长沙市嘉盛圭塘河项目整体战略初步构思

1、document number1 大长沙大长沙都市之心都市之心活力之源活力之源 东润圭塘河项目整体构思（沟通稿） document number2 目标导向决定着解决问题思考的方向。本项目的开发与运营，必须达到“政府、企业、 市民等三方面利益平衡与满意”。 政府方面 市民方面 区域中高端人口导入:借助区域较高品质的大规模项目启动与建设 区域形象得以较大程度改善:区域基础设施的健全与公建配套的完善 区域价值能够提升:区域经济增长的重要支撑与可持续发展的助手 社会效益的实现:助力城市发展进程,创建市民满意项目 项目超额利润的获取:进一步挖掘土地价值,实现项目最大化收益开发 形成有效的开发模式:通过

2、项目的开发,进行项目开发模式的凝练 提升公司品牌效应:依托项目品牌的塑造与,实现嘉盛品牌价值的提升 提供良好的宜居环境:开发良好的居住物业，提供完备的商服设施 满足更多人的品质生活需求:设计多元化物业，创造多功能复合社区 企业方面 项目开发 政府满意 企业满意市民满意 项目开发满意度要求 项目开发各方利益体现 项目思考源点 document number3 目标导向决定着解决问题思考的方向。本项目的开发与运营，必须达到“政府、企业、 市民等三方面利益平衡与满意”。 项目思考源点 民生为本：圭塘河整治成功带来生态环境改善与城市界 面的更新体现；同时伴随本项目的开发实现区域功能设 施的完善 吸引投

3、资：实现成功改造，成为区域发展亮点与投资标 杆打造；促进区域价值的提升与形成良好的投资环境 享受宜人的居住环境与较好的产品品质 完善的商业服务配套设施与良好的休闲娱乐体验 良好的产品开发建设带来收益回报 形成有效的开发模式与提升企业品牌 实现经济效益的同时回报社会 优 质 的 城 市 功 能 区 圭塘河项目 开发与建设 市民安 居乐业 企业投 资回报 政府民 生工程 document number4 项目构思四步走 第一步：摸清家底项目的天时与地利 第二步：开拓视野类似成功案例借鉴 第三步：找准卖点项目定位初步建议 第四步：落地执行项目规划运营建议 xx观点 document number5

4、东南门户价值驱动 长沙城市化进程加速，长沙城 市经济总量和人口都在迅速增长， 长沙城市空间不断外移 长株潭一体化的实质性发展， 长沙区域中心城市地位更为凸显， 城市向南发展的动力更强，项目所 在的雨花区成为新的东南门户。 中心城区人口疏导契机 中心城区人口集聚与拥挤， 开始向城市外围疏导 在以“六桥三环”、城市轨 道等大型城市交通设施的建设与 规划，打开了中心城区人口向外 延疏导的通路，为传统城市郊区 的发展与跨越的实现带来可能。 政府规划强势导向 根据长沙城市发展现状，项目 区域已发展成为城市空间向南发展 主轴线的重要节点。 长株潭一体化发展催生出融城， 项目位于长株潭融城核心区。 随着省府

5、南迁、武广客运站动 工等，政府强势主导着城市向南发 展 项目与城市发展1 长沙长沙 湘潭湘潭 株州株州 融城 项目 伴随着长沙城市化进程加速与长株潭一体化实质性的发展，地处城市向南发展轴线的 重要节点与融城核心区域的本项目开发建设无疑获取了极大的城市发展空间。 document number6 平稳健康发展的长沙房地产市场，渐趋形成多空间层次的梯度消费格局。伴随着政府 的规划导向与房地产的集聚发展，雨花区市场快速发展且供需两旺。 长沙整体市场健康有序发展雨花区域市场供需两旺 楼市回归理性，健康平稳发展 房价持续上涨，市场渐趋形成梯度消费 房地产市场发展健康，其供应量与成交 量均占长沙首位，可谓

