拆迁补偿费的会计和税务处理

1、拆迁补偿费的会计和税务处理近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一， 但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定， 致 使实务中做法不一致的问题相当普遍 （例如有的地方作为资本公积， 有的地方冲 减新购建的资产的入账价值， 还有些地方则作为一次性的收益） 。财政部于 2005 年 8 月 15 日发布了关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的 通知（财企 2005123 号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政 府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下：1. 企业收到政府拨给的搬迁补偿款， 作为专项应付款

2、核算。 搬迁补偿款存款 利息，一并转增专项应付款。2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。 其中：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算， 其净损失核销专项应付款；2） 以下各项直接核销专项应付款：机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可 搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；用于安置职工的费用支出。3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余）， 作调增资本公积金处理， 由此增加的资本公积金由全体股东共享； 专项应付款如 有不足（指借方余额），

3、应计入当期损益。4. 企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金 或当期损益的金额应当单独披露。财企 2005123 号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相 关的政府拨款的会计处理规定是一致的， 即收到时先计入专项应付款， 发生的相 关费用和损失在其中核销， 项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积 拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。关于财企 2005123 号文件的适用条件问题1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围根据财企 2005123 号文件的规定， 该文件只规范从政府收到的搬迁

4、补偿款 的财务处理。 既然搬迁补偿款是从政府收到的， 那么相应的动拆迁项目也必然是 由政府主导的。 这也就是此类搬迁的最重要特征。 政府主导性所派生出来的另一 项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的 指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主导性”和“非主动性”的 重要证据。另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、 水库库区建设或者 建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而 实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。 但建设项目的公益性本身 并不构成适用财企 2005123 号文件的必要条件。 例如：政府为了调

5、整城市布局， 将原位于市中心区的重污染工厂搬迁到郊区， 在原址兴建高级住宅区。 此类建设 项目当然并非公益性项目， 但它是在政府主导下， 并非企业主动进行的搬迁， 因 此，在此类搬迁中企业从政府收到的补偿款项也同样适用财企 2005123 号文件 的规定。在实务中，此类动拆迁可能是由政府直接出面实施的， 也可能通过“市场化 操作”由政府委托专业的动拆迁公司或者政府办的“开发公司”等机构具体组 织实施，或者通过企业所在的上级控股公司实施。 这时除了考虑前述的“政府主 导性”和“非主动性”两项基本特征以外， 还要结合补偿款项的来源判断能否适 用财企 2005123 号文件。关于对补偿款项来源的分析

6、，详见下文“ 2. 补偿款 项的来源”。企业通过与房地产开发公司签订协议， 将其原先的用地转让给房地产公司进 行房产开发，不属于财企 2005123 号文件规范的范围，而应当按照常规的转让 无形资产业务进行处理。 有时在此类业务中还会出现这样的安排： 先由企业将土 地交回给土地储备中心， 再由土地储备中心转让给房地产开发公司。 这种安排中 虽然有土地储备中心作为中间人， 但只是为了满足相关政府部门对于土地使用权 转让的程序要求， 土地储备中心往往是“平进平出”， 并不赚取差价， 即土地储 备中心按照企业与房地产公司之间签订的协议上注明的补偿款向企业支付补偿， 同时向房地产公司收取转让金， 本身

7、并不从该交易中谋取经济利益， 也就不影响 交易的实质。 更重要的是该交易并非由政府主导。 因此，此类情况下的搬迁及其 补偿款的处理不适用财企 2005123 号文件的规定。2. 补偿款项的来源根据财企 2005123 号文件的规定， 该文件所涉及的补偿款是指由政府拨给 的搬迁补偿款。 在实务操作中， 此类款项的收取可能有以下几种途径， 应当分别 情况处理：（1）直接从政府取得补偿金，也就是付款人为政府财政专户。这是最简单 的情形，多见于由政府直接实施搬迁的情形。 款项直接来源于政府本身就是该项 动拆迁系政府主导的一项重要证据。 在此类情况下， 审计时应取得政府的搬迁通 知、确定搬迁补偿款项金额

8、的政府批文和银行进账单等证据， 将实际收取的补偿款金额与政府批文核对一致， 同时核实银行进账单上载明的付款人是否为财政专 户。（2）从动拆迁的具体实施者， 例如专业动拆迁公司、 政府办的“开发公司” 或者被搬迁企业所在的企业集团（控股公司）获取补偿金。我们认为，在同时满 足以下 2 项条件的情况下，可以将所收到的搬迁补偿款项视同为政府拨款： 补偿款项的金额最终由政府确定并以批文形式明确，实际收到的补偿款 项金额与政府批文一致。 政府可以委托专业的评估机构和其他中介机构对被拆迁 的房屋、收回的土地使用权以及被搬迁企业因搬迁而需发生的其他增量费用和损 失进行评估， 在此基础上确定需支付的补偿款项金

9、额， 但补偿款项金额的最终决 定权应当在政府手中，最终以批文的形式加以明确。在实务操作中可能会出现被搬迁企业与动拆迁的具体实施者谈判确定补偿 金额的情况，这种情况的出现可能是由于政府拨给动拆迁的具体实施者一笔总的 款项，但不确定其中每一户被搬迁企业和居民动迁户应获得的补偿份额。同时， 动拆迁的具体实施者通过与被搬迁企业的谈判， 意图尽量压低补偿金额， 实际支 付的补偿金额与其从政府收到的款项之间的差额就形成了动拆迁的具体实施者 的利润。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款，不适用财企 2005123 号文件的规定。 补偿款项最终来源于政府财政专户，动拆迁的具体实施者在这一过程中 只

