荆门市场报告.pptx

1、 荆门市场报告 1）荆门城市整体认识 2）荆门房地产市场分析 城市性质：鄂中区域中心城市，以石油化工、电力为特色的新兴工业城市，省级历史文化名城和 生态环境良好的宜居城市。 n 荆门概况 荆门位于湖北省中部，长江以北，汉水从中 穿流而过。周边城市环绕，北靠襄阳，随州 ，南临荆州，西连宜昌，东接孝感，与省会 城市武汉相距217公里。 n 行政版图 荆门，版图面积12400平方公里，辖京山县、 沙洋县、东宝区、掇刀区以及钟祥市、漳河 新区、屈家岭管理区和荆门高新区。 n 城市人口 城市人口达304万，其中城区人口约70万。 南进西拓 城市概况 道路人口产业经济投资资源条件 市域产业结构：一横三纵

2、“一横”沿长荆铁路 形成的新兴重点产业发展 带 “三纵” 沿襄荆高速形成的传统 产业发展带； 沿汉江形成的生态产业 发展带； 沿随岳高速形成的综合 产业发展带。 市域城镇体系结构：一主四副 “一主”荆门城区； “四副” 钟祥城区，以轻工、旅 游为主； 京山城区，与武汉对接的 新兴产业基地； 沙洋城区，农副产品加工 和纺织基地； 胡集镇，全国重要的磷化 工基地。 城市功能分区三大组团 （1）北组团：分为东西两片区。西片为生活居住片区；东片以传统工业为主，依托石化，形成的工业片区。 （2）中组团：分为南北两片。北片以行政办公、居住生活为主；南部是经济开发区和高新技术产业园区。 （3）西组团：为荆门

3、未来最适宜居住的区域，规划为居住、旅游休闲、教育、研发功能。 发展规划：以布局为山水指状渗入城市，利用自然山体和水系形成的生态廊道自然分隔城市组团。 城市概况 道路交通人口产业经济投资资源条件 公路：已建成通车的襄荆高速、荆宜高速、 随岳高速、武荆高速在此交织成网； 铁路：辖区内设有荆门站、京山站、钟祥 站，焦柳铁路、长荆铁路和即将动工升级 改造的荆沙铁路在城区汇集； 水运：临长江、踞汉江，南水北调中线的 江汉运河贯穿境内。 航空：市中心距武汉天河国际机场、宜昌 三峡国际机场、襄阳刘集机场均在100公 里左右，境内有钟祥冷水机场，和即将启 动建设的漳河机场。 城市概况 道路交通 人口产业经济投

4、资资源条件 城市交通畅达，将打造鄂中区域性综合交通枢纽和物流集散中心 方圆500公里内：可以辐射长沙、郑州、南京、重庆等华中地区大城市； 方圆1000公里内：可以辐射到北京、广州、上海、成都、西安等国内大城市。 301299.86301.9302.3304 0.38% 0.34% 0.40% 0.45% 0.42% 0.10% 0.15% 0.20% 0.25% 0.30% 0.35% 0.40% 0.45% 0.50% 297 298 299 300 301 302 303 304 305 2009年2010年2011年2012年2013年 城市人口(万人)城市人口增长率 8% 24% 45

5、% 21% 荆门人口受教育程度占比情况 大学（大学以上） 高中（含中专) 初中 小学 近年来，随着十二五规划的落实，荆门经济快速发展，人口迅速扩张，2013年同比增长了4.24，人 口受教育水平偏低，以初中水平为主。随着产业结构的稳定，人口吸纳力的增强和人口受教育水平的 不断提高，后续发展仍存在一定利好空间。 城市概况道路交通 人口 产业经济投资资源条件 产业结构:荆门主导产业为工业，三产业缓慢发展。13年服务业同比略涨0.6%，产业结构有待调整完 善。 187.27 178.69 166.53 145.1 134.54 660.41 587.55 494.4 353.13 259.58 35

6、2.52 319.02 281.66 231.84 206.41 0100200300400500600700 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 第三产业（亿元）第二产业（亿元）第一产业(亿元） 15.80% 54.20% 30.00% 2013年三大产业结构占比 农业工业服务业 16.50% 54.10% 29.40% 2012年三大产业结构占比 农业 工业 服务业 荆门市第一产业发展较为稳定，工业化程度继续提高。良好的产业 基础，为房地产提供了大量稳定的客户群。 2010年至2011年，是荆门市产业结构转型的一年。提升改造传统 工业，加快建设现代农业。为求在变化中

7、寻求更为优化的结构调整。 城市概况道路交通人口 产业 经济投资资源条件 产业发展：目前荆门工业体系日臻完备，已初步形成了以石化、磷化、食品、建材、机电、纺织及体 育用品为主的6大产业集群。屈家岭被定位为“中国农谷”，建设农业产业化的展示地。 荆门化工循环产业园产业 发展以石化副产品延伸加 工为主，次要发展煤化工、 精细磷化工 食品产业以金龙泉啤酒集团和 国宝桥米公司为龙头，培育大 型企业集团 机电产业以京山轻机为骨干，发展 技术含量、装备水平较高的汽车零 部件和装备制造产业 建材产业以宝源木业 为依托，升级改造传 统建材业，开发新型 建筑材料 轻纺及体育用品产业以李宁工业园为主体，提升系列化

