住房抵押贷款提前还贷风险管理研究

1、住房抵押贷款提前还贷风险管理研究 作者：高山； 单位：同济大学经济与管理学院； 发表于深圳金融 2008年第 4 期 近年来，我国的个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，在中央银 行连续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增 加。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。在我国 金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，商业银行急需强化管理理念，丰 富管理手段，以应对住房抵押贷款提前还贷风险。 一、对提前还贷收取违约金的分析 1收取提前还贷违约金是国际惯例吗？目前，美国有35 个州的法律禁止或限 制收取提前还贷违约金，正是这些法律以及贷款

2、机构之间的竞争，使大部分传统贷 款去除了违约金条款。比如，北卡罗来那州法律禁止对 15 万美元以下的贷款收取 提前还贷违约金；宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5 万美元以内的住房抵 押贷款收取提前还贷违约金，贷款人必须同时提供无违约金条款的贷款供消费者选 择；加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金。同时，政府机构和民 间团体也采取措施，禁止或限制某些过分的贷款条件并要求贷款人进行更多的信息 披露。 英国的金融机构在激烈的市场竞争中纷纷推出多元化的贷款产品，有固定利 率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提前还贷违 约金只适用于固定（或折扣）利率期间，即使在

3、此期间，如果借款人每年只提前偿 还 10%左右的贷款，也不必交纳违约金。另外，固定（或折扣）利率期结束后，此 类贷款便自动转成标准可变利率贷款，贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权 利。总之，由于市场选择和政府部门的监管，只有提供低利率的银行才会收取提前 还贷违约金，而且大部分也只限于最初的优惠期或头两年到三年之间。 在德国，固定利率贷款不能提前还贷；在爱尔兰，法律不允许对可变利率贷款 收取提前还贷违约金；在法国，提前还贷违约金的比例不得超过3%；在荷兰，典型 的抵押贷款合同规定，每年提前偿还 10% 20%勺，无需支付违约金，借款人因居住 地变化提前还贷，无需缴纳任何违约金。 综上所述，收取

4、提前还贷违约金并不是各国通行的做法，一个明显的趋势反而 是对收取提前还贷违约金的限制和规范。可见，有些商业银行关于收取提前还贷违 约金是国际惯例的主张，自然是站不住脚的。 2收取提前还贷违约金是有效的风险补偿方式吗？依据现代风险管理理念， 银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险，获得某种补偿是合理的，这 也是违约金支持人士的主要理论依据。然而，以违约金作为银行风险补偿方式的有 效性是值得怀疑的，除面临巨大的市场阻力之外，主要原因在于违约金金额的确定 缺乏理论依据。如何界定提前还贷给银行造成的损失？哪些损失应该由客户承担？ 作为一种非价格机制，违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应

5、？这些问 题在实践中都很难有效解决。相比之下，以现代金融产品定价理论为基础的风险定 价补偿不仅更容易被市场接受，而且更加合理有效。 3收取提前还贷违约金有助于银行盈利吗？银行收取违约金的目的是补偿损 失和实现盈利，然而，这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根 本上达到目的。管理风险是客户的基本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理服 务不仅是现代银行的基本职能，也是重要的盈利来源和核心竞争力。这不仅是因为 银行替客户承担和管理了风险，更加全面地满足了客户需求，适应了市场竞争的需 要，而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会。在现 代银行实践中，不收违约金的提前

6、还贷作为一种隐含期权产品不仅替客户管理了利 率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了 银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风 险的请求，同时也就失去了在产品定价中提高回报的理由。因此，违约金不仅弱化 了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收 益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。 二、提前还贷的期权性质与风险定价 从现代金融和风险管理角度看（而不是从合同和法律的角度） ，按揭客户 提前还贷主要是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现形式，与信用无关，既 不能视为违约，因而不是信用风险，也不能视为信

7、用优良的表现。在巴塞尔银行监 管委员会 2004 年颁布的利率风险管理与监管原则中，提前还贷与提前取款、 提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的期权性风险。 期权性风险是一种越来越重要的利率风险，来源于银行资产、负债和表外 业务中所隐含的期权。期权可以是单独的金融工具，如场内（交易所）交易期权和 场外期权合同，也可以隐含于其他的标准化金融工具之中，如债券或存款的提前兑 付、贷款的提前偿还等选择性条款。一般而言，期权和期权性条款都是在对买方有 利而对卖方不利时执行，因此，此类期权性工具因具有不对称的支付特征而会给卖 方带来风险。比如，若利率变动对存款人或借款人有利，存款人就可能选择重

