郊区大盘的五大开发模式分析

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2021-5-25 郊区大盘的五种开发模郊区大盘的五种开发模 式分析式分析 世联模型 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的。 2 关键字关键字 ： u关键字：远郊、大盘、开发模式关键字：远郊、大盘、开发模式 简介简介 ： u此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开此模型中列举了在远郊的大规模楼盘开发中，可能出现的五种开 发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应

2、性分析。发模式，并列举了各个开发模式的特征要点和适应性分析。 本报告是严格保密的。 3 根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘根据世联经验及已有成功案例总结，远郊大盘 以不同核心驱动可划分的五大开发模式以不同核心驱动可划分的五大开发模式 u天津万科东丽湖 u南宁荣和山水美地 u无锡圣巴巴拉 u上海浦江新城 u厦门圣地亚哥 u深圳万科城 u深圳曦城 u成都芙蓉古城 u重庆中安翡翠城 u成都中海国际社区 u广州奥林匹克花园 u深圳四季花城 u深圳桃源居 u万科十七英里 u郑州普罗旺世 u郑州思念果岭山水 u 产业园模式产业园模式 （产业驱动）（产业驱动） 旅游地产模式旅游地产模式 （自然资源（自

3、然资源 驱动）驱动） 郊区化居住郊区化居住 模式（城市模式（城市 郊区化驱动）郊区化驱动） 主题地产模式主题地产模式 （创建主题配套（创建主题配套 驱动）驱动） 核心驱动力核心驱动力 新市镇模式新市镇模式 （复合资源（复合资源 驱动）驱动） p成都芙蓉古城、万科十七英里 p万科东丽湖 p四季花城、中安翡翠湖p桃源居、奥林匹克花园、博鳌水城 p西安高科园区 本报告是严格保密的。 4 开发模式分析开发模式分析 u每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素 的组合； u大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的； u我们这里不是要分析项目到底归类到哪种模式，而是要分析各种驱 动因

4、素会在项目不同的发展阶段对项目产生的促进作用； u我们先要借此理清项目衍化发展的过程和可能对项目产生影响的因 素。 p市场：市场： 郊区化置业发展较郊区化置业发展较 快；快； 普通置业者对郊区普通置业者对郊区 置业有抗性；置业有抗性； 城市高端人群成长城市高端人群成长 较快；较快； p区域：区域： 区域陌生度高；区域陌生度高； 城市发展方向外延；城市发展方向外延； 市场认可度不高；市场认可度不高； p项目：项目： 规模超大；规模超大； 资源较好但不稀缺强势；资源较好但不稀缺强势； 需要依靠自身资源体系需要依靠自身资源体系 的打造。的打造。 p本项目基本特征回顾：本项目基本特征回顾： 本报告是严

5、格保密的。 5 成都芙蓉古城成都芙蓉古城 打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套 u区位：区位：距市中心20多公里， 城市远郊，交通体系发达； u规模：规模：占地面积680亩； u定位：定位：集居住、度假、休闲、 投资于一体，融合各种中国 民居建筑风格，以成都地域 文化为项目内涵，极富传统 色彩； u核心资源：核心资源：人造人文景观和 休闲度假的居住环境。 旅游地产模式旅游地产模式 p关键特征：关键特征： 规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源；规模大小不定，但一定有自身稀缺人文、景观资源；1 1 城市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高；城

6、市远郊，大都市圈层边缘化区域，区域旅游价值认知度高；2 2 打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资打造极为浓郁的休闲度假氛围，项目与旅游度假行为嫁接，旅游资 源是项目的第一要素；源是项目的第一要素； 3 3 打造打造城市高尚第二居所城市高尚第二居所，契合城市高端，契合城市高端“5+2”生活模式的需求。生活模式的需求。4 4 本报告是严格保密的。 6 旅游地产模式特征分析旅游地产模式特征分析 p适用条件：适用条件： 适用条件适用条件 u拥有强势的稀缺自然稀缺自然、人文资源，或打造强势旅游配套； u良好的休闲度假氛围休闲度假氛围，与外部的交通路网畅通交通路网畅通； u周边依托城

7、市群体有良好的休闲度假市场需求市场需求； u城市中高端“5+2”5+2”生活模式发展成熟生活模式发展成熟； u克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。 p针对本项目：针对本项目： p项目资缺乏强势稀缺资源：项目资缺乏强势稀缺资源：原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，项原生态的平地黄河湿地景观资源并不强势，项 目需要借助整个大社区景观塑造，再造资源；目需要借助整个大社区景观塑造，再造资源； p本区域认知度不高：本区域认知度不高：郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知；郑州人对此地没有与旅游相关的区域认知； p郑州本身缺乏休闲度假产品的打造郑州本身缺乏休闲度假产品的打造：项目初期有可能一部分高端人群被

