天健物业维修服务及房管工作手册

1、深 圳 市 天 健 物 业 管 理 有 限 公 司作 业 指 导 书编 号 tj-wi-wx版 号 a 维修服务及房管工作手册发放编号 编制： 体系编写小组 审核： 物业监管部 批准： 生效日期：2004/8/1深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx 目 录版 号： a修改号： 0页 码： 1/1 一、维修服务1. 维修部部长岗位职责 tj-wi-wx-01 2. 维修水电工岗位职责 tj-wi-wx-023. 维修流程图 tj-wi-wx-034. 工具管理标准作业规程 tj-wi-wx-045. 公共设施维修标准作业规程 tj-wi-wx-056. 住户家庭维修标准作业规程

2、tj-wi-wx-067. 维修服务礼仪规范 tj-wi-wx-078. 维修过程的检验 tj-wi-wx-089. 维修安全作业规程 tj-wi-wx-09二、房屋及公共设施管理10. 房管员工作职责 tj-wi-wx-10 11. 空置房管理标准作业规程 tj-wi-wx-11 12. 装修管理标准作业规程 tj-wi-wx-12 13. 装修管理流程图 tj-wi-wx-13 14. 楼宇巡查工作规程 tj-wi-wx-1415. 公共场地使用管理规定 tj-wi-wx-1516. 临时用电管理规定 tj-wi-wx-16深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-01 维修部

3、部长岗位职责 版 号： a修改号： 0页 码： 1/1 1. 负责大厦公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作安排与落实。2. 负责机电部员工的专业技术培训，提高机电人员的职业道德、专业技能和服务意识。3. 负责制定机电设备、备用品、备用件采购计划，报管理处，并负责派人询价和采购。4. 负责机电维修人员的考评工作。5. 组织并参与设备的大检修，负责制定设备的保养维修计划，并组织实施。6. 督查每位机电人员做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台账工作。7. 负责用户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施、跟踪检查。深圳市天健物业管理有限

4、公司作业指导书tj-wi-wx-02 维修工岗位职责 版 号： a修改号： 0页 码： 1/1 1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为业主（住户）提供有偿维修服务。2、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。3、服从客服中心调度和部长安排，按时按质量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量作到让业主满意。4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。5、努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。6、对住户彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。7、注意“工完场清”，节约用料。8、着装整洁，进住户家中佩戴员工牌，保持公司良好形

5、象。9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。10、完成管理处安排的其他工作任务。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-03 维修流程图 版 号： a修改号： 0页 码： 1/2 客户报修 接到客户服务中心或客户电话接待客户来访 您走好！询问需要维修的内容及地点，判断是否有能力及人手及时去维修“请问您有什么事”“你好！维修部，请问您有什么要求？”有能力没有能力，“对不起，我们没有此项服务”并作解释“对不起，我们暂时没有人。”约定时间“我们马上派人去维修”再向客户服务中心或客户确认一次维修内容，地点及时间后：“请问您还有什么要求？”再见！与商租户意见一致后进行

6、维修，维修完后做到工完场清检查损坏情况，若是有尝服务应向客户声明：可能要适当收取费用。到客户家中维修“您好，我是维修部的，请问是否您房间的需要维修？” “请您验收签意见。”谢谢，再见！ 深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-03 维修流程图 版 号： a修改号： 0页 码： 2/2 公共部位维修接到客户服务中心或客户电话接待客户来访 询问需要维修的公共部位地点，判断是否在管理服务范围“请问您有什么事”“你好！维修部，请问您有什么要求？”不属于管理服务范围的，“我们尽快联系有关部门处”并作解释是管理服务范围“我们马上派人去维修”谢谢您的报修。谢谢您给我们工作的大力支持，再见！深圳

7、市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-04 工具管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/21.0 目的规范维修工具管理工作，确保工具完整及各项性能完好。2.0 适用范国适用于管理处维修部的工具管理。3.0 职责3.1 维修部长负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购。3.2 管理处仓管员负责工具管理及登记盘点工作。4.0 程序要点4.1 维修部工具年度采购计划由维修部部长组织各维修工一起制定并报主任审批。4.2 维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由仓管员保管。仓管员对所领用工具记录在物资领用登记表

