中级会计实务第12讲

1、第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账而价值的差 额，调整期初留存收益（利润分配一一未分配利润、盈余公积）。【手写板】会计政策变更成本模式.c公允价值模式大多数人少数（另类）【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。会计政策变更成本模式公允价值模式不允许转换借：投资性房地产一一成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配一一未分配利润（倒挤，可借可

2、贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题判断题】（2012年）已采用公允价值模式计屋的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）【答案】V【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。【补充例题多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。A. 自行建造的投资性房地产，按达到预左可使用状态前所发生的必要支岀进行初始计量B. 以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C. 投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应讣入当期损益D. 满足投资性房地产确认条

3、件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B,投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C,投资性房地产成本模式转为公 允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，凋整留存收益。【补充例题多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账而价值之间的差额，对企业 下列财务报表项目产生影响的有（）。A. 其他综合收益B. 资本公积C. 盈余公积D. 未分配利润【答案】CD【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额部分调整留存收益。第三节投资性房地产的转换和处置一.房地产的转换（双向转换、用途变更

4、）（-）房地产的转换形式及转换日形式转换日投 转 非1.投资性房地产开始自用房地产达到自用状态，企业开始将其用于生 产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地 产重新开发用于对外销售，从投资性房 地产转为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面 决议明确表明将英重新开发用于对外销售的 日期非 转 投3.作为存货的房地产，改为岀租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚 取租金或资本增值自用土地使用权停止自用后,确定用于赚取 租金或资本增值的日期【补充例题判断题】（2010年）企业将自行建造的房地产达到预宦可使用状态时开始自用，

5、之后改为对外出租，应当在该房地产达到预左 可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】X【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建 造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。（二）投资性房地产转换的会计处理成本模式公允价值模式（一）投转非1.投 资性 房地 产转 为自 用房 地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：固左资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/ 无形资产减值准备借：固泄资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产一成本一公允价值变

6、动 （可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷2.投 资性 房地 产转 为存 货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产一成本一公允价值变动 （或借方） 公允价值变动损益（差额，可借可贷）（二）m带投1.自 用房 地产 转换 为投 资性 房地 产（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本（转换日的公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/ 无形

7、资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产其他综合收益（倒挤，贷差）注：处苣时，将其他综合收益、公允价 值变动损益转入当期损益（其他业务成 本）2.存 货转 换为 投资 性房 地产借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产一一成本（转换日的公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：开发产品其他综合收益（倒挤，贷差）注：处宜时，将其他综合收益、公允价 值变动损益转入当期损益（其他业务成 本）【手写板】1. 成本模式：（1）一般情况下对着转，（原转原、折转折、摊转摊、准转准）：（2）特殊情况，涉及存货的，借方是倒挤的或者谁多了倒挤谁：成

8、本模式绝不会出现差额，无差额。2. 公允价值模式：不允许提折旧不摊销不减值（1）有差额，消掉账而价值，生成转换日的公允价值（2）差额要区分投转非，还是非转投投转非：不为难，借方差和贷方差都计入公允价值变动损益非转投：借方差讣入公允价值变动损益，贷方差il入其他综合收益处置时反向结转到其他业务成本【例4-8 2X18年8月10 0,为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2X18年8月31日将某 出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准 备工作。2X18年8月31 B,甲公司将出租的厂房收回，2X18年9月1日，开始用于本企业产品的生产

9、。该项房 地产在转换前采用成本模式计量。截止2X18年8月31日，账而价值为60 000 000元，其中原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元，假设不考虑其他因素。【答案】甲公司的账务处理如下：80 000 00020 000 00080 000 00020 000 000借：固定资产厂房投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产一一厂房累计折旧一一厂房【补充例题单选题】（2012年）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转 换前的账而原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值

10、为3 850万元，假泄不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固左资产”科目的金额为（）万元。A. 3 700B. 3 800C. 3 850D. 4 000【答案】D【解析】借：固定资产4 000 （原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产4 000累计折旧200固定资产减值准备100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书而 决议。2X18年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期 开始日为2X18年5月1日，租期为5年。2X18年5月

11、1日，这栋办公楼的账而余额500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。 【答案】甲公司的账务处理如下：2X18年5月1日500 000 0005 000 000500 000 0005 000 000借：投资性房地产一一办公楼 累计折旧贷：固立资产一一办公楼 投资性房地产累计折旧【例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2X18年4月10 0,甲公司董事会就将英开发的一栋写字楼不再岀售改用作出租形成了书而决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体岀租给乙公司使用，租赁期开始日为2X18年5月1 日，租赁期为5年，2X18年

12、5月1日，该写字楼的账而余额500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。【答案】甲公司的账务处理如下:2X18年5月1日借：投资性房地产一一写字楼500 000 000贷：开发产品500 000 000【例4-11 2X18年11月1日，租赁期满，甲公司将岀租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办 公楼用于本公司的行政管理形成了书而决议。2X18年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72 000 000 元。该项房地产在转换前采用公允价值模式讣量，原账而价值为70 000 000元，其中，成本为67 00

13、0 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。【答案】甲公司的账务处理如下：72 000 00067 000 0003 000 0002 000 000借：固定资产写字楼贷：投资性房地产一一写字楼一一成本公允价值变动 公允价值变动损益一一投资性房地产【例4-12）2X18年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将 其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书而决议。2X18年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2X19年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约左租赁期开始日即使为2X19年1月1日，租赁期为3年。在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2X19年1月1日）,将自用房地产转换为投资性房地产。该办 公楼所在地房地产交易活跃.公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息.假设甲公