6、供需两旺。 08年1月至09年3月新增住宅供应量 08年1月至09年3月住宅销售量 项目与市场背景2 *数据来源：xx中国房地产决策咨询系统 document number7 随着项目所在区域的开发项目相继入市，区域板块渐趋成形。在板块价值空间有望得 以进一步释放的同时，区域内项目亦面临一定的市场竞争 项目与市场背景2 1 2 3 4 5 9 11 7 6 8 10 圭 塘 河 版 块 序 号 项目名称 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 1融科中南海28.7882.79 2香樟鑫都约823 3金房玲珑湾1.98.6 4 香格里.香樟 小区 4.230 5东方花园13.8933 6新华

7、盛丽园 5.7914.85 7 长房.半岛蓝 湾 38.832.45 8长福花苑 5.5430.81 9创元汇景 4.0110.51 10中天瑞景 12.6125.73 11高峰御园 3.078.4 雨花区板块发展分析 圭塘河板块未来陆续供应入市项目 *数据来源：xx中国房地产决策咨询系统 document number8 项目为城市近郊大型滨水旧改项目，承担着区域入驻人口、空间形态、功能服务等多 方面的更新，其依托良好的快速交通路网能够快速通达长沙市中心及其他区域 。 区位特质：位于二环边缘，处城市近郊 规模特质：总占地面积1932亩，约130万 区域现状：滨水治污、动拆迁、棚户区改造、 政

8、府期望：长沙市十一五重点项目与雨花区重点 明星 项目 项目宗地属性区位交通3 京珠高速 直通市区的湘府路 通往市区的香樟路 惯穿长沙南北的万家丽路 建 设 中 的 武 广 铁 路 拓 宽 提 升 的 圭 塘 路 建 设 中 的 新 河 路 市 区 中 轴 韵 山 路 约约3100m 约约1100m document number9 圭塘河，承担污水排放与泄洪功能 圭塘河西畔现状 圭塘河东畔现状 项目宗地属性用地现状3 项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是 “超大型建筑体量 、高 等开发强度、以居住物业为主导兼具规模商业的综合型房地产开发项目”。 项目地块天然为圭塘河分 成东西两

9、侧，整体地形较 为平坦规则。 区域内圭塘河段因承担污 水排放功能，致使水质较 差。但不久政府将考虑清 污处理，弱化其排污功能。 圭塘河东侧地块现有不少 棚户区待动迁；而西畔则 显得相对平整。 居住物业商业物业 项目地址 用地面积 规划容积率 规划建筑面积 其他要求 雨花区香樟路与湘府路之间圭塘河畔200米内 约443亩约170亩 不大于3.0不大于5.5 约89万约62万 保证控规面积不变的情况下，可以考虑不同性质用地间的置换 项目 规划 指标 document number10 项目宗地属性周边资源3 基于项目自身，立足其周边，通过项目资源梳理与整合，项目具备良好的先天资源禀 赋与未来发展的

10、政策导向。 1 雨花区政府 2 森林公园、植物园 3 武广客运站 4 省府、天心区政府 5 红星会展中心 资源 梳理 生态环境 南部区域上风上水 依河：独拥圭塘河 傍山：零距离天际国家 森林公园 靠园：长沙植物园 政策导向 融城核心区 市区两级政府重点工程 景观资源 滨水景观资源 公园景观 坡地景观 政府公建 区政府所在地 毗邻省府与天心区政府 近距离红星会展中心 领近武广客运站 document number11 天时地利人和 123 依河 傍山 靠园 交通条件好。 政府公建资源丰富 项目具备良好的开发条件与发展前景，天生上等璞玉。 综合项目用地条件分析与梳理，我们认为项目具备良好的开发条件

11、与外部 机遇，可谓“天时、地利、人和”均具。 东南门户价值 规划强势导向 梯度消费空间 区域市场聚焦 板块价值释放 市区两级政府重点工程 公司具实力与决心 document number12 项目构思四步走 第一步：摸清家底项目的天时与地利 第二步：开拓视野类似成功案例借鉴 第三步：找准卖点项目定位初步建议 第四步：落地执行项目规划运营建议 xx观点 document number13 我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，通过研究借鉴为本项目的 功能主题寻找方向。 功能性案例 选择标准 滨水旧改项目大规模建筑体量 建筑综合体非传统城市核心区 上海上海浦东张家浜旧改项目浦东张家浜