8、内。4.3 个人使用工具和公用工具（便携带的），经维修部部长批准后，到仓库领取并负责保管。并由维修部部长签名确认。公用工具使用完后应还回库房。4.4 个人使用工具管理4.4.1 维修部员工正式上岗时，经维修部部长批推后，在仓管员处领取一套个人使用工具。维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。仓管员应对员工所领个人使用工具登记在物资领用登记表内。4.4.2 工具使用注意事项：1、 不准乱打乱撬；2、 用力应适度；深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-04 工具管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 2/23、 测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；4、 注意工具的作用

9、条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；5、 用后擦拭干净工具。4.4.3 维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.4.4 维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经维修部部长批准后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记。4.4.5 员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。4.4.6 对于换下来的个人使用工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点，维修部部长审批，主任批准后做报废处理。4.5 公用工具的管理4.5.1 公用工具由仓管员负责保管，使用人员须经

10、维修部部长或仓管员批准后方可借出使用，用毕及时送回。4.5.2 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.5.3 对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购。5.0 记录5.1 物资领用登记表tj-r-wi-zh11-01 深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-05 公共设施维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/11.0 目的规范公共设施安装维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装维修工作。2.0 适用范国管理处的公共设施安装维修工作。3.0 职责3.1 维修部部长负责检查公共设施安装维修工作的实施情况。3.2 维修

11、员具体负责公共设施安装维修工作。4.0 程序要点4.1 接到客户服务中心或客户的报修电话，根据维修流程确认为公共部位维修任务时，登记在管理处公共维修记录上，并安排维修人员及时处理。4.2 公共部位维修内容包括以下内容（不全面）：更换灯管、开关；水管及阀门维修、管道疏通、门窗维修；弱电系统如门禁、消防设施等。 4.3 维修时如涉及到交通或安全问题，应设置相应的标志，必要时设置围栏并派专人看守。 4.4 凡接触电气维修，必须严格按照“维修安全作业规程”规范操作。4.5 凡涉及弱电系统的维护，可以参考“机电设备管理工作手册”有关规定操作。4.6 管道疏通参照“住户家庭安装维修标准作业规程”有关条款进

12、行操作。4.7 需要外包施工的项目参照“物业管理分包方控制程序”进行操作。4.8 公共设施维修工程结束4.8.1 当维修工作完成后，维修人员应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。4.8.2 搞完卫生后，维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。5.0 记录 管理处公共维修记录 tj-r-op07-04深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-06 住户家庭维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/51.0 目的规范住户家庭安装维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装维修工作。2.0 运用范国 适用于辖

13、区内住户家庭的安装维修工作。3.0 职责3.1 维修部部长负责检查住户家庭安装维修工作的实施情况。3.2 维修员具体负责住户家庭的安装维修工作。4.0 程序要点4.1 维修员进住户家进行安装维修时的基本要求。4.1.1 维修员进行住户家庭安装维修时；要严格遵守工作规程。4.1.2 水电维修员进行住户家庭安装维修时，要做到如下两点：1、自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；2、不能不懂装懂，遇到疑难问题要加实、详细地汇报给维修部部长，请求支援解决。4.1.3 维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应

14、向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。4.1.4 维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起投诉。4.1.5 维修员接到住户家庭安装维修派工单后，应在与住户预约好的时间内准时到达维修现场，紧急维修应在半小时内到达。4.1.6 维修员来到住户家门前，按门铃或轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由，在征得住户同意后方可进人室内进行安装维修。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 2/54.1.7 安装维修时，要把有碍操作的物品小心移

15、开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.1.8 进人住户家庭，应脱掉鞋子或按规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进人住户家庭。4.2 家庭维修4.2.1 日光灯维修： 1、 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；2、 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器； 3、 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；4、 检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；5、 检查镇流器是否烧断、烧

