物业设备管理

1、 一、什么是房屋设备一、什么是房屋设备 房屋设备是房屋建设内部附属设备的房屋设备是房屋建设内部附属设备的 简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成 部分。房屋要实现价值和使用价值，都离部分。房屋要实现价值和使用价值，都离 不开水、电、煤等附属设备。没有水、电、不开水、电、煤等附属设备。没有水、电、 煤等附属设备的房屋不能算是完整房屋。煤等附属设备的房屋不能算是完整房屋。 二、房屋建筑卫生设备二、房屋建筑卫生设备 （一）给排水设备系统（一）给排水设备系统 房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中 各种冷水、热水、开水

2、供应和污水排放的工程设各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设 备总称。它包括房屋给水设备和房屋排水及房屋备总称。它包括房屋给水设备和房屋排水及房屋 热水供应设备。热水供应设备。 房屋排水设备是指用来排除生产、生活水和屋面雨房屋排水设备是指用来排除生产、生活水和屋面雨 雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、 清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排 放（废）水的性质又可分为生活排水管道、工业放（废）水的性质又可分为生活排水管道、工业 废水管道和室内雨水管道。废水管道和室内雨水管道。 房屋热水供应设备

3、是指房屋建筑内部附属设备中热房屋热水供应设备是指房屋建筑内部附属设备中热 水供应部分，它包括加热设备、储存设备（主要水供应部分，它包括加热设备、储存设备（主要 指热水箱）、供热水管道、各种循环管道和热水指热水箱）、供热水管道、各种循环管道和热水 表、疏水器、自动温度调节器减压阀和伸缩器及表、疏水器、自动温度调节器减压阀和伸缩器及 自然补偿管道等一系列器材和附件。自然补偿管道等一系列器材和附件。 （二）房屋卫生设备（二）房屋卫生设备 房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备的卫房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备的卫 生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、

4、面盆等。面盆等。 （三）房屋消防设备（三）房屋消防设备 房屋消防设备是指房屋建筑内附属设备中的房屋消防设备是指房屋建筑内附属设备中的 消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机、消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机、 灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备，灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备， 如烟感器、温感器消防报警系统、防火卷帘、防如烟感器、温感器消防报警系统、防火卷帘、防 火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防 走道及事故照明、应急照明等。走道及事故照明、应急照明等。 （四）房屋供暖、供冷和通风设备系统（四）房屋供暖、供冷和通风

5、设备系统 房屋供暖设备是指房屋设备中用来供暖的部分可分为房屋供暖设备是指房屋设备中用来供暖的部分可分为 热水和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁热水和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁 炉、鼓风机、水汀片、回龙泵和室外供暖管道、散炉、鼓风机、水汀片、回龙泵和室外供暖管道、散 热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去 污器等热水供暖设备和各种立管干管等的蒸汽供暖污器等热水供暖设备和各种立管干管等的蒸汽供暖 设备系统。设备系统。 房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中、可以使空房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中、可以使空 气流动、给房屋住（用

6、）者带来凉爽感觉的设备部气流动、给房屋住（用）者带来凉爽感觉的设备部 分，包括冷气机、深井泵、电扇、冷却塔、回龙泵分，包括冷气机、深井泵、电扇、冷却塔、回龙泵 等设备。等设备。 房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分，房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分， 它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等。它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等。 三、房屋建筑电气设备三、房屋建筑电气设备 （一）房屋供电及照明设备（一）房屋供电及照明设备 它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部 分。它包括高压开关（户外型为负荷开关，户内分。它包括高压开关（户外型

7、为负荷开关，户内 型为漏电保护自动开关）、变压器、各种温控仪型为漏电保护自动开关）、变压器、各种温控仪 表、计量仪表、低压配电柜、配电一杆线、楼层表、计量仪表、低压配电柜、配电一杆线、楼层 配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。 （二）房屋弱电设备（二）房屋弱电设备 它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部 分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视 系统设备、电脑设备等。系统设备、电脑设备等。 （三）房屋运输设备（三）房屋运输设备 它是指房屋建筑内附属设备中载运人或物品

8、的设它是指房屋建筑内附属设备中载运人或物品的设 备，包括电梯和自动扶梯，它们是房屋建筑中主要备，包括电梯和自动扶梯，它们是房屋建筑中主要 的垂直运输设备。的垂直运输设备。 （1）电梯。电梯一般由传动设备、升降设备、安）电梯。电梯一般由传动设备、升降设备、安 全设备和控制设备组成。电梯按用途可分为客梯、全设备和控制设备组成。电梯按用途可分为客梯、 货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度可货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度可 分为速度在分为速度在# $ % 以上的高速电梯、速度在以上的高速电梯、速度在 !&# $ % 以上的快速电梯和速度在以上的快速电梯和速度在 (&) $ * 以上的

9、低速电梯，以上的低速电梯， 目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层住目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层住 宅选用快速电梯。按电动机拖动方式可分为交流双宅选用快速电梯。按电动机拖动方式可分为交流双 速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯。按控制方速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯。按控制方 式可分为信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序式可分为信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序 控制电梯和简单手柄控制电梯。控制电梯和简单手柄控制电梯。 （2）自动扶梯。自动扶梯主要是用于）自动扶梯。自动扶梯主要是用于 相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运 送大量人员，常