12、旧改项目 伦敦伦敦金丝雀码头改造项目金丝雀码头改造项目 上海上海中远两湾城项目中远两湾城项目 document number14document number14 p张家浜是浦东新区中心区域的一条骨干河道，全 长23.5km，西连黄浦江，东接长江口。原来是“ 臭水浜”，自1998年开展整治以来获得过“中国 人居环境范例奖”等称号，接待过132批国内外贵 宾，被联合国副秘书长托普弗赞为“城市规划的 典范”，现在已是上海有名的景观河道。 历时历时3年半年半 投资投资6.17亿元亿元 张家浜 浦东 区位图 过去的张家浜是一条典型的“臭水浜”，与浦东新区的开发开放形象极不相称；历时 3年半的综合整治，

13、张家浜旧貌换新颜，成为上海有名的景观河道。 获“中国人居环境范例奖” 上海浦东张家浜项目概况1 document number15document number15 张家浜发展定位为多功能的绿色景观走廊和滨水rbd，满足浦东城区发展需要。一期 开发中，先行导入大型公建绿化，然后发展创意产业、住宅等功能性物业。 上海浦东张家浜功能主题1 张家浜一期 低密度住宅 容积率0.2-0.6 大型公建绿化 普通住宅 容积率2-3 商业 容积率0.8-2.5 p张家浜整治分为西段、中段、东段三段。一期西段工程，西起 黄浦江，东至三八河，全长6.8公里。目前河道沿岸开发已较 为成熟。 p一期公建建有占地140

14、万平方米的世纪公园，建面9.8万平方 米的上海科技馆等。 p一期商业建筑体量总计约10万平方米，包含逸飞创意街，功 能有水上游览、精品购物、科普博览、影视会议、艺术创作、 艺术展览、 健身美容、 特色餐饮、主题游憩。 p一期沿岸住宅体量总计约150万平方米，分为低密度住宅区和 普通住宅区。 陆家嘴中央公寓 高层公寓 逸飞创意街 沿街商铺 逸飞创意街 沿街商铺 世纪亚太盛汇 购物广场 上海科技馆 世纪公园 document number16document number16 p充分认识地块属性，在充分了解区域规划和周边环境 后，对项目进行合理准确定位，如谋求区域商业休闲 中心定位。 p应进行高标

15、准的项目总体规划与创新的产品设计理念 。如引进外脑、进行国际国内规划招标、创新住宅产 品设计等。 p考虑项目的大规模与综合体属性，充分整合项目内外 部资源，确定项目的启动引擎，以提升土地价值，如 可先行建设大型公建设施等。 p公建绿化建设应充分考虑驻足停留性、公共开敞性， 休憩功能完备，避免只是建设一条绿色通道。 对本项目的发展启示关键成功要素（ksf)分析 地处优质区位：地处国际城区上海浦东，区域高标准 发展远景和高素质人群为沿河发展提供要求。 强大的整治开发力度：张家浜河道整治具体由浦东新 区政府实施，政府从规划、拆迁、建设等各个环节投 入力度较大，确保改造成功。 高标准的规划：充分考虑项

16、目的高标准与高起点建设 要求，打造“游憩、景观、生态”三元素相结合的城 市rbd。 确立有效运营模式：先行开发建设世纪公园、上海科 技馆等大型公建项目，通过公建先行带动区域土地价 值提升。 创新的产品设计理念：沿河产品规划设计中注重对区 域资源的利用，沿河产品类别丰富，高层、低层等产 品相混合。 上海浦东张家浜借鉴启示1 “以商业休闲功能为主导的”的张家浜发展模式给本项目借鉴的启示 document number17document number17 政府于20世纪80年代中期开始对其进行改造，历经十余年，衰落废弃的旧伦敦金丝 雀码头区域已发展成为伦敦新兴的中央商务区。 p在过去航空、陆运都不

