公司资产评价-作业2答案

1、第二阶段作业（第 4-5 章）名词解释房地产是指土地、 建筑物及其他地上定着物。 房地产有三种存在形态， 即单纯的 土地；单纯的建筑物； 土地与建筑物合成一体的房地产。 在国外一般称之为不动 产。基准地价 是指城镇国有土地的基本标准价格， 是各城镇按不同的土地级别、 不同 的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价 是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中， 在正常经营管理条件 和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。假设开发法 也称剩余法。 是在苹果待估土地价格时， 将待估土地预期开发后的价 值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而

2、估算待估土地价 格的一种方法。残余估价法 是指建筑物与其基地合并计算收益， 在用收益法以外的方法能求得土 地的价格时， 从建筑物及其基地所产生的收益中， 扣除归属于基地的纯收益， 即 可得到归属于建筑物的纯收益， 再用建筑物的还原利率还原， 便可得到建筑物的 收益价格。二、 单项选择1建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建 筑物屑于 （ C ）A 钢和钢筋混凝土制作B.道桥工程结构C. 钢筋混凝土D.混合结构2 .计算建筑期利息的工期应按（B ）计算。A 合同工期B.额定工期C. 协商工期D.实际工期3 .建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B ）A

3、.分折法B.打分法C. 容积率法D.综合指数法4. 造成建筑物经济性贬值的核心原因是 （D）A. 经济发展停滞 B.部分闲置c.实际收益率下降D.客观收益串下陈5. 使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C ）A. 用途合理B.维修程序合理c.能获得正常收益D.能获得超常收益6. 土地的经济地理位置具有（ C）A .价值不确定性B.功能变异性C.可变性D.不可位移性7. 影响地产评估的行政因素有（D ）A .政治安全程度D.城市化C.治安程度D.城市规划8. 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为（ D ）A .明年B. 40年C. 30 年D. 50 年9. 采

4、用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（C ）A. 材料价格没有大的波动B.预算定额没有调整C.建筑物原工程量是合理的D.具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料10. 从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（D ）A. 市场法 B.成本法C.剩余法 D.收益法11. 企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（D ）A. 国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B. 国有企业破产或出售C. 国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D. 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的 企业12. 有一宗土地，出让年期为 50

5、年，已使用 30 年，预计未来 10 年每年的净收益额为 15 万元， 第11年开始每年的净收益额为 20万元， 假定折现率为 10%，则该宗土地的评估值最 接近于（ B ）A. 127.70 万元 B. 139.55 万元C. 150.00 万元D. 175.00 万元13标定地价是（B）A. 省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B. 市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C. 省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格D. 市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格14交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（B ）A. 土地

6、用途的多样性 B. 土地经济地理位置的可变性C. 土地价值影响因素的多样性 D. 土地的不可替代性15. 如果某房产的售价为 2000 万元，其中建筑物价格为 800 万元，地价为 1200 万元，该 房产的年客观纯收益为 136 万元，建筑物的资本化率为 8，则土地的资本化率最接近于（ A ）A. 6.0 B. 6.8C. 7.5 D. 8.016. 被评估建筑物账面原值为 180 万元，竣工于 2002 年，要求评估 2006 年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003 年为 2，2004年为-2，2005年为 2，2006年为 3，该建筑物的重

7、置成本最接近于（D ）A. 185 万元 B. 186 万元C. 187 万元 D. 189 万元17. 运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（B ）A.经验判断法B.售价调整法C.价格指数调整法D.环境成熟度修正法18. 对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（C ）A.风景好坏 B.交通设施条件C.地段D.居民的职业构成19. 在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是（ A ）A、物理因素 B、环境优劣C、经济地理 D、新旧程度20. 某宗土地，土地单价为 3000元/m2，该宗地容积率为 2,建筑面积为150平方米，则楼 面地价为 （ D ）A、 20 元 m