10、用于大型商场、酒店和娱送大量人员，常用于大型商场、酒店和娱 乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构 造上与电梯有些相似，但在许多方面比电造上与电梯有些相似，但在许多方面比电 梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和 支撑装置组成。支撑装置组成。 （四）房屋防雷及接地装置（四）房屋防雷及接地装置 不同用途的房屋建筑（构筑）物，应有不同不同用途的房屋建筑（构筑）物，应有不同 的防雷等级要求。的防雷等级要求。 （1）房屋建（构）筑物防雷等级的划分。一类建）房屋建（构）筑物防雷等级的划分。一类建 （构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦

11、斯、（构）筑物。凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、 蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆 炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。二类建炸致使建（构）筑物损坏和人员伤亡的。二类建 （构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑（构）筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋（构筑 物）或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建物）或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建 （构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作防（构）筑物。凡不属于一、二类范围，而需作防 雷保护的建筑物。雷保护的建筑物。 （2）防雷装置的一般要求。一般建筑物的防）防雷装置的一般要求。一般建筑物的防 雷设施要

12、求装有避雷针、避雷网、避雷带、雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带、 引下线和接地极。避雷针又可分为单支、引下线和接地极。避雷针又可分为单支、 双支、多支保护等形式。避雷针、带、引双支、多支保护等形式。避雷针、带、引 下线和接地极等防雷部分都要按规范的具下线和接地极等防雷部分都要按规范的具 体要求装置，才能防止雷击的危害。体要求装置，才能防止雷击的危害。 房屋设备上述两大类外，还有厨房设房屋设备上述两大类外，还有厨房设 备、清洁设备、景观设备等多种新型设备。备、清洁设备、景观设备等多种新型设备。 四、房屋设备管理是文明建设和发展的需要四、房屋设备管理是文明建设和发展的需要 现代化的城市要求房屋

13、建筑能达到适用、经济、现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、 舒适、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存舒适、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存 与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置 在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同 功能的房屋设备经过科学的运行管理和维修管理，功能的房屋设备经过科学的运行管理和维修管理， 不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水平，不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水平， 而且标志着城市文明的程度。所以说，为提高城市而且标志着城市文明的程度。所以说，为

14、提高城市 文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设备管文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设备管 理。理。 五、房屋设备管理能强化物业管理企业的基五、房屋设备管理能强化物业管理企业的基 础建设础建设 由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此， 它的好与坏，直接可以显示出物业管理行业的行它的好与坏，直接可以显示出物业管理行业的行 业好坏和管理服务质量的优劣以及技术水平的高业好坏和管理服务质量的优劣以及技术水平的高 低，从而反映出物业管理形象。因此，搞好房屋低，从而反映出物业管理形象。因此，搞好房屋 设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠设备管理，可以促

15、使物业管理企业及时抓住和纠 正不良的行风苗子，不断提高管理服务技师和技正不良的行风苗子，不断提高管理服务技师和技 术水平，从而可强化物业管理企业和行业的基础术水平，从而可强化物业管理企业和行业的基础 建设，促使物业管理更好地发展。建设，促使物业管理更好地发展。 六、房屋设备管理的制度六、房屋设备管理的制度 （1）接管验收工作是设备安装或检修停用后转入使）接管验收工作是设备安装或检修停用后转入使 用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和 使用有着很重要的意义。因此，在进行房屋设备的使用有着很重要的意义。因此，在进行房屋设备的 运行管理和维修管理之前

16、，首先要做好房屋设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好房屋设备的 接管验收工作，接收好房屋设备和基础资料。接管接管验收工作，接收好房屋设备和基础资料。接管 验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还 包括对维修后房屋设备的验收以及委托加工或购置包括对维修后房屋设备的验收以及委托加工或购置 的更新设备的开箱验收。的更新设备的开箱验收。 房屋设备的第一次验收为初验，对出现的问题房屋设备的第一次验收为初验，对出现的问题 应商定解决意见并确定复验时间。对经复验仍不合应商定解决意见并确定复验时间。对经复验仍不合 格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用

17、格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用 的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。的问题可作为遗留问题签定协议保修或赔款补偿。 这类协议必须是设备能用不致出现重大问题时方可这类协议必须是设备能用不致出现重大问题时方可 签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。 （2）预防性计划维修保养制度）预防性计划维修保养制度 为延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照为延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照 预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理预定计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理 的组织措施和技术措施叫计划维修保养制度。实行的组织措施和技术措

18、施叫计划维修保养制度。实行 计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正 常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有 的磨损、老化、腐蚀等状况，充分发挥设备潜力和的磨损、老化、腐蚀等状况，充分发挥设备潜力和 使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运转效率；使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运转效率； 实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间 隔期，降低修理成本，提高维修质量。实行预防性隔期，降低修理成本，提高维修质量。实行预防性 维修保养制度，还可以保证房屋

19、设备的安全运行，维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行， 也是延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好形也是延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好形 象的保证。象的保证。 （3）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以 及时发现事故隐患排除故障，从而可保证设备安及时发现事故隐患排除故障，从而可保证设备安 全、正常操作运行。全、正常操作运行。 （4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值 班制度的实施。班制度的实施。 除值班人员外，无关人员不得进入值班室。除值班人员外，无关人员不得进入值班室。 （5）报告记录制度。建

