2003年房地产估价案例与分析真题

1、 真题 2003 年房地产估价案例与分析真题问答题第 1 题： 具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中 分别是怎样体现的。 您的答案：参考答案：1公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义。 2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、 利润率。3收益法中的主要参数： 潜在毛收入 （毛收入、租金） 、出租（空置）率、运营费用、资本化率。4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率 （或折现率 ）、工期。5以上参数均应采用客观合理的 （正常 ） 、社会平均水平的。详细解答：某公司一幢办公综合楼于

2、 1993年 10月建成，为钢筋混凝土结构，共 7 层， 裙楼 1、2 层为自营商铺， 3 层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划 拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。第 2 题：请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 您的答案：参考答案：1选用成本法、收益法和比较法中任两种。2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。4答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金； 答：评估完全产权条件的价值， 然后扣除需补交的土地使用权出让金； 答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。 5收益法中土地

3、使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起 计。详细解答：第 3 题： 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料 ? 您的答案：参考答案：1现状房地产状况 （物质实体、区域和权益 ） 资料；2规划部门批准的规划设计条件或详细规划 （ 或拆迁新建或改建的合法的最佳方案 ） （ 或技术经济 指标）： 3该地区居住物业的市场状况 （或发展趋势 ）（ 或租金、售价水平）（ 或 经营期的现金流 ）资料：4该地区居住物业的建安成本和间接费用 （ 或建造成本费用 ） ；5相关税费；6贷款利率；7该地区类似居住物业开发的平均利润水平； 8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用； 9市政配套费用和土地开发

4、费用；10该地区土地出让金 （ 地价） 的规定和标准。详细解答：单项选择题若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册， 在某房地产估价机构执 业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估， 并出具房地产估价报 告。第 4 题： 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地 产估价方法选用的表述中，不正确的有 （） 。A. 同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B. 选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C. 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍， 应当在估价报告中说明并陈述理由D. 估价方法的选用必须征得委托人的同意

5、参考答案： D 您的答案： 答案解析：第 5 题： 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其 （） ，进而确定需要采用的估价方法。A. 估价原则B. 价格内涵C. 产权D. 用途参考答案： B 您的答案：答案解析：王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。第 6 题：在接洽过程中，李某可以承诺 （ ） 。A. 现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告B. 评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C. 在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后， 经机构同意和指 派，由

6、自己亲自估价D. 由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告参考答案： C 您的答案：答案解析： 第 7 题： 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产 ( )A. 在抵押期终了时的价值B. 设定抵押权时的价值C. 现时的市场价值D. 未来拍卖、变现时的价值参考答案： C 您的答案：答案解析：某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 第 8 题： 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按 () 评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途参考答案： B 您的答案：答案解析：第 9 题： 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关

7、手 续，进行抵押贷款委托评估时应按 () 评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途参考答案： B 您的答案：答案解析：第 10 题： 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件， 但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为 () 。A. 工业用途B. 商业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响参考答案： D 您的答案： 答案解析： 第 11 题： 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结 果进行限制。以下说法中，不正确的是 ( ) 。A. 本次评估未考虑

8、变更用途费用对估价结果的影响B. 本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整参考答案： D 您的答案： 答案解析：第 12 题： 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是 ( )A. 4%5%B. 5%6%C. 6%7%D. 7%8%。参考答案： D 您的答案： 答案解析： 第 13 题： 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需 要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是 ( )A. 前若干年内等额或等比增长，

9、剩余经营期内维持在一定水平B. 在全部经营期内持续增长C. 在全部经营期内保持不变D. 前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平参考答案： D 您的答案：答案解析：指错题 第 14 题： 您的答案： 参考答案：1. “估价时间”用语错误，应为估价时点； 2 缺少估价原则； 3 估价 方法中缺少选用的估价方法的定义； 4 未分析租金水平的变化趋势； 5 一 层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率 （出租率） 影响； 6 三层有效 毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率 （ 出租率）影响； 7 六层有效毛收入 计算错，未考虑使用面积系数； 8 年运营费用中不应计算土地使用费； 9 未 说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用； 10 保险计算基数 错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算； 11 资本化率取 值未说明理由； 12 可获收益年限错， 应为 36 年； 13 基准地价修正法中， 年期修正方法 （公式）错； 14 基准地价修正法中，已经过年限错，应为 4 年； 15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