房地产估价师相关知识城市规划管理系统考试试题

1、广东省20XX年房地产估价师相关知识：城市规划管理系统考试试本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是A .转让利润B. 市场影响C. 产权是否清晰D. 被拆迁人的利益2、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元/rf,首付款为20%，余款半 年末一次性支付，月利率为 06。当年，该类房地产以美元为基础的价格平 均每月比上月上涨 1%，人民币兑换美元的汇率 1 月 30 日为 659： 1 ， 9 月 30 日

2、为646：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。A:该房地产的名义交易价格为人民币 6590元/rfB:该房地产的实际交易价格为人民币 6404元/rfC:该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/rfD:该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均 每月比上月上涨幅度大于 1%E:工业用地的监测点评估价格3、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于 _。A .基准回收期B. 静态投资回收期C. 项目开发期D. 项目销售期之比。4、偿债备付率=可用于还本付息资金与A .当期应还本付息资金B. 当期已付利息费用C. 当期本金D. 当期应付利息费用5、在城市用

3、地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 _。A .宏观区位B. 中观区位C. 微观区位D. 其他区位6、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益， 乘以相应的来求取其价值的方法。 A :资本化率B:收益率C:收益乘数D:利息率E:工业用地的监测点评估价格Itf。7、为评估某住宅 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比 实例的有关资料如下：成交价格为 4000元/rf,成交日期为5月1日，成交价 格比正常价格低 2，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 5 月 1 日到 10月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1 ,则对该可比实例成交价格进行校正、 调整得

4、到的价格最接近于元/3790423846584663A：B：C：D：E:工业用地的监测点评估价格8、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。A:投保人B :被保险人C:被保险人和受益人D:投保人、被保险人和受益人E:执行层的组织协调9、在英国和其他英联邦国家, 法院一般来判断房地产评估价值的误差范围 【 考 题】A :使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C:使用近一年内房地产的平均成交价格D:依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E:工业用地的监测点评估价格和投资决策三部分工作。10、房地产投资决策分析主要包括市场分析、A .价格分析B. 项目财务

5、评价C. 产品分析D. 成本分析11、关于估价对象实地查勘的说法,错误的是。A:任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B:对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C:实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D:拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可harder at office. not to have worked not having worked not have worked having not workedE:工业用地的监测点评估价格12 、 I regretABCD13、关于房地产贷款担保的说法，正确的是 _。A .担

6、保能确保贷款得以足额偿还B. 金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C. 最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D. 贷款质押不转移财产的占有权14、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A:市场法B:成本法C:收益法D:长期趋势法E:工业用地的监测点评估价格15、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A :房地产重新购建价格的求取思路B: 土地重新购建价格的求取思路C:具体价格重新购建价格的求取思路D:建筑物重新购建价格的求取思路E:工业用地的监测点评估价格16、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设 计过时和维护保养差造成功能折旧

7、和物质折旧高于正常建筑物， 判断其有效经过 年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的 成新率为（）。A43.2%B50%C56.8%D70%17、 若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是_。A .建筑造价指数或变动率B. 建筑人工费指数或变动率C. 一般物价指数或变动率D. 房地产价格指数或变动率18、 根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为 6000 万元，间 接费为 1500万元，利润为 500万元，税金为 300 万元，该建筑安装工程费为万 元。7500800083009000A:B:C:D:E:执行层的组织协调1

8、9、在每个生产周期完成一次周转， 在整个项目寿命期内始终被占用， 直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是_。A .置业投资B. 无形资产C. 开发投资D. 流动资金20、在某旧城改造的房屋拆迁中， 因有的房屋登记的是使用面积， 有的房屋登记 的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（） 。A .统一房地产范围B. 统一付款方式C统一价格单位D 统一市场状况21、某幢可出租房地产尚有 1年时间才可投入使用， 与之类似的现房价格为 5000 元/rf,现房出租的年末净收益为 500元/rf。若按折现率10%和风险补偿值 100元/rf计，计算该期房目前

