物业承接查验培训

1、2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 物业承接查验物业承接查验 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 一、住宅工程质量分户验收和 物业承接查验的区别 二、物业的承接查验 三、物业服务工作的移交 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 一、住宅工程质量分户验 收和物业承接查验的区别 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 1、二者查验的时间顺序不同。住宅工程质 量分户验收是在住宅工程竣工验收前，由 建设单位组织监理单位、施工单位、物业 服务企业进行的验收；物业承接查验是在 物业综合验收合格的基础上，物业服务企

2、业在业主入住前对物业进行的再查验。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分 户验收是对每一户单位工程及公共部位质 量进行的专门验收；物业承接查验是指物 业服务企业对新接管项目的物业公共部位、 公用设施设备及其他公共配套设施进行的 查验。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 3、二者的责任主体和适用规范、验收标准 不同。住宅工程质量分户查验的责任主体 主要是建设单位和施工单位，物业服务企 业仅是参与者，适用建筑工程施工质量 验收统一标准；物业承接查验

3、的责任主 体是建设单位和物业服务企业，后者是直 接的责任主体之一，适用建设部1991年颁 布实施的房屋接管验收标准。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 因此，住宅工程质量分户查验与物业承接 查验是两种不同的范畴。尽管在条件具备 或物业服务企业早期介入充分、准备充足 时。物业的承接查验可以和建设工程的竣 工验收同步进行，但它们之间毕竟有很大 的区别。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 二、物业的承接查验 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (一)新建物业的承接查验 (二)物业管理机构更迭时的承接 查验 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训

4、 (一)新建物业的承接查验 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (一)新建物业的承接查验 1、新建物业承接查验的条件 2、物业承接查验前的准备工作 3、承接查验的工作流程 4、物业承接查验的内容 5、物业承接查验的方式 6、承接查验所发现问题的处理程序 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 1、新建物业承接查验的条件 a新建物业达到交付使用的条件。山东省 物业管理条例规定，新建住宅小区配套 建筑及设施设备符合规定条件(共计11条、 略)后，建设单位方可办理交付使用手续； 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 （一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计

5、量装置； （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统； （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、 室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和 供热分户控制装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安 全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等 共用消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、

6、 商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设 置有效的隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区 进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管， 并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 1、新建物业承接查验的条件 b建设单位应当组织有关部门及专业经营单 位按上述规定，对住宅小区进行综合验收， 接受房地产开发、城市规划、物业管理等 有关

7、部门的监督，并向房地产开发主管部 门办理综合验收备案手续。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业承接查验前的准备工作 (1)人员准备。物业服务企业在承接查验前 应根据物业的类型、特点，与建设单位组 成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、 现场查验组、协调组等；现场查验组可视 情况作进一步细分)，各自确定相关专业的 技术人员参加。 (2)计划准备。物业服务企业在接管前应制 定承接查验实施方案，以使承接查验工作 按步骤有计划地进行。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业承接查验前的准备工作 计划内容主要包括： a建设单位确定承接查验的日期、进度安排；

8、b要求建设单位在承接查验前提供移交物业 详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验 收证明材料； c派出技术人员到物业现场了解情况，为承 接查验做好准备工作。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业承接查验前的准备工作 (3)资料准备。在物业承接查验之前，物业服务企 业应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作 流程和记录表格。 a查验工作流程一般有物业承接查验工作流程 和承接查验所发现问题的处理流程等； b承接查验的常用记录表格有工作联络单、 物业承接查验记录表、物业工程质量问题 统计表、楼宇资料移交清单、楼宇房屋、 配套设施设备移交清单、钥匙交接记录表 等。 2021-6-2物

9、业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业承接查验前的准备工作 c结合物业实际情况制定承接查验管理制度， 主要包括物业验收管理制度、房屋 承接查验标准、设施成品保护方案 等。 d查验设备、工具准备。在现场查验前，需 根据物业的特点准备必需的仪器、仪表和 工具，以检测物业共用部位、共用设施设 备是否符合质量要求。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 3、承接查验的工作流程 物业建成通过竣工综合验收 物业服务企业组织人员进行 现场查验 对查验中发现的问题进行处 理 物业移交 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 3、承接查验的工作流程 (1)物业通过有关部门组织的综合竣工验

