房产市场——未来将催生三大趋势

1、房产市场 未来将催生三大趋势我国房地产市场进入关键时期。目前的状况标志着房地产的暴利时代 已经终结，在长达 10 年的房价上涨之后，中国房产市场开始向理性回 归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生 以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房 地产开发融资模式的创新。我国房产市场进入关键时期，以房地产开发商、地方政府为代表的多 方和以消费者、中央政府、新闻媒体为代表的空方的较量格局正逐渐 向有利于空方的趋势转化。但政策变数仍然存在，美国次贷危机对美 国经济乃至世界经济的影响到现在仍然余震不断，而中国房产市场也 存在较大的风险基因，同时，从国内市场看，根据国

2、家统计局最新的 分析报告，无论是宏观经济形势和政策面、消费者的需求和供给方的 资金困境都难以支持房价的持续高涨。可见，如果政策面不发生大的 变化，房产市场的多空较量将持续对空方较有利的格局。我国的房地 产企业面临着生存和发展的考验。但房地产行业毕竟是一个朝阳产业， 特别是对我国这样一个人口众多、 城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房地产行业的发展以 及在国民经济中的重要地位是不容置疑的。国家统计局近日发布经济 述评称，目前的状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在长达 10 年 的房价上涨之后，中国房产市场开始向理性回归。经过房地产大的调 整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大

3、趋势：即土地 要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创 新。一、土地要素市场的规范化房地产市场的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要 素像土地那样稀缺和受到追捧 ,也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、 举国上下排队抢购。 目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到 30%， 比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效 利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规 范和管理措施。 2006年 10，出台了国务院关于加强土地调控有关问 题的通知，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房产市场的 土地供应造成太大负面影响， 相反，房地

4、产用地比例因此而有所增加。 2007年 9月，国土资源部先后出台了招标拍卖挂牌出让国有建设用 地使用权规定 （39号令）和关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的 通知 （236 号文），严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的 “净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、 严格限定土地开发建设时间、 加大闲置土地处置力度。 2007年 10月，国土资源部对土地违法违规问 题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体 -房地产企业， 规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为。 2008 年年 1 月，国 务院又下发了关于促进节约集约用地的通知 ，土地闲置两年的将无 偿收回。应该说，目前房地产

5、发展中出现的问题很大程度上是土地的 规范化过程。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地 的供应以及地籍管理各个环节，都存在不规范甚至腐败的问题。没有 有效的供应体系，目标市场土地原材料不充足，带来了市场严重失衡 只是其中一个方面，而没有将土地要素纳入规范的、科学的轨道，是 土地行业出问题的根本所在。因此，伴随着房地产行业的理性回归， 将从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是 房地产业健康发展的必然。二、房地产企业集约化求变我国的房地产行业出现的问题有大的环境变化的问题，也有发展不规 范问题，但我国的房地产企业准入管理不严格、对房地产开发商的能 力、资质管理不到位、

6、全民搞房地产不能不说是重要的原因。我国的 房地产企业整体规模较小， 全国有 6 万多家开发商， 行业集中度极低， 自然开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险能力较弱，银行信 贷自然成为开发商的主要资金来源。此外，房产市场价格上涨的预期 造成需求的泡沫化，购房的非理性、投机、预支消费都加速了房地产 价格的上涨，银行房地产按揭贷款、低首付甚至打擦边球做高房价的 “零首付 ”，不仅助长了房产市场的投机之风， 透支了住房市场的正常需 求，也推动了房地产企业的暴利行情。而经过这一轮的洗礼，将成为 房地产企业生存和发展的分水岭，小的房地产企业、资金实力弱的企 业、管理能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将

7、失去生存的可能， 而大的企业、资金实力强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力 强的企业将通过兼并重组、项目整合、土地购并做大做强，从而实现 房地产企业的集约化经营。可以说，能在这一次动荡中生存下来房地 产企业都将有辉煌和光明的未来。三、房地产开发和融资模式将发生创新我国房地产金融最大的问题是房地产金融体系残缺，房地产开发资金有来自商业银行，银行独大的局面致使房地产企业过于依赖银 行，一旦宏观金融形势和政策发生变化，房地产企业将难以获得银行 资金的继续支持， 导致房地产企业资金链条的中断， 甚至破产。 同样， 房地产经营风险也将向银行集中，目前房产市场持续低迷，部分区域 房价连续下跌，一旦房价

8、下跌超过 20至 30，就会出现房地产企业 资金链断裂，开发企业破产，银行将大面积出现坏账，开发商的资金 风险最终转移给了商业银行。房产行业是典型的资本和资金密集型行业，仅仅依靠银行的单一投融 资是不现实的。因此，房地产市场的调整将催生房地产企业开发和融 资模式的创新， 即房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化。 房地产金融逐步从以银行为主的中介服务，转向以非银行金融机构为 主的中介服务：一是调整房地产金融及其中介服务业的管制框架和相 关政策，房地产企业资本来源的多元化。在明确行业规范和经营资质 的前提下，放松进入管制，扩大非公有经济进入的比重，形成多元经 济主体参与的充分竞争的格局。 二是增加和扩大项目融资渠道和方式， 包括上市、股权、私募、信托等合作和融资方式，以弱化房地产项目 对银行的融资依赖，提高房地产项目的自我资金生成和发展能力。三 是实行引进房地产项目战略合作伙伴机制和方式，包括银行机构、信 用公司、基金、投行、房地产经营公司和房地产管理公司等进行房地 产项目的战略合作，以提升房地产项目开发能力和管理能力。四是拓 展房地产的债券融资工具，房地产企业通过债券拿到长期的贷款或资 金，以促使房