地产海悦城项目投资开发可行性实施报告

1、地产海悦城项目投资开发可行性报告地产海悦城项目投资开发可行性报告地产海悦城项目投资开发可行性报告目录 调查人员声明 第一部分：项目总论1.1 项目背景1.2 项目概况1.2.1 项目名称1.2.2 项目建设单位概况1.2.3 项目地块位置及周边现状1.2.4 项目规划控制要点1.2.5 项目发展概况1.3 可行性研究报告编制依据1.4 可行性研究结论及建议 8 第二部分：市场研究2.1 宏观环境分析2.2 全国房地产行业发展分析2.3 本市房地产市场分析2.3.1 本市房地产市场现状2.3.2 本市房地产市场发展趋势2.4 板块市场分析2.4.1 区域住宅市场成长状况2.4.2 区域供应产品特

2、征2.4.3 区域市场目标客层研究2.5 项目拟定位方案2.5.1 可类比项目市场调查2.5.2 项目 SWOT分析2.5.3 项目定位方案 第三部分：项目开发方案3.1 项目地块特性与价值分析3.2 规划设计分析3.3 产品设计建议3.4 项目实施进度3.5 营销方案3.6 机构设置3.7 合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1 投资估算4.1.1 投资估算相关说明4.1.2 分项成本估算4.1.3 总成本估算4.1.4 单位成本4.1.5 销售收入估算4.1.6 税务分析4.1.7 项目资金预测4.1.8 现金流量表 .地产海悦城项目投资开发可行性报告4.1.9 自有资金的核算4

3、.2 融资方案4.2.1 项目融资主体4.2.2 项目资金来源4.2.3 融资方案分析4.2.4 投资使用计划4.2.5 借款偿还计划. 第五部分：财务评价5.1 财务评价基础数据与参数选取5.2 财务评价（方案 1）5.2.1 财务盈利能力分析5.2.2 静态获利分析5.2.3 动态获利分析5.2.4 偿债能力分析5.2.5 综合指标表5.3 财务评价（方案 2）5.4 财务评价结论 第六部分：不确定性分析6.1 盈亏平衡分析6.2 敏感性分析6.2.1 变动因素一成本变动6.2.2 变动因素二售价变动6.2.3 变动因素一容积率变动6.3 风险分析 .6.3.1 风险因素的识别和评估6.3

4、.2 风险防对策 第七部分：综合评价7.1 社会评价（定性）7.2 环境评价（影响及对策）7.3 公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议8.1 结论8.2 建议第九部分：附录9.1 附件：9.2 附表：9.3 附图：地产海悦城项目投资开发可行性报告1. 项目概况1.1 项目名称、性质、开发方式海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高 效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于 一体的休闲购物中心。由某地产控股有限责任公司独家开发，依 托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2 项目背景1.2.1 地段优势地处有中国“十大休闲城市”之称的，位于海湾

5、大桥西，附 近有完善的生活配套设施， 附近有城堡幼儿园、 市第二中学等学 校，有万达、嘉俊等大广场， 商业基础好， 靠近海边， 无线风光， 温差较小，是个宜居地段。1.2.2 交通情况 本项目临路而建，直通海湾大桥，东通海滨大道，西达人民 大道中、绿华路等，出门就是海湾大桥西公交站，交通便捷，四 通八达。1.3 地理位置和现状该项目位于霞山区路东侧，路东通海滨大道，海湾大桥，西达 人民大道中、绿华路等。地产海悦城项目投资开发可行性报告1.4 项目建设规模和建设容 按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积 X 平方米，总建筑面 积，绿化率，海悦城位于霞山区路， 靠近海岸，海湾大桥。 建筑面积，