17、太发达的漫长年代，英国港口 曾经是世界贸易的集散地，繁华而先进。金丝雀码头 就是伦敦出色的码头。 p在上世纪60年代，由于海运事业的萎缩，伦敦的原有 港口码头有些就衰落下去，到1980年，码头已经停止 了运营，彻底废弃了。 p20世纪80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公 司，开始全面改造这一地区。 p从1990年金丝雀码头第一栋244米的超高层办公楼“ 第一加拿大广场”建成。到1992年一期建成了42万平 方米的商业办公建筑。 p花旗银行大厦（1998年）和汇丰银行大厦（2001年 ）的建成，花旗、汇丰等银行总部入驻标志着本地区 的金融中心地位终于确立。 码头区 金融城 政治 中心 英国

18、伦敦金丝雀码头项目概况2 document number18document number18 轻轨线及车站 jubilee线地铁站 公共绿化广场 地区景观轴线 车行干道 p码头区的中心区是金融中心区，建成有100万平方米以 上的办公商业建筑。 p高层办公建筑集中在轴线中央，河岸边布置底、中层住 宅、酒店和休闲设施。 p金丝雀码头建筑布置方式是：一组建筑围绕一个公共绿 化广场形成组团，并以此为基础布置商业和配套设施。 改造后金丝雀码头定位为以现代金融和传媒业为主的都市滨水商务区。码头的金融中 心区以办公、商业为主，周边布置住宅、休闲娱乐等设施。 英国伦敦金丝雀码头功能主题2 住宅 公共绿化广场

19、 办公区酒店购物中心 document number19document number19 对本项目的发展启示关键成功要素（ksf)分析 金融业发展带来的机遇：网络技术、信息技术的发展 带来金融业的巨大革新，金融业迅速发展为区域开发 带来机遇。 政府强大的支持力度：政府通过出台各种政策支持片 区发展，并通过先行建设基础设施来使得区域开发条 件成熟。 注重区域功能的完善：项目开发集办公、商业、住宅 、酒店等多种物业于一体，打造功能完善的生活工作 片区。 先进的规划布局：建筑和公共绿化空间组团布局。 确立有效运营模式：引入国际财团，先行高起点高标 准开发建设商业办公、基础设施，以商办地标启动 “以

20、商务办公功能为主导的”的英国伦敦金丝雀码头发展模式给本项目借鉴的启示 英国伦敦金丝雀码头借鉴启示2 p迎合市场发展与城市产业发展的趋势，寻找与发现符 合本项目发展的定位方向。 p考虑到项目为结合城市公共空间改造进行，应尽量争 取“更多的政府支持”。 p注重区域功能的完善与集聚 p项目的启动，是否可以考虑以适当的地标性建筑震撼 启动，从而为项目快速聚集人气。 document number20document number20 中远两湾城是上海苏州河畔棚户区改造的一个大型项目；区域紧靠上海火车站，经过 合理开发建设，成为上海市的热销楼盘。 p 苏州河是上海的母亲河。长期以 来，大量的生活污水和工

21、业废水 肆意排入苏州河，苏州河水质逐 渐遭到污染，市区河段终年黑臭 。上世纪末，上海市政府开始对 苏州河进行整治。 p 中远两湾城是临苏州河北面而建 、在上海中心城区典型棚户区旧 址上建造的超大型住宅小区。 这里原来是上海市区最大最集中 的危棚简屋集中区，亦是一个上 海有名的“脏乱差”地区。 p 项目于1999年开始开发建设， 总建筑面积160万平方米， 2000、2001年连续两年蝉联上 海市商品房预售面积冠军。 整治前的苏州河 开发前的棚户区 中远两湾城 苏州河 上海市政府 上海火车站 上海中远两湾城项目概况3 document number21document number21 项目定位

22、“充分注重人与自然和谐统一的、突出绿色生态环境的都市田园风光韵味的 依傍上海的“母亲河” 的国际都市特大型居住社区 上海中远两湾城功能主题3 三期 一期 四期 二期 二期 三 期 梦 清 公 园 p中远两湾城占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米，容积率3.3，分为四期开发。 p中远两湾城以住宅为主，一二期有少量商业，业态有超市、药店、面包房等，三期设有裙 房商业，业态以餐饮为主，四期建有2000平方米的幼稚园、5000平方米的健康生活馆和 1300平方米的室外游泳池，以及近7000平方米的商业街。 document number22document number22 p适度的完善商业