8、项：项目初期有可能一部分高端人群被项 目优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造目优质景观体系吸引，投资用作第二居所；有可能借助休闲度假配套的打造 营造休闲度假氛围，从而带动本项目高端二居。营造休闲度假氛围，从而带动本项目高端二居。 此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项 目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。 本报告是严格保密的。 7 四季花城四季花城 郊区化居住模式之一郊区化居住模式之一“被动郊区化被动郊区化白领一居白领一居” u区位区

9、位 ：在离主城区30分钟 车程的关外； u规模规模 ：总占地面积560亩， 总建筑面积53.2万平米； u背景：背景：项目所处区域的房 价与主城区房价相差2000 元/平方米； u关内聚集有很多来深多年 的中等收入白领阶层需要在 深圳置业安家； u配套配套完善、高性价比、良 好的社区文化和社区居住氛 围、产品独特 。 郊区化居住模式一郊区化居住模式一 p关键特征：关键特征： 城市郊区化主流地带，区域未来发展看好城市郊区化主流地带，区域未来发展看好，便捷的公交路线使项目，便捷的公交路线使项目 与主城区关系密切，上下班车程不超过与主城区关系密切，上下班车程不超过30分钟；分钟； 1 1 通过楼盘内

10、部社区的营造，形成通过楼盘内部社区的营造，形成生活配套齐备，自成一体的生活体生活配套齐备，自成一体的生活体 系；系； 2 2 项目所在地项目所在地周围拥有一批产业人群聚集周围拥有一批产业人群聚集，作为支撑项目的主体消费，作为支撑项目的主体消费 群体；群体； 3 3 项目与主城区相似产品相比存在价差，项目与主城区相似产品相比存在价差，性价比高性价比高。 4 4 本报告是严格保密的。 8 被动郊区化居住模式特征分析被动郊区化居住模式特征分析 p适用条件：适用条件： 适用条件适用条件 u城市发展饱和，郊区化成主流； u区域房地产价格相比城区具有较大优势； u区域认可较高的郊区化区域，并且拥有自成一体

11、的完备的 配套设施，具备与中心城区连接的公交系统； u项目周边存在具有消费需求与消费力的白领团体； u克服远郊劣势能力差，抗郊区化指数2。 郊区化居住模式一郊区化居住模式一 p针对本项目：针对本项目： p郊区置业抗性大：郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收 入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能；入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能； p本区域完全陌生，认知度不高：本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通且没有与城市相连公交系统，即便配置通 勤车

12、辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大；勤车辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大； p项目启动阶段配套不完善：项目启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对项目期望指数；必然降低这一置业群体对项目期望指数； p价格差距：价格差距：项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。 此模式目前不能构成本项目初期阶段驱动因，但随大盘开发的成熟，此模式目前不能构成本项目初期阶段驱动因，但随大盘开发的成熟， 项目认可度和区域认知度提升，被动郊区化人群中的中高收入者有项目认可度和区域认知度提升，被动郊区化人群中的中高收入者有 可能来此置

13、业，将使本项目未来产品向中端差异化过渡。可能来此置业，将使本项目未来产品向中端差异化过渡。 本报告是严格保密的。 9 重庆中安翡翠湖重庆中安翡翠湖 郊区化居住模式之二郊区化居住模式之二“主动郊区化主动郊区化中高档一居中高档一居” u区位区位 ：距主城区约15公里， 25分钟车程 ，主城区边缘， 区域价值较好； u规模规模 ：总占地面积1500亩； u依托背景：依托背景：所处区域为重庆 市规划的现代农业区及综合 开发区； u资源：资源：稀缺的生态、湖景、 江景、温泉四大优势； u定位：定位：1500亩温泉水岸纯 别墅区； u客户：客户：有品味、有实力且希 望为下一代创造良好生活环 境的成功人士。

14、 郊区化居住模式一郊区化居住模式一 p关键特征：关键特征： 依托两大要素：高收入人群的成长，区域环境资源较好；依托两大要素：高收入人群的成长，区域环境资源较好；1 1 项目连接主城区之间的交通路况较好；项目连接主城区之间的交通路况较好； 2 2 客户通常来自在本地定居或工作的高资与高知阶层，通过私家车与客户通常来自在本地定居或工作的高资与高知阶层，通过私家车与 城市中心建立关系；城市中心建立关系； 3 3 面对城市茁壮成长的上流阶层，强调地面对城市茁壮成长的上流阶层，强调地 块自然景观资源与产品的块自然景观资源与产品的 品味，并以构建一种新的生活方式来提升项目价值。品味，并以构建一种新的生活方

