交易、贷款、税费

1、培训资料培训资料 交易、贷款、税费交易、贷款、税费 学而不思则罔学而不思则罔 思而不学则殆思而不学则殆 培训资料培训资料 一、卖方一次性，买方一次性 二、卖方一次性，买方按揭 三、卖方按揭，买方一次性 四、卖方按揭，买方按揭 五、公证 交易方式分类交易方式分类 培训资料培训资料 卖方一次性，买方一次性卖方一次性，买方一次性 10个工作日 签合同交定金签合同交定金准备减免税资料，交税准备减免税资料，交税 买方转房款（可做监管）付佣金买方转房款（可做监管）付佣金 过户办理过户办理 领取房产证领取房产证办理放款（监管房款）及交房办理放款（监管房款）及交房 培训资料培训资料 卖方一次性，买方按揭卖方一

2、次性，买方按揭 签合同交定金签合同交定金 准备减免费资料，交税准备减免费资料，交税 买方转首期房款，付佣金买方转首期房款，付佣金 过户办理过户办理 领取房产证领取房产证 银行放款、办理交房银行放款、办理交房 买方申请按揭贷款买方申请按揭贷款 银行批复银行批复 5-10个工作 日 10个工作日 办抵押办抵押 领抵押证领抵押证（他项权证）（他项权证） 10个工作日 培训资料培训资料 卖方按揭，买方一次性卖方按揭，买方一次性 10个工作日 签合同交定金签合同交定金 拿注销资料，办理注销拿注销资料，办理注销 买方转房款（可做监管）付佣金买方转房款（可做监管）付佣金 准备减免税资料，交税准备减免税资料，

3、交税 领取房产证领取房产证办理放款（监管房款）及交房办理放款（监管房款）及交房 卖方申请提前还款卖方申请提前还款还款还款 过户办理过户办理 培训资料培训资料 卖方按揭，买方按揭卖方按揭，买方按揭 签合同交定金签合同交定金 准备减免费资料，交税准备减免费资料，交税 买方转首期房款，付佣金买方转首期房款，付佣金 过户办理过户办理 领取房产证领取房产证 银行放款、办理交房银行放款、办理交房 买方申请按揭贷款、卖方申请提前还款买方申请按揭贷款、卖方申请提前还款 10个工作日 办抵押办抵押 领抵押证领抵押证（他项权证）（他项权证） 10个工作日 拿注销资料，办理注销拿注销资料，办理注销银行批复后卖方还款

4、银行批复后卖方还款 培训资料培训资料 公公 证证 5-10个工作 日 办理公证办理公证领取公证书领取公证书 房屋出售委托公证资料房屋出售委托公证资料 房产证，夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，双方必须到场房产证，夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明，双方必须到场 委托人（卖方）：委托人（卖方）： 受托人：受托人： 身份证复印件（本人可以不到场）身份证复印件（本人可以不到场） 培训资料培训资料 贷款种类贷款种类 房屋按揭贷款房屋按揭贷款 住宅公积金贷款住宅公积金贷款 组合贷款组合贷款 抵押贷款抵押贷款 房屋贷款种类房屋贷款种类 培训资料培训资料 A：借款人必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然

5、 人。 B：借款人具有稳定的合法收入，具有还本付息的能力。 C：借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物。 D：所购房屋的产权清晰，可进入房地产市场流通。（可到 房产局进行查档） 借款条件借款条件 房屋按揭贷款房屋按揭贷款 什么是按揭什么是按揭：购房者以所购买的房产向银行申请贷款买房 的过程。 培训资料培训资料 贷款额度的确定贷款额度的确定 家庭首次购买楼龄15年左右的住宅，贷款最高额为评估价 的70（即7成按揭），20年以后的贷款约60%，或 50%。 购买第二套住宅需要贷款的，贷款额度为评估价的40 （即4成按揭） 购买第三套及以上住宅的不给予贷款。 购买临街商业地产的，一般为评估价的50%；

6、购买商场内 商铺的不给予贷款。 培训资料培训资料 贷款最长期限30年： （楼龄+贷款年限30） ,最短12个月 现阶段：华厦银行最长楼龄+贷款年限到50年 贷款人年龄最高期限 （贷款人年龄+贷款年限65男性） （贷款人年龄+贷款年限60女性） 贷款期限的确定贷款期限的确定 培训资料培训资料 贷款资料贷款资料 买方买方1 1、身份证原件，婚姻证明，户口本原件；、身份证原件，婚姻证明，户口本原件； 2 2、首套按揭购房的需提供无房证明；（、首套按揭购房的需提供无房证明；（、查询无贷款记录；、查询无贷款记录；、有按有按 揭贷款记录的或正在偿还按揭贷款的，不能做首套揭贷款记录的或正在偿还按揭贷款的，不