20、立报告记录制度可以让物）报告记录制度。建立报告记录制度可以让物 业经理、技术主管和班级及时了解设备的运行情业经理、技术主管和班级及时了解设备的运行情 况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存 在的问题，以便及时解决。在的问题，以便及时解决。 除了上述设备管理制度外，还有设备清修制除了上述设备管理制度外，还有设备清修制 度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备 更新、改造、报废规划及审批制度，承租户和保更新、改造、报废规划及审批制度，承租户和保 管房屋设备责任制度及房屋设备清点盘点制度等管房屋设备责任制度及房

21、屋设备清点盘点制度等 一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现 专业化、制度化的房屋设备管理。专业化、制度化的房屋设备管理。 一、房屋设备维修工程的分类一、房屋设备维修工程的分类 目前对房屋设备维修工程分类尚无统一规定。目前对房屋设备维修工程分类尚无统一规定。 一般可分为以下几种。一般可分为以下几种。 （一）设备大修工程（一）设备大修工程 是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部 件的全面检修工程。件的全面检修工程。 （二）设备中修工程（二）设备中修工程 它是指对房屋设备更换少量零部件，进行正它是指对房屋设备更换少

22、量零部件，进行正 常的和定期的全部检修。常的和定期的全部检修。 （三）设备更新和技术改造（三）设备更新和技术改造 它是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗它是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗 能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉 尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到提高改尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到提高改 善，并降低年使用维护成本而进行的更新改造。善，并降低年使用维护成本而进行的更新改造。 （四）设备日常零星维修保养工程（四）设备日常零星维修保养工程 它是指设备进行日常的保养检修及排除运行故它是指设备进行日常的保养检修及排除运

23、行故 障进行的修理。障进行的修理。 二、房屋设备的日常性养护二、房屋设备的日常性养护 房屋设备日常巡视维护和定期检查保养两方面，房屋设备日常巡视维护和定期检查保养两方面， 可分别制订日常巡视范围和定期检查项目。一般来可分别制订日常巡视范围和定期检查项目。一般来 说，日常巡视侧重易出现故障的部位和薄弱环节；说，日常巡视侧重易出现故障的部位和薄弱环节； 定期检查则侧重操作系统易损、易磨、易动等的部定期检查则侧重操作系统易损、易磨、易动等的部 位。房屋设备日常维修保养工作量虽小但关系到业位。房屋设备日常维修保养工作量虽小但关系到业 主用户使用是否便利、正常，这是一项服务性很强主用户使用是否便利、正常

24、，这是一项服务性很强 的工作。物业管理企业必须精心养护及时修理，以的工作。物业管理企业必须精心养护及时修理，以 保证设备日常运行发挥使用功能。保证设备日常运行发挥使用功能。 （一）房屋设备的日常性维修养护管理的内容（一）房屋设备的日常性维修养护管理的内容 （1）卫生和水电设备的日常性维修养护管理内容。）卫生和水电设备的日常性维修养护管理内容。 物业管理企业要负责所管辖区内的计划性养护、零物业管理企业要负责所管辖区内的计划性养护、零 星报修和改善添装任务。对于小水表的安装，其水星报修和改善添装任务。对于小水表的安装，其水 管和人工由物业管理企业负责，水表供应和修理则管和人工由物业管理企业负责，水

25、表供应和修理则 由自来水公司办理，物业管理企业对此要负责协调由自来水公司办理，物业管理企业对此要负责协调 好。零星损坏的卫生水电设备一般应及时修理。好。零星损坏的卫生水电设备一般应及时修理。 （2）水泵和水箱设备的日常性维修养护管理内物）水泵和水箱设备的日常性维修养护管理内物 业管理企业对水泵和水箱应委派专人分管，进行业管理企业对水泵和水箱应委派专人分管，进行 日常保养、修理。一般每月或每季保养一次，并日常保养、修理。一般每月或每季保养一次，并 定期列入大修或更新计划，进行大修更新。定期列入大修或更新计划，进行大修更新。 （3）消防设备的日常性维修养护管理内容。消防）消防设备的日常性维修养护管

26、理内容。消防 设备的日常性维修养护由物业管理企业的专人负设备的日常性维修养护由物业管理企业的专人负 责。对消防专用水箱应在规定期限内调水放水，责。对消防专用水箱应在规定期限内调水放水， 以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵也应定以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵也应定 期试泵。期试泵。 （4）供暖设备和其他各种特种设备的日常性维修）供暖设备和其他各种特种设备的日常性维修 养护。物业管理企业的技术人员和日常管理人员，养护。物业管理企业的技术人员和日常管理人员， 应对供暖设备按冬季供应期锅炉生火和停火后对应对供暖设备按冬季供应期锅炉生火和停火后对 暖气设备进行两次全面检查和维修保养，并做好暖气设