15、式来提升项目价值。 4 4 本报告是严格保密的。 10 主动郊区化居住模式特征分析主动郊区化居住模式特征分析 p适用条件：适用条件： 适用条件适用条件 u城市人均GDP超过3000美元，高收入人群较为壮大，城市 高端人群主动郊区化已经成为潮流； u与主城区相距3060分钟车程内； u拥有具有竞争力的自然资源和完备的生活设施； u克服远郊劣势能力较强，抗郊区化指数4 。 p针对本项目：针对本项目： p中高端人群增长迅速，郊区化置业特征明显：中高端人群增长迅速，郊区化置业特征明显：随郑州整体经济高速发展，随郑州整体经济高速发展， 人均人均GDP过过3500美元，郑州高收入人群增长迅速，郑州中高端置

16、业郊区化美元，郑州高收入人群增长迅速，郑州中高端置业郊区化 特征明显，这从北区大量中高端低密度物业的供应和需求增长迅速就可看出；特征明显，这从北区大量中高端低密度物业的供应和需求增长迅速就可看出； p中高端人群郊区置业抗性小：中高端人群郊区置业抗性小：本项目到市区车程本项目到市区车程20分钟左右，有车族对距分钟左右，有车族对距 离和区域陌生的抗性小，对配套的要求仅限于社区内生活配套。离和区域陌生的抗性小，对配套的要求仅限于社区内生活配套。 p区域原生态自然环境的打造和高性价比的超出郑州整体产品水平的低密度区域原生态自然环境的打造和高性价比的超出郑州整体产品水平的低密度 产品将构成对此类置业人群

17、的最大吸引。产品将构成对此类置业人群的最大吸引。 p项目区域认知度和配套的缺乏，为降低这种远郊置业抗性，使得项目区域认知度和配套的缺乏，为降低这种远郊置业抗性，使得 初期这种中高端的产品定位成为必然，采用主动郊区化的初期这种中高端的产品定位成为必然，采用主动郊区化的“中高档中高档 一居一居”可能成为主要驱动模式；可能成为主要驱动模式； p随着后期项目和区域影响力提升，大盘开发的成熟，产品的衍化随着后期项目和区域影响力提升，大盘开发的成熟，产品的衍化 将向两端多元化发展。将向两端多元化发展。 本报告是严格保密的。 11 主题地产模式主题地产模式 教育主题、体育主题教育主题、体育主题 桃源居桃源居

18、 项目背景：项目背景：城市远郊，占地城市远郊，占地18001800亩，本区域购买为主，自身配套缺亩，本区域购买为主，自身配套缺 乏，尤其是教育配套，依靠学校，突破区域市场、突破原有乏，尤其是教育配套，依靠学校，突破区域市场、突破原有4 45 5万万 的销售量，实现一年消化的销售量，实现一年消化1515万平，客户主要来源项目所在区域市场；万平，客户主要来源项目所在区域市场； 操作方法：操作方法：6060万平米清华学校，发展商万平米清华学校，发展商50%50%精力放在建设学校上；精力放在建设学校上； 核心资源：核心资源：清华试验学校。清华试验学校。 广州奥林匹克花广州奥林匹克花 园园 项目背景：项

19、目背景：城市远郊，占地城市远郊，占地10001000亩，郊区化居住成为主流，华快线亩，郊区化居住成为主流，华快线 建成，距市中心建成，距市中心3030分钟，与主城区房价差分钟，与主城区房价差20002000元，全市及珠三角地元，全市及珠三角地 区中高收入阶层区中高收入阶层 ； 核心资源：核心资源：运动会所、奥运村、高尔夫社区。运动会所、奥运村、高尔夫社区。 主题地产模式主题地产模式 p关键特征：关键特征： 城市远郊区域，远离城市配套，自身配套缺乏；城市远郊区域，远离城市配套，自身配套缺乏；1 1 区域价值不足以支撑郊区化进程，本区域购买力不旺盛，需要强势区域价值不足以支撑郊区化进程，本区域购买

20、力不旺盛，需要强势 主题带动开发；主题带动开发； 2 2 强势主题与房地产嫁接，主题的打造成为开发中的首要工作；强势主题与房地产嫁接，主题的打造成为开发中的首要工作；3 3 项目规模超大，足以均衡大型主题配套打造所需分摊成本。项目规模超大，足以均衡大型主题配套打造所需分摊成本。4 4 本报告是严格保密的。 12 主题地产特征分析主题地产特征分析 适用条件适用条件 （克服远郊 劣势能力不 足，抗郊区 化指数3） 教育 主题 u区域认知度不高，不足以支撑郊区化进程； u区域周边就有足够的置业需求支撑，教育条件较差； u人们对教育重视度高，寄希望于下一代； 体育 主题 u区域整体宏观经济发达，郊区化