8、2B、 150 元 m2A .工业用房B.房屋C.公开建筑物D.构筑物E.福利建筑A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.混合结构D.厂房 E.道桥工程C、300 元/ m2 D 1500 元/ m221 下列无形资产中，属于不可确指无形资产的是(D )A.专营权B. 土地使用权C.商标D.商誉22. 下列不.属.于.无形资产成本特征的是( B )A.弱对应性B.共益性C.不完整性D.虚拟性23. 无形资产评估中，垄断性是影响无形资产价值的重要因素，这是因为无形资产具有 ( B )A、附着性B、共益性C积累性D替代性20，24、 某无形资产转让中， 确定的销售利润分成率为40，已知该类产品的销售利润率

9、为 则该无形资产转让的销售收入分成率为 ( B )A、 4B、 8C、 10D、 20三、多项选择题?(ABC )1.房屋建筑物按其结构承重形式的不同，可分为以下哪几种2.影响建筑物价格的因素有 (ACDE)A.环境优劣的影响B. 长期投资贷款利率C产权D 经济地理因素E.新旧程度3.建造物评估的原则有 (ABCD)A 供需原则B.最有效使用原则C.替代原则D.房地合一原则E预期性原则4.建筑物产权形式有 ( ABC)A .租用权D.使用权 C.所有权D.收益权 E买卖权5区域因素修正的确定可采用的方法是( ACD)A 双百分制比较法B. 假设开发法C. 十等分因素比较法D. 环境成熟度因素信

10、正法E询价法6建筑物从大的方面可以分为 (BD)7. 测算建筑物重置成本的常用方法有（ ABC）A.预决算调整法B.重编预算法c.指数调整法D.打分法E.容积率法8. 在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ ABE ）A.单位价值量小的建筑物 B.结构简单的建筑物C. 结构相同的建筑物 D.用途相同的建筑物E. 运用其他方法估算有困难的建筑物9. 引起建筑物实体性贬值的原因有（ABCD ）A.建筑物自然老化 B.建筑物的使用磨损C.自然灾害引起的建筑物功能减弱 D.人为破坏造成的建筑物功能减弱E. 建筑物存在设计上的缺陷10. 在估算建筑物重置成本的方法

11、中，重编预算法比较适用于（AC ）A. 测算建筑物的更新重置成本B. 测算建筑物的复原重置成本C. 测算构造简单建筑物的重置成本D. 测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本E测算原工程量较合理建筑物的重置成本11. 无形资产鉴定可以解决的问题有（ ABC）A、证明无形资产存在B、确定无形资产种类C确定无形资产有效期限D确定无形资产无形损耗E. 确定无形资产的评估方法四、简答题1. 根据股份有限公司土地使用权管理规定和我国企业改革的实践，土地权 属处置方式主要有哪几种？（ 1）出让方式。根据持股单位的不同，具体有如下两种出让方式： 由该企业向股份公司以土地使用权投资入股，股份作为国有股入股，也

12、 可以由股份 公司向原企业租用土地。 由股份公司改组后直接向国家缴纳土地出让金，取得一定年限的土地使用权。(2) 直接投资入股方式。由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的 股份公司，土地资产股份作为国家股。(3) 租赁方式。 由上市公司直接向国家租用土地使用权， 定期向国家缴纳租金。2. 建筑物评估时需要考虑的因素有哪些？(1) 物理因素。这是房屋建筑物价格的决定因素。建筑物的造型风格、结构类型、 功能效用、设施完备份况、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价。这是房 屋建筑物评估应考虑的基本因素。(2) 环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价值的一个童要因 责。交通通讯状况

13、，环境优美程度、基础设施加水、电、气等完善程度，商业冈 色分布等都对房屋建筑物价格产生重要影响。(3) 经济地理因含。在我国，政治、经济、文化发展极不平衡。一般说来， 相同建筑质量、 相同功能和用途的建筑物价格， 大城市高于小城市， 沿海开放城 市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。(4) 新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随斡建筑年代久远 而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。(5) 用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性 的。在评估综合性建筑物时， 务注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝 向。(6) 产权。建筑物的产权形