27、备进行两次全面检查和维修保养，并做好 有关设备和管道的包扎防冻工作。对其他各种特有关设备和管道的包扎防冻工作。对其他各种特 种设备也应由专人负责定期的维修检查养护管理。种设备也应由专人负责定期的维修检查养护管理。 如对电梯设备要制订日常保养维修计划，实行定如对电梯设备要制订日常保养维修计划，实行定 时巡查和定期检查相结合的办法，并应按片派专时巡查和定期检查相结合的办法，并应按片派专 人分管，每周加油保养检查。运行电梯发生故障人分管，每周加油保养检查。运行电梯发生故障 需要急修时，要由合格的专业维修技术人员负责，需要急修时，要由合格的专业维修技术人员负责， 以保证维修质量和技术性能的发挥及运行安

28、全。以保证维修质量和技术性能的发挥及运行安全。 急修抢修应保证随修。急修抢修应保证随修。 （二）房屋设备的日常维修保养管理的要求（二）房屋设备的日常维修保养管理的要求 （1）以设备操作人员为主，对设备采取清洁、紧）以设备操作人员为主，对设备采取清洁、紧 固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养 措施。措施。 （2）要求操作人员实行定期保养责任制，做好交）要求操作人员实行定期保养责任制，做好交 接前的了解，检查设备工作，在保证设备系统安接前的了解，检查设备工作，在保证设备系统安 全、正常情况下，方可接受投入使用操作。全、正常情况下，方可接受投入使用操作

29、。 （3）要求设备操作人员严格遵守设备操作规定和）要求设备操作人员严格遵守设备操作规定和 安全操作规程。操作设备时要求集中思想，正确安全操作规程。操作设备时要求集中思想，正确 合理使用设备，及时排除故障及时紧固结构松动合理使用设备，及时排除故障及时紧固结构松动 的机器部件，以保证设备安全、正常运行。的机器部件，以保证设备安全、正常运行。 （4）要求操作人员停机前或下班前，对设备进行）要求操作人员停机前或下班前，对设备进行 清扫、擦试、注油、整理、润滑和切断电源。清扫、擦试、注油、整理、润滑和切断电源。 （5）要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助）要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助 操作人

30、员合理使用设备，制止违章操作，加强日操作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日 常保养，对设备的运行情况进行检查。常保养，对设备的运行情况进行检查。 三、房屋设备维修工程的审批管理三、房屋设备维修工程的审批管理 对房屋设备维修工程中的大、中修和更新改对房屋设备维修工程中的大、中修和更新改 造工程，物业管理企业和基层的设备管理单位，造工程，物业管理企业和基层的设备管理单位， 应在每年末设备普查基础上，提出下一年度的房应在每年末设备普查基础上，提出下一年度的房 屋设备大修、中修或更新改造计划。此计划中应屋设备大修、中修或更新改造计划。此计划中应 包括具体的维修更新改造方案和费用的预算及其包括具体的

31、维修更新改造方案和费用的预算及其 来源与落实等。此计划经上级物业管理部门批准来源与落实等。此计划经上级物业管理部门批准 和业主管理委员会讨论同意后，方可实施。和业主管理委员会讨论同意后，方可实施。 四、房屋设备的经常性保养四、房屋设备的经常性保养 房屋设备的经常性保养是指房地产业的经营管房屋设备的经常性保养是指房地产业的经营管 理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、煤气 公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备 所进行的日常性的养护、添装、管理、修理和改善所进行的日常性的养护、添装、管理、修理和改善

32、工作。它一般包括以下方面的内容：工作。它一般包括以下方面的内容： （一）卫生和水电设备的经常性保养（一）卫生和水电设备的经常性保养 房管单位水电小组要负责管区范围内的计划养房管单位水电小组要负责管区范围内的计划养 护、零星报修和改善添装任务；对于小水表的安装护、零星报修和改善添装任务；对于小水表的安装 以凡属旧房按幢装表，新公房按户装表，其水管、以凡属旧房按幢装表，新公房按户装表，其水管、 人工由房管单位负责，水表的供应由自来水公司办人工由房管单位负责，水表的供应由自来水公司办 理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位定理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位定 员及时修理，人为损坏则要由

33、住用者自费修理。员及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。 （二）水泵和水箱设备的经常性保养（二）水泵和水箱设备的经常性保养 由房管单位水电小组专人分管、保养、维修。由房管单位水电小组专人分管、保养、维修。 一般每月或季度保养一次，并定期列入大修或者一般每月或季度保养一次，并定期列入大修或者 更新计划。更新计划。 （三）消防设备的经常性保养（三）消防设备的经常性保养 由房管单位专人负责，对消防专用水箱一般由房管单位专人负责，对消防专用水箱一般 在规定期限内调水、放水、以防止出现缺水、阻在规定期限内调水、放水、以防止出现缺水、阻 塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵塞、水质腐臭等现象；消防

34、泵也应采取定期试泵 的措施。的措施。 （四）暖气设备和其他特种设备的经常性保养（四）暖气设备和其他特种设备的经常性保养 由房管单位技术人员和熟练工人按冬季供暖期由房管单位技术人员和熟练工人按冬季供暖期 锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、 维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻 工作；对其他特种设备按季度专人负责维修、管理、工作；对其他特种设备按季度专人负责维修、管理、 养护。养护。 （五）电梯设备的经常性保养（五）电梯设备的经常性保养 由房管单位设备保养组或保养厂配备适当力由房管单位设备