23、设施，是打造高品质社区的必备要求 p注重绿化建设，打造生态社区，可聘请知名景观规划设 计公司对项目进行景观设计。 p注重河道景观的利用，设置亲水岸线。 p依据市场需求，调整产品户型，满足客户需求。 p适当控制社区容积率，以保证产品品质，保证项目与周 边片区的和谐，如项目商业建筑可适当牺牲容积率。 对本项目的发展启示关键成功要素（ksf)分析 正值房地产业发展良机：2000年以来，上海房地产业 快速发展，房地产市场极为火爆，为项目去化提供良 好基础。 区位较好：是上海中心市区的少见大盘，区域交通便 利，便于上班族出行。 注重绿化建设：项目聘请国际知名景观设计公司易道 公司进行景观设计。 充分利用

24、河道景观：在靠河道一侧建筑高度稍低，并 在河道边设置亲水岸线。 依据市场变化，调整产品户型：根据市场需要，不断 调整户型，满足客户需求。 商业配套不够完善，影响居民生活便利。 容积率过高影响城市形象：项目容积率过高，整个社 区全是高层，影响产品通风通光，影响城市形象。 上海中远两湾城借鉴启示3 “以滨水居住功能为主导的”的上海中远两湾城发展模式给本项目借鉴的启示 document number23 案例借鉴与项目功能主题建议 以商业休闲为 主导的张家浜项目 以商务办公为主 导的金丝雀码头项目 以滨水居住为 主导的中远两湾城 滨水旧改案例 借鉴 片区居住属性突出 片区发展长期以房地产项目开发为

25、主 板块项目云集，居住氛围开始积聚 商业、商务氛围稀缺 居住用地占主导 周边生态环境佳 长沙南部生态较好 项目零距离滨水带建设 毗邻国家级森林公园 建议圭塘河项目以”生态居住“为主导的功能开发主题。 1 2 3 类似滨水旧改项目功能开发案例借鉴基本项目用地属性特质 基于项目用地属性特质，结合类似滨水旧改项目开发案例，初步建议圭塘河项目”以 生态居住“为主导的功能开发主题。 document number24 项目构思四步走 第一步：摸清家底项目的天时与地利 第二步：开拓视野类似成功案例借鉴 第三步：找准卖点项目定位初步建议 第四步：落地执行项目规划运营建议 xx观点 document numb

26、er25 项目定位的过程 就是发现项目核心竞争力的过程 也是寻找项目的根本卖点 落实到开发运营层面 那就是项目的核心驱动引擎 项目定位思考1 document number26 区域：岳麓区 代表大盘：香格里麓山别墅 区域：岳麓区、天心区、开福区 代表大盘：北辰项目、湘江世纪城 区域：岳麓区、天心区 代表大盘：阳光100 区域：岳麓区、天心区 代表大盘：北辰项目 *数据来源：xx中国房地产决策咨询系统 与最具特色的山/水/洲/城相比，我们认为绿色生态与滨水景观资源仅是项目的比较优 势，而非以居住功能主导的本项目的核心竞争力体现所在。 项目定位思考1 document number27 项目有品

27、质，但不够精彩！ 项目有卖点，但还不够独特！ 给项目一个支点，我们要撬动长沙！ 我们应该把目光放远， 寻找项目独特的聚焦点抑或核心引擎！ 项目定位思考1 document number28 项目表现 香港yohotown 尚海湾豪庭 上海北岸长风 地处苏州河沿岸，毗邻长风公司 国际生态商务综合体 位于黄浦江沿岸，地处徐汇区二 流地段 国际级湾区豪宅 远离香港传统中心城区，具有较 好山景资源 完备的年轻人自成长社区 案例研究 结合类似的成功开发案例研究与梳理，在基于各项目自身良好的用地条件基础上，他 们均导入了具有独具特色的优质商服设施作为核心驱动，形成项目独特卖点。 类似案例借鉴与启示2 核心

