盛励机构—北区10月份市场动态分析201501110

1、郑州北区市场10月市场动态信息 盛励机构 2015.11.10 1.政策、市政动态汇总、分析 序 号 相关政策内容意义影响 政 策 动 态 1 央行：不限购城市首套 房贷最低首付款比例不 低于25% 在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的 商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 此次930新政首付比例的降低与前 期降息配合，会在一定程度上减轻 刚需客户的购房压力。 利好 2 10.24 央行降准0.5%， 降息0.25% 央行决定，自24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个 百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%； 其他

2、各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率 相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。 此次“双降”加大了对金融支持 “三农”和小微企业的正向激励， 体现了稳增长与调结构的有机结合。 利好 3 全面放开二孩（二孩 二胎） 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，30日，国家卫计委副主 任王培安表示，预计明年第一季度，全国多数省（区、市）都能 够具体实施全面二孩政策 对改善型需求刺激最为直接；未来 大户型的需求将有一定增长； 利好 2.住宅存量与量价走势 郑州市场： 1.截止15年10月，郑州市住宅存量为492万方，去化周期为6.1个月，与9月相比去化周期减少，库存变化不大，长期来看， 未

3、来去库存仍是房企主要任务。 2.10月郑州市成交在9月成交的基础上较为上涨，10月成交109.01万方，环比上涨25%，10月成交回升。 3.10月份商品房销售均价为9341元/，环比上涨0.1%，就整体市场来说，成交均价比较稳定。 分析说明： 1、随着利好政策的逐步落地执行，购房者逐渐理性，郑州市场并未出现大的购房热潮，市场整体价格维持稳定。 2.、10月供应量下降，同时，成交相对上月来说，也有回升。 3、本月成交量有所上升，库存量和成交价有所下降，去化库存是目前房地产市场的主要任务。 3. 北区供销对比 北区市场： 1. 10月份土地供应主要为金水区、中原区，其它除了二七区均有少量供应。未

4、来随着区域城中村改造项目的逐步入市，区域 竞争将越来越激烈。 2. 15年10月，北区供大于求，10月份区域内成交有所下滑。 3. 北区商品房住宅成交均价区间7800-12800元/，10月成交均价9604元/，区域成交均价上涨，略高于郑州市成交均价。 分析说明： 1、10月份区域内无项目有重大营销节点，但北区的住宅成交有一定程度的增长； 2、10月份区域内成交均价9604元/，与9月份相比有上涨趋势。 4.北区项目销售数据及来访概况 n北区10月份区域竞品各项目日均来访达26组，与9月单个项目日均来访26组相比增量明显，美景麟起城认筹拉升到访量量。 n北区10月份竞品项目月平均成交41套，与

5、9月相比（月均成交113套）下滑明显，10月份区域内项目无大型开盘等节点活动， 项目均处于平销期. 分析说明： 1.10月来访中，项目均处于平销期，项目来访情况相对较平均，其中均好的是美景麟起城、和昌悦澜和正弘澜庭叙。 2.就成交来说，各个项目均较平均，较好的为和昌悦澜和正弘澜庭叙。 3.正弘澜庭叙和和昌悦澜采用特价房措施，成交相对较高。 5.竞品动态信息一览（一级竞品） 区域竞品项目最新动态区域竞品项目最新动态(10.01-10.31) 项目名称项目名称项目位置项目位置在售产品在售产品推售房源推售房源已去化套数已去化套数本月去化套数本月去化套数价格（元价格（元/）优惠政策优惠政策周来电量周来

6、电量周来访量周来访量案场活动案场活动 和昌悦澜（二期） 金水区花园路龙 门路交汇处西 300米 80-130两房 三房，89小三 房为主 15301456889850 两房5千抵2万，三房 5千抵3万分期2个点， 按揭4个点全款6个点 按时签约2个点 7311037 儿童户外拓展、万 圣节寻宝，绿城童 书展、吴晓波公开 课 瀚宇天悦 金水区文化路与 龙门路交汇处 70-180的两房 到四房，以 130-180大 户型为主 1000认筹2201710600-10800 1万抵2万，前200个 3000元额外优惠按揭 2个点全款3个点分期 1个点 221419特价房、三期认筹 永威迎宾府 惠济区迎

