场，并将项目公共部分的现场管理委托给一家施工总承包单位进行统一管理。 工程保险，本项目涉及国家和社会公共利益、社会公众安全，考虑实行建筑工程一切险或安装工 程一切险、第三者责任险、设计责任险、监理责 任险及雇主责任险等。奥运会赛时保障，项目建设验收完毕到运动会 结束后三个月期间内由项目法人负责组织有关总承包单位相关专业队伍组成维修保驾工作小组，现场 办公，针对可能发生的情况做出多种维

19、修应急方案，备好各种必要的物资和配件，保证 24 小时各种专业维修人员到位，确保发现问题，能够及时 组织维修，快速、有效地解决问题。制。周密部署，建设各方针对建设总体进度计划分解、细化各自的具体实施计划和保证措施并经进 度管理领导小组讨论批准后严格执行。尤其是施工 承包单位的进度计划和监理单位进度控制措施要作 为重点严格制定、审批和执行。根据编制的项目 总进度计划、设计阶段工作进度计划及施工阶段的 施工总进度计划、年（月）实施计划，综合平 衡，实施过程中定期进行跟踪检查并及时有效分析 进度滞后的原因、采取强有力措施予以纠正。根 据项目建设进度安排，编制资金使用计划。根据 工程进展实际工程量，严

20、格按合同规定及时支付各 种进度款，以保证工程建设的顺利完成。2 质量控制。目标是建设精品工程，开创 二十一世纪建筑新纪元。设计质量，要求达到建 设部优秀设计并完全满足奥运会使用功能要求。施 工质量，要求分项、分部全部合格，单位工程市 级以上优质工程要达到 80% 以上，其中，奥运村小 区要建成市级以上优质小区，国家体育馆要创建 “鲁班奖”工程。成立以项目法人主管技术质量 经理（或总工程师）为组长，各相关部门经理、 项目施工图设计负责人、施工总承包及重要分包单 位项目经理和总工程师、总监理工程师及北京市相 关职能部门人员为成员的质量管理领导小组，统一 质量计划、领导、控制和实现质量管理目标。质

21、量目标的落实由工程总承包单位负责，其控制主要 由监理单位负责。明确项目建设各方的职能、职 责及质量目标，建立责任制度。全面认真实行公 开招标制度，保证选择到优秀的合作方和优质的材 料设备，并在合同中明确其质量目标和质量责任。 建设各方针对建设总体质量目标分解、细化各自的 具体目标和保证措施并经质量管理领导小组论证批 准后严格执行。尤其是施工总承包单位要对每一个 单位、分部与分项工程进行质量目标策划，制定 切实可行的实施保证措施。执行中全过程进行跟踪 检查和监控并及时有效分析目标偏差的原因、采取 强有力措施予以纠正。尤其要加强重要分项、分 部工程及专业分项的监控与验收。3 成本控制。建立成本控制

22、管理组织系统， 做好做细投资估算，制定成本管理目标。成本控 制采用动态控制的基本工作原理。即以计算机为辅 助手段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段 的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发五、项目建设过程控制项目建设过程控制，主要是指建设过程中进度、 质量、成本、合同、环保与安全文明施工、信息 管理、项目资料、项目设计与施工及监理等关系的 协调工作的控制主要目标、控制点和控制程序。1进度控制。确保项目工期，2006 年 12 月 前完工。成立以项目法人主管生产经理为组长，各相关部门经理、项目施工图设计负责人、施工总承包及重要分包单位项目经理和生产经理、总监理 工程师及北京市相关职能部门人

23、员为成员的进度管 理领导小组，统一计划、领导、控制和实现进度 管理目标。明确项目建设各方的职能、职责及进 度计划目标，建立责任制度。设计和施工单位负 责组织其各自的进度计划实施，监理单位负责控. 12 .生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施。重点控制项目设计的各个阶段。使项目设计 在确保项目使用功能、安全、质量的前提下，充 分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。采用公开招标方式，全部市场化运作，通过规范的招标工作充分整合社会资源，使 工程成本更加符合价值规律，工程造价更加合理。 严格控制施工过程中成本。尤其是要审查设计、施 工变更，从经济性角度予以分析。4合同管理。

24、合同管理工作主要包括合同的 总体策划、招标阶段的合同管理、合同分析与解 释及合同实施过程中的控制。合同的总体策划由项 目法人根据项目特点和有关法律法规，对整个开发 建设过程各个阶段需要签订的合同进行研究，找出 重点和难点，明确其主要的合同内容。从投资控 制、进度控制和质量控制的角度分析合同条款，分 析合同执行过程中可能会出现的风险和问题。通过 招投标方式确定项目承包人或供应商后，必须在招 标文件的基础上与中标人进行充分的合同谈判，进 一步加强发承包双方对招投标文件的理解，澄清合 同条款，弥补招投标文件可能存在的缺陷，使合 同双方对重要条款的含义均有明确的理解和认同， 减少因合同文件引起的合同纠

25、纷。严格合同管理、 合理处理索赔，合同文件是合同双方明确各自的权 利义务保障自身利益的重要依据，因此必须保证合 同的严肃性，不得任意更改合同的条款和体系。索 赔是合同履行过程中由于非义务支出而要求对方给 予补偿的要求，索赔是正常的合同行为，是保证 合同正常履行的一般程序。合理处理索赔事件是合 同双方维护自己合同利益并使工程建设顺利进行的 保证。进行合同执行期间的跟踪管理，包括合同 执行情况的检查，签订补充协议等事宜。5 、环保、安全文明施工。坚持“安全第一、 预防为主”的安全生产管理方针。严格要求各总承 包单位认真贯彻执行国家及北京市有关环保、安全文明施工方面的法律法规。健全有关环保、安全、文明施工管理的各项规章、制度。落实环保、安全、 文明施工的责任制，划分现场安全、文明施工责任 区，责任到各总承包单位，并监督其实施。监督总 承包单位认真做好防止高空坠落、物体打击、机电 伤害、土方塌方、触电等预防措施，认真做好消烟 除尘、降噪、排污等工作，防止对环境的污染，认真做好安