35、保养组或保养厂配备适当力 量，对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养量，对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养 和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由 保养组或保何养厂的专业人员负责，随叫随到进保养组或保何养厂的专业人员负责，随叫随到进 行抢修。电梯设备的大修、更新则要由合格专业行抢修。电梯设备的大修、更新则要由合格专业 人员或者发包给电梯修理厂进行。人员或者发包给电梯修理厂进行。 房屋设备的经常性保养涉及不少相关单位，房屋设备的经常性保养涉及不少相关单位， 因此，必须各司其职，相互配合，才能做好对房因此，必须各司其职，相互配合，才能做好对房 屋设

36、备的经常性保养。屋设备的经常性保养。 五、房屋设备维修工程分类五、房屋设备维修工程分类 对房屋维修工程分类还没有统一的规定，一对房屋维修工程分类还没有统一的规定，一 般分成四种情况。般分成四种情况。 （一）零星维修保养工程（一）零星维修保养工程 零星维修保养工程是指对设备进行日常的保零星维修保养工程是指对设备进行日常的保 养、检修及排除运行故障进行修理。养、检修及排除运行故障进行修理。 （二）中修工程（二）中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全中修工程是指对设备进行正常的和定期的全 面检修，更换少量零部件。面检修，更换少量零部件。 （三）大修工程（三）大修工程 大修工程是指对设备进行

37、定期的，包括更换大修工程是指对设备进行定期的，包括更换 主要部件的全面检修工程。主要部件的全面检修工程。 （四）设备更新和技术改造（四）设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指对设备使用到一定设备更新和技术改造是指对设备使用到一定 的年限，技术性能落后、效率低、耗能大或污染的年限，技术性能落后、效率低、耗能大或污染 （腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须 更新设备、提高和改善技术性能。更新设备、提高和改善技术性能。 房屋给排水系统是指房屋建筑内部附房屋给排水系统是指房屋建筑内部附 属的各种冷水、热水、开水供应和污水排属的各种冷水、热水、开水供应和

38、污水排 放的工程设施总称。放的工程设施总称。 一、给水系统的维修一、给水系统的维修 （一）给水系统的分类（一）给水系统的分类 房屋给水系统的种类虽多，但按用途基本上房屋给水系统的种类虽多，但按用途基本上 可分为生活、生产、消防三类：可分为生活、生产、消防三类： （1）生活给水系统。供民用、公共建筑和工业企业）生活给水系统。供民用、公共建筑和工业企业 建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤淋浴等生活上建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤淋浴等生活上 的用水。要求水质必须符合国家规定的饮用水质的用水。要求水质必须符合国家规定的饮用水质 标准。标准。 （2）生产给水系统。各种生产的工艺不同，生产给）生产给水系统。

39、各种生产的工艺不同，生产给 水系统种类多，一般有以下几方面：生产设备的水系统种类多，一般有以下几方面：生产设备的 冷却、原料和生产的洗涤锅炉用水及某些工业的冷却、原料和生产的洗涤锅炉用水及某些工业的 原料用水等。生产用水对水质、水量、水压以及原料用水等。生产用水对水质、水量、水压以及 安全方面的要求由于工艺不同，差异是很大的。安全方面的要求由于工艺不同，差异是很大的。 （3）消防给水系统。供层数较多的民用建筑、大）消防给水系统。供层数较多的民用建筑、大 型公共建筑和某些车间的消防系统的消防设备用型公共建筑和某些车间的消防系统的消防设备用 水。消防用水对水质要求不高，但必须按建筑防水。消防用水对

40、水质要求不高，但必须按建筑防 火规范保证有足够的水量和水压。火规范保证有足够的水量和水压。 上述三种给水系统，有些并不一定需要单独上述三种给水系统，有些并不一定需要单独 设置，可按水质、水压、水温及室外给水系统情设置，可按水质、水压、水温及室外给水系统情 况，考虑技术、经济和安全条件，将其相互组成况，考虑技术、经济和安全条件，将其相互组成 不同的共用系统。如生活、生产、消防共用给水不同的共用系统。如生活、生产、消防共用给水 系统；生活、消防共用给水系统等。系统；生活、消防共用给水系统等。 （二）给水的方式（二）给水的方式 房屋的供水方式很多，常见的供水方式有七房屋的供水方式很多，常见的供水方式

41、有七 种，使用最多的有以下三种。种，使用最多的有以下三种。 （1）对于）对于 7层的低层建筑，由城市给水管网直接供层的低层建筑，由城市给水管网直接供 水；水； （2）对）对 层层 # $ 层的多层建筑，层的多层建筑，% 层层 # & 层由城层由城 市给水管网直接供水市给水管网直接供水 层层 # $ 层由屋顶水箱供水。层由屋顶水箱供水。 采取只设水箱而无加压水泵，是当城市给水管网采取只设水箱而无加压水泵，是当城市给水管网 中的水压充足时，水箱充水，外网水压不足时，中的水压充足时，水箱充水，外网水压不足时， 由水箱供水的方式。由水箱供水的方式。 （3）对于超过）对于超过 ! 米的高层建筑，多采用吸