7、宾路和 花园路交汇处 86-220的两房 到四房以130的 三房为主 10009201710200总价优惠6万332513 智勇大冲关、拉斯 维加斯、 保利海上五月花 （三期） 89-143的三房 四房以89的三 房为主 49041131 12500，四期小 高层10000 按揭四个点全款五个 点 300366 风情美食节，1元 竞拍、老业主家宴、 澜庭叙 惠济区花园路与 英才街交汇处东 89-130的三房15001150 809800优惠6万162967 砸金蛋、抱枕DIY、 南瓜灯DIY，脸谱 DIY，cosplay、小 盆栽，大不同 民安北郡(二期房源遇 见湖) 惠济区文化路开 元路西

8、67-135的两 房和三房 11181080149100 1万抵3万，按揭及一 次性为1% 259449 像素大赛DIY、面 具DIY 美景麟起城 文化路英才街杨 庄 1735的公 寓和LOFT 认筹：916认筹422 2000元+5000优惠2 626610 趣味钓螃蟹、糖葫 芦DIY、蛋糕杯DIY、 南瓜DIY 迎宾路3号铭今 迎宾路与田园路 交叉口(三所东 500米) 86-145的两房 到四房 500326499100 1万优惠，按揭全款 10个点，首付分期7 个点 283617荷兰风车节 康桥朗城 金水区花园路龙 门路西500米 68-130的两房 三房 670434889750 1

9、万优惠2.7万，按揭 一个点全款2个点 682926 科学表演四大发明 +DIY、生态圈探秘、 南瓜灯DIY， cosplay、彩陶活 动 时间轴线图： 营销阶段：项目三期认筹 一级竞品：瀚宇天悦 销售动态 11月1日三期认筹 营销活动 推广渠道 单页、围挡、道旗、网络 其它 无 点评： 学区房产品性价比、公寓总价低，购房门口低 5.竞品动态信息一览（有节点） 11月1日认筹 位置魏河以南的1栋公寓 时间11月1日认筹 推售 产品 50-60公寓， 6T20，总层数23层 ，套数460； 88-110，套数 540 认筹 量 180套 来电 来访 来电221、来访419 亮点 三期亮点： 价格

10、优势，公寓在9000元/； 购房者可以上龙门路实验学校； 面积较小，房子总价较低，购房门槛低。 优惠 1万抵2万，前200个享受3000元额外优惠， 分期一个点，按揭2个点，全款3个点 瀚宇天悦11.1三期认筹 5.竞品项目分析 项目名称瀚宇天悦 三期地址一期售楼部对面和魏河以南的一栋公寓 三期案名学棠 物业类型住宅/公寓 所属片区金水区 占地面积1300亩 三期产品 50-60公寓，6T20，总层数23层，套数460； 88-110，套数540 认筹时间2015.11.1 当天认筹180套 认筹地点售楼部 认筹优惠 1万抵2万，前200个享受3000元额外优惠，分期 一个点，按揭2个点，全款

11、3个点 预计开盘2016.1月 三期亮点 价格优势，公寓在9000元/； 购房者可以上龙门路实验学校； 面积较小，房子总价较低，购房门槛低。 二期 一期 安置房 三期 项目前期 开发地块 时间轴线图： 营销阶段：项目首次开盘 一级竞品：天伦庄园 销售动态 缤纷水果节、崔玉涛育儿讲堂、1公里中轴景观大道开放、T台秀 营销活动 推广渠道 户外大牌、道旗、暖场活动、围挡 其它 老带新 点评： 线下以老带新为主 5.竞品动态信息一览（有节点） 8月7日启动认筹 位置 开元路与天河路 开盘时间9月20日 认筹数量 422组 到访量 300组 产品 108三房 142四房 均价 三房9100，四房 950

12、0元/ 成交 140组 价格 108三房9100元 四房9500元/ 优惠 认筹5千抵1万； 房多多团购优惠：交8千抵2万； 按揭三房优惠2万，四房优惠3万； 首付分期：三房首付3万起，四房首付4万起， 剩余首付两年分五次付清；按排号顺序选房 9月20日开盘 10月31日 时间轴线图： 2015年4月1日 营销阶段：认筹 一级竞品：美景麟起城 营销活动 推广渠道 位置文化路与英才街 交会处西南 0元入会数 2112 会员升级时间 9月26日 产品 1# 2#公寓楼 概况 占地面积：39 亩 /建筑面积： 13.1万容积 率：5 销售动态 升级 优惠 2000元优惠，5000享2%优惠 房源 公

