第六章成本法

1、第六章第六章 成本法成本法 第一节第一节 成本法概述成本法概述 第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 第三节第三节 新开发房地产的成本法估价新开发房地产的成本法估价 第四节第四节 旧房地产成本法估价旧房地产成本法估价 第五节第五节 案例分析案例分析 第一节第一节 成本法概念成本法概念 一、成本法概念一、成本法概念 l求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格 二、适用范围二、适用范围 l特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交 易的特殊房地产。易的特殊房地产。 l特殊目的房地产估

2、价，如房地产保险特殊目的房地产估价，如房地产保险 l特殊建造的房地产特殊建造的房地产 l狭小市场上的房地产狭小市场上的房地产 一、新开发土地的成本法计算公式一、新开发土地的成本法计算公式 l新开发土地价格新开发土地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开土地开 发成本发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+利润利润 +土地增值收益土地增值收益 l自有与借贷资金均计算利息（土地取得自有与借贷资金均计算利息（土地取得 成本与开发成本）成本与开发成本） l利润可以按投资计算，也可以按收入计利润可以按投资计算，也可以按收入计 算。算。 城市城市-出让金、动迁费；出让金、动迁费； 农村：土地

3、补偿费农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿地上附着物、青苗补偿 费费+劳动力安置费劳动力安置费+新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金 l土地开发费：基础设施配套费土地开发费：基础设施配套费+公共设施费公共设施费+小区开小区开 发配套费发配套费 生地：已完成土地使用批准手续，没有基础设施生地：已完成土地使用批准手续，没有基础设施 或只有部分基础设施尚不具备三通一平条件或只有部分基础设施尚不具备三通一平条件 毛地是已经完成土地使用批准手续，具有一定基毛地是已经完成土地使用批准手续，具有一定基 础设施但尚未拆迁的土地础设施但尚未拆迁的土地 基础设施配套费基础设施配套费用于住宅建设配套的用于住宅建设

4、配套的“三通三通 一平一平”、“七通一平七通一平”费用，即大市政费。费用，即大市政费。 公共设施费公共设施费-用于街道办事处、派出所、房管所、用于街道办事处、派出所、房管所、 中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。 小区开发配套费小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、小区变电站、增压站、道路、 绿化、人防等。绿化、人防等。 l管理费管理费 为管理而组织经营活动而发生的各种费用为管理而组织经营活动而发生的各种费用 l投资利息投资利息 1)1( n iPI 土地补偿费 青苗补偿费 附着物补偿费 劳动力安置费 养老补偿费 菜田建设基金 耕地占用费 土地垦复基

5、金 征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用征用农用生地费用 在城市取得毛地费用在城市取得毛地费用在城市取得毛地费用 房屋拆迁补偿 过渡补助费 搬迁奖励 搬家补偿 家用设施移装费 其他设施补偿 停产损失费 一级市场政府有偿出让金一级市场政府有偿出让金一级市场政府有偿出让金 二级市场土地有偿转让费用二级市场土地有偿转让费用二级市场土地有偿转让费用 万元31.37 1%)81(%35400 1%)81(%65400 5 . 05 . 1 I 元 元（ 万元 元 元 /1 .554 065. 0%5 . 6 /40%10) 0 .31 1%)31%(70 1%

6、)301%(30 1%)31( /250 1000000 250000000 /0 .150 67.666 100000 34 EDCBAV VVE BAD BBAC B A 可转让土地面积 新开发土地总价 新开发区土地平均单价 区位、用途修正系数新开发区土地平均单价新开发区某宗土地单价 l新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+土地、土地、 建筑物的开发成本建筑物的开发成本+管理费用管理费用+税费税费+利息利息 +利润利润 l开发成本包括勘察设计以及前期工程费、开发成本包括勘察设计以及前期工程费、 基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、 公共

7、设施建设费、开发过程的其他费用公共设施建设费、开发过程的其他费用 l其他成本要素估算同上。其他成本要素估算同上。 l1、房屋建筑物估价、房屋建筑物估价=房屋建筑物重置全价房屋建筑物重置全价-实实 体性贬值体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值 l2、建筑物重置成本构成、建筑物重置成本构成 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 配套费配套费 建设期利息建设期利息 建设单位管理费建设单位管理费 税金税金 开发商利润开发商利润 l房屋建筑物重置全价的估算房屋建筑物重置全价的估算 准确性高、工作量大，适于技术资准确性高、工作量大，适于技术资 料完整、结构简单的房屋建筑物。料

8、完整、结构简单的房屋建筑物。 与前者比较，不需重新计算工程与前者比较，不需重新计算工程 量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对 少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。 利用帐面价值和建筑业类似房利用帐面价值和建筑业类似房 产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简 单，价值量小的建筑物评估。单，价值量小的建筑物评估。 N RC N SC DDi ）（ 1 %100 C S R %100 %100 %100 1 N R NC SC C D d N t N t t RC S

9、C tDE ）（ ）（ 1 N t N t t RC SCC ECV ）（ ）（ 11 %10011 %10011 %10011 nt t N nN N t R R Rq ）（ ）（ ）（ 用直线法计算成新率的公式为： %100 %100 %1001 nt n N n N t q）（ 完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 成新率（%） 80-100 60-79 40-59 40以下 残值 技术经济参数 结构、设备、装修齐全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略旧，有少量 或微量损坏，基本能正常使用 有部分损坏或变形、老化，需 进行大、中修理 有明显损坏和变形，且不齐全 需进行大修理或翻修 结构构件已处于危险状态，随 时有倒塌的可能 原城乡建设环境保护部颁发原城乡建设环境保护部颁发房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准 部 位 内 容 结构装修设备 完损 等级 成新率 % 地基基础 承重构件 非承重构件 屋 面 楼地面 门 窗 外抹灰 内抹灰 顶 棚 细木装修 水 卫 电