6、计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房 21 层。具体布局如 下：负1 楼，停车场1 楼，超市和室外步行街等2 楼，高级餐饮、电影院、美容 SPA等服务门店。3 楼，商品房和空中花园。4-22 楼，商品房。1.5 经济技术指标 用款计划表地产海悦城项目投资开发可行性报告项目金额（万元）停车场商业区商品房土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用2. 市场分析预测2.11 城镇居民收入分析2010 年霞山区完成生产总值 230.92 亿元，比 2009 年增 15.3% 第一产业增加值 4.66 亿元，比 2009

7、 年增 1.3%。第二产业增加值 118.39 亿元，比 2009 年增 24%。第三产业增加值 107.86 亿元，比地产海悦城项目投资开发可行性报告2009年增 9%。三次产业比例由 1.9:45.2:52.9 调整为2.0:51.3:46.7 。全社会固定资产投资 58.02 亿元，比2009年增 15.5%。 外贸出口总额 1.59 亿美元，比 2009 年增 14.6%。实际利用外资 810 万美元，比 2009 年增 15.4%。财政总收入 57.4 亿元，比 2009年增 52.63%。地方财政一 般预算收入 4.05 亿元，比 2009 年增 31.4%， 比 2009 年纯增

8、 9681 万元，首破 4 亿元大关。 城区居民人均可支配收 入15305元，农村居民人均 纯收入 7400元，均比 2009年增 12%。2011 年霞山区实现生产总值 286.74 亿元，比 2010 年增长 13.9%。 其中第一产业增加值 2.1 亿元，比 2010 年增长 4.5%。第二产业增加 值 150.08 亿元，比 2010 年增长 12.4%。第三产业增加值 134.56 亿 元，比 2010 年增长 15.5%。 三次产业比重由 2.0:51.3:46.7 调整为 0.7:52.3:47 。2012 年，霞山区完成生产总值 288.87 亿元，比 2011 年增长 7%。

9、 固定资产投资 80.17 亿元，比 2011 年增长 12%。外贸进出口总额 3.82 亿美元，比 2011年增长 14.7%。霞山的财政总收入 73.5 亿元，比 2011 年增长 4.1%。地方公共财政预算 收入 5.6 亿元，比 2011 年增长 15.4%。需求分析1. 需求特点1. 有效购买力充足。该项目位于霞山区商业区，有白领、商人、高校 教师，他们收入高且稳定， 且有多年的积蓄，随着商业区人口的增多 和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费地产海悦城项目投资开发可行性报告支出将进一步增多。C、投资人对霞山区升值潜力看好。 霞山区目前的房价处于中等水平， 随着

10、宏观政策的支持、 高速的建通和粤西经济的互动发展， 将使房地 产具有较大的升值潜力。2. 需求构成A、企业的中等收入层是购房的主力。 包括白领、高校教师、商人等。 白领阶层是相对较高端的阶级群体， 追求高品质的生活。 我们的项目 设计主要是针对白领阶层。海湾大桥西靠近市中心，交通发达，白领 阶层人群及流动人员较多。C、外地来人员。从消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购 买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企 业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场， 房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新 城房地产巨大的发展潜力，

11、投资者更不会忽视。2. 供给分析B、社区主题化打出“远见、心建、共建未来”标语的某，致力于打造未来精品建 筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑，为顾客创造一个美好的家园。E、价格呈上升趋势。 近年来，人们越来越追求生活上的享受， 尽管政府一再调控房价。 房价也由 4500元/ 平方米一路上扬冲高到了5000-7000 元/ 平方米。地产海悦城项目投资开发可行性报告G、户型趋向于小康型。 海悦城开发的项目在进行充分的市场调查基础上， 户型设计趋向小康 型。3. 竞争分析海悦城目前在售楼盘总开放规模约 X 平方米，价格主要在 6500-7500 元/ 平方米之间，比霞山区同时的其它房地产开发项目稍 贵

