土地定级估价报告-童翔宇-018

1、土地定级估价报告 - 童翔宇-018土地定级估价报告编 制 人：童翔宇学 号： 12111511018指导老师：刘洪洁 标志日期： 2015 年 7 月目录第一章 海南省社会经济主要情况 31.海南省位置、地理和气候等自然条件32.海南省行政规划和人口情况4第二章海南土地市场现状 4第三章 海南土地市场政策4第四章 土地利用现状不符合海南经经济发展趋势610第五章 海南建设国际旅游岛目标下的未来土地和房地产发展趋势 9第六章 相关公司分析第一章、 海南省社会经济主要情况1. 海南省位置、地理和气候等自然条件 简介：海南省，简称琼， 位于中国最南端， 北以琼州海峡与广东划界， 西临北部湾与越南民

2、主共和国相对， 东濒南海与台湾省相望， 东南和 南边在南海中与菲律宾、 文莱和马来西亚为邻。 海南是中国唯一的热 带海岛省份， 包括海南岛和西沙群岛、 中沙群岛和南沙群岛的岛礁及 其海域，是中国国土面积最大（含海洋）的省份，同时也是中国海洋 面积最大、陆地面积最小的省。全省陆地面积约 3.54万平方公里，海 域面积约 210万平方公里，常住人口 867.15 万人，省会为海口市。海南省总面积 35354平方千米，森林面积 2041333公顷，森林覆盖 率达60.2%。热带天然林约占全省森林面积一半的比例。 海南岛与美国夏威夷处在相近纬度， 在长达 1528公里的海岸上遍布可 以开发建设成为世界

3、一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人， 四季鸟语花香， 矿物、动植物资源丰富， 尤其石油与天然气蕴藏量可 观。所孕育的热带雨林和红树林为中国少有的森林类型， 是开展科研、 旅游和教学最理想的选择之地。地理位置 海南省位于中国最南端，北以 琼州海峡 与 广东省 划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南 海与台湾省相望， 东南和南边在南海中与 菲律宾 、文莱和马来西亚为 邻。海南省的行政区域包括海南岛和西沙群岛、 中沙群岛、 南沙群岛 的岛礁及其海域。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛） 总面积3.5万平方公里，海域面积约 200万平方公里。海南岛形似一个 呈东北至西南向的椭圆形大

4、雪梨， 总面积（不包括卫星岛） 3.39 万平 方公里，是中国仅次于台湾岛的第二大岛。 海南岛与广东省的雷州半 岛相隔的琼州海峡宽约 18海里，南沙群岛的曾母暗沙是中国最南端的领土。是中国跨纬度最大的省级行政区。3 自然气候 海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室” 的美称，这里长夏无冬，年平均气温 2226，大于或等于 10的积 温为8200，最冷的一、二月份温度仍达 1021，年光照为 1750 2650小时，光照率为 50% 60%，光温充足，光合潜力高。海南岛入春早，升温快，日 温差大，全年无霜冻，冬季 温暖，稻可三熟，菜满四季，是中国南繁育种的理想基地。海南省雨量充沛

5、， 年平均降雨量为 1639毫米，有明显的多雨季和 少雨季。每年的 510月份是多雨季，总降雨量达 1500毫米左右，占 全年总降雨量的 7090%，雨源主要有锋面雨、热雷雨和台风雨，每 年11月至翌年 4月为少雨季节， 仅占全年降雨量的 1030%，少雨季节 干旱常常发生。已发现的植物有 4200种，占全国植物种类的 15%,有近 600种为海 南特有。在 4200种植物中，乔灌木 1400多种，占全国乔灌木种类的 28.6%，其中800多种是经济价值较高的用材树种； 药用植物 2500多种， 占中国药用植物的 30%左右，其中有抗癌作用的植物 137种；果树 142 种；油料植物 89种；

6、其它经济植物近 200种。野生动物中爬行类 104 种，占全国的 29.5%；兽类 76种，占全国的 18.6%。海南丰富的生物在 中国占有十分显著的地位， 保护生物多样性是海南林业的重点工作之 一。现被列入国家保护的植物有 58种，其中一级1种，二级19种, 三级 38种；保护的动物 133种，其中国家一级 14种，二级 87种，省级 32种。2. 海南省行政规划和人口情况2015年，海南省设有 4个地级市（下辖 8个市辖区）、5个县级市、 4 个县、 6个自治县， 8 1 个国家级经济技术开发区 9 ，基层183个 镇、 21个乡、 21个街道。地级市：海口市（市辖区：秀英区、龙华区、琼山

