《房产测量规范》讲解 (2)

1、2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 1 房地产面积测算 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 2 一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 3 1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 4 1.房产面积测算的一般规定 （1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋

2、的共有建筑面积 （2）面积测算的要求 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 5 2）量距应使用经检定合格的卷尺 或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3）边长以米为单位，取至0.01米； 面积以 平方米为单位，最后结果凑整至 0.01平方米。 4）楼层高度：指下层地面或楼面 至上层楼面之间的垂直距离。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 6 （1）计算全部建筑面积的范围 1)永久性结构的单层房屋，按一层 计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面 积的总和计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 7 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 8 2)房屋内的夹

3、层、插层、技 术层及其梯间、 电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。 夹层 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 9 3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、 大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分，层高 在2.20m以上的， 按其水平投影面积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 10 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 11 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 12 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 13 4）楼 梯间、电梯 （观光梯） 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。 观光梯

4、2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 14 5）房屋 天面上，属永 久性建筑，层 高在2.20m以 上的楼梯间、 水箱间、电梯 机房及斜面结 构屋顶高度在 2.20m以上的 部位,按其外围 水平投影面积 计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 15 6）挑楼、全封闭的阳台按其外 围水平投影面积计算。 挑楼 全封闭的阳台 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 16 7）属永久性结构有上盖的室外楼 梯，按各层水平投影面积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 17 8）与房屋相连的 有柱走廊，两房屋间有 上盖和柱的走廊，均按 其柱的外围水平投影面

5、 积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 18 9）房屋间永久性封闭的架空通廊， 按外围水平投影面积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 19 10）地下室、半地下室及其相应出 入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不 包括采光井、防潮层及保护墙）外围水 平投影面积计算。 地下室 半地下室 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 20 地下室、半地下室相应出入口 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 21 11）有柱或有围护结构的 门廊、门斗，按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。 有 柱 门 廊 2021-6-10 广州市房地产测绘

6、所 主讲人 22 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 23 12）玻 璃幕墙等作 为房屋外墙 的，按其外 围水平投影 面积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 24 13）属永久性建筑有柱的车棚、货 棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚 做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 25 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 26 1）与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊，按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。 无围护结构的无柱走廊 20

7、21-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 27 2）独立 柱、单排柱的 门廊、车棚、 货棚等属永久 性建筑的，按 其上盖的水平 投影面积的一 半计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 28 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围 护结构水平投影面积的一半计算。 未封闭的阳台1未封闭的阳台2 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 29 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 30 4）无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 31 5）有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 2021

8、-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 32 1）层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 33 2）突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。 3）房屋 之间无上盖的 架空通廊。 无柱雨篷 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 34 4）房 屋的天面、 挑台、天面 上的花园、 泳池。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 35 5）建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平 台。 2021-6-10 广州市房

9、地产测绘所 主讲人 36 6）骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 37 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 38 7）利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 39 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 40 1.有关名称及术语的含义 （1）用地面积：指产权主使用土 地的范围，包括房屋占地面积、庭园 等

10、其他用途的土地面积。 （2）共用地面积：指两个以上产 权主共同占有使用的不能分割的土地 面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 41 2.用地面积测算的范围 用地面积以丘为单位进行测算， 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积，各项地类面积的测算。 3.下列土地不计入丘用地面积 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 42 1）无明 确使用 权 属的 冷巷、 巷道 或 间距地。 间距地 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 43 2）市政管辖的道路、街道、巷道等 公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4）已经征用、划拨或者属于原房地 产证记载的范围，

11、经规划部门核定需要作 市政建设的用地。 5）其他按规定不计入用地的面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 44 1.坐标解析法 （1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。 式中：S面积，； Xi界址点的纵坐标，m； Yi界址点的横坐标，m； n界址点个数； i界址点序号，按顺时针方向顺编。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 45 面积中误差，； 相应等级界址点规定的点位中差m； 多边形中对角线长度，m。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 46 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 47 2.实地量距法 （1）规则图形：根据实地丈量的边长

12、 直接计算面积；不规则图形：将其分割成 简单的几何图形，然后分别计算面积。 （2）国标房产测量规范对房产面 积的精度限差要求分为三级： 一级：(0.02 ) 二级：(0.04 ) 三级：(0.08 ) 注：s为房产面积，。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 48 3.图解法 图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方 法。图上面积测算均应独立进行两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定： S=0.0003M 式中：S-两次量算面积较差, ； S-所量算的面积，； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c。 图上量距应量至0.2。 2021-6-10 广

13、州市房地产测绘所 主讲人 49 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的 房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中， 试计算该栋房屋的用地面积，建基面积 及总建筑面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 50 计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑基地面积: 151.9

14、392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2) x0.5=452.6240 单位:长度m,面积m2。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 51 2.有一双隅二层房屋，第二层有一 插层，试按照图中所示尺寸，计算插层 的有效建筑面积，并计算该房屋的用地 面积，建筑基地面积及总建筑面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 52 计算： X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76

15、-1.94) = 5.37 插层有效建筑面积： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 53 同一房屋、用地有两个以上权属单元，共 同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会 出现共有面积的分摊计算。 一、共有面积的分摊原则 1.产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或协议规定执行。 2.无产权分割文件或协议的，按相关面积 比例进行计算分摊。 某套(单元)的分摊面积等于

16、面积分摊系数 乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于 应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建 筑面积总和。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 54 共有面积按相关面积比例分摊的计算公式： Si = K.Si K = Si si 式中： K-为面积的分摊系数 Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2； Si-为应分摊的共有建筑面积，m2； Si-为应分摊的共有面积总和，m2； Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 55 共有建筑面积是楼房不可缺少的辅 助建筑面积，为各权属单元

17、提供服务， 由各权属单元按建筑面积比例分摊。但 有些面积由权属单元分摊不合理，因而 亦存在不应分摊的共有建筑面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 56 (1)应分摊的共有建筑面积包括：楼 梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共 走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、 水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设 备房、为整幢大楼服务的公共用房等。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 57 (2)套（单元）与共有建筑面积之间 分隔墙体水平投影面积的一半应列入共 有建筑面积进行分摊。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 58 不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程

18、的地下室、避难室 （层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建 筑面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到 其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面 积比例参与分摊。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 59 1.应分摊的共有建筑面积一般 可分为三大类 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 60 (1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼 服务的共有建筑面积（如变电房、水泵 房等）。 (2)功能共有建筑面积：指为某一部 分或某几层同一功能服务的共有建筑面 积（如为某一功能服务的专用楼梯间， 专用设备房等）。 (3)本层共有建筑面积：指为本层功 能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公 共走廊等）。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 61 住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据 本幢楼房的各项共有建筑面积和除以各套内 建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋 各套分摊所得的共有建筑面积。 分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘 某套内建筑面积。 2021-6-10 广州市房地产测绘所 主讲人 62 住宅部分，将分摊得到的幢共有建 筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑 面积，依前述公式，按各套