临沂酒店式公寓分析及总结

1、临沂酒店式公寓市场分析及建议临沂酒店式公寓市场分析及建议 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分 隔成数家,各家房间格局大致相同 。 公寓公寓 总价低。因为户型面积小，相对总价低。总价低。因为户型面积小，相对总价低。 投资收益高。易于出租，也易于出售。具有长期的投资收投资收益高。易于出租，也易于出售。具有长期的投资收 益。益。 投资风险非常低并有专业的物业公司进行管理。投资风险非常低并有专业的物业公司进行管理。 优点：优点： 得房率低。酒店式公寓的得房率约得房率低。酒店式公寓的得房率约75%-70%，缩小了实，缩小了实 用率，降低了性价比。用率，降低了性价比。 居住功能差。户型单一，无独

2、立厨房、客厅，缺乏足够的居住功能差。户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的 储存空间，只具备暂住功能。储存空间，只具备暂住功能。 户型通常较差。通常为点式设计，只一面采光。户型通常较差。通常为点式设计，只一面采光。 比较拥挤狭促。一层十几户，都是商住两用的，视觉上比比较拥挤狭促。一层十几户，都是商住两用的，视觉上比 较拥挤狭促，安全系数低。较拥挤狭促，安全系数低。 使用年限少。酒店式公寓的使用年限，一般只有使用年限少。酒店式公寓的使用年限，一般只有50年，比年，比 起普通住宅少了起普通住宅少了20年。年。 物业、水电费较高。物业、水电费较高。 缺点：缺点： 临临 沂沂 酒酒 店店 式式 公公

3、寓寓 市场概述市场概述 临沂酒店式公寓尚处于起步阶段，纯粹酒店式公寓项目非常少临沂酒店式公寓尚处于起步阶段，纯粹酒店式公寓项目非常少 n兰山区以酒店式公寓进行推广销售的仅：联安现兰山区以酒店式公寓进行推广销售的仅：联安现 代城、银座中心代城、银座中心 、久隆奥斯卡、丽晶国际等。、久隆奥斯卡、丽晶国际等。 n北城新区尚未有酒店式公寓项目，环球国际以小北城新区尚未有酒店式公寓项目，环球国际以小 户型为主打，颐高上海街二期上海公馆、德居一户型为主打，颐高上海街二期上海公馆、德居一 品及一些综合体项目规划有酒店式公寓。品及一些综合体项目规划有酒店式公寓。 联安现代城：联安现代城：位于兰山区城南板块，1

4、5万方集商务办公、精装公 寓、住宅、酒店及商业街区为一体的城市综合体。 n体量：2#为酒店式公寓 n楼层：29层 n单层户数：14户 n产权：70年 n户型面积：33-85，约50一室为主 力。 n销售模式： 1、1-10层精装公寓， 针对投资客返祖， 由佳禾东方管理进行管理。 2、11-29层为毛坯，直接销售。 n价格：精装修5000元/，毛坯4000 元/ 典型项目典型项目 区位图区位图 2# 典型项目典型项目 联安现代城：联安现代城：33-85全部一室的设计，设计较差，私密性差。全部一室的设计，设计较差，私密性差。 A A BB CC DD EE n 点式楼设计，点式楼设计，4 4部电梯

5、，一层部电梯，一层1818户。户。 n户型户型B B、E E的设计为销售增加难度。的设计为销售增加难度。 A:57.49 D:33.65 B:85.72 E:48.86 C:49.97 银座中心城：银座中心城：位于兰山区市中板块，25万余平，大型购物中心、超市、万余平，大型购物中心、超市、 住宅、公寓、商业街、影院餐饮等多种业态住宅、公寓、商业街、影院餐饮等多种业态 集约的城市综合体。集约的城市综合体。 典型项目典型项目 n体量：1#、2#为酒店式公寓 n楼层：727层 n单层户数：14户 n产权：40年 n户型面积：30-104，约40一室为 主力。 n销售模式： 1、毛坯销售。 2、212

6、7层以具商业气息的为双层玻 璃外立面吸引消费者。 价格：59006500左右 均价6200 1# 2# 典型项目典型项目 银座中心城：银座中心城：30-104，30-49，68-104为为2室设计。室设计。 n 点式楼设计，点式楼设计，4 4部电梯，一层部电梯，一层1414户。户。 n户型设计相对方正。户型设计相对方正。 A:57.49 丽晶国际：丽晶国际：位于老城区，地段稀有，产品规划位于老城区，地段稀有，产品规划3333层高档公寓式住宅，层高档公寓式住宅， 1-61-6层为商业，单数层有空中花园。层为商业，单数层有空中花园。 典型项目典型项目 n体量：1#为酒店式公寓 n楼层：7-33 n

7、单层户数：4梯17户 n产权：70年 n户型面积：47-140，57一室为主 力，奇数层配备露台 。 n销售模式： 1、1-6层预计精装租售。 2、733层预计毛坯销售。 价格：3990-6580 均价：5000 1# 典型项目典型项目 丽晶国际：丽晶国际：47-140,4梯梯17户。户。 n户型设计南北向为主，靠北几户进深过长。户型设计南北向为主，靠北几户进深过长。 奥斯卡：奥斯卡：位于兰山区市中板块，集商业，办公，餐饮，休闲，娱乐，集商业，办公，餐饮，休闲，娱乐， 居住为一体，居住为一体，Office5A甲级写字楼、甲级写字楼、Shopping mall购物中心、购物中心、 Apartme