7、区、美兰区） 、 三亚市（市辖区： 吉阳区、 崖州区、天涯区、海棠区） 5 、三沙市、儋州市 10县级市：五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、东方市县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县自治县：琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族 自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县国家级经济技术开发区：洋浦经济开发区 11第三章 . 海南省经济发展现状总述2014年全省地区生产总值（ GDP）3500.7 亿元，比上年增长 8.5%。 按常住人口计算，全省人均地区生产总值 38924元，按现行平均汇率 计算为 6337美元, 。全省一般公共预算收入 919.5亿元；地方一般公共 预算

8、支出 1094.4 亿元。城镇常住居民人均可支配收入 24487元；农村 常住居民人均可支配收入 9913元。农业2014年全省农林牧渔业完成增加值 832.8 亿元。农业完成增加值 375.3亿元。蔬菜种植面积 25.33万公顷，蔬菜产量 561.12万吨。水果 种植面积 17.49 万公顷，水果产量 420.26万吨。渔业完成增加值 231.2 亿元，水产品总产量 197.23 万吨。林业完成增加值 68.1亿元，干胶产 量39.37万吨。畜牧业完成增加值 135.1亿元，肉类总产量 79.47 万吨。 农林牧渔服务业完成增加值 23.1 亿元。工业2014年全省工业完成增加值 514.4

9、 亿元。在产值超 100亿元的工业 支柱行业中，石油加工业产值 551.1 亿元；化学原料及化学制品制造 业产值 298.0亿元；电力、热力的生产和供应业产值 203.4 亿元；非金 属矿制品业产值 151.7 亿元；农副食品加工业产值 131.7 亿元；医药制 造业产值 122.4 亿元；造纸及纸制品业产值 108.5亿元。全年列入统计 监测的 371家规模以上工业企业综合效益指数 364.4%；实现 主营业务 收入1580.4亿元；实现利润总额 100.6 亿元。旅游业2014年旅游业增加值完成 258.1 亿元。全年全省接待国内外游客总 人数 4789.1万人次。其中接待旅游过夜人数 4

10、060.2万人次；接待一日 游游客 728.9 万人次。旅游总收入 506.5亿元。年末全省共有挂牌星级 宾馆 156家，其中五星级宾馆 26家，四星级宾馆 41家，三星级宾馆 72 家。金融业2014年末，全省金融机构本外币存款余额 6427.9 亿元；年末金融 机构本外币贷款余额 5391.5 亿元。银行业金融机构资产总额 9430.6 亿元；利润总额 123.6 亿元；不良贷款率 1.0%。年末境内上市公司 27 家，股票市价总值 2758.7亿元；证券和期货交易总额 79440.3 亿元。 海南股权交易中心成立。 全年原保险保费收入 85.1 亿元；全年各项赔 款和给付金额 36.9

11、亿元。第四章、海南土地市场政策 随着楼市调控政策出台，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地 产交易在新年里迅速降温。像北京市一月份二手住宅总成交量下降 67%，期房成交量下降四成。正当全国楼市集体转冷的时候， 海南的房地产却异军突起， 特别是旅 游胜地三亚，房价一天涨 3000 很普遍，几天翻一倍也不罕见。 尤其在 1月 4 日国务院公布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的 若干意见之后，首先涌向海南的不是旅游者，反倒是各路炒房客。 遏制趋势政策鲜明由海南国际旅游岛概念引发的房产投资、 投机浪潮， 引起了海南省高 层的警觉。 为遏制国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机， 在海南过 度炒作房地产项

12、目， 海南省近日决定， 将暂停土地出让、 暂停审批新 的土地开发项目。这是一个适时的决定， 用意十分明显， 给近来不断升温的房产资本进 军海南的热潮泼了一盆冷水。海南国际旅游岛的建设绝非一日之功， 但房产泡沫的往事历历如在眼前。 如果不汲取教训， 则国际旅游岛的 建设，势必因此大打折扣，甚至可能会出现失败的结果。 海南国际旅游岛的建设， 既是一个国家层面的战略， 也是一个可以投 机的题材。 从战略角度来说， 这是中央政府针对海南新一轮发展的部 署，亦是为海南未来获得新突破设计的重要路径。 应该说，海南国际 旅游岛建设算是刚刚起步， 世人便以“中国夏威夷” 及“中国巴厘岛” 等称谓赠予海南，殷切