14、式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及 是否受到限制如是否做抵押、担保、出租等都互接影响建筑物的价值。(7) 政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格 受政策法令和政策的影喻主要表现在： 政府基于公共利盈可限制莱些房地户的 使用，包括规定土地使用用途、建筑物客积率、覆益卑等。政府为满足社会公 共利盈的常要，可以对任何房地户实行强制征用或收买。(8) 供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影咱很大，供过于求时，价 值会降低；供不应求时价值令提高。(9) 其他。如住房制度改革、长期投资贷救利率变化等都直接影响建筑物价 格。3. 建筑物评估的原则有哪些？(1) 替代原则。

15、建筑物特别是商品化建筑物遵循替代规律， 即具有相同使用价值、 有替代可能的建筑物， 其价格是相互影咱和作用的， 会经过价格的市场竞争而趋 于一致。因此， 在对商品化建筑物进行评估时， 就可通过对同功能和类型的建筑 物市场价格比较进行， 即采用市场法进行评估。 应当注意的是， 由于建筑物具有 不可位移性、功能变异性等特，氮，因此，委对区域和时间及交易条件进行修正 才 能根据替代原则进行评估。(2) 最有效使用原则。在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具 有功能变弄性且是否能够实现功能转化。 如果具备这样的条件， 就可以接潜在的 可能的最有效利用途径来评估。但是，应当注意，压用这一原则时，

16、必须要符合 国家法律、法规和政策的规定。(3) 供需原则。由于建筑物具有不可位移，隆的特点，在特定区域内供给量 有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，其具有一定的价格独占性。(4) 房地合一原列。由于房屋建筑物和土地两者在使用价值上的相互依存和 价格形成中的内在联系， 因此，在采用市场法进行评估时， 要把两者作为相互联 系的综合体进行估价。4. 运用市场法对建筑物进行评估时应具备哪些条件？ 答：市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。 对于交易实例少、 房地产 市场交易不透明、 信息不畅的地区则不宜采用。 一般说来， 市场法评估应具备的 条件主要有：(1) 要有一定数量的正常交易实例，通常

17、交易实例不少于 3 个。(2) 选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、 装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面有相同或相似。(3) 交易时间与评估基准日尽可能接近。(4) 交易应县有具有透明性、公平性和有效性。(5) 交易实例与待估房地产在土地出仕年限和使用需求方面应基本一致。 由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较 大，因此，此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。5. 简述导致无形资产产生无形损耗的三种情况。1)新的、更为先进、经济的无形资产出现，使采用原无形资产无利可图时， 造成原无形资产价值丧失。 （2）传播面

18、扩大，其他企业普遍掌握，原拥有这种无 形资产的企业不再具有获取超额收益的能力， 从而造成其价值丧失。 （3）由无形 资产所决定的产品销售量骤减，市场需求大幅下降。五、计算题1. 一幢写字楼，占地面积 12000 平方米，建筑面积为 52000 平方米，钢混结构。 1999 年 10 月取 得土地使用权，年限 50 年。假定空置率为 10，月租金为 35 元平方米，月费用 （ 含建筑物折 旧费）为100000元；建筑物寿命 60年。办公家具和设备原价为 5000000 元，使用年限 10年，无 残值；房产税为房地产租金收入的12，其他税费为租金收入的 6 ，土地还原利率为 9，建筑物的还原利率为

19、 10，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500 万元。评估基准日为2009 年 10 月。要求：（1） 计算房地合一的房地产总年收入；（2） 计算年总费用；（3） 计算房地合一的房地产的年纯收益；（4） 计算建筑物的年纯收益；（5） 计算土地的年纯收益；（6） 计算土地的还原收益价值。 （ 计算结果以“元”为单位，取整数 ）1.答案.（ 1）年房租收入 =52000* （1-10%）*35*12=1965.6（ 万元）（2）年总费用 =10*12+500/10+1965.6*18%=523.808（ 万元 ） （3）房地合一年纯收益 =1965.6-523.808=1441.729 （万元）（4）建筑物的年收益 =5500*10%=550 （