8、新安 排存款，借款人可能选择重新安排贷款，从而对银行产生不利影响。 提前还贷的本质实际上是银行给予了客户一个权利( option )，与独立的 期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按 揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权(EmbeddedOption)。显然，与所有独立交 易的期权产品一样，这种隐含期权也是具有确定价值的金融服务，借款人获得这种 转嫁风险的服务是需要支付与该期权价值相当的成本的。当然，既然是隐含期权， 其价值和支付也相应地隐含在按揭贷款的交易利率和交易过程之中。当银行卖出贷 款产品时， 也卖出了捆绑的隐含期权。 风险驱动因子的波动将导致期权价值的

9、波动， 从而给银行带来风险，银行承担了风险，就需要得到补偿，该风险补偿即为隐含期 权的价格。该价格应该以利差的形式被包括在按揭贷款利率中，这就要求银行在卖 出该产品的时候，精确地计量提前还贷隐含期权的价格。 提前还贷风险的定价需要处理两个关键问题：一是找到驱动风险的因子，并明 确驱动因子与银行收益之间的函数关系；二是描述因子的波动。当然，银行收益还 会受到信用风险等其他风险影响，本文只考虑提前还贷风险。 1提前还贷行为受到哪些因子的影响呢？根据研究，利率水平的影响最 为显著。要注意的是，在不同的环境下，利率水平的影响是不同的。例如，如果按 揭贷款是固定利率，利率的下降，贷款人将利用低成本融资来

10、提前还贷；如果按揭 贷款是浮动利率，利率上升，贷款人因为利息成本变高而提前还贷。另外，利率期 限结构的变化、经济状况(例如贷款人收入的增加) 、季节因素(有研究表明春季 的提前还贷增多、冬季的提前还贷减少)也都会影响到提前还贷行为。特别值得一 提的是，提前还贷行为还存在路径依赖的特性。例如，利率在两年中经历了从 4%t 5%t 4%t 5%这样一个变化过程，利率上升1%导致的提前还贷行为在第一次的利 率上升中已经发生， 所以在第二次利率上升过程中， 利率上升 1%导致的提前还贷行 为将大大减少。 精确描述这些驱动因子与收益之间关系， 也就是期权定价中损益 (payoff ) 的确定。提前还贷的

11、损益函数要比标准期权的复杂得多，只能从大量历史数据中得 到统计意义上的函数关系。对于单个客户，是否提前还贷还会受到其个人财务、心 理等因素的影响，所以银行是对于一定的产品池进行损益函数的计算。在国外，基 于 历 史 的 统 计 数 据 已 经 有 了 大 量 的 研 究 结 果 ， 例 如 PSA ( PublicSecuritiesAssociation )提前偿付基准， 是从 0.2%开始，每个月递增 0.2%， 到6%稳定。一般业界交流 CPR( ConditionalPrepaymentRate )都用 PSA描述，例 如1.5个PSA 0.5个PSA目前我国银行业还在研究的初步阶段，

12、需要有经验的研 发人员对提前还贷的数据进行收集、整理和清洗。 2如何描述驱动因子的波动？以利率波动描述为例，从Vasicek ( 1977) 模型到HJM( 1992)模型，国外已经研究了几十年的利率模型，有丰富的研究成果， 但我国在使用时不能全盘照搬。这些模型都是假设利率符合一定的随机过程，需要 在市场化的利率环境下使用。我国的利率非市场化，对于其走向和波动，更多的需 要从宏观经济和宏观政策研究着手 当解决上述两个关键问题后，就需要把二者结合起来得到风险的补偿价 格。提前还贷隐含期权的定价不宜采用 Black-Scholes 期权定价公式， B-S 公式处 理的是欧式期权，假定股票收益率符合

13、正态分布，且损益函数严格确定，而提前还 贷隐含期权是复杂的美式期权，客户不仅可以提前执行，而且可以分多次执行，主 要驱动因子利率的波动不可能被假定为正态分布，期权的损益也只是一个统计意义 上的函数关系。对此，笔者认为可采用 MonteCarlo 模拟，一次模拟，产生一条驱 动因子的波动路径（例如一条利率路径） ，利用损益函数得到提前还贷的情况，然 后算出银行的损益。通过多次的模拟后，可以计算损益的期望从而得到期权价格。 所有这些工作都需要专业的金融工程师来完成，我国银行应尽早培育自己专业的风 险计量团队来提升风险定价能力。 需要注意的是，运用风险定价技术在按揭交易价格中对提前还贷风险进行补偿

14、只是银行以风险换收益的第一步，因为银行尽管获得了价格补偿，但风险已经转移 到银行一边，任何对已承担风险管理的失误都可能最终造成获得的补偿化为乌有， 甚至遭受更大的损失，因此，银行一方面需要在按揭交易中通过风险量化和定价获 得价格补偿，另一方面也需要对承担的风险采取表内对冲和市场转嫁等有效的现代 风险管理方法，从而保障最终实现以风险换收益。 三、提前还贷风险管理的现代方法 （一）构建抵押贷款提前还贷的数据库 目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，实证研究 所需数据的缺乏。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长，一些商业银行对原始 资料的搜集整理意识淡薄， 有关贷款申请人个人信息的