12、，但海悦城在地理位置上有明显的优势，户型以小康型 三室、四 室为主， 110-260 平方米为主。一、市海悦城房地产市场环境（ SWT）O 分析3.1 外部环境3.1.1 潜在外部威胁（ T） ：1. 市政府房地产有一定的打压。房地 产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力 。2. 政府的金融政策趋紧，提高了对房地产商资金实力的要求。3. 对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化， 增加了难度。政府对 土地的供给以及土地招拍的市场运作，增加了企业资金需求。4. 市场竞争加剧，碧桂园，恒大等地产高速扩，削弱了某的竞争优 势，对未来增长构成威胁。潜在外部机会（ o）：1. 房价稳中有升，

13、在中央政府和地方政府开始 放缓对房地产的打压。 央行下调银行贷款利率， 促进了房地产贷款需 求释放。2. 本地需求为主。 从购房对象划分来看， 各楼盘的购房对象以市区地产海悦城项目投资开发可行性报告改善型换房和首次置业以本地需求为主。3. 中国房地产行业集中度较低， 某将通过整合行业资源提高市场占有 率。3.2 部环境3.2.1 潜在部优势（ s）：1. 该项目位于路海湾大桥西东侧，直通海 湾大桥，靠近海岸，风光无限。2. 项目位于市霞山区，是市核心区域，升值空间大。3. 项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。3.2.2 潜在外部劣势（ w）： 1.地价较贵。 2. 附近房地产和

14、商业广 场较多，竞争压力大。 3. 属于商业用地，住房年限较短。根据 SWO矩T 阵分析， 可以看出某应采用 ST战略。依托集团较高 的部管理水平、房地产销售经验等，结合海悦城地产的优势，采用渗 透整合优势战略，提升竞争力，从而大造物业品牌，合理规避风险。5. 市场分析有关结论A海悦城位于霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人， 温差小，通风采光极好。附近景点多，临近海湾大桥、寸金桥公园、 海洋大学滨海校区、国际会展中心、奥林匹克体育中心等。交通非常 方便，距离机场 8.4 公里驾车约花费 20 分钟，中心客运站 6.9 公里 驾车约花费 15分钟，南站8.2 公里花费约 19分钟，途径海湾

15、大桥西 公交车站得有 41 路、42路、 43 路、908路、909路、 911路、912B 路共 7 路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广 场等。地产海悦城项目投资开发可行性报告C 消费者对某生活价值具备较高的选择性认知。由于某整体 宣传力度的加强， 使消费者在广度层面上对其悠闲个性、 增值潜力及 上风上水等特征形成较高认同率。D 市整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品 消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。 发展不均衡 存在于“形象不统一” 与“生活不配套” ，外显于消费者评价即为 “生 活不舒服”。海岸生活，引领世界的生活方式三、项目用地分析及评价

16、（一）地块解析1. 交通条件海悦城位于霞山区海湾大桥西东侧， 靠近海边，海景伊人，温差小， 通风采光极好。附近景点多，临近海湾大桥、寸金桥公园、海洋大学 滨海校区、国际会展中心、奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距 离机场 8.4 公里驾车约花费 20 分钟，中心客运站 6.9 公里驾车约花 费 15 分钟，南站 8.2 公里花费约 19 分钟，途径海湾大桥西公交车站 得有 41路、 42路、 43 路、 908路、 909路、 911路、 912B路共 7路 公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。3. 水电气保障。海悦城位于商业区，基础设施完善。 以居住为主的高层电梯公寓

17、1、开发为居住为主的 22 层的单元式框架结构中高档电梯公寓。 在中地产海悦城项目投资开发可行性报告心二楼地面修建生态休闲广场， 在室外地面上修建绿色植物走廊； 大 力营造小区的部环境和建筑立面的特色。、 项目的建筑设计建筑外观采用外观简明、 色彩明快的现代建筑风格， 用石材及高档面 砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为 22 层 的单元式框架结构的中高档电梯公寓。 地面起建负一层， 二层商业城， 商业城以上为两栋商品房和空中花园，每栋 22 城，每层有四户。 、 项目的户型设计 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为 100m2-150m2的三室一厅和四室两厅