16、焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；6、 维修工作完成后应开灯试验，直至故障排除。4.2.2 开关维修：1、计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；2、拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；3、拉下总电源开关，用500v摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除； 4、故障全部排除后，换上一个同规格的开关；5、试验开关应开闭正常。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页

17、码： 3/54.2.3 电表维修： 1、计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；2、 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表，电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿； 3、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法； 4、安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音； 5、会同客户服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。4.2.4 水咀、闸阀维修： 1、关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；2、 拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

18、3、 在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；2、 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。4.2.5 水表维修：1、关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；2、拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；3、装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；4、水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；5、会同客户服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书

19、tj-wi-wx-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 4/54.2.6 坐厕水箱维修：1、水箱浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应里换配件总成。2、水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置，如胶塞已老化或变形则应更换胶 塞。4.2.7电热水器维修：1、开关跳制：电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。2、热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。43 给水管道的安装4.3.1 根据现场情况确定出

20、最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。4.3.2 安装水管前的准备工作：1、根据工程维修（结算）单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；2、辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；3、借用所需的公用工具。4.3.3 给水管安装要领：1、 整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；2、给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；3、给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）；4、冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-

21、wx-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 5/5管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；5、给水管每两米及拐弯处应加管码固定；6、刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；7、 试水时应整个管路没有一处渗漏水。4.4 管道堵塞疏通4.4.1 厨房或卫生间下水管道、座厕下水如出现堵塞，可先用铁线勾出存水弯内的脏物。4.4.2 如无法疏通可采用用疏通机疏通排水管。4.4.3 用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好。4.5 安装维修工作完成4.5.1 维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装人塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附

22、近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。4.5.2 全部工作完成后，维修员要实验安装维修后的效果给住户看；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。4.5.3 确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在工程维修（结算）单上签名确认。如果住户对此次安装维修收费有异议，水电维修员应根据有偿服务收费规定向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持。4.6 维修员回到维修部后要及时在工程维修（结算）单上做好维修记录，记录内容包括

23、：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备日后查询。5.0 记录 工程维修（结算）单 tj-r-op07-15深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-07 维修服务礼仪规范版 号： a修改号： 0页 码： 1/11 总则1.1 树立形象意识维修人员是经常与住户见面，并提供水电维修等各项服务工作的一线职工，在维修速度、质量以及核准收费方面容易与住户发生矛盾。因此，维修部工作人员要特别注意完善在住户心目中形成的服务形象。1.2 本岗位服务形象总体要求热情主动的服务意识，周到完善的服务效果，礼貌和善的服务方式。2 维修人员形象规则2.1 接到住户的紧急请修电话30分

24、钟之内，应立即准备好用品和工具前往维修，不可拖延或推故不办。日常维修报修申请可与客户预约好维修时间。2.2 维修工作要做到“快、好、省”效果要求。2.3 维修费核算，可于维修前向住户报明损坏程度、配件价格、维修工时等，征得住户认可后，再进行维修。在修毕报价签单时，要如实清楚地向住户说明报价根据（如出示管理处制定的价格清单）。2.4上门维修，应注意登门礼节，应先按门铃或扣门，主人开门后，应先说明身份和来意，语言要求和蔼有礼貌并出示工作证，在征得业主同意后，方可入室维修。2.5 维修人员上门维修必须着工装，在住户家中不可吸烟、哼唱、吃零食或互相说笑，对住户家中人不可有无礼表示。2.6 在维修过程中

25、应尽可能保持住户家中原有设施的完好与清洁，如不可保持，则应告知住户，征得认可后再行维修。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-08 维修过程的检验版 号： a修改号： 0页 码： 1/11 0 检验目的 确保业主（住户）提出的服务要求得到满足。20 适用范围2 1 公司所辖各物业公共部分维修过程的检验。22 业主（住户）室内维修过程的检验。30 职责31 维修部长每日对派工单进行检验，对维修服务过程进行监督指导。32 房管员、客户服务中心工作人员负责维修工作的回访。40 内容41 服务过程的检验规则。411 服务及时性的检验：根据维修预定时间，准时达到目的地，维修视工艺复杂程度