42、池贮水，米的高层建筑，多采用吸池贮水， 用加压水泵和高位水箱和用加压水泵和高位水箱和 层以上供水。层以上供水。 （三）给水管道的维修（三）给水管道的维修 漏水是给水管道及配件的主要常见毛病，明漏水是给水管道及配件的主要常见毛病，明 装管道沿管线检查，即可发现渗漏部位。对于埋装管道沿管线检查，即可发现渗漏部位。对于埋 地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水 和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和 现有的闸门箱位准确确定渗漏位置，进行开挖修现有的闸门箱位准确确定渗漏位置，进行开挖修 理。理。 （四）水嘴和阀

43、门的修理（四）水嘴和阀门的修理 （1）水嘴的常见故障和修理；）水嘴的常见故障和修理； 水嘴关不严漏水，多数情况是皮垫被靡损，也水嘴关不严漏水，多数情况是皮垫被靡损，也 有是芯子折断或阀坐被划伤及阀杆已滑扣。修理有是芯子折断或阀坐被划伤及阀杆已滑扣。修理 时，根据具体情况换皮垫或芯子、阀杆。时，根据具体情况换皮垫或芯子、阀杆。 （2）阀门的常见故障和修理：螺盖漏水，多是填料）阀门的常见故障和修理：螺盖漏水，多是填料 受靡损。修理方法，关闭阀门，更换填料。开不受靡损。修理方法，关闭阀门，更换填料。开不 动，对于长期不开动的阀门，容易锈住，可用小动，对于长期不开动的阀门，容易锈住，可用小 锤敲击阀杆

44、或用扳手式管钳转动手轮。开启后不锤敲击阀杆或用扳手式管钳转动手轮。开启后不 通水，则可能是阀杆滑扣，需要换阀杆或整个阀通水，则可能是阀杆滑扣，需要换阀杆或整个阀 门。如是阀芯同阀杆脱节，需重新连接起来。关门。如是阀芯同阀杆脱节，需重新连接起来。关 不住或关不严，多属阀芯与阀座间有异物，如水不住或关不严，多属阀芯与阀座间有异物，如水 垢、砂料等卡住，或由于划伤、蚀伤等原因而造垢、砂料等卡住，或由于划伤、蚀伤等原因而造 成。应拆一阀芯，取出导物和采用研靡的方法，成。应拆一阀芯，取出导物和采用研靡的方法， 消除伤痕使之闭合严密。消除伤痕使之闭合严密。 （五）高水位箱及其浮球阀的维修（五）高水位箱及其

45、浮球阀的维修 （1）屋顶高位水箱浮球阀的常见故障有：）屋顶高位水箱浮球阀的常见故障有： 关不严。浮球虽已升到最高点，仍然出水，关不严。浮球虽已升到最高点，仍然出水， 原因是胶皮芯靡扣变薄。修理时，根据具体情况原因是胶皮芯靡扣变薄。修理时，根据具体情况 更换阀芯胶皮垫，或连同阀芯一起更换。更换阀芯胶皮垫，或连同阀芯一起更换。 浮球阀不出水。阀芯挑杆锈蚀，除锈后重新浮球阀不出水。阀芯挑杆锈蚀，除锈后重新 安装即可。安装即可。 阀座出水眼被堵，用细铁丝进行疏通水眼。阀座出水眼被堵，用细铁丝进行疏通水眼。 阀芯锈蚀不能自如地活动，将阀芯用细砂布阀芯锈蚀不能自如地活动，将阀芯用细砂布 打磨，除锈后重新安

46、装即可。打磨，除锈后重新安装即可。 （2）高位水箱渗漏的修理。找出水箱渗水裂缝，）高位水箱渗漏的修理。找出水箱渗水裂缝， 将裂缝中心凿出或钻出灌注孔，可采用压力灌注将裂缝中心凿出或钻出灌注孔，可采用压力灌注 环氧树脂进行补漏。环氧树脂进行补漏。 （3）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多种原）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多种原 因以致异物侵入造成水质污染，而达不到生活用因以致异物侵入造成水质污染，而达不到生活用 水标准。故应每年进行一次水箱清洗工作；每三水标准。故应每年进行一次水箱清洗工作；每三 年进行一次水箱的消毒工作。年进行一次水箱的消毒工作。 （六）给水管道的维护（六）给水管道的维护

47、（1）给水管道的检查。维修养护人员应十分熟悉给水）给水管道的检查。维修养护人员应十分熟悉给水 系统，经常检查给水管道及阀门（包括地上、地下、系统，经常检查给水管道及阀门（包括地上、地下、 屋顶等）的使用情况，经常注意地下有无漏水、渗屋顶等）的使用情况，经常注意地下有无漏水、渗 水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时 进行维修。进行维修。 （2）保温防冻工作。在每年冬天来临前，维修人员应）保温防冻工作。在每年冬天来临前，维修人员应 注意做好水表箱、阀门井、消防栓、栓井及室内、注意做好水表箱、阀门井、消防栓、栓井及室内、 外的管道、阀门、消防栓等的