18、的错层、平层为主；每户设置外 飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式 隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、 采光、干湿与动静分区； 、 项目的环境规划 在空中花园规划设计一个主要由绿色草坪、 园艺小品、 体育设施组合 而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。、 项目的配套建一层地下室，用于物管配套和停放车辆。 安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲 系统， 24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及 10A( 40A)或 15A(60A)新型电表， 设计用电负荷标准层为 6000W，跃层为 8000W，六回路供电

19、方式 ； 电讯、电视：每户直播户两门，三个接口，每户电视插座三地产海悦城项目投资开发可行性报告网络系统：每户均设 internet 宽带网络系统接口 ； 消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋 顶专用消防水箱， 每个消火栓配有按钮接入消防中心， 实现防火安全 性，可靠性；三表远程抄送系统。、 物业服务除常规物业服务外， 可导入人性化物管家政的服务项目， 在避免干扰 业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼 儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目的客户定位二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1. 项目土地成本测算本项目的土地价格按 553万元/ 亩测

20、算。土地成本 =土地价格土地面积 =10 元 552700 =552700（0 万元） 项目测算开发技术参数22方案一：总占地面积 ：552700 亩 建筑面积： 924800m2； 绿化率： 40.25 容积率： 2地产海悦城项目投资开发可行性报告方案二： 总占 地面 积： 5527000 亩 建 筑面积： 938900m2； 绿 化率 ： :50.25 容积率 ：32. 项目建安成本估算项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算 建安成本 =144 元/M2 3. 项目分项投资估算 项目总投资估算方案 1：单位综合成本为： 144 元/M2项目总投资为： 1.3 （亿元）22方案一：总

21、占地面积 ：552700 亩 建筑面积： 924800m2； 绿化率： 40.25 容积率： 2 方案二：总占 地面 积： 5527000 亩 建 筑面积： 938900m2； 绿 化率 ： :50.25 容积率 ：32. 项目建安成本估算项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算 建安成本 =144 元 /M2 3. 项目分项投资估算 项目总投资估算 方案 1：单位综合成本为： 144 元/M2地产海悦城项目投资开发可行性报告项目总投资为： 1.3 （亿元）方案 2：单位综合成本为： 144 元/M2 项目总投资为： 1.4 （亿元）4. 项目销售收入估算方案 1：总建筑面积 92480

22、0m2 单价 5000 元/m2 项目销售收入 =924800*5000 = 46（亿元） 方案 2：总建筑面积 938900m2 单 价 5500 元 /m2 项目销售收入 =938900*5500=52（亿元）5. 项目利润与利润率估算方案 1： 项目利润 =42亿元（参照下面 6 方案 1） 项目利润率 =项目利润 / 项目投资总额 *100% =4200000000/130000000*100%=32.31% 方案 2：项目利润 =47 亿元（参照下面 6方案 2） 项目利润率 =项目利润 / 项目投资总额 *100% =4700000000/140000000= 33.57%6、项目

23、税后利润与利润率分析 项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的 5.7%计算，则 方案 1：税收费用 =项目销售收入 *5.7%=4600000000*5.7%=2.6 亿元 项目利润 =项目销售收入 -项目总投资 -税收费用 =42亿元地产海悦城项目投资开发可行性报告方案 2：税收费用 =项目销售收入 *5.7%=5200000000*5.7%=3亿元项目利润=项目销售收入 -项目总投资-税收费用=47亿 项目税后利润率分析方案 1：项目税后利润率=项目税后利润/ 项目投资总额 *100% =2600000 00/130000000*100%=2 方案 2：项目税后利润率 =项目税后利润

24、 / 项 目投资总额 *100% =3000000 00/140000000*100%=2.1五、方案评估项目 优点a. 区域消费人群对电梯公寓的需求较大；b. 中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；c. 能够提升项目自身的形象； d. 容易很好进行户型布局和特色 环境的设计；e. 可获得更多的利润；a. 在环境设计和营造上有较大难度； b. 区域同类物业较多， 竞争激烈； c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传；d. 开发周期长，资金投入较大采用这种开发方案具有以下优势：A、小高层电梯公寓在新城市场比较成熟，消费者认可度高，进入市地产海悦城项目投资开发可行性报告场容易。B、小高层电梯公寓的