26、而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，要求从接单开始到完成最多不超过72小时（工艺要求特殊的例外）；不能当天完成的应向业主（住户）解释原因。412 服务质量的检验：按维修服务标准检验。功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平先行，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。42 检验：a 主任组织管理处房管局员、班组长依据“维修服务标准”，对物业公共部分设施、设备（机电设备除外）情况检查，有问题及时通知到维修部，并督促解决。b 物业监管部每季对管理处维修服务情况进行检查。c 回访：每月由管理处房管局员按派工单总量抽取30%进行回访，以

27、检查维修服务过程的质量。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-09 维修安全作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 预防和杜绝维修过程可能出现的各种不安全隐患，确保维修人员及相关人员的安全。2.0 适用范围 维修人员在提供服务或从事下列电器设备操作过程的管理。3.0 规程内容3.1 电动工具使用安全规则3.1.1使用电动工具前应检查外壳、手柄是否有裂缝和破损；保护接地或接零线连接是否正确、牢固可靠；软电缆或软线是否完好无损。3.1.2插头是否完整无损，开关动作是否正常、灵活，有无缺陷、破裂。电气保护装置是否良好，工具转动部分是否转动灵活无障碍。旋转方向指示

28、是否相同，使用中声音是否正常，如有尖叫声、嗡嗡声或者其他杂音时，应立即停止使用，待故障消除后方可继续使用。3.1.3在使用中近距离不得站有人，要带防护眼镜。集中精神以免发生扭伤手、脚、损伤眼睛及身体其他部分。3.2 电气维修防触电安全措施3.2.1直接接触防护的基本措施：1、 利用绝缘防护：用绝缘材料将带电部分全部包裹起来，从而防止在正常工作条件下与带电部分的任何接触 。2、 设置阻挡物的防护：在带电设备或电气线路等周围设置阻档物，以防止由于人员无意直接接触带电物而造成的触电。3、 利用遮拦或外壳的防护：采用遮拦或外壳将带电部分与外部完全隔开，以避免现场运行管理人员从经常接近的方向或从任何方向

29、直接接触及护：阻挡物用于防止无意的直接带电部分。4、 保证安全距离防护：为防止人和其他物体触及或接近带电体造成事故，要求带电体与地面之间、带电体与其他设施的设备之间、带电体与带电体之深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-09 维修安全作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 2/3间必须保持一定的安全距离。5、 采用安全特低电压的防护：对于直接触电和间接触电的防护，均可采用安全特低电压供电的办法，共通用条件是供电电压值的上限不得超过50伏。6、 采用漏电电流动作保护器的附加保护：它是一种在规定条件下当漏电电流达到或超过给定值时，能自动切断供电的开关电器和组成电器，通常用于故障情

30、况下自动切断供电的防护带电部分。 3.2.2防间接触电的措施：1、 电系统应采用保护接地形式。2、 用自动切断供电的防护。3、 采用双重绝缘或加强绝缘的防护。4、 采用非导电场所的防护。5、 采用电气隔离的防护。6、 采用不接地的局部集电位联结的防护。3.3 电源线路检查及维修的安全规程：3.3.1 电源线路检查时必须由二名维修电工在位，一人操作一人监视。3.3.2 在线路上进行维修作业必须在配电柜上挂“严禁合闸、有人工作”的告示牌。3.3.3 用摇表对电源线路检测绝缘完毕必须对地放电，以免发生触电。3.3.4 在更换电源线时必须检查电源线的外皮是否良好、破损。3.3.5 检查电源线路故障时严