10、收 后，物业建设单位及时书面提请物业接管 单位进行物业承接查验，双方约定查验时 间。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 3、承接查验的工作流程 (2)物业服务企业查验准备阶段的主要任务： a熟悉查验各层面的情况； b查验工作应备文件(略)； c查验人力与器具准备； d查验前人员培训。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 3、承接查验的工作流程 (3)物业服务企业现场查验运作阶段的主要任务： a建设单位和物业服务企业相关人员进入物业查验 现场； b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验； C查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一 式两份，一份交建设单位，一份由物业服

11、务企业 存档备案； d查验合格，双方办理移交手续，钥匙交项目服务 中心。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 3、承接查验的工作流程 (4)查验善后问题处理阶段的主要任务： A安照查验标准和表格，将不合格部分进行 汇总，并通知建设单位限期整改； b整改情况作进一步跟进，并作出记录； c整改情况进行检查，并对整改情况做出复 检，直至合格； d已接管物业安排人员进驻管理，对部分成 品进行保护，确保物业各项功能运作正常。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 4、物业承接查验的内容 (1)物业资料。在办理物业承接查验手续时， 物业服务企业应查验并接收下列资料： a竣工验收资

12、料。包括竣工总平面图、单体 建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地 下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收 资料； b技术资料。包括设施设备的安装、使用和 维护保养等资料； 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 4、物业承接查验的内容 c物业质量保修文件和物业使用说明文件； d业主名册 e物业管理必须的其他资料。如物业的规划、 建设的有关资料，有关房屋、土地权属的 资料，工程验收的各种签证、记录、证明， 与供水、供电部门签订的合同或协议等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 4、物业承接查验的内容 (2)物业现场查验。主要包括物业共用部位、 共用设施设备和物业管理区域环

13、境的查验： a物业共用部位的查验主要包括：主体结构 及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内 墙面、天花板、门窗等；公共卫生间、阳 台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 4、物业承接查验的内容 b物业共用设施设备查验。主要包高低压配 电系统，电气照明系统，防雷与接地系统， 给水排水系统，电梯系统，消防水系统， 通信网络系统，火灾报警及消防联动系统， 排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空 调系统等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 4、物业承接查验的内容 c物业管理区域环境查验。主要包括园林植 物(如花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等)

14、、 园林建筑(如小品、花架、园廊等)；物业大 门、值班岗亭、围墙、道路、社区活动中 心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动 场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲 娱乐设施、信报箱等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 5、物业承接查验的方式 物业管理的承接查验主要以核对的方式进 行，在现场检查、设备调试等情况下还可 采用以下方式进行检查： 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 5、物业承接查验的方式 (1)观感查验。观感查验主要采用目视、触 摸等方式，对查验对象的外观进行检查。 (2)使用查验。使用查验是通过启用设施设 备直接检查被查验对象的安装质量和使用 功能

15、，以直观的了解其符合性、舒适性和 安全性等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 5、物业承接查验的方式 (3)检测查验。检测查验是运用仪器、仪表、 工具等对检测对象进行测量，以检测其是 否符合质量要求。 (4)试验查验。试验查验是通过必要的试验 方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备 的性能。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 6、承接查验所发现问题的处理程序 (1)收集整理存在问题 a收集所有的物业检验记录表； b物业检验记录表进行分类整理，将查 验中所发现问题登记造表； c整理好的工程质量问题提交建设单位确认， 并办理手续。 2021-6-2物业承接查验培

16、训物业承接查验培训 6、承接查验所发现问题的处理程序 (2)整改、跟踪与复验 对发现的问题由建设单位提出处理方法并 督促整改；为使工程质量问题得到圆满解 决，物业服务企业在提出相应的整改意见 的同时，要做好跟踪查验工作；对整改完 的项目进行复验，不合格的项目继续督促 建设单位处理，整改合格的项目办理相关 的查验手续。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (二)物业管理机构更迭时的 承接查验 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 1、准备工作 2、物业查验的内容 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 1、准备工作 (1)查验条件 在物业服务机构发生更迭时，新