48、防冻保温工作。根据外的管道、阀门、消防栓等的防冻保温工作。根据 当地气温情况分别采用不同的保温材料，以防冻坏。当地气温情况分别采用不同的保温材料，以防冻坏。 （3）对冻裂事故的处理。对已发生冰冻的上水管道，）对冻裂事故的处理。对已发生冰冻的上水管道， 宜采用浇以温水逐步升温或包保温材料。让其自然宜采用浇以温水逐步升温或包保温材料。让其自然 化冻。对已冻裂的水管，可根据具体情况，采取电化冻。对已冻裂的水管，可根据具体情况，采取电 焊，或换管的方法处理。对马铁铸成的水嘴和阀门焊，或换管的方法处理。对马铁铸成的水嘴和阀门 若被冻裂，则应予以换新。若被冻裂，则应予以换新。 二、排水系统的维修二、排水系

49、统的维修 （1）室内排水系统的分类。根据所接纳污（废）室内排水系统的分类。根据所接纳污（废） 水性质，建筑物内部装设的排水管道分为三类：水性质，建筑物内部装设的排水管道分为三类： !生活污水管道生活污水管道排除人们日常生活中的排除人们日常生活中的 盥洗、洗涤生活废水和粪便污水。盥洗、洗涤生活废水和粪便污水。 “工业废水工业废水排除工矿、企业生产过程中排除工矿、企业生产过程中 所排出的污（废）水。由于工业生产门类繁多故所排出的污（废）水。由于工业生产门类繁多故 所排出的污（废）水的性质也极复杂，但按其沾所排出的污（废）水的性质也极复杂，但按其沾 污程度可分为生产废水和生活污水两类。污程度可分为生

50、产废水和生活污水两类。 #室内雨水管道室内雨水管道接纳排除屋面的雨雪水。接纳排除屋面的雨雪水。 由水器（通气管）到室外第一口窨井间的排由水器（通气管）到室外第一口窨井间的排 水管，统称室内排水系统。室内排水管有分流制水管，统称室内排水系统。室内排水管有分流制 和合流制之分。为了防止细菌（病源）的污染。和合流制之分。为了防止细菌（病源）的污染。 厕所粪便水不得与厨房排水合流，应分别设置。厕所粪便水不得与厨房排水合流，应分别设置。 （2）室内排水管道的维修。）室内排水管道的维修。 ! 管道渗漏。多发生在横管或存弯处，有砂眼、管道渗漏。多发生在横管或存弯处，有砂眼、 裂缝等。因砂眼渗漏可采用打铅楔、

51、木楔的办法裂缝等。因砂眼渗漏可采用打铅楔、木楔的办法 堵漏；对于较小的裂缝，可采用哈夫夹的办法堵堵漏；对于较小的裂缝，可采用哈夫夹的办法堵 漏；对于承插接口渗漏，可用水泥重新打封口；漏；对于承插接口渗漏，可用水泥重新打封口； 对于塑料管接处渗漏，可用胶封，对管身开裂不对于塑料管接处渗漏，可用胶封，对管身开裂不 大的，可采热塑料焊接补漏。大的，可采热塑料焊接补漏。 !管道堵塞。管道堵塞流水不畅，排泄不通，严重的管道堵塞。管道堵塞流水不畅，排泄不通，严重的 会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。造成堵塞会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌。造成堵塞 的原因，多为使用不当硬杂物进入管道，停滞在的原因，多为使

52、用不当硬杂物进入管道，停滞在 排水管中、拐弯处、排水管末端，也有在施工进排水管中、拐弯处、排水管末端，也有在施工进 程中，砖块、木块、砂浆、泥浆进入管中，修理程中，砖块、木块、砂浆、泥浆进入管中，修理 时，可根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近时，可根据具体情况判断堵塞物的位置，在靠近 的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工的检查口、清扫口、屋顶通气管等处，采用人工 和机械疏通。如无效时，则采用尖錾剔洞疏通，和机械疏通。如无效时，则采用尖錾剔洞疏通， 或采用或采用“开天窗开天窗”的办法，进行大开挖排除堵塞。的办法，进行大开挖排除堵塞。 雨水排除。雨水排除。 （!）室外排水管道的维修。）室外

53、排水管道的维修。 （）卫生设备的修理。）卫生设备的修理。 卫生设备包括大便器小便器洗脸盆、拖布池和卫生设备包括大便器小便器洗脸盆、拖布池和 具盆、淋浴器和澡盆等。具盆、淋浴器和澡盆等。 三、消防设施的维修三、消防设施的维修 （1）对于消防设施的维修，管道及阀门的维修同供）对于消防设施的维修，管道及阀门的维修同供 水管道部分，它也是由管道、阀门等构成，其损坏水管道部分，它也是由管道、阀门等构成，其损坏 同样是管道的漏水，阀门的漏水及关闭不严等。对同样是管道的漏水，阀门的漏水及关闭不严等。对 于室内外的管道同样应做好冬季的防冻保温工作，于室内外的管道同样应做好冬季的防冻保温工作， 以确保随时处于良

54、好的工作状态。以确保随时处于良好的工作状态。 （2）对于消防栓接圈的封闭圈及水龙带应按有关规）对于消防栓接圈的封闭圈及水龙带应按有关规 定进行定时的检查、保养及试验工作，以防止老化、定进行定时的检查、保养及试验工作，以防止老化、 霉变、失效，对于检查不合格的应及时更换。霉变、失效，对于检查不合格的应及时更换。 （3）对于储水池（箱、塔）应随时储备足够的水量，）对于储水池（箱、塔）应随时储备足够的水量， 并随时补足对于高心泵及其电机，按有关规定，时并随时补足对于高心泵及其电机，按有关规定，时 检查保养，并应根据有关规定设置备用水泵。检查保养，并应根据有关规定设置备用水泵。 一、线路的常见故障及其