7、能做首套; ） 3 3、收入证明（月供两倍、收入证明（月供两倍+1000+1000元，注明公司地址、电话）；元，注明公司地址、电话）； 4 4、常用存折流水账（任意银行，最近、常用存折流水账（任意银行，最近6 6个月以上存取明细，一定要有借个月以上存取明细，一定要有借 款人姓名及账号）；款人姓名及账号）； 5 5、社保或纳税证明（外地户口须提供珠海、社保或纳税证明（外地户口须提供珠海1 1年以上社保或纳税证明）。年以上社保或纳税证明）。 特别提醒：买方如果来到公司看房时，问客户有没有流水，如没有就提特别提醒：买方如果来到公司看房时，问客户有没有流水，如没有就提 醒他一定要马上去开个银行卡醒他一

8、定要马上去开个银行卡/ /存折急做流水，每周存取各一次，存存折急做流水，每周存取各一次，存 80008000，取，取30003000元。元。 卖方卖方 1 1、身份证、房产证、购房发票、契税单原件；、身份证、房产证、购房发票、契税单原件； 2 2、满五年唯一：（广东省户口的需提供户口所在地的无房证明和珠海市区、满五年唯一：（广东省户口的需提供户口所在地的无房证明和珠海市区 的唯一住房证明）；的唯一住房证明）； 3 3、新旧地址证明；、新旧地址证明； 4 4、收款账号。、收款账号。 培训资料培训资料 公积金贷款公积金贷款 借款条件借款条件 1、连续一年以上连续一年以上按时足额缴存住房公积金； 2

9、、具有本市城镇常住户口或有效居留身份； 3、具有稳定的经济收入，有按期偿还贷款本息的能力； 4、有合法有效的产权证明； 5、同意以所购房产作为贷款的抵押物； 6、交付首期购房款。 注：注： 个人公积金贷款额目前规定不超过个人公积金贷款额目前规定不超过3030万；夫妻不超过万；夫妻不超过5050万。万。 公积金缴存银行一般为：工行，建行公积金缴存银行一般为：工行，建行 培训资料培训资料 组合贷款组合贷款 按揭贷款有公积金，一般银行都会要求做组合贷款按揭贷款有公积金，一般银行都会要求做组合贷款 即使你有公积金，贷款即使你有公积金，贷款1010万；也不能全批公积金。万；也不能全批公积金。 商业贷款商

10、业贷款+ +公积金贷款公积金贷款 培训资料培训资料 税税 费费 普通住宅普通住宅 非普通住宅非普通住宅 非住宅非住宅 平价房，廉价房，回迁房平价房，廉价房，回迁房 单位房转让单位房转让 首次购房小于90平米1% 大于90平米 1.5% 二次购房小于90平米1% 大于90平米2% 三次购房都以3%计算 购买方税费购买方税费 培训资料培训资料 普通住宅普通住宅 增值税增值税 （过税总价（过税总价1.055.6%）：）： 来源为购入的满来源为购入的满2年免征；不满年免征；不满2年或非购入的按全额征收（继年或非购入的按全额征收（继 承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与除外）承、遗嘱、离婚、赡养关系、

11、直系亲属赠与除外） 个人所得税（过税总价个人所得税（过税总价-原契税原契税-原购价原购价-利息利息-佣金佣金20%）：）： A、满、满5年家庭唯一生活用房免征（广东省内户口需提供户口所年家庭唯一生活用房免征（广东省内户口需提供户口所 在地和珠海市房地产登记中心的唯一房证明）在地和珠海市房地产登记中心的唯一房证明） B、满、满5年不唯一或不满年不唯一或不满5年全额征收：年全额征收： 差额差额 = 现过税价现过税价-原契税原契税-原购价原购价-供楼利息供楼利息-中介费中介费 个人所得税个人所得税 = 差额差额1.0520% 交易费：交易费：3元元/ 培训资料培训资料 非普通住宅非普通住宅 增值税增