28、驱动引擎 在上海率先导入美高梅、玩具王 国等国际品牌体验娱乐设施 第一次在上海导入“凯宾斯基酒 店“等国际领先的商业资源 区域率先开发10万平方米大型 集中商业设施与“yoho无时限 区”高端会所 document number29 他山之石，可以攻玉！ 对于项目而言， 不正是缺少了这样的震撼吗？ 面对足够多商业操作空间， 我们豁然开朗 项目核心引擎建议3 document number30 浦东地标性商业街 分为东、中、西三段，东段以时尚品牌为主、中段以手工制品为主、西段以餐饮为主 建筑风格十分独特 入驻的店家如何在醒目的建筑中突出自己的招牌和装饰风格？ 只租不售的商业，需要实力和资源，还有

29、经验 为消费者创造消费价值，吸引足够数量的中高档消费者需要出色的策划方案。 张家浜：艺术与商业的融合，有时仅仅是个梦想 “时尚消费” “纯艺术” 25%75% 项目核心引擎建议3 document number31 一种象征、一个符号、一个时髦的形容词 300多年来，左岸的咖啡不但加了糖，加了奶，而且还加了文学、艺术以及哲学的精华， 加了一份像热咖啡一样温暖的文化关怀。“左岸”因此而成为一笔文化遗产。 人们在这里“品尝” 真正的精神慰藉 在塞纳河的左岸，在这文化知识先贤们曾经光顾和满足过的街道、公园、咖啡馆、美术 馆、旧居里寻找一种精神上的东西，一种充满着人文主义的东西，一种从历史遗传下来 的

30、经久不衰的东西。“穿戴着右岸的名牌，品尝着左岸的咖啡”。 随便走进一家咖啡馆，也许一不留神就会坐在海明威坐过的椅子上、 萨特写作过的灯下、毕加索发过呆的窗口。 从这点讲，左岸似乎不错 项目核心引擎建议3 document number32 为什么它更受欢迎？ 但，我们更欣赏香港“兰桂坊” 项目核心引擎建议3 document number33 住宅区 商业中心区 可 达 度 高 地铁、巴士、电车、的士、小巴 酒吧及商铺特色和气氛 自由自在 酒吧及商铺富有欧陆风味和异国情调 商业 商业迅速发展，造就一群有消費能力的人 附近上班族下班就会去兰桂坊 人流类别 参观的人衣着时尚 ，打扮时髦 有明星效應

31、 历史 香港曾经被英国统治，而且兰桂坊曾经是英军的玩乐场所 形象 国际化化、 香港地标、 不夜城 兰桂坊人多的原因 项目核心引擎建议3 document number34 面向长沙及周边区域的中高端消费人群 集酒店、美食、酒吧、艺术沙龙、观光体验于一体 以特色酒店、休闲餐饮、个性酒吧为主的中高档餐饮休闲街区 我们的思路 建设“长沙国际美食mall”,构筑项目独特卖点 项目核心引擎建议3 document number35 商业业态构思: 酒店会所特色酒店/商务会馆 /私人会所 大型中餐俏江南、采蝶轩、 张生记、谭氏官府菜等 特色餐饮火宫殿、釜山料理 、味千拉面、赤板亭等 休闲美食汉堡王、一茶一

32、 座、哈根迪斯、星巴克等 个性酒吧brown sugar 、 m-box、宝莱纳、官邸等 3项目核心引擎建议 建议以项目商业部分开发为主要契机，引进与导入国际级商业资源，建设“长沙国际 美食mall”,构筑项目独特卖点与核心竞争力。 document number36 由此，项目的总体发展脉络浮现 项目市场及形象定位建议 4 document number37 项目市场及形象定位建议 4 基于之前的思考，我们重新界定圭塘河项目的发展方向与未来远景目标 大长沙大长沙都市之心都市之心活力之源活力之源 城市清水腰带与都市绿肺 城市新客厅与新名片 长沙标志性滨水休闲区 项目发展核心引擎与价值诉求点 构