13、期盼之心不言而喻土地利用现状不符合海南经经济发展趋势 经济泡沫？ 海南楼市是不是出现了泡沫？这既是眼下人们的担忧，也是一种争 论。在最近， 由中新网评选的全国房价泡沫化严重城市排行榜中， 三 亚以“五颗星”，位居首位。而在海南房价的泡沫有无的争论中，有 一个比喻很有意思： 这就好比是喝啤酒， 有点泡沫是正常的， 但是我 们要分开来看， 是一杯啤酒当中薄薄的一层， 还是因为倒酒的技术不 好，然而泡沫已经占了大半杯， 这两种情况喝下去感受可是不一样的。 从短期看应该说形成了一定的泡沫， 因为大量的热钱进入了， 把房地 产的价格迅速拉上去。 但是从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的， 所以不会形成

14、1993 年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发生变 化了， 1993年 80%左右是写字楼，现在 90%左右是商品房。老百姓尤 其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房， 这在当时是很少的一部 分人， 现在中高收入群体到海南买第二套房， 这个需求量加大了， 所 以结构和需求的变化，决定了海南恐怕不会发生 1993 年那种状态。 但是需要警惕的是，不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫， 这样对海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。 还有很多人将三亚与迪拜作比较， 其实这是不客观的。 迪拜之所以发 生危机， 在于其发展过度依赖外来金融资本， 并对金融风险缺乏有效 的防护， 房地产的繁荣是

15、以巨额的负债为背景， 同样，迪拜本身没有 实体经济的支撑， 其经济结构甚为单一， 并且阿联酋其他组织成员给 予其支持有限。 相反，三亚作为旅游城市， 其本身在改革开放中获得 了一定的发展， 具备一定的循环发展基础， 国际旅游岛的概念， 只会 使海南如虎添翼， 发展步伐加快。 同样，在中国巨大的经济实力支撑 下，三亚不再是一个孤立的个体， 它获得的资金、 政策等优势结合自 身的独特资源优势也会让它脱颖而出。房产上涨推助器 海南掀起购房热， 房价也一天一涨， 对此， 到底谁是海南购房热和房 价上涨的助推器？难道真是受海南国际旅游岛建设上升为国家战略 的“利好消息” 刺激？还是海南房地产市场快速升温

16、的标志？依笔者 浅见，其实不然， 房地产商是海南购房热及其房价疯涨的推手， 也是 助推器。其一，购房热信息由房地产商对外发布。 尽管海南出现了争抢购房现 象，楼盘销售人员提供的购房表显示一位外地老板一次性买下 60 套 房子， 并将房款一次性付清。 这其实是虚火， 并没有多少房子是这样 买的，即便是到菜市场上买白菜还要挑选一下， 怎么买房连选都不选， 一买就是几套。 正如有人说，“这实在太夸张了” 。而从房管部门的统 计来看，房源并不紧张，诸如表现出的房市“火爆” ，开始收取高额 “定金”、“诚意金”，还有“准楼盘”、“排号”、“房源已经所剩无几” 等等是由房产商发布出来的， 而并非是官方数字

17、， 可见这是由房地产 商向外界发而的虚假信息。其二， 一些开发商存在捂盘惜售现象。 购房者有购房需求， 一时没有 购买到房子， 其实是一些房地产捂盘惜售。 或许目前房价并不低， 在 房地产商心中也并不高。 但偏偏此时国家支持海南建设国际旅游岛的 “利好消息”出台，对房地产也是利好，于是其借机囤积房子，等待 时机成熟房价上涨时销售， 从而让房子看上去很紧张， 结果误导了市 场，也给市场传递出了虚假信息。 这其实主要是开发商借机捂盘惜售， 过度哄抬房价。其三，借国际旅游节进行炒作。房地产商希望房价涨，房子销售快， 似乎房子还在娘胎里就要出嫁的样子， 让其赚钱赢利， 其通过一定的 方式和方法进行炒作