10、是起到代收代付的作用， 即把政府拨给的款项原封不动地支付给各家被搬迁企 业，并不利用搬迁补偿款的收付过程谋取其自身的经济利益和其他利益。为此， 审计中需要实施下列程序：如果被搬迁企业不能提供确定补偿金额及其支付方式的政府批文 （政府应在 该批文上明确各家被搬迁企业分别应获取的补偿款金额） ，则应向动拆迁的具体 实施者索取该批文（可以要求提供复印件并加盖动拆迁具体实施者的公章以确认 其与原件一致） 或者函证该批文的主要内容， 将该批文中的各项规定与目前实际 收到的补偿款项金额、 支付方等核对一致。 凡不能提供相关政府批文或者函证确 认其各项主要条款内容的，则不能认定为政府拨款。核实但政因而向动拆

11、迁的具体实施者了解其所支付的搬迁补偿款项的来源是否为财政资 金。可以要求动拆迁的具体实施者提供收到政府拨款的银行进账单复印件， 其付款人是否为财政专户。实务中会出现这样的情况： 补偿款的付款人是政府办的“开发公司”， 府实际并未向开发公司拨入该笔补偿款项，而是要求或者默许其从土地出让金、 转让金收入中坐支。 这种情况违反了财政收支“收支两条线”管理的规定， 是不合规的；同时也因为其直接来源不是财政，不能认定为政府拨款。不符合上述政府拨款构成条件的补偿款项不属于财企 2005123 号文件的 规范范围，对其处理尚无明文规定。 对此我们认为： 此类款项应当视为企业转让 其无形资产（土地使用权） 和

12、相关固定资产所收到的款项， 应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后，将余额计入损益处 理；但如果确有证据表明所收到的搬迁补偿款显著高于所清理或报废的资产的公 允价值以及其他因搬迁直接导致的费用之和， 则所清理或报废的资产的公允价值 与账面价值之间的差额可以计入损益； 同时应将超出部分视同非政府机构所给予 的、与重新购建新资产相关的捐赠，计入资本公积。搬迁补偿款项会计处理中的一些特殊问题1. 可从搬迁补偿款项中核销的费用和损失的范围财企 2005123 号文件对于可从搬迁补偿款项中核销的费用开支的范围采 取列举的方式。根据该文件的规定， 可从搬迁补偿款中核销的费用开

13、支主要包括 两种类型：（1）间接核销，指因搬迁出售、报废或毁损的固定资产的清理损失。这些 资产应当首先按照常规的固定资产清理业务进行账务处理， 对于清理结束后的净 损益不是计入营业外收支， 而是从专项应付款中核销。 因此需要注意： 在编制现 金流量表的间接法部分时， 这部分固定资产清理损益不包含于“固定资产报废损 失”和“处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失”两个项目内。例如可搬迁设备的拆卸、（2）直接核销，又分为两种情况：一是搬迁中所灭失的原有土地使用权的 原账面价值，二是因与搬迁直接相关的一些费用性支出， 运输、重新安装、调试支出，以及安置职工的支出等。 对于所灭失的土地使用权， 视

14、同国家提前收回， 故其摊余价值应当作为损失， 从专项应付款中核销。 对于可 搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，从理论上说应当将这些固定资产 的原账面价值中所包含的前一次安装、 运输、调试支出及其所对应的累计折旧分 别从原值和累计折旧中转销， 再将本次新发生的拆卸、 运输、 重新安装和调试支 出增加其原值， 在该固定资产的剩余可使用年限内计提折旧。 但因为这种操作比 较复杂，实际上多数采用简化的处理方法。如果除了财企 2005123 号文件中所列举的损失和费用以外， 被搬迁企业还 发生了其他直接与搬迁相关的费用和损失， 例如搬迁期间的停工损失等， 则这些 费用和损失应如何处理？对此，我们

15、的观点是：财企 2005123 号文件中未列举 的费用和损失， 只要是有确凿证据表明确实与当前的搬迁活动直接相关， 如果不 进行当前的搬迁活动就不会发生的费用和损失，也应该可以直接核销专项应付 款。2. 搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款项时的处理有时政府的搬迁补偿款到位比较晚，在实际到位时企业已经开始实施搬迁， 并已发生了可以从专项应付款中核销的损失和费用。 对此问题的处理， 我们的意 见是：（1）在收到政府关于确定搬迁补偿款金额的批文之前，因为能否收到补偿,以及补偿的金额都不能确定，因此不能将已发生的费用和损失在“其他应收款” 科目中挂账，而应当直接计入发生当期的损益。（2）在政府关于搬迁补偿款金额的批文（应以书面文件为证）收到后、搬 迁补偿款实际收到之前发生的与本次搬迁直接相关的费用和损失，如果在批文中有明确的关于支付期限、进度和方式的规定，因而可以合理预期将会按照该批文 的规定收到搬迁补偿款的，则可以在“其他应收款”科目中暂挂 （但挂账金额不 应超出可收到的补偿款金额），待收到补偿款后与“专项应付款”对冲。 如果虽 然政府批文明确了应收取的搬迁补偿款金额，但未明确支付期限、进度和方式， 则应当结合过去的经验合理估计将来收到的可能性，如果基本确定可收到补偿款 项，且补偿款项足以弥补这些已发生的费用和损失的，也可以将这些已发生的费用和损