33、筑城南休闲商业中心 引领长沙滨水体验型商业发展 项目核心功能区 滨水生态国际居住社区 新特区宜居典范 大长沙中央居住区大长沙首席滨水休憩区 大长沙国际美食娱乐街区 （集观光游览、滨水休闲、餐饮娱乐、生态居住为一体的中央休憩式城市多功能区） document number38 china changsha bund of jiasheng 滨水生态 湾畔名宅 活力街区 休闲体验 都市之心，活力之源 项目市场及形象定位建议 4 document number39 项目功能定位建议5 城市休憩区 商业娱乐区 生态居住区 建议设置在圭塘河畔东侧，其功能以都市休闲、观光旅 游、生态体验、等为主， 建筑以

34、公园绿地、滨水小品、公建服务设施产品为主 建议设置在圭塘河东侧，与城市休憩区有机融为一体， 其主要以休闲娱乐、餐饮体验功能为主 建筑以商业街区、滨水休闲设施为主 建议设置在圭塘河西侧，与河对岸相对形成动静分区， 其主要以生态养生居住功能为主 以居住物业产品开发为主，兼具商业配套服务设施 结合项目定位与区域实际情况，我们初步建议将项目分为“城市休憩区、商业娱乐区、 生态居住区”等三大功能区域 城市 休憩 生态 居住 商业 娱乐 “静静”区域：以生态居住功能为主，营造相对私密静谧空间区域：以生态居住功能为主，营造相对私密静谧空间 “动”区域：以商业娱乐与城市休憩功能为主，营造高尚休闲的城市开放空间

35、。 document number40 结合项目定位与功能建议，我们初步构思项目产品发展应力求“提供独具特色的多元 产品，塑造长沙市区大规模城市生态休闲综合体” 城市休憩区 商业娱乐区 生态居住区 产品 构思 花园住宅 服务公寓 都市绿肺 市民休闲 街区商业 滨水休闲 城市别墅 项目产品定位建议6 document number41 项目分项定位建议休憩区（圭塘河风光带） 7 建议将圭塘河建设成为“防汛防洪、不通航不排污的长沙首条集生态、休闲、娱乐为 一体的多功能景观河道“ 第一层面：河道本源第二层面：都市绿肺第三层面：城市休憩区 功能 描述 水清岸绿 防汛防洪 不通航 不排污 景美游畅 长沙

36、首条集生态、休闲、娱乐为一体的多功能景观河道 营造体现湖湘文化元素的城市又 一标志性的滨水休憩区 打造生态雨花区的“清水腰带”与 长沙城区内又一“都市绿肺” 成为项目整体的核心节点，力助 提升与实现项目价值 概念 定位 document number42 建议将项目的居住物业部分定位为“大长沙中央居住区”。 湖南省内其他县市 长沙郊县与株州、 湘潭区域 长沙市区 客户圈层 全龄化客户发现 中高端养老人群 中高端消费者及投资者 新长沙人与都市白领 50-60岁 35-50岁 26-35岁 6 项目分项定位建议居住区 大长沙中央居住区 新特区宜居典范，引领 长沙居住未来 服务长沙的大规模、国际生

37、态聚居区 项目核心功能区，区域优 质居住区域 花园住宅 服务公寓 城市别墅 1 3 2 产品构思 document number43 考虑到项目的滨水与品质特性，建议居住物业的建筑风格融现代与古典为一体，可取 简约古典主义风格，立面呈现代明快特性为主。 6 项目分项定位建议居住区 document number44 建议将项目的商业部分定位为“大长沙国际美食娱乐街区”。 集中式商业 以商业街区的形式，形成 较高覆盖率、较低层的建 筑格局。 产品 构思 线性商业 结合滨水特性与圭塘河公 共空间，设置高尚休闲娱 乐设施 客户发掘与建议 消费客群 经营客户 购买客户 初期以区域周边为主，中 长期将发