8、产品开发及生产能力，发展具有产业链优势的针织类服 装产业。 城市概况道路交通人口 产业 经济投资资源条件 自2007年被确定为国家循环经济试点市之后，实现了传统产业的深刻转型， 推进优势企业和项目向园区集中,，达到资源集约，项目集群。 中国农谷 经济水平：经济总量过千亿，增速快，经济基础较好，发展后劲足 600.53 730.07 942.59 1085.26 1202.61 14.80% 15.60%15.60% 12.20% 10.50% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 0 200 400 600 800

9、1000 1200 1400 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 GDP（亿元） 增长率 2009-2013年荆门市GDP 2013年湖北各市GDP排名 2013年 GDP排名 地级市 2012年GDP （亿元） 2013年GDP （亿元） 1武汉8003.829000 2宜昌2508.892816 3襄阳2501.962814 4荆州1196.021334.9 5黄冈1192.881332.55 6孝感1105.161230 7荆门1085.261215 8黄石1040.951144 9十堰955.681080 10咸宁760.99872 2012年开始，荆门GDP过

10、千亿，2013年更是达到1202亿， 近年来GDP增长率保持在10%以上，显示出良好的经济发展 势头。 根据规划，确定荆门的城市性质为鄂中区域中心城市,2013 年荆门GDP在湖北各市当中排名第七，与武汉有明显差距， 但与荆州黄冈等差距不大，有望超越。 城市概况道路交通人口产业 经济投资 资源条件 317.18 448.62 590.63 794.4 1014.64 50.21 52.58 77.01 120.25 171.49 15.83% 11.72% 13.04% 15.14% 16.90% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.0

11、0% 16.00% 18.00% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2009年2010年2011年2012年2013年 固定资产投资房地产投资房产投资占比 2009-2013年荆门市固定资产投资（单位：亿元） 投资与消费：荆门固定资产投资和居民人均年消费水平逐年稳步提升，说明荆门的基础设施在不断改 善，地区市场充满活力，商业市场繁荣，显示出强大的发展潜力。 317.18 448.62 590.63 794.4 1014.64 50.21 52.58 77.01 120.25 171.49 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 2

12、00 400 600 800 1000 1200 2009年2010年2011年2012年2013年 荆门居民人均年消费水平（单位：元） 人均消费增长率 2013年全市固定资产投资超过1000亿元，其中房地产投资达到171亿，房产投资占比逐年提升，13年达 到16.9%。2011年，人均消费首次突破万元年均增幅达两位数。五年间，荆门城镇居民人均消费年均增 长10.6%。荆门城镇居民新增收入多是用于消费食品支出，舒适享受型的消费结构仍处于初级阶段，有向 深层和高级发展的巨大潜力。 城市概况道路交通人口产业 经济投资 资源条件 水资源：全境大小河流900余条，形成以汉江中下游、漳河、长湖和府环河为

13、主的四大水系，水域面积18.52 万公顷较大湖泊为长湖，正常水面11.34千公顷提水工程有大中型电灌站77处，年提水能力3.17亿立方米。 矿产资源：全市探明矿种50多种，矿床（点）543处，探明储量并开发利用的矿产达23种，尤以非金属矿 居多。截至2011年底，保有资源储量（包括占用和未占用）累托石698万吨，居全国之首。 教育资源：全市现有各级各类学校及培训机构625所（个），荆门市唯一一所省市共建的本科院校荆门理 工学院；全市建成33个村级文化活动中心、9个文化中心户、93个农民健身工程项目和503家农家书屋。 旅游资源：明显陵，世界文化遗产，是中国数千年历史长河中最具特色的一座帝王陵寝

14、；还有漳河境 内的国家水利风景名胜区漳河水库，亚洲第一大人工土坝李家洲大坝，黄仙洞及大洪山溶洞群。 城市概况道路交通人口产业经济投资 资源条件 荆楚理工学院漳河水库明显陵 荆门市场报告 1）荆门城市整体认识 2）荆门房地产市场分析 荆门中心商圈为由金虾路-中天街-工商 街为组合的中天街商圈，其经营业态主 要以服饰、鞋类、服务业为主。 中天街商 圈 东宝商 圈 长宁 商圈荆门 商业 城 星球 商业 中心 金银 岛建 材城 万达 广场 荆门商业氛围良好，商圈众多，发展势头迅猛，已有万达等大型城市商业综合体入驻。 商圈分布 楼盘分布土地成交供需量价区域成交重点入市 月亮湖路、长宁路属次级商圈，代表的