9、的价格应为。A: 4400 元/rfB: 4409 元/rfC: 4445元/rfD: 4455 元/rfE:工业用地的监测点评估价格22、 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为_万元。370385420550ABCD23、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业 _的一个百分比。A .有效毛租金收入B. 净经营收入C. 潜在毛租金收入D. 税后现金流24、 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为 300万元， 并交付定金 75 万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。A75

10、B120C135D15025、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000万元，流动资金为 500 万元，投 资者的权益资本为 2000万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税 后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为。A：10.0B：14.0C：25.0D：35.0E:借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998年，假定该两 宗房地产的产权、 建筑结构、装修、面积等各项条件相

11、同， 若采用直线法计算 该 两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则 _。A. 甲大于乙B. 甲小于乙C. 甲等于乙D. 难以判断2、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。A :市场潜量B:市场预测量C:市场最低量D:市场最高量E:借款合同3、下列关于商业物业的表述中，正确的有A :能为投资者带来经营性的收入现金流B:分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C:适合于长期投资D:需在机构投资者之间进行交易E:位置对其有着特殊的重要性4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。 （ 试题）A:确定调查方式B:设计问卷C:收集信息D:定义市场区域E:借款合同5、甲房地产开发公司 （以下

12、简称甲公司 ）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司 ）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、 项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨 询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定， 根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项， 余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。 （ 试题）下 列关于双方达成协议的表述中，正确的是。A:双方达成的是一种单务合同B:双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C:甲公司是乙公司的被代理人D:甲公司开始支付的款项是一种定金E:停止侵害

13、6、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。A :条形基础B:单独基础C:联合基础D: 般基础E:特殊基础7、 以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以_ 方式取得的。A .划拨B. 出让C. 转让D. 出租8、房地产存在的形态有。A :土地B:房地c：耕地D:草地E:建筑物9、房地产开发前期的规划管理包括。A :开发项目的选址定点审批B:规划设计条件审批C:规划设计方案审批D:核发建设用地规划许可证E:核发建设用地批准书10、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是。A :建筑立面图B:建筑剖面图C:建筑详图D:建筑平面图E:执行层的组织协调1

14、1、下列不属于担保物权特征的是。A:担保物权以确保债务的履行为目的B:担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C:担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的 处分权能加以限制而实现这一目的D:担保物权具有从属性和不可分性 E:执行层的组织协调同质偏好 分散偏好 集群偏好 集中偏好 借款合同12、进入市场的第一家可以选择差异性营销， 也可以选择集中性营销或无差异性 营销的市场细分模式是。ABCDE13、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是A .支付土地出让金的贷款B. 支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C. 用于土地储备的贷款D. 项目建成后用于

15、支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E. 住房抵押贷款14、某类房地产 的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5, 则利用平均增减量法预测该类房地产 20XX 年的价格为（）元。8460850087908838ABCD15、法的分类中，按法设立和适用范围分为。A:国内法B:国际法C:实体法D:程序法E :普通法16、 1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，5月，开展了第一笔 担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。100030001000030000A:B:C:D:E:执行层的组织协调17、商业用地房地产位置的优劣主要取决于 _A. 周围环

16、境状况、安宁程度B. 位置有利于原料和产品的运输C. 交通是否便捷及离市中心的远近D. 繁华程度、临街状况18、拍卖人应当于拍卖日 _日前发布拍卖公告。35711ABCD19、 用地单位必须按合同约定开发使用土地， 超过出让合同约定的动工开发日期 满 1 年未开工的，按地价款的 _以下征收土地闲置费。A10%B15%C20%D25%2526224121352985 房地产投资者的债务融资方式有（） 。20、评估某宗房开发用地 10月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都 折算到 10月 16 日。如果预测该宗土地 10月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000万元折现到 10月 16 日，即在 10月 16 日的房价实际为 _万元。ABCD21 、A. 吸收其他机构投资者资金B. 建成房地产抵押贷款C. 土地储备贷款D. 增发新股E. 房地产企业流动资金贷款22、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。 A :区位B:用途C:搬迁补助费D:建筑面积E:执行层的组织协调23、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该 项目的整体性， 需征收基本农田以内的耕地 5公顷。