21、成为主流，有大量强 有力的消费客群支持； u城市居住需求多样化； u项目品牌、企业品牌普遍被认可。 主题地产模式主题地产模式 p适用条件：适用条件： p针对本项目：针对本项目： p开发商品牌影响力开发商品牌影响力将影响到项目初期普通消费者对主题配套的信心；将影响到项目初期普通消费者对主题配套的信心； p体育主题需要强大品牌和社区文化的支撑，而项目初期这些都无法支撑；体育主题需要强大品牌和社区文化的支撑，而项目初期这些都无法支撑； p郊区置业抗性大：郊区置业抗性大：没有与城市相连公交系统，普通中等收入人群对郊区化没有与城市相连公交系统，普通中等收入人群对郊区化 居住抗性极大，单纯一种主题根本无法

22、成为购房者郊区化置业的驱动因素；居住抗性极大，单纯一种主题根本无法成为购房者郊区化置业的驱动因素； p但完善的社区配套必然是项目初期的驱动因和卖点。但完善的社区配套必然是项目初期的驱动因和卖点。 这两种模式在项目初期不可能构成项目核心驱动因，有可能做为项这两种模式在项目初期不可能构成项目核心驱动因，有可能做为项 目主要配套增加卖点，并随着项目的成熟，产品和客户的多元化衍目主要配套增加卖点，并随着项目的成熟，产品和客户的多元化衍 变，有可能成为项目的重要发力因素。变，有可能成为项目的重要发力因素。 本报告是严格保密的。 13 天津万科天津万科“东丽湖东丽湖” 陌生区域、规模超大、完善配套、陌生区

23、域、规模超大、完善配套、“新市新市 镇镇”u区位特点：区位特点：老城区与滨海新 区之间的城市远郊地带； u规模：规模：占地4095亩； u产品：产品：中高端产品（独栋、 联排）启动，后期多元化发 展； u配套：配套：完全以城市概念打造 完善生活配套，旅游配套。 u策略策略：完全的市场领导者形 象，强调其城市发展方向的 区位，完善配套打造新市镇 的规划理念。 新市镇模式新市镇模式 p关键特征：关键特征： 远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发远离城市配套，远郊、区域陌生，自身配套极为缺乏，区域未来发 展被看好；展被看好； 1 1 规模超大，规模超大，以城市概念打造自身完备生活

24、、商业、娱乐、旅游配套以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套 多功能复合，完全自成一体，多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活可独立于城市之外，自成一体的生活 体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与 主城区相似产品主城区相似产品性价比高性价比高； 2 2 城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准3 3 本报告是严格保密的。 14 新市镇模式特征分析新市镇模式特征分析 p适用条件：适用条件： 适用条件适用条件 u位置偏远，但交

25、通路网发达； u项目规模巨大，有一定自然资源，区域未来价值被认可； u依托发达城市群，周边产业带发展能形成项目的消费客群 支持；自身能形成产业配套，创造本地就业机会，是城市功 能的延伸； u克服远郊劣势能力强，抗郊区化指数5。 p针对本项目：针对本项目： p项目远郊、超大规模、发展方向外延、较长的成熟期等等这性质必然导致项目远郊、超大规模、发展方向外延、较长的成熟期等等这性质必然导致 本本项目未来发展必然是一个产品和客户都在不断发展衍变的过程；项目未来发展必然是一个产品和客户都在不断发展衍变的过程； p不同阶段会有不同的主要驱动因素，项目本身必然是一种复合资源驱动的不同阶段会有不同的主要驱动因

26、素，项目本身必然是一种复合资源驱动的 开发模式，这一开发模式，这一发展特征和新市镇模式类似；发展特征和新市镇模式类似； p但项目本身规模、素质和所依托城市都但项目本身规模、素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位不足以支撑项目的新市镇模式定位， 但是我们但是我们可借鉴新市镇模式可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发 展策略。展策略。 项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理 念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为 “新市镇概念的居住社区新市镇概念的居住社区”，在项目推广上利用新市镇概念。，在项目推广上利用新市镇概念。 本报告是严格保密的。 15 开发模式分析总结开发模式分析总结 新市镇模式的居住社区新市镇模式的居住社区 旅游地产模式旅游地产模式 p不具备强势稀缺资源，不能构成项目主要驱动模式； p但在项目前期，会有部分“高端二居”者业者被本项 目自身景观体系、郊区优质环境和投资价值所吸引，产 生类似对休闲度假产品的需求。 郊区化居住模式郊区化居住模式 一：被动郊区一：被动郊区 化化白领一居白领一居 p项目初期无法化解中等收