18、或者营销的方式去掀起购房的热潮。 其借海南岛 即将成为国际旅游岛的信息，大肆渲染，制造新闻，进行炒作，从而 让市场上呈现房源很紧张的现象， 出现海南商品房销售很 “火” 的局 面，利用炒作的手段，达到房产商营销目的。从中看出， 房地产商就是海南房价上涨和购房热的背后推手， 因此出 现海南岛房价的 “异动”，因而也引起海南省领导和相关部门的重视， 将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、 土地供应、政府调 控等方面， 着力促进海南房地产市场稳定健康发展， 让房地产商不能 成为海南房价上涨的助推器，而应是刹车器，让海南房价回归理性， 购房不是热而是稳。从中看出， 房地产商就是海南房价上涨和购房

19、热的背后推手， 因此出 现海南岛房价的 “异动”，因而也引起海南省领导和相关部门的重视， 将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、 土地供应、政府调 控等方面， 着力促进海南房地产市场稳定健康发展， 让房地产商不能 成为海南房价上涨的助推器，而应是刹车器，让海南房价回归理性， 购房不是热而是稳。第五章、海南建设国际旅游岛目标下的未来土地和房地产发展趋势发 展趋势尽管现在海南房价已经上涨到一个新的平台， 正如海口市住房和 城乡建设局调研员所言， 但是不断稳步攀升还是现在的一个主流。 无 论是外省资金的涌入， 还是海南自身地位的不断提高， 无论是优秀的 自然气候， 还是日渐稀少的土地供给， 都

20、给海南房价以一个更高的发 展空间。但是较之原本那种近乎直线的趋势， 势必将不断平缓下去。 这种趋势 总令人担忧。没有人能确切地去肯定或是否定其中是否有空洞的经济 泡沫，更没有人能预测其到底能上涨到什么高度。 虽然很多专家都对 此纷纷议论，就如股票一样。但这一切都是难以预计的。 虽然卫留成一直在不断地强调两个遏制是对海南房价控制的权宜之 计。但是，其效果不得不让人大跌眼镜。相较之前的涨幅，似乎之后 的增长更令人叹为观止。 物以稀为贵便是我们所见。 难道在国际旅游 岛正式批下后， 在海南房产的上涨后， 还减少动土开工是一个控制海 南房价上涨的方式吗？这其中引来不少争端。 很多人认为这个是政府 在为

21、自己赚钱牟利。至于实际状况，我们也难以知晓。 面对不断上涨的海南房价， 政府更应该采取直接的手段去遏制， 而不 是起到一个负面助推器的作用。 海南的发展才正式开始， 不能因为一 个国际旅游岛而肆意提高房价物价。 这并非初始的宗旨， 更确切的说 应该是与原本的初衷背道而驰。提高房价， 势必酒店房价上涨， 有多少游客会对海南怯而止步。 这会 使得更多的游客转向国外比如新马泰一类国家。即使自身条件优秀， 但是高额的付出能有几人愿意？话虽如此， 但是我们无权干涉政府的管理， 我们只有去提提意见， 政 府理不理睬，我们也只能说说。 很多事情就像这泡沫似的海南房产一 样，戳也戳不破， 遏也遏不住。 等到这

22、个泡沫破碎的时候很可能又有 一堆烂摊子等着政府去收拾。 到时候形象也大损， 想用来起支柱作用 的房产业也倒塌。那时何等可堪。借鉴各类房产疯涨事例， 从实际出发才是最为主要的。 我们不能去期 盼未来如我们所想，我们只能让风险减小，让利益加大。第六章 相关公司分析X 古gHI 1二s-1一 匚5辽a0g38g :血釧却afmH-s嚅d 星 MU04f.Mr:南力lc盜 HKJar 书M 逹 R 处DM擊生*u3WH5n ptsa 血閉|弓令净律3$ s.sssLa底 一一旨 Hal毓 )曲尬Htw專胃Rs ss3mIT=g X i5耳&SmI1血0lllMirs E gs-i-y衣醤雷益2冬8-01s.aFTSZLa08uS5S.W-a-YS.S】Bcr2貝事錢rH =9 3D夺1H QooM科BM4&9 卄 0&l3*HeTW10l三工佈鬲芯用间3MWPl :wtlWK用对? X6T