25、售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高 的档次。E、整个项目的投入资金量少， 金融融资的可能性加大， 难度减少。 针对以上的优势， 此方案具有较强的操作性和操作空间。 就收益而言， 收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位 本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较 小的原则， 我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。 开 发形式为 22 层、单元式框架结构建筑，具有较好的部环境和鲜明的 建筑特色的生态居住小区，在区域打造一个高档次的生态居住小 区。六、项目开发

26、进度安排及资金筹措（一）开发周期 按以上方案本项目从立项、 拆迁到竣工交验、 产权办理共需时间 为 18 个月。（二）开发各阶段的周期安排（附表 1） 工作项目时间（月） 备注 立项地产海悦城项目投资开发可行性报告15 天 初规设计 3 报规1 项目施工图设计 2 报建1 项目土建施工 3 项目室安装 2 项目外装2 项目室外安装及环境 2 竣工交验 15 天 项目产权办 理 1 合计18（三）资金筹措 整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其中：开发商自有资金 3 千万元；项目土地银行抵押贷款 7千万元； 销售期销售回款 5千万元； （四） 投资使用计划 （见附表 1）七、销售及经营收入预测

27、（一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按 5000元/m2 计算： 项 目销售收入 =5000元*144 =72 万元 （二）财务部收益率 财务部收益率。根据现金流量表计算可得出本方案的财务部收益率 为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取 6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测 1. 灵敏度的测算 对项目投资利润率影响较大的是投资额， 售价及开发成本， 在此对三地产海悦城项目投资开发可行性报告个影响投资利润率的因素作敏感性分析。可见, 售价变化对利润率影响最大 , 其他两个因素变化对利润率 影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作 为目标至关重要

28、。可以看出 , 本方案具有一定的抗风险能力，但由于 绝对利润并不高， 故仍具有一定的市场风险。 2. 项目盈亏平衡点分 析本项目盈亏平衡点 =总固定成本 /1- （单位变动成本 / 单位销售价 格 ） =3000/1- （300/5000 =7.5 （万元）由此计算可见本项目销售回款达到 7.5 万元，项目达到盈亏平衡， 项 目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避 1. 项目市场风险 市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市 场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、 原料市场、中介服务市场、 同类物业的竞争市场等市场环境变化带来 的风险。在现在房地

29、产市场竞争日益激烈的环境下， 本项目的市场风 险主要体现在： A、其它项目竞争； B、开发周期过长和成本控制不严 使开发成本增加， 使利润降低。 本项目重点考虑如何严格控制开发周 期和开发成本。2. 项目市场风险的控制 A. 工期 首先要用科学方法来编制工程进度计划， 经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。地产海悦城项目投资开发可行性报告其次，要在管理上下工夫， 要严格按照工程进度计划进行施工，并聘 请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。 B. 投资决策 上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用， 因此要在项目 的前期阶段的市场调查， 和更多

30、的市场信息的基础上做出的决策。 各 部门密切留意和跟踪市场动态， 做好各个阶段的市场预测， 及时调整 策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的 损失。（三）项目其它风险 其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要 包括以下风险、 项目在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难， 会加 长项目的开发周期。、 控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。 、 项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。、 不可预见的其他风险。在现在 * 这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影 响。九、可行性研究结论及建议（一）项目评价 1. 经济效益评价

31、 通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。2. 社会效益评价地产海悦城项目投资开发可行性报告本项目配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大 改善了周边居民的生活环境，整个方案具有良好的社会效益。 3. 环境效益评价 本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体 系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。 本项目具有良好的环境效 益。（二）可行性研究结论综上所述， 根据市场分析与财务分析， 本项目开发为纯居住性的高档 居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、 环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位， 我们建议项目应重点在建

