房地产企业将土地使用权变更到项目公司名下开发节税的解析教学文案

1、学习 好资料房地产企业将土地使用权变更到项目公司名下开发节税的解析随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式 也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参 与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立 开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用 权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是 中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开 发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用 权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值 税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经 造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担，笔者现

2、 就通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产 企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。 【案例】 由股东甲出资 51% 、乙出资 49%出资 1000 万元组建成立的 A 公司， 2015 年 6 月 1 日，以 200 万元 /亩的价格 ,通过招投 标手续购入市区地块 W 共 60 亩，现评估公允价值为 230 万更多精品文档学习 好资料元/亩。A 公司领导层商议一致同意， 将成立 B 项目公司，将 W 地块过户到 B 项目公司进行开发。这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：1 、由 A 公司投资成立全资 B 子公司，A 公司与 B 公司签订协议， 将该地块 W 按

3、账面净值划转到 B 公司名下的土地无偿划转 协议； 2、由 A 公司进行分立，分立成 A 公司及 B 公司， 股权比例不变，将该地块 W 以及购买时的相关联的债权一并 转让给 B 公司； 3、将该地块 W 以增资扩股形式投资入股 到 B 公司名下。【涉税成本分析】方案一：资产划转方案的涉税成本分析如下： A 公司需缴纳 的税金如下： 增值税根据财政部、国家税务总局公布了 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（ 财税【2016 】36 号文 ）第十四条 下列情形视同销售服务、无形资 产或者不动产： （一 ）单位或者个体工商户向其他单位或者个 人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的

4、 除外。 （二 ）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形 资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的 除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以 上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。 关于进一步明更多精品文档学习 好资料确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费 抵扣等政策的通知 （财税 201647 号）第三条第（二）项 规定：“纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权， 可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用 减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算缴纳增值税。”A 公司以地块 W 无偿划拨

5、到 B 公司，需缴纳增值税 （230-200 ） 60（1+5% ） 5%=85.71 （万元） 城建税、 教育费附加 （含地方） 需缴纳的城建税、 教育费附加 =85.71 （7%+5% ） =10.29 （万元） 印花税 按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的 印花税 =230 600.05%=6.90 （万元）土地增值税关于 企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税 20155） 第四条规定 : “单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行 投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企 业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关 土地增值税政策不适用于

6、房地产开发企业。 ”因此，房地产 A 公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【 230 60（1+5% ） -（20060 +200 603% +10.29+6.90 】） 30%=229.70 （万元） （注： 200603%为A 公司取得 出让土地时缴纳的契税）企业所得税根据财政部 国家 税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通 知（财税【 2014 】109 号）第三条的规定，对 100% 直接控更多精品文档学习 好资料100%制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业 直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具 有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款

7、为主要 目的，股权或资产划转后连续 12 个月内不改变被划转股权 或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均 未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税 务处理：第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。第 二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划 转股权或资产的原账面净值确定。第三，划入方企业取得的 被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。根据以上税 收政策规定， 因此 A 公司按账面净值将土地资产划转到 B 公 司，A 公司不需缴纳企业所得税。 B 公司需缴纳的税金如下： 契税财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单 位改制重组有关契税政策的通知 （财

8、税 2015 37 号）第 六条第二款规定： “同一投资主体内部所属企业之间土地、 房 屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司 所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企 业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。” 根据以上文件， B 公司接受 A 公司划转土地资产，不需缴纳 契税。印花税 A 公司是将其名下的土地资产无偿划转 B 公 司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印 花税。 B 公司需缴纳印花税 =230 600.05%=6.90 （万元）更多精品文档学习 好资料第一种方案下的总税收成本 =85.71+10.29+6.90+229.70+

9、6.90=339.50 （万元）计税 成本不同， 土地增值税土地计税成本为 230 万元 /亩、企业所 得税土地税前扣除计成本为 200 万元 /亩。方案二：公司分立方案的涉税成本分析如下： A 公司需缴纳 的税金如下： 增值税 财政部、 国家税务总局公布了 关 于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税【 2016 】 36 号文 ） 附件 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第 （二）项不征收增值税项目：第 5 点.在资产重组过程中，通过 合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产 以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位 和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让