31、禁带电作业。3.3.6 在作业前应检查维修所有工具、测量仪表性能是否良好，安全系数是否可靠。3.3.7在作业区范围内设置安全围栏。3.3.8 作业完毕后应将作业场所及时清理，确保线路的安全运行。3.4 夏季高温季节室内、外维修的安全作业规程：3.4.1 室内、外维修在高温的炎热季节作业前应做好安全防护措施，预防中暑。3.4.2 严禁在夏季炎热下严禁带病作业。3.4.3 在作业过程中如遇中暑等症状发生应立即停止作业，确保员工的安全。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-09 维修安全作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 3/33.4.4 对本部员工经常对预防中暑学习及培训，提

32、高员工的意识及自救的能力。3.5 更换玻璃安全作业规程：3.5.1玻璃在更换前应做好各项准备如：木垫、胶垫、手套、吸盘等性能是否良好。3.5.2更换玻璃必须由2至4人在场，确保装卸的安全。3.5.3玻璃在搬运过程，必须检查玻璃的整体是否完整。戴防护用具如：手套、吸盘等，以免割伤、砸伤。3.5.4更换较大面积的玻璃时必须有人在旁监视、划出隔离带。3.5.5更换玻璃完毕后，必须检查是否安全牢固，玻璃胶是否凝固结实。3.6 室内油漆涂刷安全操作规程：3.6.1在作业前应事先现场清理，做好安全防护措施（如配备灭火器材、口罩、手套等。）3.6.2在刷漆的现场应设围栏，过程中严禁在现场动火作业及在现场吸烟

33、、接电源线。3.6.3在油漆调剂过程，危险易燃物品应由专人保管、调剂。调剂完毕后应将易燃品立即密封送回危险品仓库，以免更多有害气体挥发，造成人员中毒。3.6.4在油漆现场必须保持通风畅通，作业人员必须戴口罩、手套，确保作业人员的安全。3.6.5油漆刷完毕应及时清理现场。3.7 切割机的安全操作规程3.7.1在使用切割机前必须对切割机完好性能进行测试。3.7.2使用时必须戴口罩、防护镜。3.7.3必须在通风条件好、阳光充足的场所进行作业。3.7.4作业场所需设置围栏，以免碎片飞出伤人。3.7.5切割片按所用的次数、时间进行更换。3.7.6使用切割机预防用力过猛伤人。3.7.7切割机使用电源必须有

34、可靠接地。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-10 房管员工作职责 版 号： a修改号： 0页 码： 1/2 1.0 负责小区楼宇的日常巡查，包括以下内容：1.1 公共设施设备安全好状况的巡查。1.2 装修违章的巡查。1.3 消防违章的巡查。1.4 利用巡查机会与住户沟通。2.0 房屋本体的巡查2.1 检查水电表。2.2 巡查楼梯间：检查走廊灯、楼梯灯、门、窗；检查梯间墙身、天花、墙、地面瓷片；消防栓、灭火器、防火门、疏散指示灯、消防疏散道、防盗预警设施及消防报警设施。2.3 检查逃生天台：天台门是否能随手打开（严禁上锁）；护栏、避雷针、电视天线、隔热层；检查有无违章占用、雨

35、水管及卫生。2.4 巡查电梯运行平稳无异常；检查安全标识；照明灯及安全监控设施；卫生状况。2.5 巡查大堂、门厅、走廊的公共设施和照明灯、垃圾箱。2.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知护管队进行检查。3.0 公共设施设备的巡查 3.1 巡查水、电、气、通讯设施，检查设施有无破损，生锈、脱漆，标识是否完好。3.2 巡查公共文体设施，检查雕塑小品、儿童游乐设施。3.3 巡查道路、广场、公共集散地：检查设施设备是否完好，是否违章占用现象；标识、路牌、警示；各类雨、污水井盖、照明灯、装饰是否完全。3.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场。4.0

36、巡查周边环境4.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-10 房管员工作职责 版 号： a修改号： 0页 码： 2/2 4.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。4.4 检查卫生状况是否良好。5.0 巡查装修：详见装修管理标准作业规程6.0 空置房管理，详见空置房管理标准作业规程7.0 对巡查发现问题的处理7.1 房管员巡查时发现上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；一时无法处理的问题在巡查回来后报告客户服务中心解决。8.0 记录房屋及公共设施