17、的物业服 务企业必须在符合下列条件均满足时方可 实施承接查验：a物业的产权单位或业主大 会与原有物业管理企业完全解除了物业服 务合同； b物业的产权单位或业主大会同新的物业服 务企业签订了物业服务合同； 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 1、准备工作 (2)成立承接查验小组，了解物业的基本情 况，制定承接查验方案； (3)准备资料和工具。物业承接查验验收小 组应提前与物业产权单位及原物业服务企 业接触，洽谈查验、移交的有关事项，确 定其程序和步骤，明确移交单位应准备的 各类表格、工具和物品等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 (1)物业资料

18、情况 (2)物业共用部位、共用设施设备及管 理现状查验 (3)各项费用与收支情况，项目机构经 济运行情况 (4)其他查验内容。主要包括：物业服 务用房、产权归全体业主所有的设备、 工具、材料等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 (1)物业资料情况 物业资料情况除检查新建物业建设单位应 提交的相关资料外，还要对原物业管理机 构在管理过程中产生的相关资料进行检查。 具体包括： 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 a物业原始资料，即新建物业应查验的各种 资料(略) b业主资料。主要包括：业主入住资料(如入 住通知书、入住登记表、

19、身份证复印件、 照片等)、房屋装修资料(包括装修申请表、 装修验收表、装修图纸、消防审批、验收 报告、违章记录等)。 c管理资料。主要包括：设备维修记录、水 质化验报告等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 d财务资料。主要包括：水电抄表记录及费 用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细 表、维修资金使用审批资料及记录。债权 债务移交清单、固定资产清单、收支账目 表等。 e合同协议书。主要包括：原前期物业服务 合同、与供水供电部门签订的合同或协议、 与业主签订的有关合同或协议等。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (2)物业共用部位、共用设施设备

20、及管理现 状查验在此项检查中，除了对照物业清册 对物业共用部位、共用设施设备的数量、 地点逐一进行清点外，还应重点对物业共 用部位、共用设施设备的使用现状情况进 行查验。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 具体包括：建筑结构及装饰装修工程的情 况；供配电、给水排水、消防、电梯、空 调等机电设备的保养及故障隐患情况；保 安监控、对讲门禁设施情况；清洁卫生设 施情况；绿化设施情况；停车场、门岗、 道闸设施；室外道路、雨污水井等排水设 施；公共活动场所及娱乐设施：其他归物 业服务企业管理的设施设备。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的

21、内容 (3)各项费用与收支情况，项目机构经济运 行情况 该项主要包括物业服务费、停车费、水电 费、其他有偿服务费的收取与支出，维修 资金的收取、使用和结存，各类押金、欠 收款项、待付费用等账务情况。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 2、物业查验的内容 (4)其他查验内容。 主要包括：物业服务用房、产权归全体业 主所有的设备、工具、材料等。 与新建物 业相比，对二手物业共用部位、共用设施 设备的查验，耗费的人力、时间更多，遗 留问题的处理难度更大。物业服务企业查 验结束后，要对所发现的问题进行分类整 理，登记造表并提交委托单位确认； 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验

22、培训 2、物业查验的内容 如承接的部分物业项目仍在保修期内，承 接单位应与建设单位、移交单位共同签订 移交协议，明确具体的保修项目、负责保 修的单位及联络方式、保修方面遗留问题 的处理情况、并在必要时提供原施工单位 或采购合同中关于保修的相关条款文本； 如项目已超过质量保修期，要根据维修类 别，按国家规定分别从维修资金或物业服 务费中列支维修费用。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 三、物业服务工作的移交 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 物业服务工作的移交既涉及国家政策法规， 又涉及物业管理各方的权益，还直接影响 到物业服务活动能否正常开展。因此，物 业管理工

23、作的移交是物业服务操作中的一 个重要环节。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (一)新建物业的移交 (二)物业服务机构更迭时管理工 作的移交 (三)移交双方办理交接手续 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 (一)新建物业的移交 1、移交双方 2、移交内容 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 （一）新建物业的移交 1、移交双方 在新建物业的移交过程中，移交方为该物 业的开发建设单位，承接方为物业服务企 业。双方应签订前期物业服务合同。 2021-6-2物业承接查验培训物业承接查验培训 （一）新建物业的移交 2、移交内容 (1)资料移交。按上述新建物业移交时国家规定提 交的各类资料逐一登记造册，一式两份，完毕后 双方签字确认。 (2)管理实物移交。移交的对象包括：物业共用部 位、共用设施设备及其相关清单(如