13、寓、LOFT共1872套 产品 422 标准精装修 糖葫芦DIY、蛋糕杯DIY、南瓜灯DIY 活动推广 为主，线上推广多为网络和候车厅 5.竞品动态信息一览（无节点） 1738的LOFT和公寓 2# 1# 万科生活中心 公寓 4月25日0元入会 9月26日会员升级 点评：项目节点广告，同时产品的突出精装公寓在北区市场有一定的稀缺性 11月1日 时间轴线图： 营销阶段：项目首次开盘 一级竞品：康桥朗城 销售动态 生态圈探秘、彩陶活动、南瓜灯DIY，cosplay 营销活动 推广渠道 微信、网络、候车厅、道旗、拓客、暖场活动、户外大牌、围挡 其它 派单拓客 点评： 线下推广为主，推广画面更新速度一

14、般，预售证已取得，8月29日已开盘 5.竞品动态信息一览（无节点） 7月18日售楼部开放、会员升级 位置 洛阳路东 龙门路北 开盘时间8月29日 认筹数量 520组 到访量 360组 产品 68-70两房 87-126三房 均价 9800元/ 成交 280组 价格 7#89南户均价10500元/， 89南户9700-10000元/； 边户9800-10200元/； 68价格9600-9800元/（按揭价格 ，首付分期一年加100元/，首付两年 加200元/） 优惠 交1万元排卡，开盘优惠1万； 前期0元入会优惠2000元； 日增至100元； 老带新，老客户优惠1000元/人，上限10人 低首付

15、：首付10%，剩余1年分三次付清； 首付10%，剩余首付两年内付清（共1万元） 开盘当天选房优惠5000元 按揭优惠1%，全款优惠2% 8月29日开盘 10月31日 时间轴线图： 2014年12月21日北苑加推 5月1日 6月28日 推售房源1530 已售套数1293 在售楼栋 北苑2、3、5、6、9、 10、11# 南苑5#、 12# 房源 12#（2个单元，东单 元2梯4户，西单元2 梯5户） 产品：79两房 87- 89三房 116三房 营销阶段：二期南苑12#开盘 一级竞品：和昌悦澜 销售动态 到访 9850/（本月） 成交 88组 促销 低首付政策（7.85万起，2年半内付清 均价

16、1037组 优惠 认筹5000元，两房抵两万，三房抵3万； 2、一次性6%，按揭优惠5% 3、低首付政策（7.85万起，2年半内付 清），优惠2%； 儿童户外拓展、儿童户外拓展、绿城童书展、万圣节寻宝，吴晓波公开课 营销活动 推广渠道 网络、拓客、道旗、候车厅、暖场活动、围挡 其它 派单拓客 点评： 线下推广为主，推广画面更新速度较快，开盘无集中认筹，效果较好。 5.竞品动态信息一览（无节点） 7月25日南苑12#开盘 3 6 11 10 14 2 5 9 南苑 2 3 5 6 7 11 北苑 12 龙门路 高 皇 北 路魏河北路 南苑开盘房源 来电731组 10月31日 时间轴线图： 201

17、5年1月24日首期开盘 6月 10月31日 营销阶段：平销期 一级竞品：正弘澜庭叙 砸金蛋抱枕DIY小盆栽，大不同、南瓜灯DIY，脸谱DIY，cosplay营销活动 推广渠道 电商、拓客、网络、微信、候车厅、户外大牌、暖场活动、围挡 一期在售1#2# 3# 4#5# 6# 7# 9# 10# 14#16#17# 15#18#共计907套房源 在售套数1340余套 在售产品89-130的三房； 在售均价9800-10000元/ 备注 周周开盘的形式 销售动态 来访 980010000/（本月） 来电162组 成交80套（住宅） 均价 967组 优惠2.7万，特价房 其它 派单拓客 点评： 推广+