37、月巡查记录 tj-r-wi-wx10-01巡查问题处理表 tj-r-wi-wx10-02深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-11 空置房管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/2 1.0 目的 规范空置房的管理工作。2.0 适用范围 管辖范围内的空置房的管理工作。3.0 职责3.1 管理处主任负责空置房管理的组织、监督工作。3.2 房管员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。4.0 程序要点4.1 空置房的登记建档与收费。4.1.1经管理处接管的空置房由房管员进行登记造册。4.1.2房管员将空置房登记在空置房登记表内，并报管理处主任。4.1.3 空置房管理费用

38、征收方法：a） 第一年按物业管理服务费收费标准的50%向房地产开发商计征管理费；b） 第二年按物业管理服务费收费标准的75%向房地产开发商计征管理费；c） 第三年按物业管理服务费收费标准的100%向房地产开发商计征管理费；4.2空置房维护计划的制定4.2.1房管主管应于每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房的维护管理计划，内容应包括：a） 维护管理的项目；b） 维护管理的频率；c） 维护管理的措施；d） 维护费用的预算。4.2.2空置房维护计划报管理处主任审核后，汇入管理处年度工作计划中报公司总经理审批。4.2.3经总经理审批通过后的维护计划由房管负责具体组织实施。深圳市天健物业管理有限

39、公司作业指导书tj-wi- wx-11 空置房管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 2/2 4.3 空置房的维护4.3.1空置房由房管员组织日常管理与维护工作。4.3.2房管员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。4.3.3对于精修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。4.3.4参照有关电器说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时的关闭电源。4.3.5管理员定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、

40、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。4.3.6房管员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房有异常情况应及时向房屋主管汇报。4.4 房管员每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中，每半年汇总一次上交管理处保存。5.0记录空置房登记表 tj-r-wi-wx11-01深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi-wx-12 装修管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 1/4 1.0 目的规范装修管理工作，维护楼宇安全和广大业户的切身利益，保障公共设施的正常使用和房屋外观的统一美观。20 适用范围适用于楼宇的装修管理工作。30 职责31 管理处主任负责装修申请的审批及重

41、大违章装修的处理；32 房管员负责装修申请、资质审核及装修过程的管理与验收；33 客户服务中心负责业户装修管理的接待、咨询；34 护管队负责装修施工人员的管理，协助管理员加强装修管理及日常巡查35 维修部负责装修施工中的水电管理；40 管理规程41 装修的申请与审批411 申请：业户需要提前向管理处客户服务中心提出装修申请（租户必须持业主委托书）：a） 申请时如实填写装修施工申请审批验收表各项内容，并附装修设计图纸；b） 进入楼宇装修施工的装修队伍，必须经业户雇请，同时向客户服务中心提供装修施工队伍的营业执照复印件一份；c） 装修较大商铺、娱乐场所时，除三证外需提供消防部门的审批文件。412

42、审核与审批：a） 客户服务中心接到装修申请后，依据深圳市家庭居室装修管理规定的条款给予审核：深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi- wx-12 装修管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 2/4 检查装修设计是否对房屋本体结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏；检查装修设计是否有消防隐患；是否有其它违章情况。b） 在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在两个工作日内给出同意意见；c） 审核同意的报管理处主任审批，管理处主任应在当天给予审批意见；d） 客户服务中心将审批后的装修申请通知业户，对需要业户修改设计的，应告知业户修改。4

43、2 装修申请获得批准后，业户与装修施工队需到客户服务中心办理开工申报登记，签订装修施工责任书，同时分别向管理处交纳装修保证金。43 装修作业人员必须由业户与施工单位到客户服务中心登记，办理装修出入证，同时报护管队备案。44 水电维修部负责装修场所在装修前后水电底度的抄表并备案。45 装修施工期间的管理：451 房管员按楼宇巡查工作程序巡查装修施工现场及施工情况，并作好记录；452 小区楼宇装修时间为每天八时至十二时，十四时至十八时。在休息日禁止使用发出各种噪音的设备与工具。节假休息日严禁施工。453 装修人员必须遵守管理处关于安全、防火、保卫、环境等方面的有关规定及政府相关法律法规。装修垃圾实