15、标准化资料比较缺乏。同时, 我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难 从市场上获得以足够的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计 资料。此外，我国银行一直把处置不良资产作为工作重心，对于住房抵押贷款中可 能出现的各种风险并没有太多关注，因此有关提前还贷行为的统计数据十分缺乏。 随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握 其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减 少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的 数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据

16、进行必要 的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行 为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵 押贷款证券化奠定良好的基础。 （二）表内对冲与市场对冲 表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方，对市场利率变化影响 具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率 变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度，甚至为零。目前西方银行在这 一方面的管理方法已经由利率敏感性资金缺口管理发展到到期日缺口和久期缺口 管理。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，因为银行 在按揭贷款业务中吸收的利率

17、风险如果能够在表内自然对冲，这不仅大大降低了银 行管理风险的成本，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给 经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险。当然，表内自然对冲发挥 作用的范围和程度受到业务调整的成本和可行性的限制，通常有剩余风险需要通过 市场对冲来解决。所谓市场对冲就是银行通过购买场内或场外交易的各种利率衍生 产品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协 定，其本质无非是银行通过这些产品，将利率风险以一定的成本和代价转嫁给市场 中愿意承担该风险的其他机构和投资者，这与借款人通过提前还贷隐含期权将利率 风险转嫁给银行是相同的道理。利率衍

18、生产品市场在过去十多年发展迅猛，成为现 代金融市场的重要组成部分，其根本的推动力就是来自于银行管理利率风险的需 求。 （三）推出多样化的住房抵押贷款方式 目前，我国主要实行可变利率等额还款贷款方式，贷款利率的调整不是根 据法定利率的变动而及时调整，而是存在一定的时滞。由于借款人的还款能力有很 大差别，单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，当前有相当数量 的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口， 从而可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生。为了适应不同借款人的市场需 求，从而降低提前还贷风险，有必要推出多种抵押贷款方式。 依据借款人当前的收入水平及预

19、期的收入变化来安排合适的贷款方式可 以有效地减少提前还贷风险的发生。对于收入比较稳定的借款人，在利率变动幅度 不大的情况下，采取可变利率等额偿还的方式比较适当。但是对于收入不稳定的借 款人来说，采取等额偿还的方式则可能导致大量提前还贷行为的发生。例如，年轻 人在就业初期，一般收入水平较低，但随着收入稳定增长，还款能力逐年增强，如 仍旧采取等额偿还的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情况下，若干年后， 就会有一定的资金节余，从而发生提前还贷现象。因此，对这类借款人可以采取递 增还贷法，这样就可以降低提前还贷行为的发生。 此外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外 还有较大

20、份额的隐性收入，但受条件的限制只能接受较长时间的等额偿还方式，到 了某个时期，他们也会采取提前还贷行为。因此，应采取合理的抵押贷款方式与借 款人的收入流相匹配才能减少提前还贷行为的发生。这种情况下，商业银行可以采 用递减还贷法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多，可以减少借款人 在前期采取提前还贷行为，从而在一定程度上降低提前还贷风险给银行造成的损 失。 （四）积极推进住房抵押贷款证券化 资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自 20 世纪 70 年代在美国推出后发展极为迅猛， 而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵 押贷款。抵押贷款证券化（Mortgage-Back

21、edSecurities , MBS通过将住房按揭贷 款打包出售给特别设立的特殊目的公司（ SPV，资产负债表上的按揭贷款被转变为 现金，从而按揭贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的 公司，进而通过特殊目的公司发行按揭贷款支持证券（MBS。通过MBS既可以将风 险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和 优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者 转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利 率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低。这样， 商业银行就可以作为一

22、个服务机构， 稳定地获取一定的服务费， 保证盈利的稳定性， 同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进 住房金融市场的健康发展。 需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而 在于及早收回资金，提高资产的流动性，而这一过程客观上也对长期资产与短期负 债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然，成功的抵押贷款 证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定 MBS 的发行定价。 参考文献： 1 李健男 国际金融惯例的真伪辨析， 以提前还贷违约金为例 J 南方金融， 2007，(3) ：58-60 2 姜爱林 提前还贷： 按揭按出新问题 J 中国房地产， 2002，(10) ：59-62 3 易传和，刘炼商业银行隐含期权的利率风险管理研究 J 财经理论与实 践， 2007，(4) ：19-23 4 张颖 运用期权方法对银行贷款提前偿付行为的研究 J 金融经济， 2006， (2) ： 56-58 5 周天芸提前还贷的成因、 影响与预测模型 J 现代管理科学， 2006，(11) ： 107-109 6 JerryGreenandJohnB Shoven TheEffectofInterestRatesonMortgagePr epayment