10、行为。根据以 上文件，不缴纳增值税。城建税、教育费附加（含地方） 不缴纳城建税、教育费附加（含地方） 。 印花税财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知 （财税 2003183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转 移书据免予贴花”； 根据文件，产权转移书据免交印花 税。 土地增值税财政部、国家税务总局关于企业改制 重组有关土地增值税政策的通知 （财税 20155） 第四条规 定 : “单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资， 对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂更多精品文档学习 好资料不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增 值税政策

11、不适用于房地产开发企业。”因此，房地产A 公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税 =【 230 60 （1+5% ） -（20060 +200 603%】） 30%=234.86 （万 元） （注： 20060 3%为A 公司取得出让土地时缴纳的 契税）企业所得税 根据财政部、国家税务总局关于企 业重组业务企业所得税处理若干问题的通知 （财税 200959 号）规定，适用特殊性税务处理的企业分立的条件为： （ 1） 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款 为主要目的； （ 2）企业分立后的连续 12 个月内不改变分立 资产原来的实质性经营活动； （ 3）取得股权支付的原主要股

12、东，在分立后连续 12 个月内，不得转让所取得的股权； （ 4） 被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分 立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分 立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低 于其交易支付总额的 85% 。 同时满足上述条件的企业， 可按以下规定进行税务处理：（ 1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基 础确定；（ 2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继； （ 3）被分立企业未超过法定 弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分 配，由分立企业继续弥补；（4 ）被分立企业的股东取更多精

13、品文档学习 好资料得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃 原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”） ，“新股”的计 税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”， 则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定： 直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立 出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持 有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新 股”上。 （5 ）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的 资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。 判 断是否属于免税重组，因分立时未发生非股权支付额，且满 足其条件，应认定为

14、免税重组。免缴纳企业所得税。 B 公 司需缴纳的税金如下：契税财政部、国家税务总局关于 进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知 （财税 2015 37 号）第四条公司分立，公司依照法律规 定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同 的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契 税。根据以上文件， 公司分立， 不需缴纳契税。 印花税 财 政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的 通知（财税 2003183 号）第三条规定“企业因改制签订的 产权转移书据免予贴花”； 根据文件， 产权转移书据免交印花 税。 第二种方案下的总税收成本 =234.86 （万元）计税

15、成 本不同， 土地增值税土地计税成本为 230 万元 /亩、企业所得更多精品文档学习 好资料税土地税前扣除计税成本为 200 万元 /亩。方案三： 地块投资 方案的涉税成本分析如下： A 公司需缴纳的税金如下： 增 值税 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知 （财税 2016 36 号）附件：营业税改征 增值税试点实施办法第十条：销售服务、无形资产或者不 动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。 第十一条：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 财税 201636 号文附件二 营业税改征增值税试点有关事项 的规定第一条：适用一般计税方法的试点纳税人， 20

16、16 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产 或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程，其进项税 额应自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比 例为 60% ，第二年抵扣比例为 40% 。取得不动产，包括以 直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种 形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产 项目。根据上述规定可以得出，企业将无形资产、不动产投 资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他经济 利益”，且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取 得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。根据以上 规定企业以土地

17、使用权不动产投资应作为销售缴纳增值税， 并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为 抵扣进项税额的凭据。因此以土地使用权投资要视同销售缴更多精品文档学习 好资料纳增值税。 关于进一步明确全面推开营改增试点有关 劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知 （财税 201647 号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方 法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的 原价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算缴纳增值 税。”A公司以地块 W 投资到 B 公司，需缴纳增值税 （230-200 ） 60（1+

18、5% ） 5%=85.71（万元）城建税、教育费附加 （含地方） 需缴纳的城建税、 教育费附加 =85.71 （ 7%+5% ） =10.29 （万元） 印花税按印花税产权转移书据万分之五 税率缴纳印花税。 需缴纳的印花税 =230 600.05%=6.9（0 万 元）土地增值税根据国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187 号）第三条第（一）规定：“房地产开发企业将开发产品用于 职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债 务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转 移时应视同销售房地产。”因此，本案例中的房地产A 公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税 =【 230 60 （1+5% ） -（20060 +200 603% +10.29+6.90 】） 30%=229.70 （万元） （注： 200603%为A 公司取得 出让土地时缴纳的契税）企业所得税财政部 国家税务 总局关于非货币性资产投资企业所得税