44、行袋装化，并按管理处指定的位置、方式和时间进行堆放，并由装修单位自已清运走。装修材料及垃圾不允许放置在走廊等公共地方。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi- wx-12 装修管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 3/4 454 装修施工作业必须遵守施工安全操作规程，保证作业人员及其他业主和财产的安全。应遵守消防、环境管理规定，作业现场应至少配备一个灭火器，施工材料不得堵塞消防通道。455 凡进入房内装修的人员必须做到：不损坏房屋主体结构，承重墙等；不准破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；不改变供电主电源、主线路；不改变供水主管线、主阀门，煤气管道；不使用不符合消防及环保要

45、求的装修材料；使用危险品必须符合法律法规及安全要求，使用过程中必须依照特定的操作程序进行，废弃的危险品及容器必须自行清理出所辖物业区域并按法律法规的规定进行处理。456 楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合法定的技术标准，保证建筑物的外观协调统一。凡需室外安装空调机的业户，须按管理处要求安装，使用空调架必须是不锈钢支架；必须安装在规范的指定位置，以确保楼宇外观。457 装修垃圾及其物品严禁倒入户内任何排水地漏内，以防造成严重事故。对因此造成的一切后果和相关经济损失、维修费用必须由装修责任方负全责。458 装修出入证有效期日期需延期，应提前两天到客户服务中心办理，超过

46、有效期者一律不予放行。出入证必须佩带胸前，以备护管队查询。46 装修的竣工验收：461 装修施工结束后，由业户与装修施工单位共同向管理处客户服务中心提出验收申请。462 房管员在当日内组织验收人员对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按以下程序办理；如发现有违章情况，按4.7款办理。463 竣工验收合格的，房管员在装修施工申请审批验收表完工验收栏目签署姓名及日期。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi- wx-12 装修管理标准作业规程版 号： a修改号： 0页 码： 4/4 464 施工队伍当日清场离开。465 装修验收合格后，十日内管理处退还业户与装修单位的装修保证金。47 违章装

47、修的处理：471 装修施工期间，发现违章装修的，巡查人员应立即要求业户停止违章装修，恢复原状，并视情况采取以下方式进行处理：a） 批评教育；b） 出具装修违章整改通知单限期整改；c） 按责任照价赔偿。472 装修施工验收时，如发现业户违章装修的，客户服务中心应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，按深圳市家庭居室装修管理规定进行处理。48 装修施工申请审批验收表、装修违章整改通知书等相关装修资料归入业户档案中长期保存。50 记录：51 装修施工申请审批验收表tj-r-op10-015 . 2 装修管理承诺书tj-r-op10-0253 装修违章整改通知单tj-r-op10-035

48、. 4 装修施工人员登记表tj-r-op10-0460 相关支持文件61 深圳市家庭居室装修管理规定62 楼宇巡查工作程序 深圳市天健物业管理有限公司作业指导书tj-wi- wx-13 装修管理流程版 号： a修改号： 0页 码： 1/1 用户提出装修申请并填写装修申请审批表，提供有关装修施工队资料。房管员预审装修内容，及有关装修施工队资料，需报请消防部门审批的必须有消防部门的批复。财务人员核收用户装修各项应缴费用管理处主任对有关装修项目进行审批，并督促房管或有关人员做好装修工程的监督工作。客户服务中心前台办理装修人员出入证。房管员、维修部、护管队人员在日常巡查时应对装修施工队的作业情况进行监督。如发现有违章装修现象发生，应立即予以制止并交管理处按规定进行处理。用户装修完毕后，房管员对装修工程进行验收，确定无违章现象后，确认并呈报管理处主任审批后，按照规定期限给予办理退回装修押金手续。 装修施工管理办法2 装修施工