32、筑立面和小区部环境规划上打造出自身的特色。 就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、 顶面 造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色， 为每户增添空中花园， 提升 建筑的档次感。在部环境上应结加强小区植物景观的特色化及空间分 布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经 营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。房地产项目的投资概算应包括以下容： 土地费用、建设成本、 营销 预算、金融成本。 A 土地费用： 土地出让金政府一次性收取的标准地价地产海悦城项目投资开发可行性报告拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支） 围合区域房屋均为砖混

33、结构， 其中 4栋 5 层住宅楼房（实验小学职工 二栋 40 户，四建公司职工住宅一栋 16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋， 30 户）。其它房屋均为二四层。 根据挂牌文件附图及现场核 结，围合区需拆除房屋面积：住宅 34329 平方米，经营性用房 600 平方米，合计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。 住户 90%以上均有土地证， 规划建房证， 房屋产权证、 独户水、电表。 具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照 A 市城市房屋拆迁管理暂行办法 规定和补偿标准货币拆迁估 算。 1、住宅： 640 元/ 平方米 * （ 0.9+0.3+0.08+0 ）*34329

34、平方米 =34329*819.20 元 =28122316.80 元 2、经营性用房： 640 元/ 平方米 * （ 0.9+1.5+0.3+0.45+2.7 ）*600 平 方米=600平方米 *3776 元/ 平方米 =2265600元 3、附属物（水、电、空调以上其它） 住宅 34329 平方米 *45 元/ 平方米 =1544805元 经营性用房： 600 平 方米*45 元/平方米 =27000元 4、室装饰：34929 平方米 *80 元/ 平方 米=2794320 元 5、阁楼、围墙院地坪等 34929 平方米*48 元=1676592元 搬家费、临时过渡费： 1、搬家费： 住宅

35、：200户*300 元=60000元 经营性用房：9户*500 元=4500元 小 计： 64500 元 2、过渡费： 住宅：34329平方米*2.5 元/ 平方米*6 个月=514935元 经营性用房：地产海悦城项目投资开发可行性报告600平方米*16 元/ 平方米*6 个月=57600元 小计： 632535元 其他 费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15 元/ 平方米=523935元 4、房屋拆迁评估费： 35000 元 5、奖励：34929平方米*100 元/ 平方米=3492900元上述所有费用小计： 38533208 元，折抵每平方补偿金额为 1103.18 元。按照

36、A市人民政府第 9号令，对 A市城市区域房屋拆迁， 在 2003 年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003 年7月 1 日开始执行后。 A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市 房屋拆迁大气候政策， 向被拆迁人倾斜， 裁决司法强制拆迁基本停止。 再者， A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上 调 100 元 / 平方米左右，由此拆迁成本预计为：1103.18 元 / 平方米 +100 元/ 平方米 =1203.18 平方米 1203.18 元 *34929 平方米 =42025874.2 元 影响公共设施而出现的赔偿开 支土地费用合计：本项目占地 #亩，每亩 #

37、万元，土地总价值为 #万 元。B建设成本估算 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设 监理费、建设单位管理费、 预备费以及建设期贷款利息等项。 设计 方案一：地产海悦城项目投资开发可行性报告对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案， 沿东湖路建两栋二层网 点，占地面积： 50*10*2=1000 ，建筑面积： 2000 。 主入口设在东湖路两栋网点之间， 次入口设在建设东路靠近汇景小区 的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同 S 小高层，裙房上建三 栋 12 层住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ，三栋 12 层住宅建筑面积： 29.4*13.8*12 层*3 栋

38、=14606 ，合计建筑面积： 17906 。 地块 大致布置一栋 15层 29.4*13.8*15 层； 一栋 12层 29.4*13.8*12 层； 三 栋 12 层 40*15*12 层； 一栋 15 层 40*15*15 层； 占地面积： 3211 ，建筑面积： 41554 总占地面积： 5861 ， 建筑密度： 20.7% 总建筑面积： 61460 ，容积率： 2.17 高层均设计地下室，面积为 4861 ，总户数约为 297户。 建筑成 本估算 工程前期费： 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨 询费等项费用。按建安成本的 2%取费。（规划设计： 10 万元