55、检修方法一、线路的常见故障及其检修方法 线路的常见故障一般说包括：短路接触不良线路的常见故障一般说包括：短路接触不良 及漏电等几种。在检修时，首先应根据各种表面及漏电等几种。在检修时，首先应根据各种表面 现象，加以综合分析判断，找出故障原因及故障现象，加以综合分析判断，找出故障原因及故障 所在，再按情况加以排除。所在，再按情况加以排除。 （1）断路分相线和中性线断路两种。）断路分相线和中性线断路两种。 1、查熔断器内的熔丝是否已熔断。、查熔断器内的熔丝是否已熔断。 2、用测电笔在总开关进线端查验是否有电，如无、用测电笔在总开关进线端查验是否有电，如无 电，则为市电路停电，不需修理；如接户线、进

56、电，则为市电路停电，不需修理；如接户线、进 户线断线，则要请供电部门检修或配合检修。如户线断线，则要请供电部门检修或配合检修。如 有电，则应顺线路从前到后逐段测验，如电笔发有电，则应顺线路从前到后逐段测验，如电笔发 光，则说明此点以前相线未断，再用校验灯测，光，则说明此点以前相线未断，再用校验灯测， 若发光则表示此点以前中性线未断，如此逐段向若发光则表示此点以前中性线未断，如此逐段向 后测验，直到校验灯不亮，故障即在此点与前一后测验，直到校验灯不亮，故障即在此点与前一 点之间，再用电笔测，如发光则说明断中性线，点之间，再用电笔测，如发光则说明断中性线， 两根均不发光则说明断相线。两根均不发光则

57、说明断相线。 3、再观察此段内有无明显的机械损伤，过墙拐角、再观察此段内有无明显的机械损伤，过墙拐角 处有无松动等。处有无松动等。 4、检查开关、灯头、接线盒及各接头处是否松动。、检查开关、灯头、接线盒及各接头处是否松动。 5、对接地线断路的检查，接地线对于保护人身安、对接地线断路的检查，接地线对于保护人身安 全及设备安全是非常重要的，任何时候都应处于全及设备安全是非常重要的，任何时候都应处于 良好的状态。良好的状态。 6、查出断线处，可采取重新接头或拆除该段导线、查出断线处，可采取重新接头或拆除该段导线 另换相同规格的新线。对于因负荷过大烧断的，另换相同规格的新线。对于因负荷过大烧断的， 应

58、重新计算负荷。选择相应规格的新线进行换线。应重新计算负荷。选择相应规格的新线进行换线。 （2）短路是指相线与相线、相线与中性线或相线与）短路是指相线与相线、相线与中性线或相线与 接地线之间短接的现象（即电阻等于或接近于零）。接地线之间短接的现象（即电阻等于或接近于零）。 检查短路的方法（单相供电线路）：检查短路的方法（单相供电线路）： ! 在该线路已熔断的熔丝上下端串接一功率较大在该线路已熔断的熔丝上下端串接一功率较大 （#$ % !#$）的校验灯，切断该路线路内的所）的校验灯，切断该路线路内的所 有用电器开关，验灯发光状况，如正常发光，则说有用电器开关，验灯发光状况，如正常发光，则说 明该线

59、路短路。明该线路短路。 “ 切断电源进线和各用电器开关，拨下所有用电器切断电源进线和各用电器开关，拨下所有用电器 插头，用兆欧表对线路分段测量其线与线、线与地插头，用兆欧表对线路分段测量其线与线、线与地 之间的绝缘电阻，绝缘电阻接近于零，即为故障段。之间的绝缘电阻，绝缘电阻接近于零，即为故障段。 # 检查线路上有无金属物使线路短路。交叉处因绝缘检查线路上有无金属物使线路短路。交叉处因绝缘 破损而碰线，检查电线管管口、接线盒内有无击穿破损而碰线，检查电线管管口、接线盒内有无击穿 灼痕或磨破绝缘层而短接等。灼痕或磨破绝缘层而短接等。 $ 如检查线路无故障，则说明在灯具或用电器上有短如检查线路无故障

60、，则说明在灯具或用电器上有短 路。查出短路后，根据情况分别给予换线、重新包路。查出短路后，根据情况分别给予换线、重新包 扎等措施。常使用中发现电压有较大的波动或见照扎等措施。常使用中发现电压有较大的波动或见照 明灯发光发暗或忽明忽暗，则应重点检查：明灯发光发暗或忽明忽暗，则应重点检查： 熔断器内螺丝是否压紧，接触是否良好；熔断器内螺丝是否压紧，接触是否良好； 线路的接头（特别是铝导线）是否因氧化而接触不线路的接头（特别是铝导线）是否因氧化而接触不 良；良； 开关的动静触点是否因电花烧灼而损坏。开关的动静触点是否因电花烧灼而损坏。 （3）漏电是因导线老化、受潮、绝缘层损坏或受）漏电是因导线老化、