8、nt国际公寓、国际公寓、Convention铂金会所的多功能中央商务区铂金会所的多功能中央商务区 。 典型项目典型项目 n体量：1#、2#为酒店式公寓 n楼层：1# 30层，2# 27层 n单层户数：8 n产权：70年 n户型面积：46-200，约46一室为 主力。 n销售模式： 目前为毛坯销售，只推了1#，2#未推。 价格：75008000元/左右 1# 2# 万阅城：万阅城：由临沂市图书馆、由临沂市图书馆、5A甲级写字楼、酒店式公寓、高尚住宅、甲级写字楼、酒店式公寓、高尚住宅、 文化商业中心等多元业态汇集而成的城市综合体项目文化商业中心等多元业态汇集而成的城市综合体项目 。 典型项目典型项

9、目 n体量：1#为行政公寓 n楼层：24 n单层户数：24 n产权：70年 n户型面积：50130 ，约50一室 为主力。 n销售模式： 可选式装修。分毛坯、普装、精装。 价格：6200-7700元/,均价6800元/ 1# 1# 2# 3# 环球国际：环球国际：位于北城板块，270度欣赏的滨河美景、度欣赏的滨河美景、270度欣赏新市度欣赏新市 政中心的北城新区国际政中心的北城新区国际5A甲级写字楼，是国际标准甲级写字楼，是国际标准全景观价值综合体。全景观价值综合体。 典型项目典型项目 n体量：1#、2#、3#为公寓式住宅 n楼层：32 n单层户数：7 n产权：70年 n户型面积：39-170

10、，39、41一室为 主力。 n销售模式： 1、目前已去化的都为毛坯。 2、现余59，若要精装则加400元/。 价格：4300-5200元/均价：4500元/ 颐高上海公馆：颐高上海公馆：位于北城板块，临沂第一行政区，商务CBD， 数万商务人群汇聚地。 典型项目典型项目 n体量：4栋 1#、2#、3#、4# n楼层：6-29 n单层户数：11 n产权：70年 n户型面积：33-40,70-80，30、40 一室为主力。 n销售模式： 未知 价格：未定 预计均价：5000 40公寓式住宅，18万元一套起。8月27正式启动。 1# 2# 3# 4# 二期二期 层数 产权 单层 户数 户型面积主力面积

11、均价 联安现代城 29 701433-8550 精装修5000 元/，毛坯 4000元/ 银座中心城7-27 401430-104406200元/ 久隆奥斯卡30.27 70846-200467750元/ 万阅城 24 702440-130406700元/ 环球国际 32 70739-17039、414800元/ 丽晶国际 33 701747-140575000元/ 楼盘信息对比楼盘信息对比 临沂公寓层数大多为27-30层，单层户数大多为14户，大 多建于住宅用地，产权70年。户型面积集中在35-89， 主力面积偏向于40、50小户型。这种小户型首付低，投 资额度小，整体投资风险小，因此备受投

12、资客的亲睐。 地段较好周边配套设施齐全的公寓价格较高。兰山区市中 心附近的公寓受老城区齐全配套、人员聚集的影响，价位 在6000元/以上。北城新区后起之秀，享市政规划，各 种商圈明显，但公寓规划体量明显不足，大多数公寓只是 户型设计上高仿公寓，并没有实际意义上的酒店式公寓。 总结总结 产品建议产品建议 小户型：应避免进深过长，走廊要短。户型方正，南北通 透。厨房与厕所相隔要远。尽量通过外飘窗或观景提高其 品质。 大户型：注意小户型上述几点，注意户型的合理分割。 整体：建议以30、40这种小户型为主，最大不宜过90 。 公寓风格：比如颐高上海公馆的马赛式：采用复式交叉式 独特的建筑设计风格；米拉

13、公寓：其屋顶与外围高低错落， 墙面凹凸不平，到处可见蜿蜒起伏的曲线 。 外立面要够商业，够现代。 法国法国马赛公寓马赛公寓 一个单位是卧房在 上，厨房在下，而对面 一套单位则是厨房在上， 卧室在下 。7-8层柱子 间设有整层的活动室。 客厅客厅 客厅客厅 卧室卧室卧室卧室 马赛公寓简介马赛公寓简介 大楼共有18层，有23种不同的居住单元，共337户，可供 1500-1700名居民居住，提高了居民选择的自由度，突破 了承重结构的限制，室内楼梯将两层空间连成一体,起居 厅两层通高，达到4.8米高，3.66x4.80米大块玻璃窗满足 了观景的开阔视野，大楼的7、8层是商店和公用设施，商 店和公用设施

14、，包括面包房，副食品店，餐馆，酒店，药 房，洗衣房，理发室，邮电所和旅馆。满足居民的各种需 求，幼儿园和托儿所设在顶层，通过坡道可到达屋顶花园。 在第17层设有幼儿园和托儿所，屋顶上设有小游泳池、儿 童游戏场地、一个200米长的跑道，健身房、日光浴室， 还有一些服务设施被勒柯布西耶称为“室外家具” 。 深圳市福田中心区北部的“雕塑家园” 已成功运用。 波浪式外观设计，高迪自认 为他建造的最好的房子，它 与高迪的另外两件作品一起， 在1984年被联合国教科文组 织宣布为世界文化遗产。 米拉公寓米拉公寓 典型户型分析典型户型分析 户型一41一居室： 这是一种市场上比 较流行的户型，受规划 面积的影响，这种户型 表现为进深多，这种户 型采光差。 但是该户型卧室 的设计还是比较可取的 ，带大飘窗，房间比较 规整。 厨房与卫生间间 隔距离远。这种户型还 是比较受人推崇。 户型一45一居室： 该户型南面由3 段飘窗隔开，虽然户型 不太规整，但房屋内家 具摆放合理，空间浪费 现象小。 典型户型分析典型户型分析 户型一87三居室： 典型户型分析典型户型分析 该户型