15、有 百货批发和建材市场集群，长宁大道五金 市场集群，次级商圈主要以细分的行业市 场为集群产生规模效应。 掇刀区属于外围商圈，距离老城区较远， 但随着万达广场的落户，星球商业中心 的开业，新城区商圈日渐成熟，有望打 造另一个城市中心商圈。 东宝商圈位于象山大道，有荆门市政府和 东宝区政府，中小学和荆门博物馆，教育 资源丰富。 项目名称成交套数成交面积 （） 成交均价 （元/） 荆门碧桂园72779364.473646.05 楚荣首府21922249.463463.24 水岸新城21822137.253509.30 朝晖御苑20922467.714905.84 洋丰嘉园20722839.68331

16、1.08 昊天山水城20728986.613500.29 洋丰西山林 语 15619869.933949.61 2014年荆门中心区楼盘住宅类销售排行榜 商圈分布 楼盘分布 土地成交供需量价区域成交重点入市 荆门碧桂园 楚荣首府 水岸新城 昊天山水城 朝晖御苑 西山林语 荆门万达广场 中建荆南熙园 凯凌香格里 拉二期 万华城 万宁汇 尚品金凯城 一期 近期土地成交以屈家岭居多，城市中心地区土地资源紧张，发展中心会慢慢南移至新区。 排名地块名称成交区域成交面积 （) 成交总价 （万元） 楼面价（元 /） 交易时间 1农谷大道西太子路北 2013G43号地块 屈家岭68749.733653.321

17、32013-12-10 2高新区凤凰大道以西、凤 凰一路以南地块 高新区38060.8617513832014-6-9 3东宝区石桥驿村【2014】 7地块 东宝区227806801662014-5-23 4农谷大道东16号规划路南 2013G44号地块 屈家岭22776.3710253002013-12-10 5京山县新市镇窑山村 2014G005号地块 京山县9505.586854002014-4-16 6农谷大道西京王线东 2013G41号地块 屈家岭9417.162121412013-12-10 7五三中路北工业园西路东 2013G37号地块 屈家岭6666.7356.82972013

18、-12-10 8五三中路北工业园西路东 2013G47地块 屈家岭5440.95294.42922013-12-10 商圈分布楼盘分布 土地成交 供需量价区域成交重点入市 44.57 83.98 109.93 87.89 143.4 36.05 48.14 70.33 89.67 90.97 1.24 1.74 1.55 0.98 1.58 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 供应面积(万方) 成交面积（万方）

19、 供求比 2014年上半年住宅供应量143.4万方，同比增加30%，成交90.97万方，同比增长29%，整个上半年 供求比为1.58，呈现供大于求的局面。 近年来，荆门商品住宅市场供求比经历由高走低又走高的曲线过程，2013年下半年供应量大 幅减少，形成短暂的供不应求局面，其余年份均是供大于求，后期去化压力大。 商圈分布楼盘分布土地成交 供需量价 区域成交重点入市 19.4317.5218.2518.1116.3615.2814.3615.8420.6215.4118.0113.33 3521 3683 362536333616 3545 2903 3364 3582 3846 3646 31

20、94 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 10 15 20 25 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 成交面积（万方）成交均价（元/） 2013年7月到2014年6月，住宅量价整体保持平稳，2014上半年经历了先涨后降的过程，到6月住宅 均价为3194元/，成交面积为13.33万方，均降到较低水平。 商圈分布楼盘分布土地成交 供需量价 区域成交重点入市 67.80% 16.30%

21、7% 1.40% 7.50% 城区区域成交销售套数占比 掇刀 东宝 漳河新区 开发区 屈家岭 2014年上半年，荆门主力成交区域在掇刀区，占比达到67.8%，其次是东宝区，占比16.3%；主力成交面 积在90-120之间，占比50%，其次是90以下，占比26%。在刚需和改善产品持续热销的情况下，市 场销售主力区间仍为中小户型普通商品住房，140以上的大户型住房积压严重。 26% 50% 22% 2% 住宅销售套型结构图 9090-120120-140140 商圈分布楼盘分布土地成交供需量价 区域成交 重点入市 项目名称万华城（东宝区泉口路） 占地127万方 建面300万方 主诉求一期拥有集购物

22、、交往、体验、休闲、观光等为 一体的步行街，滨水艺展商街、shopping mall、 酒吧、特色集市等，将大幅度提升片区的商业热 度。 入市时间未定 项目名称凯凌香格里拉二期（东宝区天鹅广场四西侧） 占地26万方 建面36万方 主诉求项目处于市中心繁华地带，周围商圈围绕，低容 积率高绿化率是其主要卖点。主要产品为7层电 梯洋房，均价4800元/ 入市时间未定 商圈分布楼盘分布土地成交供需量价区域成交 重点入市 项目名称荆门万达广场（掇刀区漳河新区象山大 道与体育场交汇处） 占地14万方 建面73万方 楼层状况16栋32层住宅、2栋27-28层写字楼， 其他为2-4层大商业区域。 住宅部分达华府致力荆门名流住区第一豪宅，已 于6月27号开放样板间，入市时间未定； 商业部分首期已完成招商 主诉求万达集团投资50亿元打造的荆门73万 平米国际级城市综合体，集国际购物中 心、商业街、SOHO、写字楼、住宅为 一体，重塑荆门商业格局，缔造荆门新 中心 商圈分布楼盘分布土地成交供需量价区域成交 重