39、；建筑 设计：5 元/ 平方米；地质勘探：2 元/ 平方米；测量定位：10 万元） 建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300 元/ （方案 1），1500元/ （方案 2），综合楼按 1600元/ ，写 字楼装修按 600 元/ ，酒店及配套服务功能装修按 1000元/ 计算， 本项目建筑安装工程总造价为 8472 万元（方案 1），9168 万元（方 案 2）。地产海悦城项目投资开发可行性报告工程成本：桩基：59460*100元/ =594.6 万元 地下室：4861*600元/=291.66 万元 主体： 59460*900+2000*500=54

40、51.4 万元 电梯：9 栋*50 万 元/ 栋=450 万元 室外工程费 室外工程包括小区道路、 绿化及小区各项构筑物等容。 根据本项目实 际情况，按 50 元 / 计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程： 按 50 元/ 计算，本项目的室外工程费为 万 元。建设配套费用。 包括招投标费、市政设施配套费、 消防设施配套费、 天然气公网初装费、 抗震设计审查费、定额编制管理费、 质量监督费、 劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、 “结建”人防工程押金、散 装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按 建安成本的 10%取费。 工程建设监理费按建安工程总造价的 1%计算，

41、共计为万元。 建设单位管理费按前五项费用之和的 2%计提。 预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的 6%计提。 C营销预算项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策 划的开支 广告开支项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支D金融成本地产海悦城项目投资开发可行性报告贷款引起的利息支出 按本项目建设期二年，贷款额 1 亿元，每年贷款 5000 万元，年贷款 利率 5%计算，利息总额为 500 万元（每年为 250 万元）。 各项 保险开支税收和行政性收费 不可预见开支4.1.3 总成本估算 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅 和非住宅面积，

42、容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不 包括营业税和所得税）等。 项目总投资估算表（方案 1） 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元 /m2） 1）土地费用 2） 前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用 5）室外工程费 6）管理费用 7）销售费用 8）财务费用 9）各种税金支 出 10）预备费综合以上 1至 10项费用，本项目总投资估算为 15487万元（方案 1）， 16342（方案 2）。4.1.4 单位成本4.1.5 销售收入估算 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价 为： 小高层住宅 1900元/ 商铺 6000元/ 地下车库 800元

43、 / 销 售 收 入住 宅 1900*56160=106704000 商 铺地产海悦城项目投资开发可行性报告6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800 元营 业 税 及 附 加 142392800*5.5%=7831604 各 项 费 用 142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本 +建安成本 +税收+费用 +土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利 润： 销售 收入 总 成本=142392800-137103490.2=5289309.8

44、元4.1.6 税务分析营业税及附加 所得税 土地增值税4.1.7 项目资金预测 项目投入总资金及分年投入计划 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接 费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划： 结合整个公司资金情况， 列示各期资金的需求缺口及 融资途径。启动资金及启动时占用资金容、 资金占用峰值、实现现金正流入时间、 资金占用月平均额4.1.8 现金流量表要求结果公司的具体情况， 付款时间适当控制原则， 针对项目的具体 情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需 求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最地产海悦

45、城项目投资开发可行性报告后要给出资金需求的最高点。附：全部投资的现金流量样表（单位：万 元）： 时间 项 目 1 2 3 4 5 6 7 8 现 金 流 入 量 合 计 7794 463 5409 自有资金投入 1000主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000现 金 流 出 量 合 计 7786 7701 707 土 地 费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理 费 40 45 管理费 130 154利财务费用 250 250 250 其他费用 250 258 457 现金净 流量