18、线下拓客，保证来访，并通过暖场活动保证案场人气，且项目位置、产品相对较好，但成交一般 5.竞品动态信息一览（无节点） 7月 8月9月 时间轴线图： 2014年11月29日二期入市 5月1日 二期在售1、2、7、8、10、11、 12、13、14# 在售套数1300余套 在售剩余350套、70-180两 房、三房、四房，以 130-180大户型为主 在售均价9949元/ 优惠首付分期2个点按揭3 个点全款4个点 销售动态 来访 10700/(本月) 来电 221组 成交 17套（住宅） 促销 首付分期，缴纳首付款的15%，一年内付清首付余款，特价房 均价 419组 优惠 首付分期优惠2%，按揭优

19、惠4%，全款优 惠6%， 推广渠道 候车厅、道旗、围挡 营销阶段：住宅平销+商业认筹期 一级竞品：瀚宇天悦 点评： 二期产品以130-180大户型为主，价格达10800元/，超出客户心理价格预期，且项目现基本无推广、无活动， 来访、成交较低 5.竞品动态信息一览（无节点） 营销活动特价房 10月31日 时间轴线图： 2015年4月1日 5月持续认筹 营销阶段：二期遇见湖开盘 一级竞品：民安北郡 二期房源套 数 702（推出692套） 认筹套数 1000余组 开盘时间 6.27 产品 67小两房、 89小三房、 113-116微改 善三房、 125/134.8改 善型三房 5.竞品动态信息一览（

20、无节点） 6# 2# 3# 7# 8# 9# 洋房产品 开元路 固城路 金河路 新城路 1# Loft公寓 10# 12# 17# 16# 18#20# 高层 二期 2015年4月9日4月25日认筹 6月27日 二期遇见湖开盘 7月平销期 销售动态 来访 9100/(本月) 来电 259组 成交 14套（住宅） 均价 449组 优惠按揭及一次性均为1个点 10月平销期 推广渠道 网络、候车厅、道旗、微信、围挡 点评：项目暂时处于平销期，可售房源有所限制，故成交量较低。 营销活动面具DIY 5月1日认筹7月11日会员升级 推售房源330 已售数225 均价9100元/ 产品 86两房，96三房，

21、129-133 三房，145四房 开盘时间7月18日 房源 40#东单元 42#东单元 43# 去化 截止开盘结束，去化约183套，去 化率75.6% 营销阶段：迎宾路3号高层开盘 一级竞品：迎宾路3号铭今 荷兰风车节 营销活动 推广渠道 候车厅、道旗、网络、拓客、暖场活动、围挡 其它 派单拓客 点评： 线下推广为主，线上推广较少，市场认知度较低。 5.竞品动态信息一览（无节点） 时间轴线图： 7月18日开盘 38 39 40 41 42 43 45 46 郑 州 师 范 学 院 附 属 实 验 小 学 待售在售 迎宾路 开 元 路 金洼 干渠 10月31日 销售动态 来访 9100/(本月)

22、 来电 283组 成交 49套（住宅） 均价 617组 优惠 1万抵5%首付分期优惠1%，正常按揭优 惠2%，全款优惠3%按时签约优惠1% 时间轴线图： 2014年11月22日内购选房 5月 四期在售1# 2# 5-8# 12# 13# 15# 18# 在售套数1020余套 在售剩余120套左右。86-220 的两房到四房以130的 三房为主 在售均价10000元/ 备注预计4月底取得预售证 写字楼产品前期咨询中； 营销阶段：平销期 一级竞品：永威迎宾府 销售动态 来访 10200/（本月） 来电332组 成交17套（住宅） 优惠 交2万定金优惠2万房款、交齐首付总价 优惠1万元 均价 513

23、组 推广渠道 微信、户外大盘、跨界合作、围挡 点评： 9月份基本无线上推广，预售证已取得，现集中签约期，但所剩房源较少，故而成交较低。 5.竞品动态信息一览（无节点） 10月31日 营销活动智勇大冲关、拉斯维加斯 时间轴线图： 2015年5月 10月31日 营销阶段：四期平销期 一级竞品：保利海上五月花 营销活动 推广渠道 四期在售1# （11层）、4#（13 层二单元2户，一单元 1户）,7# （3单元） 8#（2个单元） 9# （2个单元）11#（1单 元）； 在售套数490套 在售均价 整体均价12026元/ 销售动态 来访 洋房一二层均价14900元/，首层17000元/， 顶层16000元/；小高层均价10200元/（本月） 来电 366组 成交31套 均价 3