38、展成为长沙市及 周边的消费客群。 国内一线商业品牌为主， 区域特色品牌与国际一线 品牌为补充 以个体投资者为主，机 构投资（如基金）与商 户自购为辅 6 项目分项定位建议商业区 大长沙滨水国际美食娱乐街区 引领长沙滨水体验型商 业发展 构筑城南休闲商业中心 项目发展核心引擎与价值 诉求点 document number45 项目构思四步走 第一步：摸清家底项目的天时与地利 第二步：开拓视野类似成功案例借鉴 第三步：找准卖点项目定位初步建议 第四步：落地执行项目规划运营建议 xx观点 document number46 以圭塘河为中心轴线，力求将沿河两岸打造成为集滨水居住、休闲、购物、娱乐为一

39、体的优质生活集聚区 项目规划建议总体布局建议 1 滨水居住区 城市休憩区 商业核心区 “静”区域 生态居住带 “动”区域 商业休闲带 沿河景观 生态轴 p规划原则 生态性良好的水域环境与安全格局 可达性确保交通的可达与感官的可知 适配性功能的匹配与空间的合理布局 亲水性岸线空间与活动的亲水 文化性城市文脉的传承与发扬 p总体结构 “一轴、两带、三区”的总体框架 “一轴”：沿河景观生态轴 “两带”：生态居住带 商业休闲带 “三区”：滨水居住区 商业娱乐区 城市休憩区 document number47 从自然生态与人文景观角度出发，保护和开发有机结合，通过景观有序组织，巧妙处 理人与自然的的关系

40、，建设多层次、富于地方特色的城市滨水景观。 p发展目标 从生态优先角度出发，对滨水区自然景 观潜质的充分利用，建设多层次富于地方 特色的城市滨水空间 p规划原则 自然生态和人文景观敏感度的保护原则； 局部设计与整体性的有机联系原则； 滨水休闲空间地段设计中的整体连续性 原则； 人文景观的特色性和可识别性原则； 滨水空间中以人为本的可达性和舒适性 原人文景观休闲空间的多样性原则。 项目规划建议滨水景观建议 1 document number48 与滨水区良性互动，通过对生态环境、文化内涵的挖掘，体现多动能的空间环境，营 造宜人、xx的滨水住宅区。 p发展目标 加强住宅区与滨水区之间有机联 系，打

41、造宜人xx的滨水住宅区 p规划原则 整体性原则使整个滨水区成 为城市公共空间的有机组成部分 特色原则挖掘本土文化特质， 强化滨水区域的地方特色。 可持续原则项目实施须考虑 各方利益，先选取局部地块先期 开发，营造环境，先易后难，循 序渐进。 项目规划建议滨水住宅带建议 1 document number49 商业核心区建议：采用街区式商业集中布置，通过亲水环境、建筑小品等细节塑造， 打造综合商业街区 p发展目标 打造集特色餐饮、娱乐及购物 、观光、休闲为一体的商业街区 p设计建议 商业核心区 采用街区式商业布局，打造多 功能购物中心，积聚人气 多功能亲水环境的营造，将水 景引入商业街区，与建筑

42、、小品 形成良性互动，营造轻松、活泼 的购物氛围 项目规划建议商业休闲带建议 1 document number50 休闲娱乐区建议：提供多层次的生活形态，从本土湖湘文化内涵着手，打造聚会、交 流、放松的休闲新天地，从而强化区域地方特色 p设计建议 休闲娱乐区 提供多层次的生活形态。力求 为城市居民提供聚会、交流、放 松的场所 挖掘湖湘文化内在的特质，以 地方特有的传统建筑形式及空间 模式为依托创造城市居民喜闻乐 见的建筑形式，从而强化滨水区 域的地方特色。 项目规划建议商业休闲带建议 1 document number51 项目启动期项目启动期快设建设期快设建设期全面推进期全面推进期走向成熟期走向成熟期 阶段阶段2009-2010年2011-2012年2013-2015年2015年以后 河床河堤修缮工作进行 项目动拆迁全面推进 项目发展方向与策略确定 首期住宅地块启动 重点重点 措施措施 阶段阶段 目标目标 项目控规确定 圭塘河水质清澈 项目产生现金流 河岸绿化景观设施推进 结合绿化与商业娱乐设施， 河岸东侧休憩区建设 住宅地块启动 项目休憩功能区实现 宜居氛围开积呈现 河岸东侧集中商业区建设 生态居住区用地全面建设