46、6 -7238 61164.1.9 自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为 2000 万元，根据实际情况和借款 额度增减。 经营期自有资金占用项目 资金占用量 （ 万元） 计算依据固定资产投入 790 酒店设施： 2 万元/ 每间客房；配套功能设备：1000元/ ; 酒店管理办公设备： 50 万元；流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的 50% 不可预见 费 128 上述两项费用之和的 10%4.2 融资方案4.2.1 项目融资主体 4.2.2 项目资金来源地产海悦城项目投资开发可行性报告筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源， 如果筹集不到资金， 投 资方案再合

47、理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有： 国家预算拨款； 国银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等； 国外资金：包括国际金融组织贷款、 国外政府贷款、 赠款、商业贷款、 出口借贷、补偿贸易等； 自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金； 其它资金来源。 可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利 用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。 4.2.3 融资方案分析 筹资方案要在对项目资金来源、 建设进度进行综合研究后提出。 为保 证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。 可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、 资金使用条件、 利率

48、和汇率风险等进行比较， 寻求财务费用最经济的筹资方案。 （1） 资金来源可靠性分析 （2）融资结构分析 （ 3）融资成本分析 4.2.4 投资使用计划 投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。 编制投资使用计划表。 其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出 年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。4.2.5 借款偿还计划 借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的， 借款偿 还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限， 制定借款偿还地产海悦城项目投资开发可行性报告计划，应对下述容进行说明。 还款资金来源、计算依据； 各种借 款的偿还顺序；计划还款时间。 国外

49、借款的还本付息， 要按借款双方事先商定的还款 条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国按借 款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。 还本付息的方式有两 种：等额偿还本金和利息， 即每年偿还的本利之和相等， 而本金和利息各 年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。 等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金 相等。利息将随本金逐年偿还而减少。第五部分：财务评价 在项目的开发方案确定以后， 必须对不同的方案进行财务、 经济效益 评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。 本部分的评价结论是投资决策的重要依据。 财务评价是根据国

50、家现行 财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。 考察项目建成后的获利能力、 债务偿还能力等财务状况， 从企业角度 分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑贴现因素的动态 指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动 态回收期、含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考 虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地 产开发项目的评价中一般以动态指标为主， 以静态指标为辅。 主要财地产海悦城项目投资开发可行性报告务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1 财务评价基础数据与参数选取1. 财务价格

51、 2.利率3. 项目计算期选取4.财务基准收益率（ ic ）设定5.2 财务评价（方案 1）5.2.1 财务盈利能力分析 财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现 金流量表等；经营、财务成本计算。 营业收入估算 营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 部出售 2330元/ ，公开销售 3300元/ 写字 间出租 486/年 90%出租率； 50元/ 酒店客房营业收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床标准间 200 元/ 天 配套功能营业收入 335/年 200元/ 月，不含会议 室 停车场出租 36/ 年 300 元 / 月个合计 1829/

52、年 未计住宅楼销售收入 1794 万元 成本费用估 算 例表：项目测算表（万元） 项目名称 标准 说明1、土地费用土地为 _万 / 亩 2、前期费用设计规划监理费 3、行政性收费 4 、建安工程费 5、景观及配套费用 6、销售成本按销售收入 3%控制7、财务费用贷款按总投入 50%利率为 8% 8、管理费按总投地产海悦城项目投资开发可行性报告入的 3%计 合计 营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明 住宅楼 销 售 1794 一次性收入写字间出租 486/ 年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平 经营； 酒店客房营业收入 486/年 按 50%的利润率计算 配套功能营业收入 168/年 按 50%的利润率计算，不含会议室 停 车场出租 36/ 年 100%出租率合计 1129/ 年 未计住宅楼销售利润 1794万元项目开发各期的利润体现经济指标 2001 年 20年 合 计上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润 （元/m2） 利润（ 万元）5.2.2 静态获利分析投资收益率 （R） 投资回报率计算按 50 年经营周期（不变价）计算， 15487=300% 每年为 300%50=6% 投资回收期 （Pt） 项目总投资的回收期为 （ 15487-1794）（1193-250）=14.5 年。（假 定