12、值税 （过税总价（过税总价1.055.6%） A A、来源为购入的、来源为购入的 未满未满2 2年按全额征收；满年按全额征收；满2 2年免征收；年免征收； B B、来源为非购入的按全额征收（继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直、来源为非购入的按全额征收（继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直 系亲属赠与除外）系亲属赠与除外） 个人所得税（过税总价个人所得税（过税总价-原契税原契税-原购价原购价-利息利息-佣金佣金20%）：）： A A、满、满5 5年家庭唯一生活用房免征（广东省内户口需提供户口所在地年家庭唯一生活用房免征（广东省内户口需提供户口所在地 和珠海市房地产登记中心的唯一房证明）和珠海市房地产登记中

13、心的唯一房证明） B B、满、满5 5年不唯一或不满年不唯一或不满5 5年均按差额征收年均按差额征收 差额差额 = = 现计税价现计税价- -原发票价原发票价- -原所交税费原所交税费- -本次营业税本次营业税- -供楼利息供楼利息- -中中 介费介费 个人所得税个人所得税 = = 差额差额20%20% 交易费：交易费：3 3元元/ / 培训资料培训资料 非住宅非住宅 增值税增值税 （过税总价（过税总价1.055.6%） A A、来源为购入的不论年限，按差额征收；（未满两年全额征收，满两年免征）、来源为购入的不论年限，按差额征收；（未满两年全额征收，满两年免征） B B、来源为非购入的按全额征

14、收（继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与除外）、来源为非购入的按全额征收（继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与除外） 土地增值税（土地增值税（30%30%、40%40%、50%50%、60%60%） 土地增值税土地增值税 = = 增值额增值额 税率税率 增值额增值额 = = 现计税价现计税价 - - 扣除项目扣除项目 扣除项目扣除项目 = = 原发票价原发票价（1 + 5%1 + 5%购买年限）购买年限）+ +原所交税费原所交税费 + + 本次营业税本次营业税 注：注： A A、增值额未超过扣除项目金额、增值额未超过扣除项目金额5050 土地增值税土地增值税 = = 增值额增值额303

15、0 B B、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额5050，未超过，未超过100100的的 土地增值税税额土地增值税税额 = = 增值额增值额4040扣除项目金额扣除项目金额5 5 C C、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额100100，未超过，未超过200200 土地增值税税额土地增值税税额 = = 增值额增值额5050扣除项目金额扣除项目金额1515 D D、增值额超过扣除项目金额、增值额超过扣除项目金额200200 土地增值税税额土地增值税税额 = = 增值额增值额6060扣除项目金额扣除项目金额3535 培训资料培训资料 非住宅非住宅 个人所得税（个人所得税（20%

16、）：）： 个人所得税个人所得税 = 差额差额20% 差额差额 = 现计税价现计税价 - 原发票价原发票价 - 原所交税费原所交税费 -本次营业税本次营业税 - 供楼供楼 利息利息 - 中介费中介费 土地增值税土地增值税 培训资料培训资料 平价房，廉价房，回迁房平价房，廉价房，回迁房 增值税增值税 （过税总价（过税总价1.055.6%） 未满未满2年全额增收；年全额增收； 已满已满2年免征；年免征； 个人所得税（过税总价个人所得税（过税总价-原契税原契税-原购价原购价-利息利息-佣金佣金20%）：）： 个人所得税个人所得税 = 差额差额2.25%（满（满5年唯一免征）年唯一免征） 未满未满5年全

17、额征收；年全额征收； 已满已满5年免征；年免征； 培训资料培训资料 单位房产单位房产 增值税（增值税（5.6%）：）： 不论年限按差额征收不论年限按差额征收 土地增值税（土地增值税（30%60%） 企业所得税（利润的企业所得税（利润的21-25%）：）： 公司为核定的计总营业额的公司为核定的计总营业额的3.75% 印花税印花税 = 计税价计税价 0.005% （买卖双方都要交）（买卖双方都要交） 土地使用税：土地使用税： 0.530元/ 培训资料培训资料 提提 醒醒 1 1、20052005年年8 8月月1 1日之前日之前购买的二手房没有发票，时购买的二手房没有发票，时 间及原购价以契税为准。间及原购价以契税为准。 2 2、20072007年年1010月月1 1日之前日之前购买的二手房发票和契税购买的二手房发票和契税 单有不一样的，原购价以发票价为准；时间以单有不一样的，原购价以发票价为准；时间以 首次契税为准。首次契税为准。 3 3、直系亲属赠与免交营业税和个税，非亲属赠与、直系亲属赠与免交营业税和个税，非亲属赠与 以正常买卖收取。以正常买卖收取。 培训资料培训资料 购买方税费购买方税